揭阳市场调查报告.ppt

揭阳市市场调查 市场调查工作安排 1 调查目的 实地了解揭阳商业格局及商业地产的投资环境 为项目的投资论证提供论据和数据支持 2 调查时间 2011年3月15日11点30分 3月16日17点3 调查前掌握资料 项目名称及照片 进贤门照片 榕江一品 楼盘 照片4 调查方法 1 调查前多渠道收集揭阳商业地产资料 结果发现几乎是空 白 包括中原 世联 戴德梁行等在揭阳均无项目 2 电子地图查询肯德基 麦当劳揭阳店位置 顺藤摸瓜 找到易初莲花 苏宁电器的位置 电子查询电力花园 项目位置 进贤门位置 据上述资料绘制出市调路线图 市场调查路线图 目录 PART1 项目城市背景 地理位置 揭阳市位于广东省东南部 地跨东经115 36 至116 37 39 北纬22 53 23 46 27 北靠兴梅 南濒南海 东邻汕头 潮州 西接汕尾 陆地面积5240 5平方公里 大陆海岸线长82公里 沿海岛屿30多个内陆江河主要有榕江龙江和练江三大水系 行政划分 揭阳市现辖榕城区和揭东 惠来 揭西3县 代管普宁市 县级 并设立东山区管理委员会 揭阳经济开发试验区 普宁华侨管理区和大南山华侨管理区 赋予部分县级管理职能 全市基层设置69个镇 10个乡 21个街道办事处 15个农场 2009年末全市户籍人口649 11万人 交通网络 揭阳是粤东 闽西南和赣南的交通枢纽 水陆运输便捷 境内有国道206 烟汕线 324 福昆线 省道1923 内隆线 1929 葵和线 1930 汕樟线 1932 揭陆线 1940 华五线 1941 安前线 等公路干线 广梅汕铁路和深汕高速公路穿境而过 内河通航里程长369公里 环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河 可进出3000 5000吨级货轮 直航香港和广州 上海 湛江等地 拥有神泉 靖海 资深等优良港湾 揭普高速公路和汕揭梅高速公路正在加紧建设 潮汕民用机场选址市境内炮台镇 使揭阳区位优势更加突出 交通网络 揭阳市 距潮州市28公里距汕头市37公里距汕尾市134公里距深圳市266公里距广州市320公里 交通网络 GDP水平 从2007年至2009年 揭阳市GDP的增长速度保持在年均17 的增长速度 增长速度处于广东省的前列水平 居民人均可支配收入 揭阳市人均可支配收入每年以高速度速度增长 表明居民的整体购买能力的提升 社会消费品零售总额 揭阳市城乡居民储蓄存款余额每年都保持平稳上涨 09年突破了600亿大关 说民居民的生活水平也随之提高了 揭阳市社会消费品零售总额每年都保持高速度增长 09年更是突破了300亿 社会消费品零售总额的提高 说明了居民的消费观念已经提高了 重大建设项目 2010年新引进项目计划投资超过1500亿元 至2015年可达到4000亿元 计划首期投资585亿元 年炼油能力2000万吨的中石油广东石化炼油项目 预计今年将开工建设 计划投资150亿元的中海油粤东LNG一体化项目 成功落户并获国家发改委同意开展前期工作 揭阳潮汕机场今年将建成通航 计划投资400多亿元的惠来电厂1 2号机组建成投产 3 4号机组建设正在抓紧推进 揭阳经济 揭阳市2010年全市生产总值突破千亿元 达到1008 99亿元 成为粤东地区继汕头之后跨入千亿俱乐部的地级市 同时规模以上工业增加值 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额三项增速均列全省第一位 为揭阳 力拔粤东五年大变化头筹 奠定了坚实基础 目前揭阳市拥有中国高新技术企业35家 省级民营科技企业155家 省级以上工程技术研究开发中心和企业技术中心各13个 博士后工作站4个 16个项目列入广东现代产业 500强 指导目录 榕泰 康美 巨轮 吉荣 天银等一批企业处于全国行业技术领先地位 