购房流程——值得收藏.doc

第一步 选房一、名词解释容积率、绿化率容积率容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿化率绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。建筑密度建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内面积套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。共有面积房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。五证、两书五证国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证商品房销售(预售)许可证两书住宅质量保证书住宅使用说明书 贷款个人住房担保委托贷款个人住房担保委托贷款(以下简称贷款)是指北京市住房资金管理中心及所属分中心(以下简称管理中心)运用房改资金，委托银行向购买自住庄房(含建造、大修，下同)的住房公积金交存人和离退休职工发放的贷款。贷款须由借款人或第三人提供财产抵押担保加第三人保证担保、或财产抵押担保加购房综合保险、或财产质押担保、或连带责任保证担保。个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房房商业性贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。 二、学会看广告一般来讲，报纸广告以其成本相对低廉、可重复阅读或收藏、购房者层次有选择性、读者可自行控制阅读内容，而成为房地产商首选的广告发布媒介。报纸的房地产广告一般主要含有以下几部分内容：一、物业名称为了与其它房地产项目相区别，每一个房地产项目通常都要取一个特有的名称，而且是以在房地局市场处备案的为准。二、位置房地产广告中通常都配有一个物业位置图。但这种图示只是示意性的，并不是准确的距离位置，而且多数情况下，开发商总是刻意将自己物业与市中心其它显赫物业的距离拉近。因此，看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。三、售价房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价。当然，对于销售不畅的项目，广告中的价格也有可能是虚定的原价，实际成交价或许远远低于此标注价格。四、物业的外观或户型图大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。记住电脑制作出来的景观和真实景观是有差别的，因此不要把广告中的“美”当作是真实景观的美。有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户了解发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这样的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。五、物业配置设施情况及周边的环境描述这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些项目更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实。诸如“距多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述形容，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番。六、开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出设计、施工或者是物业管理公司的名称；项目如果有按揭，广告中也会打上贷款银行的名称。七、物业销售的资质证号按照最近两年的有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。比如北京市的外销商品房必须要在广告中注明：京房市外证字第号；内销商品房则必须要在广告中注明：京房内证字第号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。但需要注意的是，现在也有极个别的项目为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其它项目证号，有的甚至将编造证号在广告中打出来，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对项目的所有手续进行核实。另外，还有一种情况就是，现在有的房地产广告中没有商品销售证号，却特别标注提示自己的项目，可以“保证产权”。授予产权是一种政府行为，开发商所能做的只是操作自己的项目，只要手续正规、健全，开发过程规范，房管部门自然会在一定的期限内，经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规范，立项手续也不完备，这种保证也只能是一张空头支票。八、销售电话等咨询垂询方式房地产广告中，售房热线电话是最不能少的。但看到房地产广告之后，最好是将广告整个的内容都吃透、分析透了，再拿起电话进行询问。由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能，准备购房者如果对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的户型，抢先得到最有利的时机。九、金融、物业管理等其它方面的购房承诺随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。如果有这项业务，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，核算贷款细帐。有关物业管理方面的内容，对于期房项目来说，还是与装修、配套等问题一样，最好落实到合同中去。因为“24小时保安、热水”谁都会说。“物业管理人员随叫随到”谁都可以不费力气的承诺。三、学会看楼书图画经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。看文字销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。看户型过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。 四、在售楼处问什么当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。一、销售方式您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售(预售)许可证的项目必须按套内面积销售。二、具体价格您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%8%，塔楼是在15%20%之间。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 五、在售楼处看什么销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。一、营业执照正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。二、企业资质建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询房地产开发企业资质证书三、五证二书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。点击查看五证二书实例四、销控资料到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。 六、买房怎么选环境红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。 七、专家教你选房交通交通是买房要考虑的重要因素，四通八达、进出方便、有停车位，物业才算物尽其用。生活在人多车多的北京，买房的时候自然应该先把几个预选楼盘的交通状况拿来比较一下，具体如下：道路设施道路通过能力、设计的运行速度、实际运行速度及运行安全状况。公共交通包括公共汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，公共交通工具运行起止时间、运行速度、票价，从房子所在地到公共交通点的距离，使用出租车的方便程度。交通便利度包括经常经过的路段内路网通畅程度，是否经常堵车，到达市内主要地点是否便利等。交通管制包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，还要考虑有无固定停车场地，如没有，随时停车能否有保证也不能不考虑在内。环境一个小区的环境主要包括两个方面：周边的地理环境(地段)和社区内的环境，下面我们就从这两个角度来看看。地段是所有购房者在购房时都很关注的，选择市区还是郊区要根据个人的需要而定。查看小区内部环境要从以下几个方面入手：小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。布局在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每房都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距，北京地区采用1.6-1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。绿化绿化做得好坏要用绿地率来衡量，绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的点和占居住区总用地的百分比。