全程策划代理及广告推广合同.doc

房地产开发有限公司项目全程策划代理及广告推广合同甲方(委托方)：乙方(委托方)：地址：地址：电话：电话：传真：传真：法定代表人：法定代表人：甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，就甲方位于长治市 项目（以下称本项目），委托乙方提供全程营销策划销售代理服务事宜达成本合同，以供双方共同遵守。第一条：项目概况1.1 项目名称： ；1.2 项目规模：项目总用地面积： 平方米。第二条：代理物业2.1 本项目名为 项目，为甲方所开发的物业，位于 。2.2 用地面积 平方米（最后以政府测绘部门提供的具体丈量面积为准）。2.3 代理范围为：本项目的全部住宅物业 （车库不计为本合同销售任务，如需销售另行协议；）。2.4 代理方式：采取销售费的销售代理方式；本项目为乙方独家销售代理，代理期间甲方不得另行委托其他代理商。2.5 策划代理时间：自本合同生效之日起至在所代理销售之物业取得第一张预售许可证的前提下，自本项目首批物业开盘日起算满36个月止。(正式开盘时间应该在物业取得预售许可证的前提下，由甲、乙双方根据市场情况协商确定)。2.6策划代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。第三条：合作形式3.1 甲方委托乙方为独家全程营销策划、销售代理服务和全程广告推广服务方。第四条：保证金支付方式及数额：4.1 代销协议签订后十个工作日以内乙方支付甲方定金人民币五十万元整（小写：￥500，000元）；4.2 五证齐全后乙方再支付甲方人民币五十万元整（小写：￥500，000元）；第五条：双方声明和保证5.1 甲方向乙方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：5.1.1 甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；5.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。5.1.3甲方对本合约项下物业拥有完全的所有权。5.1.4甲方将取得本合约项下物业为可合法销售之商品房的相应证明文件。5.1.5甲方对因该物业本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。5.2乙方向甲方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：5.2.1 乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；5.2.2 乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。第六条：乙方工作内容6.1 本合约订立后，乙方参加由甲方及相关单位联合组成的项目工作协调小组，指导整个策划销售及广告推广工作。6.2 向甲方提供有关项目宣传推广的专业意见及推荐相应的专业公司，并协助跟进各项工作。经甲方盖章确认后，统一组织实施。6.3 在不同工作阶段向甲方书面提供专业意见，积极迎合市场要求。6.4 乙方在执行上述条款、提出专业意见以及配合甲方的有关策划销售及推广工作时，必须以高效和高质的原则进行。6.5 乙方完全负责其就本策划代理工作所聘任之所有全职或兼职员工所有法律责任及意外或各样赔偿。乙方本身必须购有足够之相关保险以作保障。甲方不会负责上述任何法律责任及各样赔偿。6.6 乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利（重要活动期间，经甲方同意临时招募的支援人员的每日报酬除外）。第七条. 乙方之代理权限7.1 乙方了解到甲方的商业秘密必须严格保密，只限于乙方项目组相关负责人知悉，乙方及上述人员绝对不能够对第三者泄密，否则甲方有权立即终止本代理合约，及停止支付销售代理费等费用，并有权就此提出相关索赔。