邢台市场调研报告.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。项目市场调研报告目 录第一部分 项目研究背景 4第二部分 邢台整体环境分析 5一、邢台概况简述二、经济环境研究分析三、政策环境研究分析第三部分 房地产总体市场调研分析10一、邢台房地产市场总体情况二、邢台房地产市场发展现状及趋势三、邢台房地产市场板块研究四、邢台房地产物业产品研究第四部分 消费者市场研究 26一、消费群体的特征分析二、影响消费者购房的主要因素分析三、购房者的消费心理及信息来源途径四、综述第五部分 典型楼盘分析 32第六部分 项目概况 52一、项目四至二、项目经济技术指标三、项目地周边环境分析四、项目目标客户群分析五、项目SWOT分析第一部分 项目研究背景为了准确把握市场定位，我司对本项目进行了市场调研；根据本项目的调研性质，我们采用实地考察与相关人员深度访谈相结合的方式，依托邢台市房地产市场相关背景信息实施整个调研过程并形成结论，以期达到如下目标：& 了解邢台市房地产市场的整体状况及发展趋势；& 了解邢台市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势；& 了解邢台市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况；& 了解邢台市的整体规划发展；& 掌握本项目所处地块的基本特征；& 掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；& 明确项目构建优势的市场机会及企业机会。第二部分 邢台整体环境分析一、邢台概况简述1、地理位置邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。2、行政划分管辖2市（沙河市、南宫市），15县（清河县、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县 、任县、临西县、新河县、隆尧县、柏乡县、威县、临城县、平乡县、南和县、巨鹿县），2 区（桥东区、桥西区），市区还设有高新技术产业开发区和豫让桥新区。3、人口概况地区总人口660万人，其中城市总人口146.6万人，市区城市人口57.87万人。4、交通状况京广、京九铁路、京深高速公路和106、107国道和308国道贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路贯穿东西，形成了铁路、公路纵横的交通运输网。二、经济环境研究分析决定房地产投资的经济要素1、 国民生产总值2005年邢台市总体经济保持了较快的增长势头，全市国民生产总值完成730亿元，增长13.5%；2、社会消费品零售总额2005年全市社会消费品零售总额达200亿元，比上年增长15%，全年增长11.7% 。2006年17月份邢台社会消费品零售总额125.94亿元，比上年同期增长14.8%； 3、居民的可支配收入人民生活水平不断提高，全市城镇居民人均可支配收入7530元，增长12.1%。4、城镇居民的人均工资2005年全市城镇单位在岗职工年人均工资8874元，增长9.4%。5、固定资产投资额2005年全市全社会固定资产投资完成322.7亿元，比上年增长26.3%。从2006年情况看，一季度全市全社会固定资产投资139.08亿元，比去年同期增长27.7%。其中，房地产开发投资27.93亿元，增长20.2%。综述：以上为影响房地产发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2005邢台市经济运行的主要特征，自从2000年以来邢台市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明邢台市经济正处于快速的发展周期。三、政策环境研究分析1、国家金融政策的影响 2005年3月份，央行取消房贷优惠政策，提高5年以上房贷利率；2005年3月26日国务院发布“稳定房价的通知”国家出台一系列政策和措施具有很强的针对性和指导性，全国房地产市场在宏观调控政策的影响下趋于理性和冷静。 2006年1月1日“房贷利率上调”，中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”实为提高住房贷款利率，并建议“提高最低首付比例”； 中国人民银行自8月19日起正式上调人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率同时上调0.27个百分点；长期利率上调幅度大于短期利率；扩大个人房贷优惠利率幅度“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍”。 