值得注意的是，“绿地率”和“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶的绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘等方面起着重要的作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率应不低于30%，北京近郊居住区绿地率在35%以上为宜。楼距两栋楼之间的距离最好超过24米为宜，而窗户也不能面对面地整齐排列，否则家中的一举一动在对面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情况下，人与人之间距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。察看小区外部大环境，包括交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪音及污染等。配套设施包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施应包括：教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学等；医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；文化体育设施：综合文化活动中心、体育场；商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施；金融邮电设施：银行、邮局等；行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。验证开发商资质开发商的“五证”是最重要的证明材料，它们分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。其中最重要的是国有土地使用证与商品房销售(预售)许可证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。商品房销售(预售)许可证是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。我们在查验以上证明文件时，尽可能要求开发商提供文件的原件，并要检查用地单位、建设单位以及销售单位是否与售楼单位一致。对于开发商资信的考察，目前另外一个突出问题是关于“乡产权”的。现在部分郊区县仍有一部土地属于集体所有，一些村委会就在这种性质的土地上开发项目，再拿出来当商品房卖，这种项目的产权根本就无从谈起。目前要查验销售许可证的方法有向国土房管局咨询，再则可能通过“北京房地产”网进行网络查讯，只要输入正确的销售许可证的号码，就能得知房管局对这个证件的许可、销售范围以及销售的方式等等。 第二步 买房一、签订认购书选好了房，开发商的资质也没有问题了，于是双方要确立买卖房屋的意向了。认购书是为了确定一个购房者的意向，约定在一定时间内购房者与开发商签订购房合同，而开发商在这段时间里必须为购房者保留房号。从法律上来说，认购不是买房的法定前奏，合同也不是认购的必然结果。买方只能保证购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此，买方应该注意审查开发商所提供的认购书，看其中是否有不利于自己的条款比如“天之内，买受人不能签订购房合同的，订金不予退还。”那么，究竟是什么原因导致购房合同无法签订，并没有说清楚，如果因为开发商方面的原因导致的，这个责任还是由购房者来承担，就叫合同显失公平，这个认购条款购房者应予以拒绝。 二、商业性贷款何谓按揭个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式) 商业性贷款资格贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有当地常住户口或有效居留身份(身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；八、贷款行规定的其他条件。九、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。 商业性个人住房贷款流程借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具审查通知单。将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具法律意见书和见证书，对贷款申请人的身份以及资信状况作评价，收取相关费用。到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用。银行对贷款申请人的资信材料进行复审。复审通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转账副款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用帐户。律师负责对所签署的法律文件进行复审。银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料商业性贷款提交材料个人需提供资料1.申请人及配偶(如已婚)的身份证，外省人士需提供北京市暂住证以及北京市房地产中心开具的证明文件外省市人在京购房批准通知单2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3.与售房房单位签订的符合北京市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.首付款证明正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明(盖单位公章)6.在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。商业性贷相关费用1、律师费：一般为申请贷款额的3，由律师事务所收取；2、保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。3、印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；4、银行开户费：人民币10元，由银行收取。 选择贷款担保目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己情，选择其中一种。住房抵押贷款担保以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。权利质押贷款担保以权利质押作贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公正费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。第三方保证贷款担保以第三方保证作贷款担保：此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的规定，保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤消的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在建设银行开有存款户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法入不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。商业贷款利率表(年利率5.814)个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 (单位:元) 历年贷款利率变化表 年份月份年利率(%)月利率()月还款额利息合计0.564.743到期一次还本付息1125.202224 5.3554.463440.305 567.32 336 5.3554.463301.305846.98 4485.5084.590232.6011164.848560 5.5084.590191.049 1462.94 6725.8144.845 164.852 1869.3447845.8144.845145.1962196.4648965.8144.845130.5112529.056 91085.8144.845119.1402867.12101205.8144.845110.089 3210.68111325.8144.845102.7253559.7121445.8144.84596.6253914 13156 5.8144.84591.4994273.84414168 5.8144.84587.1364638.848151805.8144.84583.3845009.12161925.8144.84580.1285384.576172045.8144.84577.2815765.324182165.8144.84574.7746151.184192285.8144.84572.5536542.084202405.8144.84570.5746937.76 212525.8144.84568.8047338.608222645.8144.84567.2137744.23223276 5.8144.84565.7778154.452 242885.8144.84564.4788569.664253005.8144.84563.2988989.4263125.8144.84562.2239413.576 273245.8144.84561.2429842.408283365.8144.84560.34510275.92293485.8144.84559.521 10713.308303605.8144.84558.764 11155.04 2006.08.19.