揭阳市注重特色城市的建设 依托独特的水乡风貌 把建设宜居城乡与打造特色城市结合起来 确立 岭南水城 的城市定位 提出把普宁建成商贸名城 把揭东建成工业新城 把惠来建成滨海名城 把揭西建成美丽山城 形成以 水 龙头为带动的山海工商城市发展格局 城市配套功能逐步完善 据不完全统计 5年共投入建设资金57 3亿元 揭阳经济 揭阳文化 全民经商 文化弱市 揭阳位于广东省东南部 见诸史载已有2200多年 是潮汕文化发祥地 素有 海滨邹鲁 之美称 北靠兴梅 南濒南海 东邻汕头 潮州 西接汕尾 下辖揭东 惠来 揭西三县和榕城区 代管普宁市 县级市 是潮汕地历史最悠久 面积最大 人口最多的地级市 揭阳还是著名侨乡 海外华侨和港澳台同胞320多万人 然而 正是这样一个潮汕地历史最悠久 面积最大 人口最多的地级市它能够花费2000万人民币建造亚洲第一高的音乐喷泉 却在建市的16年中始终没有建成一个市级公共图书馆 揭阳这两年路修的挺漂亮 可是连个象样的功能基本齐全的市级长途客运站都没有 揭阳人均高考报考人数 本科入围率 国家示范性高中的数量 省一级学校的数量在潮汕地区长期落后于潮州 汕头 甚至文化教育落后于粤西地区 注 部分描述结合自揭阳网络论坛及实地考察 揭阳城市总结 1 交通系统的全面升级 将加快揭阳市跟周边城市地区的交流和合作 大大的改善揭阳市的投资环境 2 随着揭阳市重大项目的落成和投产 揭阳市的经济水平将得到极大提高 进一步提高揭阳市居民收入水平 3 居民消费观念和购买能力的提高 进一步促进揭阳市商业的发展 PART2 商圈调查分析 揭阳商业总述 揭阳商业格局由南到北5公里范围内分为三个商圈 即南面进贤门商圈 中间临江路商圈 北面建阳路商圈 南面的进贤门商圈是揭阳最早 最大的商圈 形成了点 线 面的商业布局 是揭阳商业入铺率 租金最高的商业区域 是揭阳核心的中心商圈 辐射整个揭阳城市 但进贤门商圈受限于大量的商业集中于老街商住两用民宅之中 形象很差 街巷狭窄 经营档次低 改造升级的空间较小 难以跟上揭阳城市发展的步骤 中间的临江路商圈是 新兴 的商圈 或者说是半老半新的商圈 临江北路商业形成较早 成线型商业布局 业态已基本定型 商业定位服务于商务高端特定消费人群 形式以专卖店为特色 没有规划集中大型商业 而临江南路商业更是刚刚起步 形式仍然是以街铺为主 缺少大型集中商业规划 临江路商圈因夹江两岸 物业以商品住宅开发为主 加上是新区东山区和老区榕江区的交通交汇处 很难集聚车流和消费人流 未来以市民江景观光 休闲的商业消费人群会更为集中 北面的建阳路商圈也是 新兴 商圈 虽然比临江路商圈更年轻 但发展较快 揭阳目前主要的集中商业就在这个区域 但因刚刚起步 市场尚处于磨合调整期 还不能辐射整个揭阳 该区域房地产 商业地产的稳定 良性发展未来是该商圈是否能取代进贤门商圈的关键 三大商圈区域图及其主力商店 进贤路商圈 临江路商圈 建阳路商圈 建阳路商圈 建阳路商圈案例分布点 糖厂牛肉店 实惠百货 PEAR店 易初莲花购物广场一楼 金城步行街拓田店 金城步行街与狼共舞店 金尚坊31号 金尚坊35号 金尚坊32号 金尚坊55号 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 建阳路商圈小结 1 以易初莲花超市为核心 周边分布有肯德基 大地影院 广百百货 金城商业街等商业体 2 金城商业街于2008年12月5日开街 主要是一至三层的街铺 内街铺 面积在100 500 之间 规划有中西餐饮 服饰 大地影院 社区商业等 商铺分为金城御景花园东 西区底铺 买房送铺 金城龙庭一期底铺 南区售完 北区未售 金城龙庭一期金尚坊内铺 售完未办证 商业街商铺空置率达80 业主自营率大约30 租金较开街初平均下降30 最高达50 3 金城龙庭二期 三期 金城峰景已售完 包括楼花 主要是一至三层的街铺 内街铺 