2006年8月16日中国银监会出台严格限制新增房地产贷款具体措施，从信贷调控房地产市场。2、 房产政策的影响 国家严格实行了土地管理制度，禁止土地以协议方式转让，必须实行“招、拍、挂”，这一政策必然导致土地价格的上涨； 国务院出台政策，严格限制耕地转化为建设用地，这必然形成建设用地不足的局面，城中村及旧城占用了大量的土地资源，在既保护耕地又要保障发展的形势下，对城中村及旧城的改造势在必行； 自2005年5月17日“国六条”公布后， 5月29日国家九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见到最近接二连三出台“90平米与70%”概念解释，最终建设部发布“90平米以下面积所占比重，必须达到城市年度开发总量70%以上”；之后“外资设限”条款、土地转让限制房价、二手房交易强征个税等相应政策也相继出台。3、对邢台市场的影响 2006年国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加快了邢台市旧城、城中村改造的进度； 90平米以下户型需占到城市开发总量的70%这一政策，将极大地约束开发企业。邢台目前消费者所需面积大多在110-130平米之间，90平米以下户型并不能满足市场需求。这一政策的推出，将促使开发企业在产品研究、推广研究、营销研究等方面追求差异性，加剧产品竞争，同时90平米以上的户型由于供应量小，将成为紧俏户型。 邢台市广大消费者目前支付购房款时大部分采用一次性付款方式和分期付款方式，同时考虑到邢台房价处于中低水平、房屋总价较低，银行贷款利率的变化对邢台消费整体购房影响不大；但是首付比例的提高，将影响一部分贷款购房者。分析：2005年的房地产市场是不寻常的，随着国家一系列“房地产调控新政”接连出台，房地产业发生了深刻的变化，房地产市场也受到一定的影响。房产新政连续出台,造成一部分购房者持币观望的消费心理；从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，相信在房产新政的指引下，房地产市场将从感性回归到理性，房地产业一定会更加稳定、健康、永续地向前发展。第三部分 房地产总体市场调研分析一、邢台市房地产市场总体情况1、供应情况2005年邢台市商品房供应量110万平方米，预计2006年邢台市商品房供应量达到150万平方米；2005年邢台市全市建筑业投资98亿元，增长73%；随着西北地区维也纳花园、阳光国际2期、凯旋城、锦绣中华、上院、鸿溪书香园、天阔上城、永辉巴黎、滨河青青家园3期，和中南区域金水湾、凤凰城1期、中央名城、永康国际公寓等项目的上市销售， 2005年的市场供应量迅速提高。2、销售情况 项目名称销售率项目名称销售率凯旋城1期70%上院20%锦绣中华60%中央名城30%维也纳花园（别墅）70%永康国际公寓60%永辉巴黎35%凤凰城1期90%天阔上城20%金水湾70%鸿溪书香园2期40%世纪名都2期40%滨河青青家园3期50%从上表可以看出，中低价位的楼盘销售状况良好，如凤凰城1期、金水湾等；中高价位的楼盘销售状况一般。3、需求状况u 2005年全市拆迁面积22.5万平方米，由拆迁引起的消费必然刺激住房市场；u 随着经济的增加，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来邢购房等进一步增加房地产市场的需求；u 邢台消费者具有购房保值的消费意识，中高收入者都具备2套以上的住宅，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。二、邢台市房地产市场发展现状及趋势1、邢台市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升；同时建筑材料物价、住房需求的不断增加直接导致了房价的上涨，虽然通过国家宏观政策的调控，房价略有回落，其销售价格还是稳中有升。2、建筑业生产持续增长在固定资产投资特别是住宅建设的带动下，全市建筑业也快速增长，2005年全市建筑业投资98亿元，增长73%。3、房地产集约化初见成型随着邢台市房地产市场的不断完善，市场上出现了大规模、集约化的开发，来实现降低整体的运营成本，提高项目的利润空间，如阳光国际、永辉巴黎、鸿溪书香园的成功运作。集约化的发展将是房地产发展的另一个方向。4、住宅的郊区化，向城市外围拓展与交通条件的改善等因素息息相关，邢台市明确了“东跨北延，西抑南控，西北生活”的城市总体发展方向，确定了北部地区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面条件得到不断改善，从而带动起本区域房地产市场的发展。