物业管理在新农村建设中的作用机制研究 杜锦涛

序号： 编码： 第十一届“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛华南农业大学选拔赛作品申报书作品名称： 物业管理在新农村建设中的作用机制研究 基于东莞长龙村的实证分析 所在学院： 公共管理学院 申报者姓名 （集体名称）： 杜景涛 类别：自然科学类学术论文哲学社会科学类社会调查报告和学术论文科技发明制作A类科技发明制作B类说 明1. 申报者应在认真阅读此说明各项内容后按要求详细填写。2申报者在填写申报作品情况时只需根据个人项目或集体项目填写A1或A2表，根据作品类别（自然科学类学术论文、哲学社会科学类社会调查报告和学术论文、科技发明制作）分别填写B1、B2或B3表。所有申报者可根据情况填写C表。3表内项目填写时一律用打印，字迹要端正、清楚，此申报书可复制。4序号、编码由竞赛组委会填写。5学术论文、社会调查报告及所附的有关材料必须是中文（若是外文，请附中文本），请用4号楷体打印在A4纸上，附于申报书后，字数在8000字以内, 调查报告类每篇在15000字以内。6其他参赛事宜请向校团委咨询。联系电话：85283396，电子邮箱： A2申报者情况说明：1.必须由申报者本人按要求填写； 2.申报者代表必须是作者中学历最高者，其余作者按学历高低排列； 3.本表中的学籍管理部门签章视为对申报者情况的确认。申报者代表情况姓名杜景涛性别男出生年月1986年12月学院公共管理学院系别、专业、年级06级土地资源管理学历本科学制4年入学时间2006年9月作品名称物业管理在新农村建设中的作用机制研究基于东莞长龙村的实证分析毕业论文题目通讯地址华南农业大学公共管理学院06土地资源管理1班邮政编码510642办公电住地通讯地址华南农业大学公共管理学院06土地资源管理1班邮政编码510642住宅电他作者情况姓 名性别年龄学历所在单位罗慧敏女21本科华南农业大学公共管理学院06土6罗家彦女21本科华南农业大学公共管理学院06土4周润发男21本科华南农业大学公共管理学院06土2资格认定学院学籍管理部门意见以上作者是否为2009年7月1日前正式注册在校的全日制非成人教育、非在职的高等学校中国籍本科生、硕士研究生或博士研究生。是 否 （学院盖章）年 月 日院、系负责人或导师意见本作品是否为课外学术科技或社会实践活动成果。是 否 负责人签名：年 月 日B2申报作品情况（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）说明：1必须由申报者本人填写； 2本部分中的管理部门签章视为对申报者所填内容的确认。作品全称物业管理新农村建设中的作用机制研究基于东莞长龙村的实证分析作品所属领 域 （ C ）A哲学 B经济 C社会 D法律 E教育 F管理作品撰写的目的和基本思路目的：许多学者从保持城市环境优美、维护社会安全、和谐与稳定等方面探讨了物业管理在城市建设中的作用。但是，物业管理怎样才能够在中国农村这个广阔天地施展手脚，为新农村建设做出自己的贡献，前人研究的较少，也可以说是一片空白。广东省华侨物业发展公司在2006年率先在东莞长龙村开展了物业管理的试点工作，开始了对农村物业管理的探索，可以说实践已经走在了理论的前面。本项目就是在长龙村物业管理实践的基础上，开展农村物业管理的研究，具有重要的理论和现实意义，一方面开展理论研究可以更好地指导农村物业管理的实践工作，另一方面通过研究物业管理和新农村建设的关系，从而更有利于物业管理在推动新农村建设中的作用发挥。基本思路：通过对东莞长龙村物业管理实际运行状况的调查研究，分析物业管理在农村的发展思路以及存在的问题，通过对产生这些问题的原因分析，提出农村物业管理正常运转和在新农村建设中发挥作用的对策！作品的科学性、先进性及独特之处（一）项目特色当前物业管理研究主要集中在城市社区的物业管理，对农村社区的物业管理研究较少，本项目就是抓住农村物业管理的特殊性，充分发挥我们农业大学的优势主打“农”字头研究，并且和当前的新农村建设结合起来进行研究。（二）创新之处1.研究方法和手段的综合创新：本项目综合运用房地产经济学、物业管理学、农村经济学、农村社会学、农村管理学等学科的知识综合进行研究；2.研究领域创新：当前物业管理的研究领域主要局限于城市社区的物业管理，而对农村社区的物业管理研究甚少，甚至可以说是空白，本项目研究的着力点就是我国广大的农村社区的物业管理。作品的实际应用价值和现实指导意义从1981年3月10日我国内地第一家物业管理企业在深圳诞生开始，物业管理就迅速为广大城市居民所接受，成为城市居民的贴身管家，有力地维护了城市环境的优美与社会的安定，为现代城市社会的和谐与稳定作出了巨大贡献。随着物业管理行业发展的日趋成熟，城市物业管理已经涉及到各类物业类型，面临的竞争也日趋激烈，如何在更加广阔的领域内拓展生存空间，更好地发挥物业管理的作用，成为摆在物业管理企业面前的决策难题。