面积在100 500 之间 现90 以上空置 小结 4 易初莲花超市开市于2009年3月28日 二层结构 一楼部分规划有肯德基 蒙自源过桥米线 连锁 珠宝服饰等 其它区域为超市 该超市是揭阳第一家外资连锁超市 所租物业 未售 为创鸿地产所有 超市经营状况较好 一楼分租区域平均租金130元 实用面积 5 广百百货开市于2010年 所租物业 烂尾楼改造 为创鸿物业所有 目前经营状况较差 尚处于市场磨合调整期 总述 建阳路商圈街铺现售价在10000元 m2 15000元 m2之间 租金水平在17元 m2 66元 m2之间 平均租金38元 m2 实用面积 建阳路商圈主要商业还是孤立的点状分布 且分布于建阳路的西段 东段靠晓翠路基本是空白 尚未形成线 面的商业街的辐射 这与区域周边1公里常住人口较少有直接的关系 加上被黄歧山大道 市政主干快车道 分割 难以集聚商业步行人群 临江路商圈 临江路商圈案例分布点 BOSS店 A110号 A132号 金港湾 T型台 案例分析 案例分析 案例分布 临江路商圈小结 项目所在地 1 临江北路中段至东段以榕江大酒店 揭阳唯一五星 为核心 周边分布有名典咖啡 西堤岛咖啡 贵宾楼海鲜酒家等满足于各种商务高端人士配套服务的商业专卖店集中 揭阳的主要市政 金融机构也多分布于此区域 这一区域的商业特点是商家虽少 但档次较高 临江北路西段商业主要是以揭阳布料批发市场 名存实亡 金润帝豪湾临街铺及对面街铺较为集中 临江北路商业主要集中在榕江大酒店 黄歧山大道口 至新河路段1 7公里这一段 没有集中商业 整个临江北路被仁义路 黄歧山大道 晓翠路 新河路等市政南北主要道路分割 造成沿街商业成断点分布 因揭阳市政府位于该路段 这是一条严管路 且是东山区与榕江区交通过镜必经的交汇处 车流 人流都难以停留 集聚 2 临江南路除了中段2010年开业的易初莲花超市外 其它全长2 2公里都是在建在售的住宅底铺 西段 中段是创鸿地产 东段是万乐邦 电力地产 按目前临江南路的开发程度 商业最快也要到2014年才能初步形成线的分布 总述 临江路商圈目前主要还是临江北路的临街街铺商业 没有集中商业 商业业态档次较高 主要是针对高端的特定消费人群 入铺率较高 且很稳定 物业多为近10年已售的物业 业主自营比例不高 临江路商圈街铺现售价在8000元 m2 17000元 m2之间 租金水平在25元 m2 80元 m2之间 平均租金50元 m2 实用面积 进贤路商圈 进贤路商圈案例分布点 淑女坊 进贤商业步行街二楼 百宝袋 小猪 女人街 案例分析 案例分析 进贤门商圈小结 进贤路商圈位于揭阳老城区榕城区 城区常住人口密集 是揭阳形成最早的商业区 它以进贤商业步行街和女人街为东西两个端点 形成方圆一公里扇面商业布局 区域内分布有肯德基 麦当劳 进贤商业步行街 百货大楼 康宁超市 苏宁电器 七天商务连锁酒店 如家快捷商务连锁酒店 毓秀女人街等商业机构 形成了点 线 面的商业格局 是目前揭阳名符其实的第一商业中心区 进贤路商圈街铺现售价在4000元 m2 22000元 m2之间 租金水平在40元 m2 210元 m2之间 实用面积 三大商圈区位比较图 临江路商圈 进贤路商圈 建阳路商圈 租金 17元 m2 66元 m2 平均租金38元 m2售价 10000元 m2 15000 m2平均售价12500元 m2入铺率 30 租金 25元 m2 80元 m2 平均租金50元 m2售价 5800元 m2 17000元 m2平均售价11400元 m2入铺率 60 租金 40元 m2 210元 m2 平均租金125元 m2售价 4000元 m2 22000元 m2 平均售价13000元 m2入铺率 100 租金 25元 m2 50元 m2 平均租金35元 m2售价 8000元 m2 12000 m2平均售价10000元 m2入铺率 70 揭阳商圈总结 