房地产税费PPT课件.ppt

房地产税费 李政 1 1 了解现行房地产税费的种类 作用和特点 2 熟悉现行房地产税费基本政策 3 掌握各种房地产税费基本含义和构成要素 知识目标 2 主要内容 一 案例导入二 房地产税费概况三 房地产经营的主要税种四 房地产经营的相关税种五 房地产交易中的税费负担及案例六 实训项目与练习 3 通过学习掌握房地产税费相关知识 了解现行房地产税费的种类 作用和特点 熟悉现行房地产税费基本政策 掌握各种房地产税费基本含义和构成要素 教学目的 掌握各种房地产税费基本含义和构成要素 重点 难点 4 第一节案例导入 5 意见要求 深化财税体制改革 出台资源税改革方案 统一内外资企业和个人城建税 教育费附加制度 逐步推进房产税改革 研究实施个人所得税制度改革 完善消费税制度 研究开征环境税的方案 6 7 8 9 10 11 12 当前与房地产行业相关的税费纷繁复杂 直接相关的税种多达14种 目前实际征收的有12种 而收取的费用更是五花八门 少的地方几十种 多的城市上百种 涉及规划 建设 环保 园林绿化等多个政府部门 据税务专家介绍 14个房地产业相关税种包括 营业税 企业所得税 个人所得税 固定资产投资方向调节税 城建税 房产税 城市房地产税 印花税 土地使用税 土地增值税 资源税 契税 耕地占用税 教育费附加等 其中固定资产投资方向调节税自2000年开始暂停征收 面向外企征收的城市房地产税于2009年1月1日起废除 内外资企业和个人统一征收房产税 在这14个税种中 针对房地产开发企业主要涉及的有营业税 城建税 教育费附加 土地增值税 印花税以及契税等 现有房地产税收 五花八门 13 一 房地产税费基本概念 一 税收 二 房地产税收 三 房地产收费 第二节房地产税费概况 主要特征有 1 政策性强 2 多环节征收 3 存在地区差异 4 动态性强 14 二 房地产税费种类 15 三 房地产税费构成 1 纳税人 2 课税对象 4 税率 5 附加 加成 减免 3 课税基础 16 第三节房地产经营的主要税种 房产税 是以房屋的价值为征税对象 按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税 现行房产税的设立始于1986年 1986年9月15日国务院发布 中华人民共和国房产税暂行条例 于同年10月1日开始实施 一 房产税 17 一 征税范围 房产税的征税范围 城市 县城 建制镇和工矿区 18 二 纳税人 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 对居民住宅区内业主共有的经营性房产 由实际经营 包括自营和出租 的代管人或使用人缴纳房产税 19 三 计税依据 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 20 四 税率及征缴方式 房产税的税率依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 房产税按年征收 分期缴纳 21 五 房产税的减免 免征房产税的情形有 国家机关 人民团体 军队自用的房产 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 个人所有非营业用的房产 经财政部批准免税的其他房产 为鼓励利用地下人防设施 暂不征收房产税 经有关部门鉴定 对毁损不堪居住的房屋和危险房屋 在停止使用后 可免征房产税 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 在施工期间 一律免征房产税 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 22 契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时 由承受人缴纳的一种税 办理有关土地 房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳 二 契税 23 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 应当依照规定缴纳契税 转移土地 房屋权属包括下列行为 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 不包括农村集体土地承包经营权的转移 3 房屋买卖 4 房屋赠与 5 房屋交换 一 契税征税范围 24 二 纳税人 房地产权利转移的承受人 包括土地使用权出让 转让的受让人 房屋的购买人 受赠人 三 计税依据 计税依据 房屋产权转移双方当事人签订的契约价格 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖的 契税计税依据为房地产的成交价格 若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的 由征收机关参照市场价进行核定 以核定价作为计税依据 25 三 计税依据 2 土地使用权赠与 房屋赠与的 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格进行价格核定 以核定价作为契税计税依据 3 土地使用权交换 房屋交换的 契税计税依据为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额 所交换土地使用权 房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的 由征收机关参照市场价格核定 以核定价作为计税依据 4 以划拨方式取得土地使用权的 经批准转让房地产的 房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益 26 四 税率及纳税方式 契税实行比例税率 契税税率范围为3 5 契税的纳税义务发生时间 为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天 契税征收机关为土地 房屋所在地的财政机关或者地方税务机关 27 五 契税减免 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠 但仅限于第一次购买公有住房 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承受土地 房屋权属的 是否减征或者免征契税 由省 自治区 直辖市人民政府确定 5 纳税人承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 6 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契税 28 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 三 土地增值税 包括国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 一 征税范围 29 二 纳税人 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 30 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 为增值额 扣除项目有 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 三 计税依据 31 四 税率及计算 公式 应交税额 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除系数 土地增值税税率表 32 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 并向税务机关提交房屋及建筑物产权 土地使用权证书 土地转让 房产买卖合同 房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料 对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式 