而在物业管理在农村还是一块处女地，有待开发。党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村这一重大历史任务，提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体建设目标。这一具有深远意义的重大战略决策，既是惠及广大农民群众的民心工程，又是一项复杂而艰巨的系统工程，需要全社会广泛参与，各行业共同努力，这为物业管理在农村的发展提供了契机。物业管理企业可以充分发挥自身在管理、资金、技术等方面的优势，通过为广大村民提供专业化的物业管理服务，保持整洁村容，塑造文明乡风，加强农村民主管理，促进农村经济的发展，推进新农村建设的进程。同时，物业管理进农村又可以拓展物业管理企业的发展空间，促进物业管理行业的发展。此外，由于物业管理行业是劳动密集型行业，物业管理进农村可以大量吸收农村剩余劳动力，有利于农村剩余劳动力的转移。所以，开展物业管理和新农村建设之间关系的研究，指导新农村建设尤为重要。本研究项目以广东省农村物业管理的试点村东莞长龙村为研究样本，探求物业管理在新农村建设中的作用机理及运行机制，以期推进我国新农村建设的进程。作品摘要党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大发展战略，在珠江三角洲，以二、三产业为主导的农村的原有行政管理模式已与村庄快速城镇化的发展步伐不相适应。以长龙村为例，长龙村引入物业管理，在全国尚属首例。自引进华侨物业以来，长龙村的治安、环卫、绿化、工厂和出租屋等方面都得到了专业化的管理，取得了很大的成效，形成了有代表性的“长龙模式”。在实地考察过程中发现，目前的长龙模式仍然存在亟待解决的问题,物业管理公司在进驻前忽略对长龙村作详细的调查，农村物业管理缺乏理论的指导，加上当地村民的观念难以改变造成阻力等使得华侨物业在管理工作上举步维艰，通过对长龙模式的研究发现，新农村建设引入物业管理需要满足一定的条件，在此基础上整合各方力量，物业公司才能进行长效的管理，物业管理扎根农村才会促进建设新农村的实现。作品在何时、何地、何种机构举行的会议或报刊上发表登载、所获奖励及评定结果无请提供对于理解、审查、评价所申报作品，具有参考价值的现有对比数据及作品中资料来源的检索目录1物业管理在新农村建设过程中的有益探索 许建华2广东东莞物业管理进农村_广东省华侨物业发展公司农村物业管理实施初探 许建华3农村时兴请管家 王迪4“大浪模式”调查 赵向标5论新农村建设中的乡村物业化管理与服务 孙好勤陈阜6深圳特区外村镇物业管理的现状与改进 刘正昂7要大力推进县级小城镇的物业管理 阳朝良8物业管理与社区管理交融互动双赢 李家祥9 市场化运作企业化管理开辟农村环境综合整治新道路 赵顺海 宋振祥 靖红调查方式走访 问卷 现场采访 人员介绍 个别交谈 亲临实践会议 图片、照片 书报刊物 统计报表影视资料 文件 集体组织 自发 其它主要调查单位及调查数量广东省 省（市） 东莞市 县（区） 黄江镇 乡（镇） 长龙村 村（街）单位 东莞市黄江镇村委会 邮编 523766 姓名 叶玉明电话单位 东莞市黄江镇长龙村华侨物业管理公司 邮编 523766 姓名 李文娜 电话调查单位 2 个 20 人次管理部门签章 年 月 日C.当前国内外同类课题研究水平概述说明：1.申报者可根据作品类别和情况填写； 2.填写此栏有助于评审。党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村这一重大历史任务，提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体建设目标。这一具有深远意义的重大战略决策，既是惠及广大农民群众的民心工程，又是一项复杂而艰巨的系统工程，需要全社会广泛参与，各行业共同努力。物业服务企业可以充分发挥自身在管理、资金、技术等方面的优势，通过为广大村民提供专业化的物业管理服务，保持整洁村容，塑造文明乡风，加强农村民主管理，促进农村经济的发展，推进新农村建设的进程。同时，物业管理进农村又可以拓展物业服务企业的发展空间，促进物业管理行业的发展。此外，由于物业管理行业是劳动密集型行业，物业管理进农村可以大量吸收农村剩余劳动力，有利于农村剩余劳动力的转移。如何实现物业管理与新农村建设的有机结合成为现实中的一个难题，同时也应该是广大学者研究和探讨的重点。遗憾的是，当前许多学者仅仅是从保持城市环境优美、维护社会安全、和谐与稳定等方面深入研究了物业管理在城市建设中的作用，对物业管理怎样才能够在中国农村这个广阔天地施展手脚，为新农村建设做出自己的贡献，前人研究的较少，也可以说是一片空白。广东省华侨物业发展公司在2006年率先在东莞长龙村开展了农村物业管理的试点工作，开始了对农村物业管理服务的探索，可以说实践已经走在了理论的前面。