7.2 乙方须按照与甲方所确定的销售条件（售价付款方式及本合约条款等）进行销售，否则，由此而产生的一切后果由乙方负责。7.3 按甲方意向及获得同意，与甲方合作在既定范围内，完成有关推广及宣传活动。7.4 乙方须将物业销售的具体情况在相关合约签订后翌日内以电话或传真方式通知甲方。7.5 委托期限内，乙方全权负责总销控。7.6 委托期限内，乙方须派员工到现场售楼处全权处理有关销售事宜。7.7 乙方须按甲方认可之方式进行交易，如因以甲方未认可之方式进行交易而引起索偿要求（包括诉讼或非诉讼形式），乙方须自负一切后果。7.8 在客户签署正式买卖合同及支付首期购楼款后，乙方之全部销售代理工作即告完成。第八条. 委托代理程序8.1 客户所缴付的定金由甲方收取，开具收据，乙方负责协助与客户签署买卖合约。8.2 正式买卖合同在甲方处签订，房款由购楼方直接汇入甲方指定账号，并由甲方办理相关财务手续。8.3 乙方在此过程中协助甲方与客户签订正式买卖合同及收集相关按揭资料。第九条：费用及其结算支付方式8.1 代理费：8.1.1 代理费结算标准：8.1.1.1 甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数, 以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。8.1.1.2本项目乙方物业（住宅物业）的代理费率随代理期内实现的面积销售率递增而递增。本项目住宅物业代理费率确定如下：按完成当期总销售率的区间阶段，分别按下列佣金比例支付代理佣金：第一阶段 总销售率20%时，佣金比例为1.2%，代理佣金为实际销售单元的成交额1.2%(下同)第二阶段 20%总销售率40%时，佣金比例为1.4%，第三阶段 40%总销售率60%时，佣金比例为1.6%，第四阶段 60%总销售率80%时，佣金比例为1.8%，第五阶段 80%总销售率90%时，佣金比例为2.0%，第六阶段 90%总销售率100%时，佣金比例为2.2%。备注：1) “面积销售率”是指乙方在代理期内，本项目销售物业中，客户签订房地产买卖合同单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托销售总建筑面积（商业物业应减去招租单位面积）。2) 甲方委托销售总面积以甲方当批提供的委托代理房号明细表之可售建筑面积为准。8.1.2 销售代理费每月三日结算一次，以甲方与客户签署正式商品房买卖合同及收齐按揭资料作为最终结算依据。8.1.3 若客户签署认购书，并交付正式定金之后悔约，已收取的定金如作为违约金而被甲方没收，乙方有权获得该违约金的20%作为服务费。8.1.4 在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内支付首期房款及收齐按揭资料送交银行（如有）的单位，视为乙方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后35日内向乙方支付该单位代理费。8.3 广告推广费8.3.1本项目广告推广前期费由乙方承担。8.4 在履行本策划代理合同期间，乙方为甲方提供策划代理服务所发生之销售人员薪金及日常费用由乙方承担。不再另外计取。8.5. 费用支付形式8.5.1上述所有费用均以人民币结算。8.5.3乙方收取所有费用每笔款项需同时开具收据。第九条、乙方的权利、责任9.1 负责甲方项目前期策划、营销策划、销售代理、广告推广服务。9.2 销售工作之乙方责任9.2.1 负责项目营销团队的组织与培训，建立一支专业销售队伍。9.2.2 负责销售中心的全面管理以及销售现场客户咨询接待与销售工作，乙方在甲方书面授权下代表甲方以甲方名义签署该项目的认购书及商品房买卖合同；在未经甲方授权的情况下不得以甲方名义从事本合同约定以外的其它事务。9.2.3 负责售房款的催收事宜，负责及时收集客户房屋登记资料及银行按揭资料。