三、邢台市房地产市场板块研究1、板块划分邢台市区划分为桥东区和桥西区两大板块 桥西区板块：以京广铁路为界，京广铁路以西，外环路以内，为桥西区板块； 桥东区板块：以京广铁路为界，京广铁路以东，外环路以内，除去开发区，为桥东区板块。2、各板块定性分析2.1桥西区板块 本区域是城市的主要发展方向，政府规划明确规定了西、北部地区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。 本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈，南段以邢钢为中心为工业基地。 本区域教育资源丰富：军需学院、金华中学、市一中等大中学校众多。 本区域拥有目前邢台最大的公园达活泉公园，即将建设的南水北调工程，以及众多的市政公园，生态环境较好。 本区域商业氛围较为浓厚，相对于桥东区来看，商圈消费水平较高。 本区域交通便利，路面建设情况较好，随着道路的不断修建，将形成更加完善的路网结构。 本区域新开发了一批规模较大、品质优良的楼盘，形成成熟的生活氛围，是目前邢台房地产投资消费的重点区域。2.2桥东区板块 桥东区为邢台市的中心城区，也是邢台市的老城区，本区域商贸密集繁华，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，为本区经济的发展提供了有利条件。 政府规划明确了“东南工业”的城市总体发展方向。目前桥东区现有工业污染较为严重。 作为老城区，本区域内存在大量的旧城改造问题，整个区域较为破旧。 相对桥西区，本区域房地产开发规模不是很大，同时产品品质也相对较低。3、各板块楼盘价格指标分析 桥西区以其独特的优势，房地产产业的发展较好，本区域出现了多种住宅物业类型并存的局面。楼盘销售价格在：18002600元/平方米。 桥东区楼盘价格相对较低，价格区间在15002000元/平方米，本区域地理位置好、配套完善，但是环境较差，种种特殊因素决定了本区域房地产发展较缓慢。4、各板块楼盘规模指标分析桥西区物业规模（万平方米）桥东区物业规模（万平方米）上院9世纪名都100（规划）滨河青青家园30中央名城10凯旋城10金水湾12天阔上城6凤凰城20永辉巴黎25永康国际公寓2.3锦绣中华14鸿溪书香园20维也纳花园（别墅）3 目前邢台市的集约化初显成型，楼盘规模大小直接影响到社区景观、环境、社区的品质等。 近两年随着政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入和本地开发商实力的增强，导致大规模开发项目逐步浮出水面。5、板块楼盘产品类别分析板块区域项目名称物业类型板块区域项目名称物业类型桥西区板块凯旋城多层、小高层、花园洋房桥东区板块中央名城多层、小高层锦绣中华多层、小高层凤凰城多层、小高层维也纳花园小高层、别墅金水湾多层永辉巴黎多层、小高层永康国际公寓高层天阔上城多层、小高层、高层世纪名都多层、别墅鸿溪书香园多层上院多层、小高层滨河青青家园多层、别墅 通过对邢台市住宅市场的调研了解，目前的商品房开发以多层为主，小高层、高层逐渐兴起，但是数量较少；花园洋房、别墅等高端产品占有一定比例； 邢台市的房地产发展日趋成熟，房地产开发正在朝着以多层、小高层住宅为主，多种物业类型并存的局面发展。6、各板块客户类别及需求分析 桥西区是城市未来重点发展的生活区域，其客户主要来源于政府机关、事业单位、高级白领、私企老板、老城区的年轻家庭。本区域对住宅的需求较高，且多样化，小高层、花园洋房、别墅等物业类型占据了一定比例； 桥东区是城市的中心，其商业较繁荣，客户主要来源于周边的企业、经商人员及原有住户和一次置业者，本区域对物业类型的需求多样化，多层、小高层物业类型教多，但是受其周边环境的影响，花园洋房、别墅等高端物业类型较少。四、邢台房地产物业产品研究1、户型分析在售项目户型情况一览表项目名称面积（平米）主力户型项目名称面积（平米）主力户型鸿溪书香园136154三室二厅二卫凯旋城112142三室二厅二卫永辉巴黎120141三室二厅二卫锦绣中华127177三室二厅二卫维也纳花园136240五室二厅四卫四室二厅二卫三室二厅二卫上院95146三室二厅二卫二室二厅二卫天阔上城90127三室二厅二卫二室二厅二卫滨河青青家园140170三室二厅二卫世纪名都93135三室二厅二卫二室二厅二卫金水湾90136三室二厅二卫二室二厅一卫中央名城104136三室二厅二卫 分析：由上表中可以看出邢台市的在售住宅户型以三室二厅二卫和二室二厅二卫为主，体现在户型面积上则是以中、小户型为主，户型面积最小为90，最大面积可达177。