开展物业管理和新农村建设的关系和作用机制研究，具有重要的理论和现实意义，一方面开展理论研究可以更好地指导农村物业管理的实践工作，另一方面通过研究物业管理和新农村建设的关系，从而更有利于物业管理在推动新农村建设中的作用发挥。D.推荐者情况及对作品的说明说明：1由推荐者本人填写； 2推荐者必须具有高级专业技术职称，并是与申报作品相同或相关 领域的专家学者或专业技术人员（教研组集体推荐亦可）； 3推荐者填写此部分，即视为同意推荐； 4推荐者所在单位签章仅被视为对推荐者身份的确认。推荐者情况姓 名性别年龄职称工作单位通讯地址邮政编码单位电话住宅电话推荐者所在单位签章 （签章） 年 月 日请对申报者申报情况的真实性作出阐述请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价其它说明推荐者情况姓 名性别年龄职称工作单位通讯地址邮编单位电话住宅电话推荐者所在单位签章 签章日期 年 月 日请对申报者申报情况的真实性作出阐述请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价其它说明物业管理在新农村建设中的作用机制研究基于东莞长龙村的实证分析罗慧敏 罗家彦 杜景涛 周润发（华南农业大学公共管理学院 广东 广州 510642）摘要：党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大发展战略，各地纷纷开展了新农村建设的有益探索。东莞长龙村在全国率先引入先进的物业管理推进新农村建设，在治安、环卫、绿化、工厂和出租屋等方面进行专业化的管理，取得了较好的成效，形成了有代表性的“长龙模式”。但是，在实地考察过程中发现：目前的长龙模式仍然存在亟待解决的问题,物业管理公司在进驻前忽略对长龙村作详细的调查，农村物业管理缺乏理论的指导，加上当地村民的观念难以改变造成阻力等使得华侨物业在管理工作上举步维艰，通过对长龙模式的研究发现，新农村建设引入物业管理需要满足一定的条件，在此基础上整合各方力量，物业公司才能进行长效的管理，物业管理扎根农村才会促进建设新农村的实现。关键词： 新农村 建设 物业管理 长龙村 一 华侨物业管理发展公司进驻长龙村的概述党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大发展战略,新农村建设的总体目标是“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。在珠江三角洲，以二、三产业为主导的农村日趋普遍，数量逐渐增加。随着这些地区经济产业的转型，过去的行政管理模式已与村庄的城镇化的发展步伐不相适应。在这样的客观社会经济发展条件下，农村物业管理这一新领域渐显其强大的发展空间。农村引入物业管理是为了构造一个整洁、舒适、安全、优雅、健康、和谐向上的环境，最终实现新农村建设的总体目标，可见农村物业管理将会是未来新农村建设的一个新的发展方向。然而，国内物业管理公司尚缺乏农村物业管理的理论和实践经验，农民的观念也尚有待转变等各方面因素，新农村建设中引入物业管在实施的过程中必然会出现一些问题，如何走出一条适合农村发展的物业管理道路来进行有效管理原农村自有物业就成为社会管理的重点和难点。华侨物业的大胆尝试，正好为完善农村物业管理理论提供了实证基础。长龙村位于黄江镇的边缘，三面环山，地域比邻塘夏镇龙背岭村和樟木头镇农场，是黄江镇最大的一个行政村，占地18平方公里，由7个自然村组成，分别是位于北部的上流栋和下流栋，中部的长安圩和黄书角以及逐步向东南方向延伸的吓围，老围和竹山吓。7个自然村建筑物连接并不紧密，集中联防管理极其困难。长龙村本地人口2348人，外来人员17500人，外来人口约是本地人口的7.5倍。长龙村有各类加工型工厂企业家50多家，商铺290间，是比较典型的外来人口集居的，以二、三产业为主导的产业转型农村。2006年6月，华侨物业发展公司决策层选择在长龙村开展新农村物业管理的试点工作。通过邀请镇、村两级领导到广州实地考察了物业管理运作模式及管理效果后以及在黄江镇政府的大力支持下，华侨物业与长龙村村委会签订了管理合同，细化了物业管理的各项工作任务，明确了管理工作的责任。东莞市黄江镇长龙村村委会委托华侨物业发展公司开展物业管理工作的期限为三年，自2006年6月19日到2009年6月18日止。现今华侨物业在长龙村已推行物业管理的模式整整两年，托管工作主要是治安、环卫、绿化、出租屋、工厂管理等5方面。二华侨物业在长龙村管理的状况和其管理成效2.1华侨物业在长龙村的管理方法华侨物业公司结合长龙村当地情况，从以下5方面开展工作，2.1.1治安方面华侨物业公司的管理队维护村的治安，实行24小时保安巡查制度，全天流动巡逻与固定岗相结合，为村的社会治安创造安全、文明、舒适的居住、工作、商贸环境。