土地增值税条例规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 五 纳税方式 33 六 土地增值税的减免 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满五年或五年以上的 免予征收土地增值税 居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税 居住未满三年的 按规定计征土地增值税 4 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 34 城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地 适当调节城镇土地级差收入 对使用的城镇土地征收的一种税收 是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种 城镇土地使用税是由地方税务局负责征收管理 收入归当地政府所有的一项税种 四 城镇土地使用税 一 征税范围 征收范围是城市 县城 建制镇 工矿区 35 二 纳税人 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 纳税人实际占用的土地面积 是指由省 自治区 直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积 城镇土地使用税的纳税人为 在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 三 计税依据 36 四 税率及纳税方式 土地使用税采用分类分级的幅度定额税率 其税率根据城市大小分为四个类别 每个类别每平方米年税额幅度如下 1 大城市1 5元至30元 2 中等城市1 2元至24元 3 小城市0 9元至18元 4 县城 建制镇 工矿区0 6元至12元 37 五 土地使用税的减免 对于下列土地免缴土地使用税 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年 7 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 38 五 耕地占用税 耕地占用税 是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税 现行 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 是国务院2007年12月1日发布的 于2008年1月1日开始施行 一 征税范围 包括国家所有和集体所有的耕地 39 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 都是耕地占用税的纳税义务人 应当按照规定缴纳耕地占用税 二 纳税人 三 计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据 耕地占用税实行据实征收原则 对于实际占用耕地超过批准占用耕地 以及未经批准而自行占用耕地的 经调查核实后 由财政部门按照实际占用耕地面积 依法征收耕地占用税 并由土地管理部门按有关规定处理 40 四 税率及征缴方式 耕地占用税采用定额税率 具体分为四个档次 1 人均耕地不超过1亩的地区 每平方米为10元至50元 2 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 3 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 4 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 41 五 耕地占用税的减免 1 军事设施占用耕地 2 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地 3 铁路线路 公路线路 飞机场跑道 停机坪 港口 航道占用耕地 减按每平方米2元的税额征收耕地占用税 4 农村居民占用耕地新建住宅 按照当地适用税额减半征收耕地占用税 5 纳税人临时占用耕地 应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税 纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的 全额退还已经缴纳的耕地占用税 6 建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地 牧草地 农田水利用地 养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的 不征收耕地占用税 42 第四节房地产经营的相关税种 营业税是指对在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或销售不动产的单位和个人 就其所取得的营业额征收的一种税 一 营业税 一 概念 43 二 纳税人 三 税率和计税方法 销售不动产的营业税率规定为5 在中华人民共和国国境内提供规定的劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 为营业税的纳税义务人 应当缴纳营业税 应纳税额 营业额 税率 应纳税额以人民币计算 44 1 营业税纳税地点 1 纳税人转让土地使用权 应当向土地所在地主管税务机关申报纳税 纳税人转让其他无形资产 应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税 2 纳税人销售不动产 应向不动产所在地主管税务机关申报纳税 四 营业税的缴纳 2 营业税纳税时间 营业税的纳税义务发生时间 为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 营业税的纳税期限 分别为5日 10日 15日或者一个月 45 1 纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的 免征营业税 2 1999年7月29日 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 指出 对企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收入 暂免征收营业税 3 2006年5月30日为贯彻落实 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 对营业税缴纳作了更细的规定 4 对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 按其取得的租金收入减按3 的税率征收营业税 5 个人将不动产无偿赠与他人 不征收营业税 6 房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金 不征收营业税 五 有关房地产的营业税政策规定 46 2020 1 7 47 是从事工商经营 缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人征收的一种税 一 纳税人 凡缴纳产品税 增值税 营业税的单位和个人 二 城市维护建设税 48 二 征收范围 城市 县城 建制镇 工矿区 纳税人所在地在市区的 税率为7 纳税人所在地在县城 镇的 税率为5 纳税人所在地不在市区 县城或镇的 税率为1 三 税率 49 以纳税人实际缴纳的产品税 增值税 营业税税额为计税依据 四 计税依据 应纳税额 实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额 适用税率 五 计算公式 50 是为发展教育事业而征收的一种专项资金 一 纳税人 缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人 缴纳农村教育事业费附加的单位除外 不包括外商投资企业 外国企业和外国人 三 教育费附加税 51 二 计征依据和附加率 教育费附加以纳税人缴纳的增值税 消费税 营业税税额为计征依据 附加率为3 