90-140平米的户型是当前所售户型的主力，占到相当大一部分；剩余140平米以上的较大户型、跃层或别墅相对较少。就目前销售情况来看，中小户型销售状况良好。2、景观分析在售项目主要景观项目名称主要景观项目名称主要景观鸿溪书香园水系、园林世纪名都园林、68000平米卧龙湖永辉巴黎水系、园林、凯旋门、“艾菲尔”铁塔、音乐喷泉中央名城广场维也纳花园中心花园青青家园园林、水系、6000平米下沉式花园广场天阔上城中央广场凯旋城水系、凯旋湖、园林、雅典娜林荫广场上院东方园林金水湾水系、园林永康国际公寓2400平米中央广场锦绣中华广场分析：目前邢台市在售项目，都比较注重社区景观，以提升产品的档次，并且在所设计景观中，有相当大一部分都突出水景，很大一部分项目中心都有水景，并且景观是每个楼盘的一个很大的卖点。3、价格分析邢台市的住宅价格分布在三个空间：西北地区附近及中南部地区、其他地区三个层面。在售项目价格和区域一览表项目名称均价（元/平米）所在区域阳光国际2600西北部（达活泉公园附近）鸿溪书香园2000西北部（达活泉公园附近）永辉巴黎2200西北部（达活泉公园附近）维也纳花园2400西北部天阔上城1900西北部（达活泉公园附近）世纪名都1400东北部上院2000西北部中央名城2100桥东区凤凰城1800南部永康国际公寓1880南部凯旋城2400西北部（达活泉公园附近）锦绣中华1900西北部滨河青青家园1700西北部（达活泉公园附近）金水湾1700南部3.1西北区域价格情况从上表可以看出：西北部的项目有鸿溪书香园、永辉巴黎、凯旋城、阳光国际、锦绣中华、维也纳花园、天阔上城、上院等，现销售均价区间是19002600元/平方米，只有滨河青青家园售价较低是1700元/平米，主要是因为滨河青青家园楼盘品质一般，景观规划设计也很不到位，档次较低，最近其景观用地又被富水家园所征用，导致其价位较低。3.2中南区域价格情况中南地区的项目有四个，分别是中央名城、永康国际公寓、金水湾、凤凰城，现销售价格是17002100元/平方米，现在本区域没有别墅项目。本区域楼盘价格较低是因为：本区域是规划中工业区，并且现今污染就比较严重，环境较差。3.3东北部区域价格情况世纪名都在东北部，离市区较远，生活较为不便，导致其售价较低在1400元/平米左右3.4其它区域价格情况其它区域是指现在存在的一些品质较差的小规模楼盘，价格差别较大，最低价格在700元/平方米，较高达到1500元/平方米总体而言，邢台市的住宅价格是相对较低的，均价在2000元/平方米，有较大的上涨空间。4、销售优惠分析在售楼盘优惠一览表项目名称一次性优惠贷款优惠其它优惠永辉巴黎3%2%赠一台4999元的海尔冰箱，20%无息借款滨河青青家园1%无无鸿溪书香园30元/平米10元/平米教育奖：子女是高考状元购房奖励15000元，大连五日游，子女在高考本科线以上奖励5000元装修基金；购房90平米以下赠维修基金3000元，购房90平米以上赠维修基金5000元。天阔上城1%无无维也纳花园8000元/套4000元/套无锦绣中华2%1%无凯旋城2%1%无上院2%3%1%无中央名城5%2%无金水湾2%3%1%无永康国际公寓3%2%无世纪名都2%无在此购房可以上名校（邢台二中） 从上表中，可以看出一次性付款大多采取2-3%的优惠政策，按揭贷款一般为1-2%的优惠政策。在此基础上，一些楼盘为了促销，还有其它优惠措施。5、销售道具及推广方式分析 在售楼盘道旗情况项目名称位置永辉巴黎公园东街、郭守敬路（建设大街和新兴大街段）、新华路阳光国际达活泉大街凯旋城团结大街上院钢铁路（中兴大街到达活泉大街段、八一大街到中华大街段）中央名城钢铁路（达活泉大街到北二环段）、新华路（大通街中兴大街段）金水湾新兴大街、新华路凤凰城新兴大街、新华路在售楼盘户外广告情况项目名称位置阳光国际中兴大街与新华路交口西南角/达活泉大街与冶金路交口东北角凯旋城大洋百货广场西面/新世纪广场东面上院中兴大街铁路桥西侧/中华大街与钢铁路交口东南角世纪名都新世纪广场北侧鸿溪书香园冶金路与北二环交口西北角/中兴大街与冶金路交口东北角/中兴大街中国银行东侧锦绣中华团结大街与新华路交口（户外）、中华大街与钢铁路交口西北角 分析：目前邢台房地产市场上所用的销售道具大多为宣传单页、楼书、展板、沙盘、模型。做有样板间的项目不多，主要集中高端楼盘，如阳光国际、凯旋城等。在推广方式方面，除了户外、道旗、灯箱、车体外，重点放在了报纸广告方面，这是由消费者信息接受方式和媒体价格造成的。另外，活动营销的推广方式利用较少。