9.2.4 乙方提交的销售价格方案（一次性付款、分期付款、按揭）、优惠促销方案和阶段性推广方案等应经甲方审定后执行。9.2.5 乙方对销售运作进行动态管理，在代理中收集的重要信息和制定的销售策略等，乙方有责任及时或事前报告甲方。9.2.6 乙方应向甲方提交销售日报表、周报表、月报表和每月、每周工作计划及总结。9.2.7 乙方在销售过程中应严格按照甲方确定的有关资料和承诺内容进行宣传和销售，不得随意解释和承诺。9.2.8 乙方须尊重并执行甲方对于本项目销售工作中相关事宜的正确意见，自觉接受甲方的监督和检查。9.3 策划工作之乙方责任9.3.1确定本项目之乙方项目经理，负责与甲方就策划工作事宜进行沟通、联系与推动，组织专业人员形成策划专案小组，制定详细的策划工作执行计划并安排实施。9.3.2乙方提交的策划报告应具有科学性、合理性、准确性及适用性。9.3.3 乙方自收到甲方支付的首期前期策划费有效付款凭证三日内，除不可抗力，即组织前期策划服务项目小组到甲方办公地或项目所在地开展现场工作。9.3.4 乙方以书面形式向甲方提交策划服务的项目小组成员资历，并向甲方保证该项目小组成员具有为本项目提供相关服务的能力。9.3.5 乙方每阶段的工作成果以打印文本一式肆份及电子文本一份的形式提交给甲方。9.3.6 乙方提交前期策划成果及工作时间（见附件一）：l 第一阶段提交肇庆房地产（住宅、商业）市场专题研究报告、项目案例研究报告、大盘研究报告、项目整体定位及发展战略报告，自本合同签订后，起计25个日历天内完成（国家法定节假日元旦/春节/五一/十一除外）。l 第二阶段提交项目建筑产品设计优化与创新建议报告、项目营销战略与营销策略、项目营销推广及销售执行报告，在项目开盘前40个日历天内完成（国家法定节假日元旦/春节/五一/十一除外）。l 若因甲方原因造成工作延误的，则乙方工作时间相应顺延；若因乙方原因造成工作延误的，甲方有权向乙方追讨违约责任。l 项目进入开盘期后，乙方应根据市场环境的变化，提供不同阶段的开盘方案、营销推广方案、价格方案和销售计划、活动方案等（详细内容见合同附件二）。9.4 广告工作之乙方责任9.4.1为保证提供便利快捷、优质高效的服务，乙方设立专案项目组，并力求核心人员的稳定性。乙方项目组成员如有变动时，乙方应该提前与甲方进行协商，并须征得甲方的许可。9.4.2乙方完成广告推广工作内容（详细内容见合同附件三）l 项目整体广告推广策略；l 项目品牌识别系统VI建立与应用设计；l 项目全程宣传物料设计。l 销售期宣传物料设计实施；l 媒体广告设计实施；l 与项目关联的营销活动的形象支持；l 项目品牌与企业品牌的互动规划实施；l 企业品牌形象推广主题拟定与规划l 平面形象支持；l 销售后期的关联服务的持续跟进；l 阶段广告推广实效评估与总结;l 广告监控。9.4.3乙方广告工作执行l 项目全程广告策划部分由广告公司结合甲方及销售代理提供的市场资料，做前期简单的资料收集、分析、整理，拟定广告整体策略报告，作为整合推广的核心纲领指导相关工作。阶段推广策略案，在阶段营销策略及计划的指导下提出细化方案。l 形象识别系统在整体策略方案的指导下，创作出符合项目特色的作品，所有作品按工作计划分期提交，经甲方签字确认。l 宣传物料部分根据项目特色，创作符合项目实际的宣传物料，乙方按照创作构想、创作初稿、创作完稿的步骤分三次提供，经甲方签字确认方可制作。l 报刊媒体广告的创意执行经甲方说明市场情况及媒体计划，乙方配合提供发布建议，并于双方讨论确认方向后，完成相应的报纸、杂志等创意设计，原则上设计稿出两个方案备选，经甲方签字确认方可发布。l 其它制作其它制作指印刷、围墙、喷绘、室内外制作、3D、网页等涉及第三方合作事宜，如委托乙方制作，需甲乙双方签订补充协议，乙方在甲方按约定支付首期费用后实施；如委托乙方监控，则收取20%监控费；如无需乙方制作或监控，则乙方提供文字性方向指导。9.4.4 合同结束时，乙方之全部工作成果（确认稿）以光盘形式提交给甲方存档备份。