物管公司对长龙村实行了半封闭管理，并依靠和协助当地的公安部门，加强安全防范管理，改进治安模式，在全村主干道和岗亭设置了14个摄像头，使村里形成系统的治安的模式，能有效地提高破案率。华侨物业利用当地的人力资源，将村委会原来雇请的保安员收编，改编为物业管理员工，共30多人的队伍进行治安巡逻，巡逻的方式是用摩托车、电瓶车作巡逻。2.1.2环卫方面村委会将原来的“扫街员”收编，改编为公司的保洁员。由30人组成的保洁队伍，负责打扫长龙村中心管辖区域，每天早午晚各扫一次，当天做好清运垃圾的工作，并进行不定期保洁。垃圾日产日清，保持垃圾收集点周边的卫生。华侨物业加强村里环境卫生的基础设施建设，村里的垃圾站和垃圾桶分布于不同的地方，道路两旁每隔20米左右都放置有垃圾桶。物业公司在商业街规划10个定时定点垃圾收集点，及时清理商业街沿途的露天垃圾。华侨物业进驻后建立了一个垃圾中转站，是黄江镇首个行政村建立的垃圾中转站，能有效地将垃圾进行收集并进行处理，确保垃圾日产日清，将“定时”与“流动”型保洁工作相结合。2.1.3绿化管理 华侨物业公司增加了不少的绿化带，在长龙中心区增加了两大块草坪，临路的工厂在公司的建议下也增加了绿化的建设。华侨物业公司定期对主要的村道和绿地进行修剪、养护，定期喷晒药物，保证植物生长良好。在华侨物业的管理下，长龙村绿化率有明显提高。2.1.4出租屋托管由于外来人口众多，住房需求强劲，房屋出租业相当发达。长龙村现有出租屋650间左右，随着当地招商工作不断拓展，工厂越开越多，伴随大量招工，劳动力涌入，大大提高了房屋的出租率。出租屋实行半委托和全委托的方式，对出租屋进行统一登记。积极创新的管理模式，在“出租屋托管自由”的原则下，将原有的出租、收费、缴税维护的一系列公共管理事务托管给物业管理公司，公司为村民提供代为出租等多元化的有偿服务。出租屋实施物业托管，规范出租屋的出租程序。目前有58栋出租屋安装了视频监控系统，占出租屋总数28%，并对一切的出租人士进行统一的登记、建档，将信息进行归类，华侨物业还将全公司统一采用了专门的管理出租屋的软件，使出租屋管理进入电子化阶段，更有效地让出租屋的信息更新得快而准，提高办事效率。2.1.5工厂物业管理长龙村在珠三角招商引资热潮的大环境下逐步发展起外源型经济，以低廉的土地成本和优惠政策吸引企业投资。长龙村现有工厂企业50多家，产业特点均以资金密集和劳动密集型为主，代表企业有船井电机、泰德灯饰、鹏驰五金等。大部分公司自己请保安公司，物业管理并未进入工厂的范围。鉴于工厂成本和华侨公司自身对工厂管理经验不足，工厂物业管理方面并没得到真正的开展。工厂物业管理将是今后物业公司的拓展业务方向，但接管工厂物管工作需要一定时间沟通协商。三华侨物业的农村物业管理的成效3.1促进长龙村生产的发展3.1.1一定程度上吸引投资者长龙村响应国家关于建设社会主义新农村的号召，大胆引进物业管理，在物业管理公司的专业化的管理下，长龙村的治安状况、卫生状况得到很大的改善，从而建立了良好的形象。在管理初期，长龙村的安全隐忧相当严重，村里的联防队不能有力地打击犯罪情况。华侨物业进驻后，成立了比较正规的管理队，对当地进行严打严抓，震慑了当地的所谓“湖南老大、河南老大”，治安情况日益好转，犯罪案件逐渐减少。华侨物业收编的保洁员，专门负责长龙村的主要道路和工业区的卫生，大大改善了长龙村的卫生环境。据数据显示，华侨进驻的两年来，到长龙投资办厂的企业明显增多，从2006年的40多家到2008年的50多家。同时，也有个别企业打算撤走，因长龙村治安和环境的好转而最终继续选择在长龙村投资。华侨物业对卫生、治安、出租屋的规范管理，增强了投资者的信心，创造了一个良好的投资环境。3.1.2村委可以集中精力搞好经济 长龙村村委由7人组成，以往由7个人负责村里的各项工作。除了定期举行的上一级会议和村内部会议，村委还要负责村的招商引资的工作。对于行政管理的工作，村委并不看重，村委本身也不具备这方面的知识，但是村内部的治安和环境卫生的问题又是必须解决的，这就造成了极其混乱的局面。华侨物业进驻以后，村委每个月只需要听取华侨物业的报告，就可以知道村里管理的情况。村委内部的分工比以前更明确，可以腾出时间集中精力搞好村里的经济。3.2村民生活水平有所提高3.2.1华侨物业促进长龙村当地人的就业长龙村本地人大概两千，相当一部分在镇上或者镇外工作，一部分在村里工厂上班。华侨物业收编当地人为保洁员和管理员各30人，把村里剩余的劳动力充分的用上，这就让当地一部分人得到稳定的收入。3.2.2当地人每年享受到分红由于环境的好转，进驻的企业增加，企业缴纳的各项租金和费用也相应的增加，自华侨进驻以来，7条村的村民相继享受到分红，大大提高了当地人的生活水平。3.2.3出租屋的收入增加 华侨物业公司进驻后，规范了出租屋的管理，制定了出租屋的各项细则，相应地全托管和办托管长龙村的出租屋，大大提高了当地出租屋的出租率，租金也有所提高，当地人充分地享受到了出租屋带来的收入。