与产品税 增值税 营业税同时缴纳 教育费附加 实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额 附加率 三 应纳税额的计算公式 52 四 印花税 对经济活动中签立的各种合同 产权转移书据 营业帐簿 权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税 它是一种兼有行为性质的凭证税 印花税具有征收范围广泛 税收负担轻 及纳税人自行完成纳税义务等特点 53 一 纳税人 二 征税对象 有五类 经济合同 产权转移书据 营业账簿 权利 许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 中华人民共和国境内书立 领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人 都是印花税的纳税义务人 54 三 计征依据 印花税根据不同征税项目 分别实行从价计征和从量计征两种征收方式 现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率 四 税率 55 五 应纳税额的计算 按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额 计税金额 适用税率按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额 凭证数量 单位税额 纳税环节应当在书立或领受时贴花 印花税一般实行就地纳税 六 纳税环节和纳税地点 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额 购买并一次贴足印花税票的缴纳办法 七 缴纳方法 56 1 房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人 2 税率和计税方法 印花税按所载金额万分之五贴花 计算公式为 应纳税额 计税金额 适用税率 房地产经济活动中有关印花税的缴纳 房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证 57 3 减税 免税规定 房屋所有人将财产赠给政府 社会福利单位 学校所书立的书据 免纳印花税 印花税的税收优惠对房地产管理部门与个人订立的租房合同 凡用于生活居住的 暂免贴印花 印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳 合同在签订时缴纳 产权转移书据在立据时缴纳 印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式 4 纳税地点 期限和缴纳方法 58 五 个人所得税 个人所得税是以个人 自然人 取得的各项应税所得为对象征收的一种税 个人所得税的纳税人是在中国境内有住所 或者虽无住所但在境内居住满一年 并从中国境内和境外取得所得的个人 以及无住所又不居住或居住不满一年 但从中国境内取得所得的个人 个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得 59 1 个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得 2 个人经营房地产中个人所得税纳税义务人个人经营房地产的个人所得税纳税义务人是 转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人 个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定 60 3 个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础 财产租赁所得 财产转让所得 适用比例税率 税率为百分之二十 财产转让所得 以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额 为应纳税所得额 61 4 个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策 个人转让自用达五年以上 并且是唯一的家庭生活用房取得的所得 免征个人所得税 个人出租房屋所得暂减按10 的税率征收个人所得税 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款 免征个人所得税 对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人 其出售现住房所应缴纳的个人所得税 视其重新购房的价值可全部或部分予以免税 62 六 房地产交易有关收费 一 房地产交易手续费1 房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费 63 省非住宅转让手续费标准 省住宅转让手续费标准 64 2 土地交易手续费包括地产转让手续费和地产租赁手续费 省土地转让手续费标准 65 省土地租赁手续费标准 66 房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记 并核发房屋所有权证书时 向房屋所有权人收取的登记费 属于行政性收费 房屋所有权登记包括所有权初始登记 变更登记 转移登记 注销登记等内容 二 房地登记费产产权 67 某市产权登记费的收费标准 68 房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托 提供房地产咨询 房地产经纪 房地产评估等服务所收取的经营性收费 房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取 三 房地产中介服务费 69 某市房地产买卖代理服务收费费率表 70 房地产评估收费标准 71 公证处受理公证后 向申请人提供证明以及办理其它公证服务的 按各省公布的公证收费标准收取公证费 公证服务费的缴纳人为申请人公证人 公证服务实行计件收费和按标的额比例收费 四 公证费 72 第五节房地产交易中的税费负担及案例 房地产经纪服务主要是提供房地产交易环节的居间服务 下表是以杭州为例的现行二手房交易双方的税费负担情况 一 房地产交易税费负担 一 二手房交易税费负担 73 购买方税费负担表 74 土地等级缴纳标准 土地年期修正系数 75 出售方税费负担表 76 新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房交易税费存在着一定差别 下面是以杭州为例的商品房交易双方税费负担情况表 二 商品房交易税费负担 77 购买方主要税费负担表 78 出售方主要税费负担表 79 房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中 纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象 税费转嫁可能有两种情况 顺转和逆转 房地产买卖 租赁环节的税收 一般会较多地发生顺转 即税费负担转给购房人和承租人 三 房地产交易税费转嫁 80 案例1 王志准备购买市中心某楼盘的新建商品房 经询问该套房总价为100万元 面积为98平方米 他需要缴纳的税收有哪些 共需要缴纳多少税额 二 房地产税收案例 81 案例2 张庆在某市有两套住宅 因急需资金 现准备向李女士转让一套住了6年 属于市区范围内的总面积在230平方米的公寓 在转让时能提供原购房发票 发票所载原购房价格为150万元 含装修价格 转让价为230万元 评估价也是230万元 双方都想知道分别要缴纳的税收是多少 82 案例3 张某欲出租自己的住宅 现咨询出租房屋需要缴纳哪些税 案例4 杜伟打算将其所有的一套面积为70平方米评估价格为50万元的房产赠与他的哥哥 现委托中介公司小林帮其代为办理 房屋赠与是否需要缴纳房地产税收 以及缴纳多少请求小林提供解答 83 案例1 杨先生于今年6月1日委托杭州某中介公司买了一套价值215万元的房子 请问需要缴纳多少中介服务费 中介公司按杭州现行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮25 的服务费率