9.5乙方自行负担合同期间本方发生所有办公费用和对外接洽招待费用，并负担乙方本方员工的工资、奖金及相关福利。9.6 若甲方付款逾期达十五日以上（含十五日），乙方有权暂停策划、广告、销售等实质性活动，直至甲方付款为止。9.7 在项目服务过程中，乙方应信守职业道德规范和国家有关法律法规，对在开展策划代理活动过程中所涉及甲方项目的一切商业信息和资料，乙方负有保密责任。9.8 合同期满后，乙方享有在同等条件下的优先续约权。第十条、甲方的权利、责任10.1 甲方必须保证本物业的合法性，并向乙方提供该物业合法的销售证件“六证一照”及其它相关资料法律批文副本或复印件，及销售所需详细资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。“六证”是指房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，“一照”是指营业执照；相关资料包括销售委托书、工程施工进度计划、楼层平面图、面积测绘表、商品房质量保证书、商品房使用说明书、商品房买卖合同、前期物业管理协议、业主临时公约等。10.2 甲方应向乙方提供银行住宅按揭贷款销售条件和本合同项下物业为可合法销售之商品房的相应证明文件。10.3 甲方保证物业工程质量、工程形象，甲方必须按照“工程施工进度计划”施工并按所签商品房买卖合同的承诺准时交房。10.4甲方免费提供乙方销售场地及相关办公设备（经甲乙双方商定，以甲方书面确认的为准），配合乙方办理有关销售事宜。甲方负责售楼处建设装修、设备设施购置及维护，支付售楼处直线电话初装费、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费及相关销售材料等日常费用。10.5 甲方须密切配合乙方准备资料、推广活动及制定整体销售及价格策略，以利顺利完成工作，并由甲方支付项目所有营销推广费用，营销推广费的总投入控制在项目总销售额的2%以内。10.6负责最后确认项目的图纸、面积、数据、建材设施和装修标准，并负责执行双方确定的有关销售配套硬件。10.7 甲方同意于代理期间，支付客户使用信用卡及消费卡以刷卡形式付定金或首期楼款而产生的银行之手续费用。10.8 甲方利用自身优势条件，与工商、城管、房管、规划、建设局等相关方面协调，积极为乙方销售提供便利。10.9 甲方负责派专人审核合同、收取房款、办理产权登记、办理客户按揭手续及保管有关购房资料等一切内勤事务；甲方负责提供该物业销售的正式票据、合同专用章等。10.10 在销售执行过程中，出现对楼盘销售形成影响的政策规章、内容变更、突发事件等重要信息，甲方在获知后应及时通知乙方。10.11 甲方按合同约定向乙方支付策划费、代理佣金和广告推广费。10.12在本合同期内，本项目相关营销宣传资料，包括售楼资料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均注明：“策划代理商：澳信地产（中国）顾问机构”字样及公司LOGO，并排在发展商及相关合作公司名字之后。10.13因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。第十一条、其它约定11.1 客户交纳的所有款项由甲方现场财务人员收取，乙方未受委托不得代收购房定金和房款。11.2 乙方保留一份签订的商品房买卖合同，作为结算依据。11.3甲乙双方均应积极协调内部关系，保持统一口径，支持配合销售工作。销售过程中甲方介绍给乙方成交的客户，销售成交的销售额应算作乙方业绩一并结算。11.4 甲乙双方均应严守本项目的商业机密，全面维护项目利益，涉及到客户资源、销控房源、价格策略等商业机密均不得外泄，否则一切法律责任和经济责任由泄密方承担。11.5 交易中因客户违约罚没的定金和违约金，甲乙双方对半分成，甲方按月结算并支付给乙方。第十二条、违约金处理若客户在支付定金后，签订房地产买卖合同前毁约，已收取的定金将作为违约金被没收，乙方有权获得该违约金的50%（含营业税）作为服务费，罚没定金每月结算一次。