商业用房售后包租经营合同.doc

商铺售后包租经营系列合同律师特别说明： 本系列合同由以下文件共同组成： 1、【文件一】 商铺买卖合同；2、【文件二】 _有限公司关于 XXXX 商业广场商铺 销售面积计算和公共面积分摊原则的说明 ；3、【文件三】 商铺转让合同补充协议 4、【文件四】商铺委托投资经营合同 5、【 文件五】担保合同 6、【文件六】 _公司关于_项目商铺管理公约 商铺买卖合同【本合同文本使用说明】1、本合同文本可作为签约使用文本。签约之前，乙方应当仔细 本合同文本可作为签约使用文本。签约之前， 阅读本合同内容， 对合同条款及专业用词理解不一致的， 可向当地房 阅读本合同内容， 对合同条款及专业用词理解不一致的， 地产开发主管部门咨询。 地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商铺是指由房地产开发企业开发建设并出售的房 屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有 为体现合同双方的自愿原则， 空白行， 供双方自行约定或补充约定。 双方当事人可以对文本条款的 空白行， 供双方自行约定或补充约定。 内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后， 内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷 文字视为双方同意内容。 文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【 对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他 中选择内容、 】中选择 需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 确定 【 内容， 以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 内容， 以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 应在空格部位打 以示删除。 应在空格部位打，以示删除。 6、在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关 在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关 应当向乙方出示应当由甲方 证书、证明文件。 证书、证明文件。【文件一】 商铺买卖合同【正文】【合同编号：】合同双方当事人： 甲方（出卖人）： 法定代表人：_ 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 乙方： 【本人】【法定代表人】姓名： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城 市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协 商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议： 第一条 项目建设依据 甲方以方式取得位于 、 编号为的地块的土地使用权。 【土 地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使 用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为， 规划用途为 ， 土地使用年限自年月 日至年月日。 甲方经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为， 施工许可证号为。 第二条 商铺销售依据 乙方购买的商铺为【现房】【预售商铺】。预售商铺批准机关为 ，商铺预售许可证号为。 第三条 乙方所购商铺的基本情况 乙方购买的商铺（以下简称该商铺，其房屋平面图见本合同附件 一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第【幢】【座】【单元】【层】号房。 该商铺的用途为，属结构，层高为，建筑层 数地上层，地下层。 该商铺阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商铺【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米， 其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见 _有限公司关于 XXXX 商业广场商铺销售面积计算和公共面积 分摊原则的说明）。 第四条 计价方式与价款 甲方与乙方约定按下述第种方式计算该商铺价款： 第 4 页 共 41 页 4 1、按建筑面积计算，该商铺单价为（元）每平方米 元，总金额（元）千百拾万千百 拾元整。 2、按套内建筑面积计算，该商铺单价为（元）每平方米 元，总金额（元）千百拾万千百 拾元整。 3、按套（单元）计算，该商铺总价款为（元）千 百拾万千百拾元整。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建 筑面积】 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处 理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意 按第种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1） （2） 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在 3以内（含 3）的，据实结算房价 款； （2）面积误差比绝对值超出 3时，乙方有权退房。 第 5 页 共 41 页 5 乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起 30 天内将乙方已付款 退还给乙方，并按利率付给利息。 乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比 在 3以内（含 3）部分的房价款由乙方补足；超出 3部分的房 价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同登记面积时， 面积误差比绝对值在 3以内（含 3）部分的房价款由甲方返还乙 方；绝对值超出 3部分的房价款由甲方双倍返还乙方。 产权登记面积合同约定面积 面积误差比100 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协 议。 第六条 付款方式及期限 乙方按下列第种方式按期付款： 1、一次性付款 2、分期付款 3、其他方式 第七条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处 理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天 起至实际全额支付应付款之日止， 乙方按日向甲方支付逾期应付款万 分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限 之第二天起至实际全额支付应付款之日止， 乙方按日向甲方支付逾期 应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与 该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该 期的实际已付款的差额确定。 