从当地新建起的楼房可以发现，当地人用增加的收入来买地和建新的房子，一方面提供给自己住，另一方面可以继续出租，再增加收入！3.3规范农村的各项管理华侨物业管理具备专业的物业管理技术。首先，规范制度，没有引进物业管理公司前，村的环卫队和联防治安队的成员经常随意请假，工作责任的意识淡薄，介入物业管理公司的管理后，制定了规范的工作岗位制度，当地的村民对工作有了进一步的认识，都能够服从公司的安排，提升社会人文意识。受到科学的管理的模式和新的意识的冲击，长龙村的村民接受外来事物的意识有所提升。其次，引进专门的物业管理的专业知识，细化各类工作准则和制度准则。未引进华侨前，环卫队队和治安队是由村委直接领导，由于村委的工作中心并不是行政管理的水平的高低，自物管公司接管后，各项管理都得到了规范化，规范的管理提供的工作准则改变了当地人的工作方式。华侨物业专业化的管理，弥补了村委会工作人员缺乏经验和专业知识等方面的不足。 总的来说，华侨物业公司的进驻，促进了长龙村当地生产的发展，当地人生活的富裕，当地的村容整洁。这正是新农村建设总体目标的前三项。当地召开的村民代表大会越来越来受到村民的重视，在三项目标逐步实现的基础上，带动了村的管理民主和乡风文明。这正是物业管理进驻农村，实现新农村建设的有力论据。反过来，管理民主和乡风的文明也必定会促进长龙村经济进一步发展、人民生活水平进一步提高，村的环境卫生进一步好转。四 现行长龙模式的存在的问题及其原因分析 长龙模式是一种思路创新，也是一种实践探索，但毕竟是首次进驻农村，难免会遇到不少的问题。经过两年的努力，华侨去业在长龙村的试验还没有达到预期的效果。新农村建设引进物业管理模式虽然是不可逆转的趋当前势，通过华侨物业的试验，分析其不成功的原因，必将有利于物业管理更顺利更成功地推广到农村和促进新农村建设的进程。归纳起来，长龙村模式的不成功主要有以下几方面的原因：4.1经济方面 当前新农村建设主要是以提高农村生产力，缩小城乡差距，从而提高人民的生活水平。长龙村的经济存在不少的问题，主要以外源经济为主，经济发展不足且相对不稳定，在没有经济基础带动的情况下发展一个全新的生活管理模式农村物业管理模式，显然是缺乏了一个强有力的经济后盾，根本上的经济未解决，村民根本上没有过多的时间和精力考虑生活上的提高，因而，经济不发展成为长龙模式的问题所在之一，下面由两方面分析其原因：4.1.1 长龙村的经济赶不上当前的物业管理模式。长龙村村委的的收入主要来源于转让集体用地的转让金与出租集体自建厂房的租金。 由于村委偿还银行贷款的支出，加上每年提高当地人福利的支出，如道路建设和学校的建造等，真正用于物业管理方面的资金也是极其有限，而农村物业管理前期需要足够的资金投入才能完善其设备设施等方面的硬件。当地人收入来源只要是出租屋、每年的分红、种地或果树产出等。但每年的分红并不多，据当地人透露一年来人均的分红一般低于1000元，加上本身能出租房屋的村民少之又少，农业发展受限制，收入并不高。物业管理公司进驻长龙，其目标是乡风文明、村容整洁，而要达到这个目前的前提是生产发展和生活富裕，所以当前长龙村的这种模式是超出了其经济水平，这是致使物管公司不成功的最主要的原因。由于管理成本较高，物业管理收费标准较低，业主和住户的缴费率低，造成物业管理企业效益不良，这对自负盈亏的企业来说是致命的。4.1.2以外源型经济为主，缺乏稳定的经济来源东莞以外源性经济为主，作为东莞的长龙村同样野不例外。长龙村拥有50多家加工型企业，大多属于外来投资，长龙村是考外来投资的加工工业作为其经济来源，且外源经济具有流动性，新旧工厂企业交替频繁，导致经济的不稳定性。没有了坚实和可靠的经济来源，很多措施无法真正实施。外源性经济资金流转变化周期较快，相对需要大量的资金补充物业管理的投资得不到足够的资金支持，以至于相关的物业引进的不及时性和不充分性。3.2制度方面长龙村的物业管理模式在理论上是有相当的成果，并取得多方面的支持和认可。因此包括政府和企业都积极希望对其进行试验，验证其准确性。可是在真正执行时存在执行难的问题，设备不够完善，相关措施得不到落实，群主配合度低下等。究其原因，可以从政府，企业和其他工厂企业的制度上探究。4.2.1物管企业制度物管企业的制度包括有前期的准备，执行的过程和企业本身的问题所在，根据长龙村的实际情况进行分析。前期工作准备不够充分 2006年6月，华侨物业发展公司的负责人经过黄江镇长龙村，物业管理公司的负责人决定在长龙村开展新农村物业管理的试点工作，原因是长龙村较为贫穷落后，开展物业管理的花费较低，同时长龙村自身管理力度不足。除此以外，没有做相关的数据调查，显然引入物业管理是过于草率的。物管公司一直都没有针对性地对村民做一个系统的调查，到目前为止，仍然有相当一部分的村民不知道物业管理公司进驻长龙的事情，更多一部分人不清楚物业管理公司的运作。