第十三条：知识产权13.1 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。13.2 乙方应向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场（与甲方确有本项目合同关系者除外）：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司、房地产广告公司等其它同行业、同性质公司。第十四条：保密义务14.1 甲、乙双方在本合同有效期内及本合同有效期届满或终止之日起的5年内应严格保守对方商业秘密。未经双方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方。14.2 本条在本合同终止或解除后仍继续有效。第十五条：违约责任15.1 甲方不得以任何与乙方服务无关的理由延迟或拒绝支付已完成工作阶段的所有费用，包括但不限于片区规划方案的调整、政府未审批通过、土地出让、项目整体转让等重大客观条件变更；甲方如未按合同约定的时间向乙方支付服务费，应向乙方支付延迟付款部分的违约金，该违约金以延迟部分服务费金额为基数,按每日万分之四的标准计算。15.2 由于乙方原因未按照合同约定的进度提交有关成果，则应按费用总额为基数，按延迟时间每日以万分之四计收罚金，从服务费余款中扣除。15.3任何一方违反本合同其它条款之规定，应赔偿给对方造成的直接经济损失。15.4因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。第十六条：不可抗力16.1 如果一方在履行本合同时直接受到某一不可抗力事实的影响、迟延或阻碍，该方应在不可抗力事件发生后的十天内通知另一方并提供有关的详细信息。16.2 对不可抗力事件造成的未履行或延迟履行义务，任何一方均不承担责任。受不可抗力事件影响的一方须采取适当措施以减少或消除不可抗力的影响，并尽快恢复履行受不可抗力事件影响的义务。16.3 本合同所称不可抗力事件指无法克服、无法预见、超出一方或双方合理控制范围且妨碍双方完全履行合同义务的事件。不可抗力事件包括但不限于以下方面：自然灾害、暴动、战争、内乱、爆炸、火灾、洪水。第十七条：合同终止17.1 经甲、乙双方协商一致，同意终止合同。17.2甲方如发现乙方于销售代理过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方七天的整改期，并有权责令乙方停止继续销售该物业，若期满乙方仍未修正，则甲方可单方终止合约，并书面通知乙方。17.3如甲方未能完全履行其合约义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方七天的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方终止合约，并书面通知甲方。17.4 甲方如与乙方就乙方提供的上述第九条所载明的报告成果达不成共识，经过乙方修改后仍达不到甲方要求，甲方应在收到乙方的报告之日起计七个日历天内以书面形式陈述理由并送达乙方，经与乙方协商一致可终止合同；如甲方在收到报告七个日历天内未提出书面意见，则视为甲方接受该报告成果。17.5 乙方如欲终止合同，需提前十天以书面形式通知甲方，未经双方协商同意，乙方不得终止合同。第十八条：争议的解决18.1 如果双方就本合同的解释、有效性、终止或执行方面有任何问题，应尽最大的努力协商解决有关问题。18.2 如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均可将争议提交肇庆市仲裁机构予以裁决。18.3 在发生任何争议和在任何争议正在进行仲裁时，除了所争议的事宜外，双方应继续完成其各自在本合同项下的义务。