2、 第八条 交付期限 甲方应当在年月日前， 依照国家和地方人民政府的 有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商铺交付 乙方使用： 1、该商铺经验收合格。 2、该商铺经综合验收合格。 3、该商铺经分期综合验收合格。 4、该商铺取得商品住宅交付使用批准文件。 5、 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外， 甲方可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起日内告知乙 方的； 2、 3、 第九条 甲方逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外， 甲方如未按本合同规定的期 限将该商铺交付乙方使用，按下列第种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交 付期限的第二天起至实际交付之日止， 甲方按日向乙方支付已交付房 价款万分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，乙方有权解除合同。乙方解除 合同的， 甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起天内退还 全部已付款，并按乙方累计已付款的向乙方支付违约 金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定 的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止， 甲方按日向乙方支付 已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的 违约金。 2、第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、 设计单位同意的设计变更导致下列 影响到乙方所购商铺质量或使用功能的， 甲方应当在有关部门批准同 意之日起 10 日内，书面通知乙方： （1）该商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2） 乙方有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。 乙方在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受变更。甲 方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。 乙方退房的， 甲方须在乙方提出退房要求之日起天内 将乙方已付款退还给乙方，并按利率付给利 息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。 第十一条 交接 商铺达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手 续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第八条规定的证明文 件，并签署房屋交接单。所购商铺为住宅的，甲方还需提供住宅质 量保证书和住宅使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明 文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承 担。 由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 第十二条 甲方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷 因甲方原因， 造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷 的，由甲方承担全部责任。 第十三条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任 甲方交付使用的商铺的装饰、 设备标准应符合双方约定 （附件三） 的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第种 方式处理： 1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 第十四条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 甲方承诺与该商铺正常使用直接关联的下列基础设施、 公共配套 建筑按以下日期达到使用条件： 1、 2、 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1、 ； 2、 ； 第十五条 关于产权登记的约定 甲方应当在商铺交付使用后日内， 将办理权属登记需由甲 方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规 定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理： 1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日内将乙方 已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的赔偿乙方损失。 2、乙方不退房，甲方按已付房价款的向乙方支付违约金。 3、 第十六条 保修责任 乙方购买的商铺为商品住宅的， 住宅质量保证书作为本合同 的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书 承诺的内容承担相应的保修责任。 乙方购买的商铺为非商品住宅的， 双方应当以合同附件的形式详 细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题， 甲方应当履行保修 义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但 可协助维修，维修费用由购买人承担。 第十七条 双方可以就下列事项约定 1、 该商铺所在楼宇的屋面使用权； 2、 该商铺所在楼宇的外墙面使用权； 3、 该商铺所在楼宇的命名权； 4、 该商铺所在小区的命名权； 5、 第十八条 乙方的房屋用途 乙方的房屋仅作使用， 乙方使用期间不得擅自改变该商 铺的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者 外， 乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商铺有关联的公 共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 甲方不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性 质。 第十九条 合同履行中的争议解决 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商 不成的，按下述第种方式解决： 1、提交仲裁委员会仲裁。 2、依法向人民法院起诉。 第二十条 其他约定 1、甲方不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质。 2、 除 本 合 同 及 其 附 件 另 有 规 定 者 外 ， 乙 方 在 使 用 期 间 有权与其他权利人共同用与有该商铺有关联的公共部位和 设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 3、 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。 