另外对长龙村的经济状况、治安状况、环境状况、村民接受新事物的程度等等进行详细的分析也是必要的。过程中没有足够的理论指导。物业管理公司进驻长龙村这个尝试在当时来说是全国首例的，物业管理公司在农村物业管理方面无任何经验，更没有一套适应农村的权威和完善的物业管理理论，一切的方法和经验只能靠物业管理公司自己摸索，这样的情况下，物业管理公司开创农村物业管理的道路是极其艰辛的。企业自身存在的问题物业管理公司作为企业，其最大的目的是为了获取最大利润。物业管理公司在第一年亏损的情况下，逐步调走原来由公司派去的工作人员，主要是为了减少开支，将亏本的数额减低到最少。村委支付的物管费根本不足以维持物业管理公司管理工作的正常运作，物业管理公司对长龙村资金的投入大大减少，导致农村管理处于松弛的状态。物管公司的自身积极性也相当重要，其工作人员的积极性大大减低，农村物业管理慢慢转为恶性循环，这种情况下，就物业管理公司本身可言，获取利润相当微薄甚至为负增长，而令村委会觉得物管公司的工作不符合他们的要求，村民更是开始表现为不满意不赞同。4.2.2政府方面 在新农村的建设宗旨上有一条是针对乡村政府的“民主管理”，这要求政府尊重民意，除了制造政府的形象工程外，还要实事求是，缩小城乡差距，打算引进物管，提高其村民的生活水平，初衷虽好，可惜在进行的工程中没有充分地了解群众的建议。作为农村引进物管企业的首例试验，成为新农村的一大焦点，需要各方面的支持和配合。当物管企业要求进驻时，上级政府没有有效的进行监督，企业的运营，结合本村进行治理。作为领头军，政府应该监督物管公司，留意村民的反应。例如：曾经所实行的半封闭管理模式已经放弃了，三个主要的进出路口，有两个已经废弃了，剩下一个大正门路口也很少对车辆进行有效管理控制，只是作为村民报警点而存在。在这种情况下，政府部门应该以督促。 再者，政府与企业合作，应产生“政企互动”关系，但长龙村村委并没有很好地做到这种关系，没能正确客观地看清“政企互动”的双赢关系，出现了双方的严重分歧，如在双方合作的治安队问题上的分歧。例如，治安队加上巡逻次数少，达不到村民满意的要求，从而使进驻以来有效的治安防范工作由差转好而再次缓慢转差，村民对此已经存在不满的情绪。治安问题不仅直接关系到广大农民的安居乐业，影响农村社会大局的稳定，还关系到农村社会经济能否得到持续发展，农民收入能否得到不断提高。政府的投入应更重视，发挥政府的带头作用。4.2.3工厂方面工厂作为参与的企业，虽然在新农村建设中是作为一个主力的参与者，在引进物业管理中没有涉及到相关的措施，但在物管公司的后续计划中有涉及工厂的物业管理，希望能作为系统的管理方案，从整体上进行物业管理。可是在少数企业试验过后发现，成就不大而最终终止试验。作为工厂问题，即使不引入统一的物业管理，也应该积极配合。4.3群众方面群众是一切活动的主要参与者，没有了群众，一切都无法实施。所以群众的素质和思想意识是很重要的。4.3.1村民素质人的素质直接关系到社会发展与安稳，由于村民的文化水平普遍偏低，很大程度上难以配合物管公司的管理，其中，新农村建设要求“村容整洁”，并且物管的首要任务是处理好村中的环境卫生问题。可长龙村存在问题包括有生活环境的恶化。然而，当前农村一般重经济发展，轻环境卫生建设，普遍存在环卫设施欠缺，垃圾处理不规范，村民卫生意识较薄弱等问题。治安差、环境差，成为了新农村建设中的不和谐之音。站在和谐社会建设与新农村建设的高度，把先进的具有现代化管理理念的物业管理模式引入农村，既是农村经济社会发展的有效途径，更是农村居民对提高自身生活质量的迫切要求。长龙村村民不具备足够良好的素质，因此，相关的措施只能执行一半或者效果不佳。4.3.2村民的意识观念难以改变。物业管理公司进驻长龙后，虽然紧抓见效快的卫生和治安这个两个关键点，前期的工作还是令本村的村民满意的，但是物业公司缺乏跟村民沟通交流和听取村民的意见，造成了相互的不谅解。原本约定的村民监督小组，除了开始的时候有所实行之外，物业管理公司已经不再这样做了。而当地人的普遍具有排外心理，他们不喜欢让外地人来管制他们。当地村委也表示，当地人受传统观念的影响，不轻易改变他们的观念问题，意识薄弱，村民的生活水平普遍较低，不愿意“花钱买服务”。新的模式不轻易的进入他们的生活中，开展物管工作不免会遇到许许多多的问题。 概括而言，长龙模式存在着少的问题，分析其原因可知要从经济，制度和各方力量综合处理，才能有效改变这种状况。五 物业管理促进新农村建设的相关对策 鉴于以上的分析所得，农村物业管理工作将是一个不可预见的大市场，对于其目前发展的不完善以及出现的问题，农村物业管理还需一个较长的磨合期。在农村物业管理模式下引起我们的思考，农村物业管理工作是为农村居民提供安全、整洁、有序的生活环境，为政府排忧解难起到了全所未有的作用。那如何能将此种模式更好地发展呢？下面我们就以以下几方面进行阐述：51当地的经济状况要足够发达。