第四部分 消费者市场研究一、 消费群体的特征分析根据目前邢台市的经济收入情况可以将消费群体划分为：1、行政机关事业单位 大部分都有大专及以上学历，学历较高 经济收入较高且收入稳定 “5+2”生活方式，自由时间相对较多 现居住家属楼或单位集资房 对住宅的要求相对较高，对居住环境、社区配套、舒适度、居住面积较关注，主要目的在于改善居住条件2、高级白领 一般具有高学历，做中高层管理工作 生活相对自由 经济收入水平较高 现多居住在单位集资房或商品房 对居住环境、舒适度、物业管理、物业类型、户型面积较关注3、个体经营户 学历文凭相对偏低 主要从事商品的经营工作 时间相对自由，付出工作量较大 收入水平较高 现居住离市中心较近，繁华地段 对住宅地段、面积、价格较关注4、私企业主 其拥有自己的企业 收入水平较高 生活相对自由 大部分有车 大多数已有住房 对居住环境、物业品质较关注 多为二次置业或三次置业5、工薪阶层 学历相对较低，中专学历为主 主要为上班族 工作强度较大且工作时间较长 收入水平较低 现多居住在集资房、商品房 对价格、位置（距离单位远近）较关注 购房主要是为了改善居住环境二、影响消费者购房的主要因素分析1、购房区域分析邢台市居民对区域划分较为明显，在购房区域选择上以原居住区为主，同时，不断倾向居住环境较好地区。当前消费者购房选择主要集中在环境较好的西北地区，尤其是达活泉公园附近。2、消费者购房物业类型分析大部分消费者的居住观念还停留在多层住宅上，同时，随着小高层物业的出现，消费者表现出较大的热情，但是消费者对高层的接受还需要一个阶段。3、消费者购房所能承受的房价从邢台市的情况可以看出，地理位置较好、市政配套完善的项目对消费者有较强的吸引力，大部分消费者认为18002000元/平方米左右的价格较为合适，2400元/平方米的价格较高，2400元/平方米以上所能承受的消费者相对较少；消费者购房所能承受的总房款在2025万元左右的所占比例较多， 25万元以上的有一定比例，可以看出邢台市市场拥有大量的消费群体。4、消费者购房面积选择分析消费者购房选择的户型面积大多在100130平方米之间，其次选择是90100平方米，可以看出消费者较为注重户型面积的实用性；从市场销售状况反馈，大面积户型销售缓慢，中小户型较为畅销，也说明了中小户型是目前消费者的主要选择。5、对户型的具体要求消费者理想的户型为三室两厅、三室一厅及两室两厅，同时，在户型设计上，错层结构被普遍看好。6、物业管理需求分析消费者对小区物业管理有了更高的要求，由最初的保安、保洁扩展到维修、绿化管理、社区活动等更人性化因素环境。7、交通情况分析随着经济的发展，私家车日益增多，反映到对住房的要求为道路畅通、交通便捷，这就要求项目在做好产品的同时，也要重视对车位、社区路网的规划设计及社区周边交通系统的改善。综述：影响消费者购房的因素虽然很多，但是销售价格已经不是消费者购房考虑的第一因素，消费者越来越注重社区环境、项目配套、物业管理、工程质量等因素，说明邢台市消费者购房已由感性消费转向理性消费，对生活品质有更高要求。三、购房者的消费心理及信息来源途径1、邢台市的消费心理比较复杂，既看重地段、配套又精打细算，体现在房屋购置方面则有以下几个特点： 对价格较为敏感，整体购买力并非很强。 对户型设计要求不断提高，不仅能满足居住使用，还要增强生活舒适度。 投资意识不强，一次性付款、分期付款较多，银行按揭占的比例相对较少。2、了解房地产信息的主要途径宣传单、报纸广告和户外广告是最易被消费者接受的三种途径。四、综述1）邢台市住宅的主力消费群为：行政机关、事业单位、高级白领、私企业主、个体工商户、工薪阶层;2）在购房的时候对住宅的价格、地理位置等因素较为敏感;3）消费者越来越注重环境、项目配套和周边市政配套等因素，说明消费者购房已由感性消费逐渐转向理性消费;4）了解购房信息的途径越来越广泛，以报纸广告和户外广告为主;5）对户型设计要求在不断提高，看重生活舒适度;6）对户型面积的要求主要集中在90130平方米之间，对小高层物业表现的不太积极;7）投资意识不强，一次性付款、分期付款较多，银行按揭所占的比例相对较少。第五部分 典型楼盘分析一、桥西区域竞争性楼盘分析 凯旋城开 发 商：邢台市金后盾房地产开发有限公司楼盘地址：邢台市团结大街27号规划设计：北方绿野建筑规划设计公司 园林设计：泛亚国际物业管理：石家庄燕都物业管理有限公司项目主题：欧韵风尚，尊崇享受项目概况u 占地面积：105亩，建筑面积：100000平方米，容积率：1.42，绿化率：44%，层高：3米，公摊14.6u 项目规划有多层、小高层、花园洋房，共分二期开发，一期开发10栋，二期开发9栋，共600户u 销售价格： 均价2400元平方米，最低价2080元平方米，最高价3080元平方米u 主力户型：三室两厅两卫，120170平米u 优惠政策：一次性付款优惠2% ，按揭优惠1%。