第二十一条 合同附件 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格 部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 合同份数 本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 甲方份，乙方份，份，份。 第二十三条 生效 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 标题说明 本合同标题仅为方便阅读,不构成本合同的组成部分亦不作为本合同的解释之用 甲方（签章）： 乙方（签章）： 【法定代表人】： 【法定代表人】： 【委托代理人】： 【委托代理人】： （签章） （签章） 年月日 本合同附件： 1、附件一：房屋平面图 3、附件三：装饰、设备标准 【文件二】 _有限公司关于 XXXX 商业广场 商铺销售面积计算和公共面积分摊原则的说明一、依据 XXXX 商业广场销售面积计算和公共面积分摊，是根据 XX 市国土 资源和房屋管理局_公用建筑面积分摊暂行办法的规 定，由 XX 市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构 计算得出。 二、测绘基本原则 由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据房产测量 规范中的要求分层测量。具体做法是以 XX 市规委审定的设计方案 _规审字_号_点为坐标圆点，以_为间 隔做坐标网进行测量，并标明每个地块的四至范围，注明相应的使用 面积和建筑面积。具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。 三、全楼共同分摊部分 1、地上部分： 地上一层：大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、 消防管理用房、消防通道、电梯工休息室、值班警卫室、电话机房、 疏散通道、物业管理用房 夹层(一层至二层之间)：电梯井、电梯间、管道井 地上二层至五层：电梯井、电梯间、楼梯间、管道井、物业管理 用房 屋顶部分：物业管理用房、电梯机房、水箱间、蜂窝机站房 2、地下部分： 地下一层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、水泵房、变电室、 物业管理用房 地下二层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、冷冻机房、空调 机房、物业管理用房 地下三层：污水池 3、其他部分： 根据测绘基本说明，本楼内的柱子计入套内使用面积，不计入公 共面积分摊，产权登记时，也不扣除相应部位。 以上分摊如有问题，本公司愿意承担法律责任。 【文件三】 商铺买卖合同补充协议甲方（出卖人）： 法定代表人：_ 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 乙方： 【本人】【法定代表人】姓名： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方经协商一致，现就乙方购买的 XXXX 商业广场_层 _号(以下简称【该房屋】)签订的编号为_号商铺买卖合 同(以下简称【主合同】)之未尽事宜，订立本补充协议如下： 一、委托事项 为规范管理，提高 XXXX 商业广场的综合实力，发挥统一经营管 理的优势，同时确保乙方的租金收入，在 XXXX 商业广场的物业管理 委员会成立之前， 由甲方直接委托 XXX 物业经营有限公司进行物业管 理；乙方在购置该房屋时，同时继承甲方与 XXX 物业经营有限公司订 立的商铺委托投资经营合同的全部权利和义务，将所购房屋委托 XXX 物业经营有限公司经营，其委托期限起始于商铺转让合同规 定的全款付清之日起，即_年_月_日，止于_年_月 _日。 二、甲方的权利和义务 1、甲乙双方在正式签订商铺转让合同及乙方与 XXX 物业经 营有限公司签订XXXX 商业广场物业管理公约后，督促 XXX 物业 经营有限公司采取积极有效的市场经营办法， 保证乙方在约定的委托 投资经营管理年限内， 从甲方全面委托 XXX 物业经营有限公司收取的 租金中以每建筑平方米每天获得_元人民币的税前收入；每年 (365 天除去春节公休 7 天非营业时间为 365 天)获得_元人民币 的税前收入。 2、甲方按照国家相关法律规定，组织所有产权人成立产权人代 表大会筹委会，并获请政府主管部门及相关单位参加，按规定程序主 持产权人代表大会，选出第一届物业管理委员会，并向政府主管部门 核准登记成立。 三、乙方的权利和义务 1、乙方获得该房屋产权后，可以自由转让该房屋，权利和义务 随之转让给受让方； 2、乙方为确保其拥有的房屋在委托投资经营管理年限内租金收 入的安全，有权要求甲方向自己提供投资经营管理担保，在甲方所指 定的专业物业投资经营管理公司未能在委托投资管理年限内保证约 定的租金收入时，按担保合同中的有关条款，从_公司 的经营收入和储备金获得保证； 3、乙方在委托投资经营管理合同约定的委托投资经营期间，可 将该房屋转让给第三方，但在乙方将该房屋转让给第三方时，乙方保 证该第三方继续履行商铺委托投资经营合同中所约定的所有的内 容。4、 在乙方与 XXX 物业经营有限公司约定的委托投资经营期限内， 如乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时， 甲方必须无条件收购 该房屋： 价格约定：价格以原始购房发票所载金额为基数，以本合同签 订之日为时间计算基期，_年之内原价收回，前提条件是该房屋 已经取得了产权手续； 第三至第四年以_%的价格主准， 此后第_ 至第_年为_%， 第_至第_年为_%， 第_至第_ 年为_%，第_至第_年为_%，第_至第_年为 _%，第_至第_年为_%。 自乙方向甲方发出要收购要约之日起， 甲方在 90 日内与乙方 订立收购协议。自收购协议签订之日起，乙方与 XXX 物业经营有限公 司签订的商铺委托投资经营合同自动失效。收购款自收购协议之 日起 90 日内由甲方付清， 并按银行同期固定资产贷款利率支付收购 协议签订之日至付清全款之日期间的利息。 因此次回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付的部 分。 5、在乙方与 XXX 物业经营有限公司签订的商铺委托投资经营 合同约定的委托投资经营期限届满后，甲方须至少在该期限届满前 90 日发出书面征求意见函，征求乙方对所拥有房屋的处分意见，双 方承诺按照如下方式之一对该房屋进行处分： 甲方在同等条件下享有对该房屋的优先收购权， 甲方以乙方购 房原始发票所载金额为基数， 按双方约定以_%的价格从乙方收 购该房屋，有关收购其他条款以本协议第三条第 4 款第、项之约 定为准； 如乙方不将该房屋转让给甲方， 乙方在接到甲方书面征求意见 函后，在本合同委托期限届满前 90 日内，如能找到高于本款第项 确定的收购价款的受让方时， 乙方在遵循本补充协议规定的转让的前 提下可对该房屋进行转让； 如乙方主动申请， 则乙方可将其持有的房屋按照原始购房发票 所载金额的_%为基数入股， 具体股份比例根据当时_公司 的实际股本总额折算， 并在签约后十五日内到工商行政管理部门办理 相关手续； 如乙方继续单独保留该房屋产权，乙方参加产权人代表大会， 并由该代表大会决定是否将 XXX 商业广场继续委托 XXX 物业经营有限 公司进行商铺投资经营管理。 6、乙方必须依法纳税。 