经济状况够发达是基础条件，一切的制度都要建立于经济的基础之上，作为建筑的基层，必须要有完备的构架，以抵挡一切不确定的因素，特别在于这种新的制度的尝试上。物业管理的模式在城市是在较完善的小区中实施的，对于农村的情况来讲，相对比较发达的农村，接近城市化的程度也就越强，这样在发展物业管理的时候会比较顺手，人们接受新事物的观念也比较强烈。那么这种支柱的力量主要表现在：5.1.1具备足够的资金以购买必要的设施。由于物业管理的介入会将一切的管理系统化，规范化，市场化，所以对于之前比较保守和相对落后的农村来说，很多的专业设备都不完善，例如岗亭的购置，摄像头的安装，垃圾中转站的建设等等，都需要花费较多的资金在于这些专业的设备的投入方面，在较发达的地区具有比较完善的设施，投入资金的比例也会相对的减少。如果都不具备这些设施，发达地区能够调动的流转资金也会比较充分。像长龙村这样较落后的村落中，对这些设备的购买是需要分几期进行的，但这会让农村物业管理的进度滞后，效果也不太明显。5.1.2村的财政要有稳定的经济来源。经济的发展都需要有某些支柱产业的支撑，这样才能有稳定的经济来源并让村民有一种较为安心的思想。因为目前农村物业管理发展的长期性，道路是前进的，但同时也是曲折的。所以我们要拥有过硬的心理准备，同时支撑这种尝试的实质是用经济作为后盾。在尝试的过程中，未免会碰到些磕磕碰碰的，那投资是在所难免的，所以没有足够的资金的投入是不行的，要有一个支柱的产业的支持。对比于长龙村的经验来说，长龙村的工厂的数目是非常的多，截至我们调查时，当地的工厂数目以达到50多家了，可是当地并没有将这种统一管理，将其作为本村的支柱产业来进行发展，如果长龙村能将这种第二产业作为该村的支柱的产业，并很好的利用这种优势，这会将长龙村的经济状况有所改变，并能作为该村实施农村物业管理的经济后盾。5.1.3 在较发达地区，人的素质相对较高。对于新鲜事物的到来，村民传统意识的根深蒂固下，难以接受新的事物。所以，要使物业管理取得一定的成效，行之有效的方法是加强精神文明建设，提高农民的整体素质。由于经济发达的地区，已经基本解决自身的温饱问题，有更多的时间进行精神文明建设，在这些地区，人们参与的社区文化活动会比较多，文盲率较低，整体的素质都是相对较高的，因此对于新事物的接受程度是较理想的。作为一种新事物，拥有强大的群众基础是非常必要的。群众是历史创造者，也是由于群众的力量，使得一切的新事物得以发展，如果不得民心的，脱离群众基础的制度是行不通的。要让农村物业管理这种模式给村民所理解和接受并非一种易事，村民一直都是处于自己管自己的一种状态，并不希望有其他的外人进驻来管理他们。所以改变村民的固有观念是十分困难的。同时也会具备一种村民特有的排外的心理。鉴于此，要做好这项工作，就需要当地村民接受新的科学观念，最大程度地防止排外思想影响科学的物业管理的实施。同时普及科学文化知识，宣传科学的物业管理的模式，让村民能更好的接受这种模式，并自觉地配合物业管理的实施。除此以外，在农民的配合下，干部和职工也要进行一定的培训，实现全民众的精神文明建设，干部要与时俱进，接受这种新的模式，清楚的了解这种模式的运行，并设想一种能让村民容易接受的一种方式。另外，到当地工作的人员，由于很大一部分是本地人，并没有一定的基础，要进行职前培训，使本地人也具备这种素质，也让他们作为桥梁将最初的物业管理到农民中宣传，同时也避免职工适应不了新的工作的规章而大批辞职。所以新农村的精神文明建设是靠全村人的努力，这样才能有效的实施农村的物业管理。5.1.4科学长效的管理模式使农村物业管理更有效开展。经济发达的地区，与外界接触较多，与周边发达地区及城区有很好的沟通，所运用的管理的方式和办事的模式都是较为先进的。这有助于农村物业管理更好地进行发展和推广。农村物业管理的工作作为一种新的尝试，即使物业管理这个行业正在慢慢的兴起和发展，但对于农村来说，这还是一个很新鲜的东西。因此，我们要利用先进的方式来适应于目前农村的物业管理的机制，着眼于未来城市化的发展趋势，广泛的提取农民群众的意见和建议，要分步有计划的进行，同时要对实施过程中产生的问题进行及时的分析和解决。作为一个有发展前景的农村物业管理，是一个长期的尝试过程，也是一个系统的过渡工程，因此它不能是一个急于求成的机制，我们必须要认识到这一点，要将此深入到村里的每一个角落，引向村民的深刻认识，使物业管理的认识和实施能顺利的进行。5.2整合各方的力量，共同发展农村物业管理新农村的建设是靠全村人的努力，这样才能有效的实施农村的物业管理。目前的物业管理主要是以政企合作的方式，但并不单纯是委托方的村委和受委托方的物管公司，这需要村民的广泛参与，这三方的配合作为一个主要的参与者，但同时也需要有第四方的上级政府的支持与监督。下面就四方面进行具体的分析：5.2.1协调三方的关系作为委托方，村委的领导作用是十分主要的，作为全村村民的代表，站在所有村民的意见与立场考虑问题的。作为受委托方，物业公司是要在委托方的要求下，用最少的投入来换取最令人满意的效果。