u 停车情况：无地下车位，地面临时停车位，只租不买u 建筑风格：欧洲风格u 物业费：0.8（高层）、0.45（多层）元/平米u 开盘日期：2005年8月27日u 交房日期：2006年9月30日（1期）u 项目配套：社区会所、园林景观、凯旋湖u 周边配套：金华实验小学、郭守敬小学、金华中学、市一中、矿务局医院、新亚购物中心、家乐园广场、大洋百货、达活泉公园、农行、工行u 交通：2、24路公交线路经过永辉巴黎楼盘地址：邢台市公园东街与豫中西路交叉口开 发 商：邢台市永辉房地产开发有限公司投 资 商：香港永信国际发展有限公司建筑施工：福建华侨建筑有限公司策划推广：新纪元企业策划有限公司物业公司：邢台永辉物业管理有限公司 项目概况：u 项目总占地10.988公顷，建筑面积24.99万平方米，容积率2.25，建筑密度24.76%；分二期开发，一期开发16栋多层、小高层住宅（5栋小高层，11栋多层），二期开发16栋u 销售价格：均价2200元/平方米 u 户型面积：110390平米u 车位：地上车库 u 建筑风格：法兰西风格u 物业费：0.8（小高层）/0.55（多层）元/平米/月u 交通：18、30路公交车经过 u 项目配套：幼儿园、银行、沿街商业、购物中心、休闲广场、中央公园、社区会所、园林水系、音乐喷泉u 周边配套：追光小学、双语学校、邢台医专附属医院（在建）、达活泉公园u 优惠政策：一次性付款9.7折，银行按揭9.8折，购房赠一台4999元的海尔冰箱；可以提供两个月无息借款20%u 装修标准：毛坯房鸿溪书香园楼盘地址：邢台市冶金北路432号开 发 商：大连树源集团/邢台双泽地产规划设计：联合国亚太城市规划大奖获得者姜灏先生执笔景观设计：澳大利亚高臣建筑事务所物业公司：大连树源物业管理有限公司 项目主题：碧水欧风，水畔幽居项目概况：u 占地面积：210亩，总建筑面积：200000平方米，容积率：1.42，绿化率：50%，社区分三期开发，共62栋，主要以多层为主，其中一期开发22栋，二期开发8栋，三期开发32栋u 建筑风格：欧洲风格 u 户型面积：二室二厅一卫 (92.6平方米)、二室二厅二卫（120.3平方米）、三室二厅二卫（136.8/140.4/154.6平方米）、四室二厅二卫（170.6/186.4平方米）、六室二厅二卫（235.4平方米）u 销售价格：均价2000元/平方米，最低价1900元/平方米，最高价2400元/平方米u 项目配套：幼儿园、商务会所、商业街u 周边配套：邢台学院、邢台医专、军需学院、邢台医专附属医院（在建）、达活泉公园 物业费：0.6元/平方米/月u 优惠政策：一次性付款优惠30元/平方米，银行按揭优惠10元/平方米；教育大奖：子女今年高考状元奖金15000元，大连5日游；子女升入本科奖金5000元；维修基金：所购买住房90平米以下赠予维修基金3000元，所购买住房90平米以上赠予维修基金5000元。天阔上城楼盘地址：邢台市冶金北路与永康街交口开 发 商：邢台市宸太房地产开发有限责任公司推广策划：北京名成行设计单位：中外建工程设计与顾问有限公司园林设计：CentaPro森拓（北京）国际建筑设计顾问有限公司项目主题：高阔建筑 领航邢台项目概况u 项目总占地50亩，绿化率：36% ，公摊：16% u 项目共开发10栋住宅，其中2栋高层（21层），6栋多层，两栋小高层，一共约300户u 建筑风格：现代建筑风格u 项目配套：社区会所、社区商业、中央广场u 周边配套：双语学校、追光小学、邢台学院、邢台医专、军需学院、运动休闲主题公园、达活泉公园u 销售价格 ：均价：1900元/平方米，最高价：2300元/平方米，最低价：1800元/平方米u 销售情况：117平米还有一套，121平米还有五套，较大户型销售情况一般u 优惠政策：一次性付款优惠1% u 交通情况：临近冶金北路，有12路公交经过，交通情况一般滨河青青家园楼盘地址：公园东街与豫中西路交叉口南行开 发 商：邢台市滨河房地产开发股份有限公司物业公司：邢台市滨河物业管理有限公司项目概况：u 项目总占地：337亩（别墅占地100亩），总建筑面积：325700平方米，容积率1.44，绿化率30，楼间距26米，公摊13，层高2.9米u 项目规划有多层和别墅，共有2000户，共分四期开发，一期已经入住，二期现房，三期、四期在建u 户型面积：一室一厅二卫四室二厅二卫、别墅，50460平方米u 销售价格：均价1700元平方米，最低价1500元平方米，最高价2200元平方米u 社区配套：游泳馆、图书馆、医院、篮球场、网球场、社区会所、6000平米下沉式花园广场、幼儿园 周边配套：追光小学、双语学校、邢台医专附属医院（在建）、达活泉公园u 交通状况：0路公交车经过u 物 业 费：0. 