四、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均 真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。 五、本补充协议为主合同不可分割之组成部分，与主合同具有同 等法律效力。 六、本补充协议一式四份，甲方 2 份，乙方 1 份，备案机关 1 份。 甲方： 乙方： 法定代表人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：年 月 日 年 月 日 【文件四】 商铺委托投资经营合同委托方： (以下简称【甲方】)地址： 邮政编码：【本人】【法定代表人】姓名： 联系电话： 受托方：XXX 物业经营有限公司 (以下简称【乙方】) 地址：_ 邮政编码：_法定代表人：_ 电 话：_ 依据 中华人民共和国合同法 、 民法通则 等相关法规的规定， 甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商铺委托投资经营合作达 成以下条款： 一、委托标的。 1、 标的物： 位于_商业广场(以下简称 “AA 广场” ) 内，所购置的房屋为_层_号，建筑面积_平方米。 2、标的用途：AA 广场为商铺（商铺） ，经营范围以_ 公司营业执照规定之项目为准。 二、委托方式。 甲方就其拥有的 AA 广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由 乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方 AA 广场委 托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的 商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。 三、委托事项。 甲方授权乙方下述商业经营事宜：1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法； 2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象； 3、制定统一经营的标准并严格执行； 4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内 外品牌厂商，并以 AA 广场的名义与最终租户订立租赁合同； 5、制订经营收入标准，收取经营收入，依法向抢欠租金和费用 的租户进行追缴； 6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准； 7、组织所有厂商对 AA 广场进行系统的营销策划，展开积极有效 的市场推广活动； 8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改； 9、其它与经营相关事宜。 四、委托期限。 1、委托期限：委托期限起始于商铺转让合同规定的全款付 清之日起，即_年_月_日，止于_年_月_日。 2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤 销合同。 五、合同的存续。 在本合同有效期限内，为维护 AA 广场整体经营形象，实现统一 管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部 权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守商铺 委托投资经营合同之规定。 六、租金支付。 1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前_元人民币为标准向甲方支付租金， 全年按 358 天计算(除 去 AA 广场春节 7 天法定公休日)。 2、支付日期： 乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后 1 个月之 25 日至 30 日， 乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的_银行以划拨方式 向甲方一次性付清。 租金自商铺买卖合同规定的全款付清之日起开始计算。 七、经营收入的处置。 乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下， 将经营总 收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投 资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给_有 限公司作为储备金。八、甲方的权利和义务 1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的 时间和标准向乙方收取租金。 2、甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。3、甲方可自由转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方，并保证 房屋转让后受让人继续签署履行本合同。 4、甲方不得单方面解除本合同。 5、甲方对商铺设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证 不影响乙方正常经营管理。6、甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商铺的公共维修基金、 物业管理及经营管理费用。 九、乙方的权利与义务。1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法； 2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象； 3、制定统一经营的标准并严格执行； 4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内 外品牌厂商，并以 AA 广场的名义与最终租户订立租赁合同； 5、制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向 拖欠租金和费用的租户进行追缴； 6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准； 7、组织所有厂商对 AA 广场进行系统的营销策划，展开积极有效 的市场推广活动； 8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改； 9、乙方须按期足额向甲方交付租金； 10、 乙方在接受甲方委托经营期间， 承担该商铺的公共维修基金、 物业管理及经营管理费用； 11、其它与经营相关的事宜。 十、违约责任。 1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保， 造成乙方无法正常行使经营管理权时， 甲方向乙方支付委托投资经营 建筑面积房价款的 20% 作为违约金。 2、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下， 干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的 25%作为违约 金。 3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的 0.5 向甲方支付违约金， 同时， 甲方有权依 担保合同规定，从北京 AA 广场有限公司的经营收入和储备金获得保 证。 4、甲乙双方必须遵守XXX 商业广场物业管理公约 ，任何一方 违反规定按该公约承担责任。 十一、合同的解除。 