第十九条：通知19.1 本合同规定的任何通知应采取书面形式，以专人亲自向收件方送递，或以传真、挂号邮件、特快专递等方式送达本合同封面载明的对方地址或传真。19.2 任何一方的接收地址或电话等事项发生变更，应在变更后三日内书面通知对方。19.3在本条前两款规限下，在无证据证明通知或其他通讯已经收妥时，该通知或其它通讯应在下述情况下视为正式送达：19.3.1 以专人送交，以抵达本条第1款、第2款注明的地址或乙方项目代表签收为准；19.3.2 以传真发出，发件人收到发件确认书时视为送达。第二十条：适用法律本合同的效力、解释和执行受中国公布的有关法律法规管辖。第二十一条：附件本合同的下列附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。附件一、前期策划工作内容附件二、营销策划工作内容附件三、广告推广工作内容第二十二条：合同转让22.1 未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的任何权利或义务转让给第三人。22.2 若合同执行过程中出现委托方单位变更，本合同仍然有效。甲方须向受让方说明合同，并重新签订合同。第二十三条：合同条款23.1 本合同的任何修改，由双方协商同意另行签订补充合同。23.2 合同正本一份肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。（以下无正文）甲方（盖章）：乙方（盖章）：授权代表（签字）授权代表（签字）签约时间签约时间 P.28 附件一、前期策划工作内容以下报告内容经甲乙双方书面沟通认可，乙方保留根据项目实际情况进行部分增加或删减的权利。乙方对报告内容的任何增加或删减需经甲方书面认可。1）肇庆房地产市场专题研究报告核心成果:l 肇庆总体宏观经济环境分析l 肇庆城市发展规划影响分析l 肇庆房地产市场发展政策研究l 肇庆房地产市场分析l 肇庆房地产市场供、需状况分析l 肇庆房地产市场未来发展趋势研究分析l 肇庆房地产市场竞争状况分析l 肇庆房地产市场客户群体分析l 鼎湖区域市场经济发展|房地产市场发展状况分析l 本项目未来的整体发展方向的确定l 本项目未来的定位方向的确定2）项目案例研究报告主要从本项目的角度展开案例深度研究，总结提炼类似项目操作的成功关键点和不足之处，以启示本项目的顺利操作。核心成果：l 案例研究的目的l 案例研究的选择原则界定l 案例研究案例选取l 国内外类似的成功的项目的的开发案例研究分析，包括开发背景、开发模式、功能配比、开发现状等。l 国内外类似的成功的项目的的营销案例，包括经营模式、成功关键要素、营销成功关键指标体系解构等。l 类似项目案例成功开发关键指标体系提炼l 类似项目案例成功营销关键指标体系提炼l 类似案例成功之处对于本项目未来操作中的启示策略提炼3）大盘专题研究报告主要从房地产大盘地产项目研究入手，解读大盘地产解决之道。核心成果：l 区域性房地产大盘地产项目专项研究l 区域性房地产大盘地产分析l 大盘地产发展要素解读l 大盘地产开发规律分析l 大盘地产营销模式解读分析l 本项目未来开发|营销模式启示4）项目整体发展战略与项目定位报告核心成果：l 明确目标体系与约束条件。l 市场专题研究回顾l 本项目核心价值体系的构建l 本项目整体卖点体系的整合l 本项目整体发展战略与战略诠释演绎l 项目市场定位l 形象定位l 客户定位l 产品定位l 价格定位l 管理模式定位确定定位与发展战略。在基础条件研究、市场研究、案例研究、专题研究的基础上确定本项目的定位与发展战略。形成本项目发展策略。在总体定位及发展战略指导下，针对目标、结合现状，提出开发模式、营销模式等。