5元/平方米/月u 建筑风格：现代风格维也纳花园开发公司：邢台市大都房地产开发有限公司楼盘地址：中华大街388号物业管理：深圳银典物业品牌推广：纬联精略项目主题：城市别墅 尊尚府邸项目概况：u 项目共97栋别墅，4栋小高层，小高层一梯两户，共140户；层高3.15米，七级抗震，地板采暖，绿化率：40%，共分三期开发建设，一、二期为别墅，三期为小高层；u 户型面积：121243平方米，两室、三室、四室、五室、六室，错层、跃层、平层u 销售价格：小高层均价2200元/平方米，别墅均价3800元/平米u 项目配套：会所、休闲广场、幼儿园、小学、沿街商业u 交房日期：2006年底u 周边配套：金华中学、金华小学、邢台一中、育才小学、郭守敬小学第四幼儿园、华星幼儿园、市三院、矿务局医院、家乐园超市u 建筑风格：欧洲建筑风格u 物业收费：0.8元/平方米/月u 交通情况：4、26路公交经过锦绣中华开 发 商：邢台市城乡房地产开发股份合作公司楼盘地址：邢台市中华大街与钢铁路交口设计单位：北京华成国际/铁道学院园林设计研究所策划推广：新纪元企划整合推广：新纪元广告项目概况：u 项目规划用地：100亩，总建筑面积：140000平方米，容积率：1.89，绿化率：35.7%，建筑密度：27.9，公摊：15u 项目规划为多层，共636户，项目共分三期开发，一期、二期为多层，三期为小高层u 销售价格：均价1900元/平方米u 户型面积：二室二厅二卫（95、11平方米） 三室二厅二卫（127、129、133、166、177平方米）四室二厅二卫（208、240平方米）u 销售情况：小户型销售较好，95平米已经售完，114平米、127平米、129平米已经不多u 社区配套：社区会所、景观园林、社区商业、幼儿园u 周边配套：金华中学、金华小学、邢台一中、育才小学、郭守敬小学、第四幼儿园、华星幼儿园、市三院、矿务局医院、家乐园超市、达活泉公园、u 优惠政策：一次性付款.折，银行按揭.折u 交通情况：4、26路公交经过分析：该项目规模较大，配套完善，但是周边交通状况一般，周边环境状况也不是很好。上院开 发 商：邢台市大都房地产开发有限公司楼盘地址：中华大街与太行路交叉口品牌整合：纬联机构建筑设计：北京华成国际景观设计：铁道学院园林设计研究院项目主题：人文大院，友居生活项目概况u 规划用地：53亩，总建筑面积：89000平方米，容积率：2.51，绿化率：35，公摊：14u 建筑风格：现代风格u 户型面积：二室二厅二卫（95平方米） 三室二厅二卫（136.8/146平方米） 四室二厅二卫（180平方米）六室三厅三卫（260平米跃层）u 销售价格：17002300元/平方米u 开盘日期：2006年5月20日u 交房日期：2007年底u 项目配套：社区会所、社区幼儿园、园林景观、地下车库、沿街商业u 周边配套：邢台一中、金华中学、金华小学、育才小学、守敬小学、第四幼儿园、华星双语幼儿园、邢台市三院、矿务局医院；达活泉公园二、桥东区竞争性楼盘分析中央名城楼盘地址：邢台市中兴大街与新华路交口开 发 商：邢台市城宏房地产开发有限公司全程策划：福建合联庄子策划建筑设计：河北省建筑科技学院建筑设计研究院景观设计：L&K加拿大丽景畅意（中国）机构项目主题：都市中央，生活特区项目概况u 项目总占地4.39公顷，建筑面积10万平米，绿化率：30%，容积率：2.14，共600户，一期开发6栋，一梯两户、一梯三户，刚刚开始动工u 项目共开发17栋，16层一栋，11层两栋， 3层、4层各一栋，其余为6层，沿街一二层是商铺，规划有酒店公寓、多层住宅、小高层住宅、商业步行街u 户型面积：一室、二室、三室、四室、五室，31207.79平方米u 销售价格：均价2100元/平方米，最低价1980元/平方米，最高价2400元/平方米u 建筑风格：现代建筑风格u 项目配套：风情商业街、社区会所u 周边配套：邢台二中、市七中、市九中、十中、十五中、市中医院、市人民医院、新世纪广场、新亚商城、苏宁电器、百货大楼、财富广场、新世纪广场火车站、汽车站u 优惠政策：一次性付款9.5折，银行按揭9.7折u 交通状况：有1、2、3、4、5、7、8、10、12、13、14、17、19、21、27、28路公交车经过凤凰城开发公司：邢台家乐园（集团）房地产开发有限责任公司楼盘地址：邢台市塔林小区南侧项目概况：u 项目总占地：113332平方米，总建面积：200000平方米，（其中：一期总建筑面积：10万平方米，由15栋多层，3栋高层），容积率：1.76u 项目分两期开发，一期已经售完，二期未开盘u 主力户型：二室二厅、三室两厅u 销售价格：均价1800元/平方米项目配套：3000平米水景庭院、喷泉休闲广场、双语幼儿园、家乐园超市、篮球场u 周边配套：市四院、新华南路小学、市五中、塔林农贸市场u 交通：19路u 建筑风格：现代建筑风格金水湾开 发 