村民是主要的参与者，也是一个基础的阶层，所有的立场都是围绕着村民来开展的，所以满足村民的需要为第一前提，所以，农村物业管理需要本着政府引导、市场主导、企业运作，社会参与”的原则。对于一个拥有着稳妥关系的三角关系，需要一个第四方来进行监督，确保各项措施的落实。这就需要上级的政府作为这样一个角色了，第四方的大力支持，在一定程度上又可以帮助转变本地人不赞同让外地人管理的想法。5.2.2.思想意识要一致作为新农村的发展，很多管理内容都是关乎于农民的切身利益方面的，政府的领导是至关重要的，企业除了利益的获取外，更重要的是在考虑农民的实际情况为前提。所以对于物业管理的引进一定要取得各方的一致。经过总结得出以下结论：村民方面：这次的物业管理的引进，主要是镇政府和企业的合作，在之前是没有和村民做一个调查，形成一个良好的民主决议结果。在调查的过程中，很多的村民是有所了解这样的，但是对此的了解并把深刻，并且对此的做法是不太关心。在物业管理引进实施的两年来，村民对于物业管理的操作不是太配合，由于当地人的观念排外性的问题，他们不喜欢让外地人来管制他们。当地村委也表示，当地人的素质不高，受传统观念的影响，不轻易改变他们的观念问题，新的模式不轻易的进入他们的生活中，例如新的管理的模式的束缚，他们都不愿意改变原本村里人的大大咧咧和自由的性格，所以到物管执行的时候会出现执行难的问题。村委方面：由于是镇政府的联系，开始村委也是不太清楚情况，后来村委也是努力的采用了政企合作的方式一起搞好农村物业管理的工作。作为一条村的领导人，必须有过硬的领导班子，能使群众有所信服，并能有效的和企业做好一个联系。而且村委跟村民的关系会相对处理得比较好，并且能更了解村民的实际情况，作为调解的作用。但由于企业的管理模式和村委的办事模式不尽相同，产生了沟通方面出现了一些问题，两个责任方没有进行良好的沟通想出解决的方案。所以有时候村委对于物业管理公司的做法只看到面上的工作，对于企业实质性的操作是不甚清楚的。5.2.3整合三方力量，配合发展。作为基层力量的村民，所有的对象都以村民为主，尊重村民的意愿是基础，所以在引进物业管理之前要彻底地做好一个民主的调查，让村民清楚物业管理的事情，想方设法调动村民的积极性，发挥村民的自主创造性，引导他们接受物业管理，最起码的要让农民尽量的配合，那样才能更有效的实施物业管理。作为主要方的物管公司，要在尊重村民的意愿的前提下做出适当的计划的拟定，要充分考虑到村民的实际需要。由于村民的传统意识比较强烈，对于获取民心是非常的必要的。除此以外，还要长抓不懈，由于是试点的工作，很多都是没有经验的，所以要在做好前期的工作后对前期的工作做一个系统的总结并对村民进行调查，吸取经验，然后再对下一步进行一个科学的规划。华侨物管公司作为尝试在农村实施物业管理，试想在三年的试用期内能将一切的进行改良后的物业管理方法在长龙村进行尝试，例如治安巡逻的模式，卫生的打扫机制等取得一定的成效，这是各方都要求的成果。出租屋的管理是镇政府和企业的初衷，希望能将出租屋管理这一块做好，同时也是企业尝试的重点之一。可是到真正实施的时候就只有在一座楼宇上进行尝试。据企业负责人表示，出租屋的管理在那里的实施效果是较为明显的。可是我们引进物业管理，是为了在全村上能够成功的引进这一种全新的模式，但是企业并没有在出租屋上做到全面化的扩展。由于村民普遍都不认同此种做法，所以没办法将此进行推广。作为村委，协调好村民和企业的关系，一方面，对于介入物业管理的财力物力的投放要靠村委的配合，对于村民的认知方面要靠村委的解说，对于某些钉子户的不配合村委要出面做出调解，这一调节的作用是政府最重要的一项任务。除此以外，村委还要对企业进行必要的监督，使物业管理的实施更加的规范和落到实处，并对于企业做出一定的鼓励和引导。5.2.4物管公司深深扎根农村，需要第四方的监督。第四方也就是上级政府，由于开展任何的工作都是需要一方进行监督，那么作为农村这个特定的群体来说，上级政府的说话很具说服力，这需要第四方来进行必要的领导的地位，也是协调这三方的矛盾。由于长龙村开始是由于镇政府和企业进行磋商的，后来才发给村委进行跟进，所以有时候需要有这个领头人来进行一些调和，这能有效地促进物业管理的实施，也能让村民信服。对如何改善农村物业管理的一些建议与看法，在建设新农村的发展中，作为一个农村物业管理的趋势发展来看，我们需要的不是一种量化的，以评价体系来衡量的模式，希望能取得一种见效明显，能提供真正的服务产品并适用于农村的一种新的物业管理模式。我们不能单纯的根据理论来实施，要根据实际的情况，进行管理，不能急于求成。【参考文献】:1 关于新农村建设的几点思考 纪霞 2 农村社区文化重建与村民自治的发展 黄辉祥 3 宁波新农村建设引入现代物业管理的相关问题分析 王洪宇4 物业管理在新农村建设过程中的有益探索 许建华5 论新农村建设过程中人的现代化 姜长宝6 试析现代物业管理制