5）项目建筑产品设计优化与创新建议报告核心成果：前言：项目定位回顾第一篇：规划方案调整建议l 规划设计要点l 建筑设计要点l 建筑风格及外立面建议l 环境、景观设计要点建议l 社区服务及物业管理要点l 交通、人流组织l 配套设施建议l 其它相关事项l 规划设计方案修改跟进第二篇：经济综合评价l 项目总体经济效益评价l 项目赢利能力分析l 项目风险分析6）项目营销战略与营销策略报告核心成果：前言：项目定位回顾第一篇：具象投资群体价值取向研究l 投资群体细分类型l 投资群体AIO量表l 价值取向与项目价值点衔接l 投资群体与项目的契合度分析l 投资群体价值主张第二篇：具象自用客户群体价值取向研究l 自用客户群体细分类型l 自用客户群体AIO量表l 价值取向与项目价值点衔接l 自用客户群体与项目的契合度分析l 自用客户群体价值主张第三篇：房地产市场销售特征l 典型型项目营销分析l 房地产市场销售阶段特征l 营销之市场活动|事件利用l 市场主流促销手段分析l 营销通路特征与利用点第四篇：项目卖点整合与营销SWOT分析第五篇：营销案例借鉴第六篇：项目营销战略形成l 核心价值主张l 项目总体营销方向l 项目营销总战略第七篇：项目营销策略形成l 消费者价值取向与项目价值点衔接l 营销通路与市场事件利用或创造l 主流促销手段l 营销的成功要素l 项目卖点整合与营销SWOT分析l 项目形象定位与品牌价值主张l 项目命名l 入市时机l 媒体策略l 形象推广策略l 户外广告策略l 促销策略l 卖场规划l 阶段营销主题与目标l 时间安排第八篇：营销费用预算7）项目营销推广及销售执行报告核心成果：一、营销总策略二、销售策略1入市时机评估要素l 工程节点与形象展示l 销售期的连续l 配合外部条件l 其他准备工作就绪l 相关楼盘的竞争l 项目成本与资金回笼速度2销售基本条件l 现场展示l 物料准备l 销售文件l 各类人员3推荐入市时机4销售阶段划分5分阶段销售推广策略l 推售原则l 预热展示期策略l 客户积累期策略l 热销期推售策略控制l 持销期l 尾盘期l 项目各阶段销售总结6推广活动一览l 事件营销系列l 楼盘活动系列三、推售策略及价格策略1推售策略l 推售原则l 推售总策略l 地块价值分析l 推售次序安排l 推售方式2价格走势策略l 静态价格估算l 溢价因素分析l 动态价格估算l 分产品价格走势l 预计价格实现l 价格走势策略l 阶段优惠策略3销售速度及回款计划四、包装展示方案1前期形象展示l 户外广告牌、导示牌l 形象墙l 建筑主体l 卖场包装展示l 标识系统l 售楼处前广场l 商业街l 售楼处l 看楼路线l 园林展示l 公共空间l 样板房2关键宣传物料l 模型l 楼书/产品说明书l 客户通讯l 系列影视宣传片l 其他3楼盘形象代言人l 销售代表l 其他人员4包装费用五、广告推广策略1广告推广总体策略l 广告总策略l 主推广语2媒体组合策略l 媒体策略回顾l 媒体选择l 媒体特征定性比较l 媒体选择侧重点l 媒体策略l 报纸广告组合策略l 网络广告组合策略l 直邮、短信l 媒体活动l 渠道利用策略3分阶段广告策略l 各阶段媒体推广策略l 各阶段媒体使用分配l 开盘前推广费用安排4广告推广费用预算六、商业部分销售方案1项目概况2业态规划建议l 业态规划思路一l 业态规划思路二l 业态规划思路三l 结论3销售方式建议4商业面积价值粗略估算5商业入市时机建议l 入市时机选择原因l 建议入市时机6销售速度和回款7相关配合l 品质展示l 商业气氛营造8宣传推广费用9整体营销总控图七、项目销售实施附件二、营销策划工作内容营销策划服务主要体现以下各方面：主要服务:l 项目前阶段营销工作总结分析；l 项目总体营销战略与营销策略；l 项目总体销售执行计划方案；l 项目阶段销售策略与销售模式建议方案；l 项目阶段总体媒体组合方案；l 项目阶段销售价格策略；l 项目相关合作公司选择建议方案；l 项目客户营销方案；l 协调项目进度计划和实施；l 协助和监督广告公司制定的广告策略计划及执行；l 项目销售期内各种广告方案的建议；l 广告策略的调整建议；l 项目总体活动方案和单个活动细节执行方案l 协助和监督媒体和公关公司制定的公关推广计划及执行，控制活动效果；l 促销执行方案；l 媒体建议；l 项目价格执行方案；l 项目认筹方案；l 项目开盘方案；l 项目解筹方案；l 项目商业部分租售比例划分建议；l 项目策略调整方案l 项目总结提案；l 项目营销过程中各种为实现目标的操作执行方案l 方案一：项目营销推广方案l 方案核心 重新整合卖点，深入挖掘产品价值； 利用现场展示充分体现物业价值； 确保项目系统成功，而非风险成功。