商：邢台市博大地产/邢台市恒德地产楼盘地址：新华南路日报社南行50米景观设计：新加坡易道筑景营销顾问：前景顾问项目主题：城市中央，水岸生活项目概况：u 规划用地：100亩，总建筑面积：100000平方米，容积率：1.49，绿化率：35%，公摊率：12%，居住300户，楼间距：2428米u 项目规划为多层住宅u 户型设计：二室二厅一卫 (88-95平方米)二室二厅二卫（90-105平方米）三室二厅一卫（110-123平方米） 三室二厅二卫（110-136平方米）u 销售价格：均价1700元/平方米，最低价1590元/平方米，最高价1800元/平方米u 建筑风格：新加坡风格u 物业收费：0.4元/平方米/月u 车库：地下车库，55000元/个u 项目配套：社区会所、小型广场、园林景观u 周边配套：邢台市第十中学、邢台市第四医院、冀南装饰城、金龙大酒店、建设银行、日报社u 交通情况：19路公交经过分析：本项目位置不是很好，交通状况一般，但其户型设计相对偏小，社区环境一般，价格较低。永康国际公寓开 发 商：邢台永康房地产开发有限公司楼盘地址：新华南路日报社旁边建筑规划：北京新纪元建筑设计公司策划推广：邢台永康房地产经纪公司百度纵横物业公司：邢台永康房地产开发有限公司项目主题：新贵名门，领袖桥东新生活项目概况： 项目占地10亩，总建筑面积：23000平方米，容积率：3.44，绿化率：35%，公摊系数：20%，整个小区有2栋17层住宅组成 ，共居住190户，两梯四户，中央空调u 户型面积：二室二厅二卫 （112平米）、三室二厅二卫（161.04平方米）、四室二厅而卫（180.51平方米）、四室三厅三卫（206.75平米）u 销售价格：均价1880元/平方米，最低价1700元/平方米，最高价2300元/平方米u 销售情况：二室二厅二卫（112平米）销售差不多，其余剩余较多u 优惠政策：一次性付款优惠3%，贷款优惠2%u 项目配套：2400平米中央广场u 交房日期：2008年u 开盘日期：2006年4月23日u 存车情况：项目共设有100个停车位u 周边配套：邢台市第十中学、邢台市第四医院、冀南装饰城、金龙大酒店、建设银行、日报社u 建筑风格：现代建筑风格u 物业收费：0.8元/平方米/月分析：该项目是目前邢台市较少的高层住宅社区，但是该项目户型较大、总价较高，其产品品质较好。世纪名都开 发 商：河北金大地房地产开发有限公司楼盘地址：邢台市迎宾路设计单位：国家建设部综合勘察研究设计院园林设计：中国风景园林设计中心物业管理：香港戴德梁行物业公司项目概况： 项目占地1270亩，总建筑面积：1000000平方米，容积率：1.18，绿化率：40% ，公摊：15% 项目共分5个园区：公寓区，建筑面积61.1万平方米，由多层住宅和高层住宅组成，以二室二厅、三室二厅、四室二厅、四室三厅为主导户型，户型面积100180平方米。花园住宅，建筑面积6.9万平方米，以跃层为主，户型面积180280平方米。别墅区，建筑面积3.1万平方米，以单体、联体别墅为主，户型面积280500平方米。商贸区，由商贸和商住楼组成，建筑面积8.2万平方米，以商铺、写字楼和商住两用房为主。配套公建区，建筑面积5.26万平方米。u 主力户型面积：三室两厅119.78/135/138.79/153平方米，两室两厅93/107平方米u 销售价格：均价1400元/平方米，最低价1300元/平方米，最高价1700元/平方米u 项目配套：邢台二中、小学、幼儿园、中心会所、超市、商业街、养生温泉、68000平米卧龙湖u 周边配套：树人中学、县实验小学、邢台学院、县人民医院、市二院、县三院、人民公园、豫让桥市场、邢北汽车站u 物业管理费：0.5元/平米/月u 停车：停车率综述：邢台市住宅呈现出西部地区价格较高，东南部地区价格较低的态势，较高档住宅均在邢台市西北部，价格在23003000元/平方米左右，而老城区东南部由于周边工业较多，污染较为严重，所建住宅较少，售价也相对较低，价格在15002000元/平方米左右，有些甚至在1000元/平米以下。第六部分 项目概况一、项目四至本项目位于邢台市桥西区，在整个邢台市的中西部，距离钢铁路约1000米。北至利民路南至八一大街东接太行路西临南大郭住宅区项目区位图如下所示： 二、项目经济技术指标综合技术经济指标系列一览表项目计量单位数值一、小区用地公顷6.8036其中住宅用地公顷5.1226二、小区总建筑面积万平米12.87741、小区用地内地上建筑总面积万平米12.1492其中住宅建筑面积万平米10.3539公建面积万平米1.2678住宅首层储藏室、车库万平米0.52752、小区用地内地下建筑总面积万平米0.7282住宅地下室建筑面积万平米0.6632其他地下室建筑面积万平米0.065三、小区建筑面积毛密度（容积率）万/h1.786居住户（套）数户（套）85