重庆万科金街项目 全面解析.ppt

重庆XX项目案例简析 引言 该项目为一知名开发商在重庆的开发项目 该项目地理位置优越 紧靠地铁 项目容积率高 密度大 但通过具创造力的设计避免和弱化开发强度大可能带来的小区品质问题 在园林景观上营造了不少亮点 另外 其对计容面积的充分挖掘和有效利用 值得学习借鉴 项目整体介绍 区位 该项目扼守重庆几何中心 是连接解放碑 沙坪坝 杨家坪 南坪 观音桥5大商圈的枢纽 交通 处于沙坪坝至渝中的主干道石油路旁 门外即有20余条公交线路和刚刚通车的地铁1号线 配套 所处的大坪片区为重庆开发很早的传统主城区 周边各种已有配套都很完善 未来还有自身6万方集中商业和龙湖时代天街60万方商业配套 2012年底开业 项目技术经济指标 重庆传统老城区区位环境 完善的商业 生活 医疗 教育配套 便捷的公共交通和道路环境 高容积率 R 5 06 项目定位 城市中心主要针对首置客户的快销型项目 追求快速开发 快速交付 快速结算 项目效果图 项目整体规划图 洋房 高层 商业 示范区 中庭园林 项目整体规划之 高层 高层共12栋 总体量约34万方 位于项目内部 主要以4T12H小户型楼栋为主 针对首置类客户 项目整体规划之 洋房 主要从快速开发的角度考虑设置 期望在高层工期较长之余有工期短的洋房产品销售和结算 位于项目内部中庭位置 靠近示范区 共4栋 总体量近3万方 基本等同于1栋高层 项目整体规划之 商业 沿主干道设置 含6万方集中商业 1栋写字楼和2栋公寓 提高溢价并有效分担了住宅容积率 小结 该项目在整体规划上采取了高层 洋房和商业 包括公寓和写字楼 搭配的综合业态布局 形态丰富且主次分明 商业体量较大 为住宅部分特别是洋房的规划分担了容积率 现已经签约华润万家卖场和万达影院 公寓和写字楼产品提高了项目溢价 洋房的规划主要出于对加快开发速度的考虑 但据了解洋房销售有一定困难 因洋房产品的客户基本为再改类 但本区域的环境以及客户层次皆存在问题 同时在产品设计上 对再改客户而言面积稍小 主要为三房 开发速度控制 该项目从拿地到首次开盘仅耗时1年3个月 快于市场上普遍的开发速度 其主要原因有 定位准确 根据土地的基本属性 将该项目定位成以首置为主的城市中心快销型产品 产品复制 洋房部分复制已有产品 节约了大量项目定位和产品设计的时间 材料选择 运用其成熟的住宅工业化生产模式 对园林的主要材料采用工厂预制生产 有效压缩时间 开发速度快 图中所示的PC件铺装材料广泛用于该项目的墙地面装饰 园林硬铺 泛大堂 风雨长廊 园林小品 据了解 该材料为该公司在东莞的厂家直接预制 从订单仅20天就大批量到货 为示范区展示节约了大量时间 且成本低廉 小结 该开发企业的开发项目众多 经验丰富 专业度高 已形成完善的产品线 可节约大量拿地后的产品研发时间 该项目主要针对首置首改的中低端人群 定位为快销型项目 在材料的选择上注重成本和时间 整体规划及园林景观 高层规划特点 外圈为小户型 内圈为中大户型 此8栋为4T12H小户型产品 套内面积区间58 79 位于项目外围临路 楼间距约20 25m 为首置型产品 此4栋为3T6H小户型产品 套内面积区间93 122 位于项目内围享受洋房和示范区景观 视野开阔 为改善类产品 高层规划特点 加大单栋体量 减少楼栋数 横向增加面积 4T12H楼栋每层12户 单层面积约900平米 比一般高层标准层面积大200 300平米 纵向增加楼层 4T12H楼栋层高2 85米 在100米范围内设置了34层 比一般高层多1层 通过以上两方面 单栋楼栋共增加约8000平米计容面积 8栋4T12H楼栋共增加约6 4万方 