存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任： 1、因不可抗力导致本合同无法执行时； 2、本合同有效期届满； 3、经双方同意的其他情况。 十二、争议解决。 如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该 房产所在地的人民法院起诉。 十三、补充条款。 本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同 具有同等法律效力。 本补充协议一式四份，甲方 2 份，乙方 1 份，备案机关 1 份。 自甲乙双方签字盖章之日起生效。 甲方： 乙方： 法定代表人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：年 月 日 年 月 日 【文件五】 担 保 合 同甲方：_有限公司(以下简称【甲方】) 乙方：_(以下简称【乙方】) 为切实保障 XXX 商业广场业主的利益， 就乙方与 XXX 物业经营有 限公司订立的商铺委托投资经营合同(以下简称“委托合同”) 中第六条“租金支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下： 一、 甲方对上述委托合同中 XXX 物业经营有限公司向乙方按时交 付租金的义务承担连带保证责任。 二、 XXX 物业经营有限公司未能按时足额履行委托合同中约定 若 的向乙方交付的租金时，甲方以 XXX 商业广场的经营收入和甲方与 XXX 物业经营有限公司订立的商铺委托投资经营合同规定的储备 金作为保证金， 向乙方补偿 XXX 物业经营有限公司应付租金的不足部 分。 三、 甲方为乙方提供担保期限为乙方与 XXX 物业经营有限公司订 立的委托合同之日起即_年_月_日，止于_年_月_ 日。 四、本合同在执行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决，协 商不成的，依法向该商铺所在地人民法院起诉。 五、本补充协议一式四份，甲方二份，买受人一份，备案机关一 份。 甲方： 乙方： 法定代表人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：年 月 日 年 月 日 【文件五】 承 诺 书本人本公司我等为 XXX 商业广场_层_号商铺业主， 已 详细阅读XXX 商业广场物业管理公约 ，充分理解、明白其中的内 容与意义，本人本公司我等现郑重承诺，愿意遵守该条公约，以 确保 XXX 商业广场的物业管理工作顺利开展。 特此承诺。 业主公司(签字签章) 年 月 日 【文件六】 XXX 商业广场物业管理公约总 则 为落实本商场的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和 物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定 XXX 商业广场物业管理公约 ，并提交 XXX 市居住小区管理办公室 核准，以确保公约具备必要的内容。 我公司作如下承诺： 1、如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、 语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。 2、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内 容不存在抵触。 3、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。 上述条款为本公约内容的组成部分， XXX 市居住小区管理办公 经 室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。 _有限公司 _年_月_日 第一章 物业基本情况 物业名称：XXX 商业广场 座落位置：_ 物业四至： 东至：_ 西至：_ 南至：_ 北至：_ 总建筑面积：_平方米 土地用途及使用期限： 土地用途：_ 使用期限：至_年_月_日止 国有土地使用权证明文件政府批文号：_ 共用部位及共用设施设备： 1、指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的部位 及设施设备，包括房屋的承重结构(包括广场的基础、承重墙体、梁 柱、楼盖等)、外墙面、屋顶、门厅、走廊、过道、垃圾通道、避雷 装置、照明灯具、电梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供 水系统、化粪池、自来水水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向 污水井的水管道、 雨落管等； 物业管理区域内的物业管理用房、 空地、 道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏 及围墙等。 2、共用其他配套设施设备：停车场、自行车车库等。 第二章 公约中涉及各主体基本情况 一、产权人 产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、 法人和其他组织。 二、物业管理企业 名 称：XXX 物业经营有限公司有限公司 物业管理资质证书号：_号 注册地址：_ 邮政编码：_ 法定代表人：_ 注册资金：_万元 联 系 人：_ 联系电话：_ 三、开发企业 名 称：_有限公司 注册地址：_号 邮政编码：_ 法定代表人：_ 注册资本：_万元 联 系 人：_ 联系电话：_ 四、物业管理企业的选定和变更 1、在物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定。 公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质； B、该企业注销。 上述情况下变更物业管理企业， 开发企业需将变更原因和选定的 新物业管理企业等有关事项告知业主，没有 50%以上反对意见的方可 与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。 2、物业管理委员会成立前变更物业管理企业，开发企业需要求 变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。 3、物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管 理企业。 第三章 产权人的权利和义务 一、产权人权利 1、对其名下物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备； 3、产权人有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举 权； 4、产权人代表对物业管理的重大事项享有表决权； 5、有权监督物业管理委员会、物业管理企业的工作，并向物业 管理委员会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和 要求； 6、有权向物业管理行政主管部门投诉； 7、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修； 8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护； 9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况， 建议物业管理企业及时修缮； 10、有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照规 定的期限公布物业管理服务费用收丢帐目； 11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责 任。