对中小型房地产企业的风险思考.DOC

企业研究论文-对中小型房地产企业的风险思考摘要 房地产投资是一种综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一种高投资、高收益、高风险的投资活动。随着我国市场经济的逐步完善，许多中小型房地产企业也得到了迅速发展。本文着重分析了中小型房地产企业面临的主要风险，并提出了进行风险防范的措施。 关键词 中小型房地产 风险 防范 随着我国经济体制改革的不断深入，以中小型为主的房地产企业在全国各地不断涌现。它们在增加就业机会、技术创新、活跃市场，以及促进经济增长中发挥着巨大的作用。然而中小型房地产因为自身规模的限制，受风险影响程度大。因此，有针对性地对其投资风险进行防范，对中小型房地产企业的长期平稳发展至关重要。 一、中小型房地产企业面临的主要风险 中小型房地产企业具有市场化水平高，经营机制比较灵活；资产不大，流动资金不充足；银行负债少，但信誉低，融资能力有限等特征。其面临的风险较多，对房地产开发的影响程度各不相同: 1.内部风险。内部风险是受到企业自身因素影响而使房地产投资不能达到预期收益的风险。主要是投资者的主观风险。如房地产投资者个人知识结构欠缺、对房地产投资和开发理论和基本知识缺乏全面了解，实践经验不足；在综合分析能力、应变能力、决策能力、创新能力等方面欠缺；在价值取向、敬业精神、道德品质及为人处事等方面欠缺，而带来的主观上预测错误或管理不善造成的资本流失。 2.政治风险。政治风险是政策变化给房地产开发商带来不同形式的经济损失或机会，主要有： (1)土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产项目的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产项目开发者就会蒙受损失。比如土地使用年限的减少、补偿费用的增加。土地使用制度改革风险还体现在政府改变使用土地的一些具体政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款时间、建筑密度等规定的变动，从而带来损失。 (2)环保政策变化风险。如果政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，对房地产项目都会产生较大的影响。当环保政策发生变化时，有些房地产项目将因此而迁移或改建或增加环保功能以符合新的环保政策，这一切都将增加经营和建筑成本，而从政府那里得到的补偿将是非常有限的。 (3)金融政策变化风险。政府改变金融政策如利率调整等会对整个房地产市场产生很大的影响，一般房地产项目开发者都会因此面临赚取利润的机会或亏损的风险。 (4)审批手续变化风险。审批过程风险是指由于各种审批过程拖延或发生其他情况而导致建设期限延长、交易期延长、交易活动减少等行为给房地产开发商带来损失。 3.融资风险。我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着一系列紧缩政策的出台，国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对中小型房地产企业无疑是雪上加霜。具体表现为贷款难的风险。由于我国中小型房地产企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等观点的影响，使得这些企业在办贷款时招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。 二、风险防范对策 1.加强内部监管。中小型房地产企业应加强内部监管，提高风险意识，培养风险管理团队精神，避免主观风险。首先，中小型房地产企业要建立合理的组织机构体系，权力制衡；其次，加强风险意识的培养及风险相关知识的传授；再次，要建立符合风险管理要求的激励机制，以最大限度地降低风险。 2.关注政策变动。政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生重大的影响。我国房地产业起步较晚，市场不够规范，且受国家宏观调控程度比发达国家要深。因此，我国的房地产业受政策影响就更大。中小型房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。及时了解并掌握各项政策，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。 3.扩大融资渠道。在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，中小型房地产企业必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资，如增大民间借贷融资、增资扩股融资、股权出让融资等，使企业有充足的资金来应对风险。 综上所述，房地产投资是风险投资，中小型房地产企业要想长期在房地产市场中平稳发展，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样，可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，以获得尽可能多的收益。 参考文献: 1樊利:浅析房地产投资及风险防范J四川建材，2007,(2):168169 2王斯亮:房地产投资风险的识别与控制J.法制与社会,2007,(04):2830 3阎庆民:控制房地产投资过热降低房地产信贷风险J.中国金融,