试论保障性住房与商品房的不同之处.doc

试论保障性住房与商品房的不同之处2011年9月(总第288期)法制与经济FAZHIYUJINGJNO.9,2011(Cumulatively,NO.288)试论保障性住房与商品房的不同之处刘诗晨(华东师范大学法律系,上海200062)摘要】保障性住房是近几年来国家为解决城镇低收入家庭的住房问题而推行的一种住房保障制度.作为我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,保障性住房与目前在我国房地产市场中占绝大多数的商品住房在融资方式,用地取得,销售(分配)方式等方面存在着许多不同之处.【关键词】保障性住房;商品房;房地产保障性住房,是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划,统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房.我国目前的社会保障性住房主要包括廉租住房,经济适用住房,中低价位和中小套型的普通住房(限价商品住房)以及公共租赁住房四个层次构成.其中,经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房;廉租房是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能,向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的住宅;限价房是指经政府批准,在限制套型比例和销售价格的基础上,以竞地价,竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位,中小套型的普通商品住房.公共租赁住房,也称为政策性租赁住房,指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房.与保障性住房相对应,商品房是指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅,商业用房以及其他建筑物商品房.目前,商品性住房在我国房地产市场中占绝大多数,但保障性住房在我国也发挥着越来越大的作用,尤其在改善民生,促进社会稳定和谐,带动相关产业以及扩大消费等方面有着重要的意义.保障性住房在很多方面都区别于商品性住房,下面将结合我国现行的法律做一些比较分析.一,融资方式不同根据国家方针,保障性住房建设资金应来源于:1.年度财政预算安排的住房保障资金,包括中央和地方各级政府的财政预算;2.贷款风险准备金和住房公积金增值净收益;3.土地出让净收益中安排的住房保障资金;4.社会捐赠以及其他方式筹集的资金.其他资金来源还包括银行贷款,房地产发展商注资及发行债券.在近几年的实践中逐渐也出现了几种新的融资方式,如建设移交协议和房地产投资信托.与保障性住房不同的是,商品房的融资方式主要包括土地46使用权的抵押,项目资本金和预售款.房地产开发商取得土地使用权后,将其以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保.不能履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿.这是房地产开发资金的重要来源,大多表现为银行贷款.资本金是企业在工商行政管理部门登记的注册资金.城市房地产开发经营管理条例第十三条规定:房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%.因而开发项目资本金也是商品房建设资金的来源之一.另外,由于我国的商品房预售制度,房地产开发经营单位可以将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权.城市商品房预售管理办法第一条规定:开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设.在实践中,房屋预售款往往被用作房地产开发商的下一轮土地使用权的购买.二,用地取得方式不同保障性住房用地以划拨的方式为主,具体的操作过程则灵活多样.第一种选择是由政府出地,投资,管理,由政府无偿划拨土地,利用自己的融资平台,通过财政预算和提取的土地出让净收益取得资金,保证土地优先用于保障性住房.第二种选择按照政府划拨土地,吸引开发企业等机构参与保障性住房建设,这种模式能够帮助企业解决员工的居住问题.第三种选择是政府拿出一部分定了性的土地,专门用来建公共租赁住房,让各类企业通过市场方式取得这些土地,然后自己去建设公租房.而商品房适用土地使用权出让的方式取得建设用地,同时须交纳土地出让金.土地使用权的出让一般适用于经营性用地,国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给商品房开发商,并由开发商向国家支付土地使用权出让金.同时房地产管理法还规定,土地使用权的出让,应采取拍卖,招标或者双方协议的方式进行.三,销售(分配)方式不同保障性住房享受政府优惠,其购买对象是特定的,不同类型的保障性住房有不同的销售(分配)条件,实行的都是申请审批制度,也有着与普通商品房不同的销售或分配方式以及价格政策,而商品房购买对象和条件不受限制,其销售方式和销售价格由市场决定.购买条件和对象不同.保障性住房的购买或分配条件和对象往往有所限制.