起执行提前还贷如何办理目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；二、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。三、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请(公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请)，并须经其审核同意；四、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式(一般为等额本息还款法、等本不等息还款法等)，以先息后本，每月等额减少，缩短还款期限的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印每月还贷本金利息表，重新与借款人签订借款变更合同。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值还款期内利率变化时还款额的计算根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。例如：申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.58%。月还款额为1089.23元。在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为6.0%(5年以内)、6.5%(5年以上)，则当年余下的9个月仍执行合同利率5.58%，从第8年开始，按10年期的利率6.5%重新计算月还款额。计算方法如下：将余下的36期月还款额1089.23元按5.58%的年利率折现：(计算月均还款额的逆运算)1089.23*(1+5.58%/12)36-1)/(5.58%/12)*(1+5.58%/12)36)=36029.04元。再将36029.04元未还贷款总额按照新利率6.5%重新计算月还款额为：36029.04*(6.5%/12)*(1+6.5%/12)36)/(1+6.5%/12)36-1)=1104.25元。即根据利率的调整，从第8年起，每月的还款额由原来的1089.23元增加到1104.25元。 三、公积金贷款何谓住房公积金个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。住房公积金制度的建立，大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。正是在这种背景下，北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法开始实施。只要是住房公积金交存人或汇交单位的离退休职工，需要在本市购买自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房资金管理中心申请住房担保委托贷款。住房公积金贷款资格贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、具有购买住房的合同或有关证明文件；4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；5、符合住房资金管理中心规定的其他条件住房公积金贷款流程借款人到住房资金管理(分)中心填写借款申请表并提供相关资料。住房资金管理(分)中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。初审合格，由受托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或质押物是否符合要求；收入情况，是否具有偿还贷款本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格；等。经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。审批通过，住房资金管理管理(分)中心签发委托贷款通知单。受托银行接到通知单后，与借款人签定贷款合同，办理抵押、质押或担保手续，签定委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。借款合同生效，住房资金管理管理(分)中心划入委托贷款基金，再由受托行将资金划入开发商帐户。借款人按照规定的方式按时归还借款。借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回有关证件。公积金贷款提交材料1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；2、购房合同或意向书等有关证明文件；3、借款人所在单位同意贷款的证明；4、住房资金管理中心要求提供的其他材料。 公积金贷款相关费用1、律师费：一般为申请贷款额的3，由律师事务所收取；2、评估费：房屋总价在100万元以下，按总价的5收取。(详见评估收费标准)3、保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。4、印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；5、银行开户费：人民币10元，由银行收取。 公积金个人住房贷款还款方式1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金(1+年利率(%)(贷款期为一年)到期一次还本付息额=贷款本金(1+月利率()贷款期(月)(贷款期不到一年)其中：月利率=年利率12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元(1+(4.14%12月)7月)=10241.5元2.贷款期一年以上，采用月均还款(等额本息还款)计算公式如下：每月等额还本付息额=贷款本金其中：还款期数=贷款年限12如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：月利率为5.58%12=4.65，还款期数为1512=180200000=1642.66元即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。4.还有等额本金还款、宽限期还款等方式。 住房公积金管理条例第一章总则第一条为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。第二条本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督。本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位(以下简称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。第三条职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。第四条住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。第五条住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。第六条住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。第七条国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内住房公积金管理工作的指导。第二章机构及其职责第八条直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家组成的住房委员会，作为住房公积金管理的决策机构。第九条住房委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：(一)依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；(二)根据本条例第十八条的规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；(三)确定住房公积金的最高贷款额度；(四)审批住房公积金归集、使用计划；(五)审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。第十条直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市应当按照精减、效能的原则，设立住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。县(市)原则上不设立住房公积金管理中心；确需设立的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位。第十一条住房公积金管理中心履行下列职责：(一)编制、执行住房公积金的归集、使用计划；(二)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；(三)负责住房公积金的核算；(四)审批住房公积金的提取、使用；(五)负责住房公积金的保值和归还；(六)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；(七)承办住房委员会决定的其他事项。第十二条住房公积金管理中心应当按照中国人民银行的有关规定，委托住房委员会指定的银行(以下简称受委托银行)办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。第三章缴存第十三条住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金帐户。住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。第十四条新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户转移或者封存手续