相当于2栋楼的体量 通过此举有效的减少了2栋楼 高层楼栋效果图 4T12H平面图 25米 风雨连廊 泛大堂 会客厅 高层规划特点 集中设置泛大堂和风雨连廊 收缩视线 强化功能 高层规划特点 集中设置泛大堂和风雨连廊 收缩视线 强化功能 高层组团共设置3个泛大堂 每4栋高层通过风雨走廊与泛大堂连接 收缩视线 使客户感受不到25米楼间距的压抑 并且增加了园林的功能性 大堂 会客厅 社区文化等 风雨连廊 既可在归家途中遮风避雨 营造度假酒店的意境 又可收缩客户视线 降低对高密度 楼间距25米 的压抑感受 泛大堂 设置了吧台 休息区 洽谈区等空间 满足归家途中的短暂停留和会客功能 接待台 泛大堂 会客厅 风雨连廊 泛大堂 前台 泛大堂 休息区 泛大堂外园林内休息区 风雨连廊 两面部分开敞 顶部加盖的半封闭设计 行走其中 享受园林景观和小区文化墙的同时 亦感受不到高楼林立的压抑感 社区文化墙 可售面积最大化 建筑楼栋1F全出售 由于集中设置了泛大堂 各高层楼栋不单独设置大堂 亦没有架空层 1F和标准层户数一样面积全部可售 可售面积最大化 泛大堂 风雨连廊不计容 所有泛大堂和风雨连廊均为报规后加盖 不占用计容面积 此举需依赖与政府相关部门的良好关系 泛大堂和风雨连廊顶部均为钢结构 报规显示为景观园林 后期覆盖木质屋顶 先以不加盖方案报规 通过后自行加盖 故不占用计容面积 可售面积最大化 洋房区公共大堂不计容 洋房区设置了独立的公共大堂 类似高层区域的泛大堂 也不占用容积率 洋房区大堂两面开口 类似公共区域到达洋房区的通道性质 也是以园林形式报规后自行加盖封闭 从而不计容 洋房大堂外立面及入口 大堂一角 大堂接待台 小结 在整体规划上 该项目主要围绕如何解决高容积率和高密度问题寻找解决方案最终采用了调高商业体量 增加单栋楼栋体量 设置泛大堂和风雨连廊等方法 实现计容面积的基本全部可售 该项目通过集中设置泛大堂连接各楼栋 取消楼栋内大堂和架空层的做法 还原1F为住户 减少传统的高层大堂以及架空层等公摊面积 增加了计容面积中的可售面积 从而增加了总货值 单体楼栋 4T12H楼栋平面采用 工 字型设计 吃尽360 面宽 面宽资源不浪费 所有房间都能采光 且主要房间占据外围景观面 该楼栋的得房率亦有78 工字型 设计 所有房间充分采光 外圈360 面宽 内圈设置次要房间和公摊 套内面积 79平米 套内面积 68平米 套内面积 60平米 套内面积 58平米 4T12H楼栋平面采用 工 字型设计 吃尽360 面宽 各个方向均被房间占据 所有房间都能采光 且主要房间占据外围景观面 该楼栋的得房率亦有78 工字型 设计 所有房间充分采光 外圈360 面宽 内圈设置次要房间和公摊 工字型 设计 所有房间充分采光 某其他项目类似平面 另有某项目3T11H楼栋平面图 采用 一 字型平面 导致该楼栋3 7 和9 房的卫生间无窗户 成为黑卫 紧凑型户型为主 弱化尺度感 强调功能性 套内79平米三室两厅一卫 套内58平米两室两厅一卫 户型普遍为同类户型中的紧凑型 在满足两室 三室的基本功能的前提下 尽可能缩减面积 客厅面宽3600 以减少目标客户的购买压力 并便于提高单价 小结 单体楼栋的设计主要沿用了已有的产品线设计 主要满足通风采光的基本需求 使所有房间均能有效采光 以满足基本功能为目的 弱化尺度感 强调功能性 同时提高单价 增加货值 借鉴 高容积率高密度项目 可通过园林的创造性设计 收缩客户视线 提升小区内居住的品质感 要努力实现计容面积基本为可售面积 尽可能减少公摊 大堂等 增加总货值 在高层项目的目标客户定位许可前提下 以满足基本功能为目的 弱化尺