例如廉租房针对的是在各个地方每年或每月收入在各地最低生活保障线以下,或居住条件在各地人均面积以下的低收入居民,同时也满足规定的申请条件,并经过申请,初审,复审,配租,公示以及签订协议等程序.一旦租赁期间承租人不再符合规定条件,即将停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租房;再如,公共租赁住房的供应对象确定为中低收入住房困难家庭,包括已通过经济适用房,限价房资格审核,尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭,以及刚毕业的大学生和外来务工人员.销售(分配)方式不同.普通商品房的销售方式不受限制,基本由市场决定,而保障性住房的销售或分配均需经过申请程序.如经济适用房的销售有两种方式,其一是在经济适用房房源供过于求时,按照申请顺序销售;其二是在经济适用房房源供不应求时,摇号销售.廉租房在分配方式上实行货币补贴和实物配租这两种保障方式,前者指政府向申请廉租房的住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房,后者指政府向申请廉租房的住房困难家庭提供住房,并按规定标准收取租金.价格政策不同.廉租房以政府核定的低租金租赁给低收人家庭;经济适用房实行政府指导价,不得擅自提价出售;两限商品住房在发售时便由政府限定价格,所以不会像商品房那样由市场掌控价格的波动;公共租赁住房虽是按照市场租价向住房困难家庭提供可租赁住房,但政府对承租家庭会按月支付相应标准的住房补贴.然而商品房出售价格完全由市场决定,受宏观调控干预影响不大.四,产权所属和租赁关系不同商品房上市出售后,产权归个人所有,对房屋享有占有权,使用权,受益权和处分权,其出租业不受限制.根据城市房地产管理法第五十四条房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限,租赁用途,租赁价格,修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产管理部门登记备案.所以,只要是具有处分权的购买者就可以将其房屋出租,并向房地产管理部门登记备案即可.然而,保障性住房的占有使用人往往只拥有有限产权或者没有产权,同时也是严格限制其租赁.例如廉租房只租不售,承租人没有产权,只享有对廉租房的占有权和使用权.有些地方规定承租人可申请分几次购买其成足额的廉租房的部分产权甚至全部产权,并应重新签订廉租房租赁合同或购房协议.廉租房一般也不可再转租,因为廉租房本身即为解决住房困难居民提供,一旦转租即失去了廉租房的意义,同时也可能违反对廉租房租赁主体的特别限制.再如,经济适用房属于政策性住房,购房人只拥有有限产权.购买经济适用住房不满五年的,不得直接上市交易.购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购.购买经济适用房满五年的,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可取得完全产权.同时,为了防止投资,炒卖经济适用房的行为,确保经济适用房发挥解决中低收入者住房困难问题,许多地方规定个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租,只售不租.五,税费不同税费制度是调节房地产市场房屋价格的重要手段,也是国家宏观调控的必要手段.我国目前涉及房地产的税费种类非常多,主要有房产税,城镇土地使用税,土地增值税,契税,企业所得税,个人所得税,印花税等等.相比较而言,保障性住房所征收的税种较少,税费较少,这是由保障性住房的目的所决定的.除政府提供的各种激励之外,保障性住房还可享受大量的税务优惠.如对个人购买经济适用房,在法定税率的基础上减半征收契税.同时还可享受免征城市基础设施配套和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增容费等各种税费的优惠政策.此外,根据财政部,国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知,对廉租住房,经济适用住房免征营业税,房产土地使用税,土地增值税和印花税等五项税收.另外,在相关文件中对公共租赁住房建设也提供了税收优惠,包括免征土地使用税,印花税等,暂定执行期限为三年,至2013年9月27日结束.由此通知可以看出,国家对于保障性住房是给予极大地优惠的,涉及到多项税费的减收或者免收.而普通商品房没有以上税费优惠.由此可见,商品房和住房保障性住房在融资方式,用地取得,销售(分配)TY式,产权所属,租赁关系,税费等方面都存在着不同之处.正是与商品房的这些不同之处使得保障性住房在改善民生,促进社会稳定和谐,带动相关产业以及扩大消费等方面有着重要的意义.尤其是十一五期间,我国以廉租住房,经济适用住房等为主要形式的住房保障制度已经初步形成,全国上千万户城镇低收入家庭和三百多万户中等偏下收人家庭住房困难问题得到解决.虽然与商品房相比,我国目前的保障性住房制度还很不完善,但在我国已经提出要加大保障性住房建设力度的前提下,我们有理由相信,保障性住房将进一步改善人民群众的居住条件,帮助更多困难家庭实现安居梦.作者简介】刘诗晨,华东师范大学法律系.【上接第45页】【参考文献】【5】高玉芝,付福云.关于刑事被害人权利保障的缺失与补救的探刘根菊.关于公诉案件被