进贤路商圈街铺现售价在4000元 m2 22000元 m2之间 租金水平在40元 m2 210元 m2之间 实用面积 不含管理费 临江路商圈现售价在5800元 m2 17000元 m2之间 租金水平在25元 m2 80元 m2之间 平均租金50元 m2 实用面积 不含管理费 建阳路商圈街铺现售价在10000元 m2 15000元 m2之间 租金水平在17元 m2 66元 m2之间 平均租金38元 m2 实用面积 不含管理费 进贤路商圈是三大商圈里面租金跟售价最高的区域 经营的业态主要是服饰 餐饮 酒店和百货 由于是最早发展的商圈 处于最繁华的地段 所以入铺率达到了满铺 临江路商圈是发展起来的第二个商圈 经营的业态主要是服饰和高档次餐饮 多靠近市政府 商铺租金跟售价比第一商圈略低 入铺率达到60 70 建阳路商圈是刚发展起来不久的第三个商圈 由于附近楼盘的入住率低 居民少 经营业态主要是百货 服饰和装饰业 商铺租金跟售价最低 入铺率更是只有30 项目周边商业 项目周边案例分布点 华城花园晓翠路旁 华城花园晓翠路旁 御景湾 南侧 御景湾 南侧 临江北路东段 女人屋 案例分析 案例分析 案例分析 项目小结 1 项目旁边晓翠路两边的商铺年代比较久 租金相对比较便宜 入铺率高 几乎满铺 但经营档次较低 2 临江北路东段 晓翠路至新河路两边商铺是经营档次比较高 租金较临江北路西段高 入铺率几乎满铺 总述 项目周边街铺现售价在5800元 m2 12000元 m2之间 租金水平在25元 m2 50元 m2之间 实用面积 不含管理费 业态主要是高档酒店 精品服饰 中西冷餐饮 珠宝行 烟 酒 茶行等 PART3 房地产调查分析 揭阳市的房地产市场近几年来进入了一个高速发展 大面积开发的局面 由最初的 诸侯并起 群雄逐鹿 的竞争局面 发展到现在以创鸿地产 乐万邦地产 电力地产三家地产公司为龙头的三足鼎立的局面 又以创鸿地产实力最强 这几年随着大批的汕头 澄海 温州投资客进入揭阳楼市 揭阳市的楼市价格从06年的1800元 m2哄抬上涨到现在4000元 m2左右 买卖楼花是揭阳市房地产的一个重要特征 说明揭阳市楼市还处于无序发展状态 揭阳市房地产概述 金城 君悦 水岸花城三期 榕江一品 榕东新城 江南新城五期 揭阳市租房水平 揭阳市租房水平 小结 1 揭阳市楼市产品主要是以大户型的三房和四房为主 针对的是本地的自主市场 但是市场上最活跃的是来自汕头 澄海 浙江等地的投资客 楼市均价主要集中在3600元 4500元之间 2 揭阳市的房地产主要以中低端产品为主 产品同质化严重 没有别墅这种高端住宅产品 3 虽然有大量的商品住宅投放量 但新盘入驻率并不高 4 揭阳市的租房价格水平比较合理 跟居民的收入水平相符 PART4 项目研判 项目位置 项目位于东山区临江北路与晓翠路交叉处 交通便利 项目东对中国银行 西靠电力花园 北接着华城花园 东北面是御景湾 项目区位图 项目到广百的行驶距离是1 9公里 到易初莲花购物广场 东山店 2公里 到易初莲花购物广场 临江南店 3 6公里 到进贤步行街4 7公里 广百百货 易初莲花购物广场 东山店 易初莲花购物广场 临江南店 进贤路步行街 华荣商场介绍 总建筑面 5800 三层含地下室 地下车库建筑面积 200 开发商 电力地产产权年限 70年 还剩下60年 地址 揭阳市东山区临江北路与晓翠路交汇处 华荣商场介绍 项目四至 北面 东北面 西面 东面 项目北面是华城花园 项目东北面是御景湾 项目东面是中国银行 项目西面是电力花园 项目SWOT分析 优势 1 处于揭阳临江路商圈北岸中段 交通便利 周边多高端商业消费业态 周边500米范围内常驻人口以公务员和白领商务人群较多 2 未售物业 产权较为清晰 劣势 1 10年间两起两落 市场阴影 存在 2 本地风水文化 行云流水 之地 心理作用明显 3 项目柱距比较小