对拒不维修并造成他人损失的，可提请有关部门调解、仲裁或诉 讼。 二、产权人义务 1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受 物业管理企业的管理； 遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的物 业管理区域内的规章制度； 2、执行产权人代表大会及物业管理委员会决议； 3、除物业管理企业另有规定外，按规定和约定向物业管理企业 缴纳物业管理服务费、 供暖费等。 无正当理由逾期_天仍未缴纳的， 则从第_天起， 每延付 1 日按每日应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳 金。对长期拖欠物业管理服务费、供暖费的物业使用人，其产权人要 负连带责任；对于公共设施系统不得未使用而拒绝缴纳分摊费用。 4、转让或出租所拥有的物业时，应提前五日通知物业管理企业， 并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约； 5、应爱护并合理使用公用部位、共用设施设备； 6、对其家属、访客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏 忽和错误承担相应的责任。第四章 产权人代表大会及物业管理委员会 一、产权人代表大会的召开与物业管理委员会的组建 1、XXX 商业广场内，达到规定条件时，开发企业或物业管理企 业应在_区小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人代表大会第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。 2、开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人代表大会的， _区小区办可以指定产权人代表自行组织召开产权人代表 大会，选举产生物业管理委员会。 二、产权人代表大会职责 1、选举、罢免物业管理委员会委员； 2、制定、修改章程和公约； 3、监督物业管理委员会工作； 4、审议、批准委托管理企业的年度工作计划； 5、审议、批准物业管理的其它重大事项； 三、产权人代表大会组织原则 1、产权人代表大会的决定，采用少数服从多数原则； 2、产权人代表大会投票实行每单元商铺一票制； 3、产权人代表大会决议一旦形成，全体产权人必须坚决执行。 四、物业管理委员会职责 1、组织召开产权人代表大会； 2、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业 管理合同。 3、监督公共维修基金的使用和管理； 4、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及 年度工作计划； 5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度； 6、听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管 理服务活动。7、执行产权人代表大会的决议、决定； 8、协助物业管理企业开发各项工作； 9、履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行； 10、对个别产权人、使用人违反公约和损害其他产权人、使用人 合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他 有关本物业的法律诉讼中， 物业管理委员会可作为全体产权人的代表 参加诉讼，有关诉讼费用则各产权人分担。 11、公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由物业管 理委员会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，物业管理委 员会不得拒绝。 第五章 开发企业的权利和义务 一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利， 并履行相应的义务。 二、开发企业在履行其权力义务的同时，不得有任何独占、垄断 行为，以妨碍其他产权人享有权的公平性。 三、物业管理委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对 本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和 物业管理规章制度。 四、开发企业应按有关规定承担本物业保修期范围的维修责任。 在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开 发企业负责。 五、开发企业在出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并 要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。 六、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料： 1、新建项目竣工总平面图； 2、单体建筑、结构、设备安装竣工图； 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料； 5、各单项工程竣工验收证明材料； 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； 7、房屋销售清单和产权资料； 8、公共配套设施的产权及收益归属清单； 9、物业管理所必需的其它资料。 第六章 物业管理企业的权利和义务 一、物业管理企业的权利和义务 1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度； 2、对接受委托的物业实施管理； 3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用； 4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行 为； 5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进 行管理； 6、要求委托人协助管理； 7、履行委托管理合同，提供物业管理服务； 8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及物业管理 委员的监督； 9、接受政府有关主管部门的监督指导； 10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商； 二、物业管理服务的基本内容 1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维护养护巡视检查； 2、园林绿地的管理养护； 3、环境卫生的管理服务； 4、公共秩序的维护； 5、参与物业竣工交付使用时的验收交接； 6、入住管理； 7、物业装饰装修施工监督管理； 8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护； 9、物业档案资料的管理； 三、物业管理服务标准 1、管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言 规范文明。 2、 主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训。 3、房屋图纸档案、资料齐全管理完善。 4、大厦外观完好整洁，装