l 要解决的问题 营销执行策略； 如何在项目策划、销售具体安排中体现营销战略与策略。l 方案大纲 价格预估； 营销行动与进度安排； 销售目标分解； 卖场展示建议； 销售流程组织； 媒体宣传建议； 促销活动建议； 团队组织与培训安排。方案二：开盘方案l 方案核心 兑现前期筹备工作的价值。l 要解决的问题 结合区域市场特点、发展商及销售执行力等关键因素，通过重点推售活动最大程度促进成交。l 方案大纲 开盘活动及组织安排建议； 推出单位及销售建议； 促销活动建议； 现场包装建议； 媒体宣传及公关活动建议。方案三：价格策略l 方案核心 体现客户价值； 体现竞争策略。l 要解决的问题 实现销售目标； 最大程度兑现物业价值。l 方案大纲 产品分析； 目标消费群心理分析； 综合打分表； 价格表模拟； 价格竞争分析； 折扣安排； 确定实收均价； 价格分步实施策略； 付款方式建议。销售代理服务清单l 筹备期 提出项目200问框架，发展商负责回答 提供项目营销战略与策略 提供规划评价及产品调整建议 推动执行营销战略与策略方案 指导相关合作单位工作 协助组建及测评销售团队，提交销售人员测评报告 提交销售组织框架及管理制度建议l 入市期 提供项目入市营销执行方案 提供价格策略和价格表制定报告 推动执行入市营销方案 指导相关合作单位工作，提供广告媒体、售楼处包装等建议 专题销售团队培训 营销活动专题培训 指导管理及激励销售团队，强化销售力l 持销期 提报项目阶段推广总结及调整报告 提报价格策略调整报告 提报新一期开发时机，以及后续产品评价与调整建议 推动执行持续营销方案 指导相关合作单位工作，提供广告媒体等方面的建议 专题销售团队培训 销售团队健康度测试与调整 指导管理及激励销售团队，强化销售力l 尾盘期 提供前期营销总结及调整报告 推动执行入市或调整营销方案 专题销售团队培训 销售团队健康度测试， 提交销售人员测评报告、 销售组织框架及管理制度建议 指导管理及激励销售团队5、销售管理及培训保障一）组建销售部及销售团队培训1) 销售团队组建方案；2) 销售人员招聘；3) 制定销售团队培训计划；4) 撰写销售培训教材和资料；5) 销售人员绩效考核；6) 销售团队专业知识培训；7) 销售团队接待规范培训；8) 销售团队项目营销理念与项目知识培训；9) 销售团队电话营销培训；10) 销售团队认筹培训；11) 销售团队开盘流程培训；12) 销售团队客户心理分析培训；13) 销售团队专业理论知识培训；14) 销售团队合作培训；15) 销售团队激励培训；16) 销售团队拓展培训；17) 销售人员谈判技巧培训；18) 销售团队案场销售沟通培训；19) 销售团队现场规章制度培训；20) 销售团队接待技巧提升培训；21) 销售团队基于肇庆房地产市场的相关政策法规的专题培训；22) 销售团队之项目整体卖点体系培训；23) 二）建立专业销售管理系统1) 全面的销售过程管理系统；2) 灵活的销售控制系统；3) 高效的销售现场管理；4) 销售团队管理系统；5) 售楼流程管理系统；6) 销售统计及报表管理系统；7) 基于CRM理念的客户管理系统；8) 销售财务管理系统；9) 部门协作与业务集成系统；10) 三）销售阶段的监控和管理1) 销售价格的拟定及调整；2) 销售现场组织包装建议；3) 销售现场的监控；4) 客户跟踪分析；5) 销售进度监控；6) 客户跟踪分析7) 竞争对手跟踪分析8) 市场跟踪及分析9) 附件三、广告推广工作内容具体工作内容表现为：A、广告市场调查与分析；B、项目广告传播策略整合及概念提升；C、广告创意及宣传物料的设计与执行；D、传播媒介（户外、电视、报纸、电台、杂志等）之媒介策略、媒介计划、媒介品控；E、促