05年上半年成都地产市场总结报告.doc

.一、房地产市场宏观环境分析1、宏观市场分析（1）一季度成都楼市“降温”商品房销售面积和预售面积同比分别下降13.4%和10%2005年一季度，全市共完成固定资产投资201.2亿元，同比增长60.1%。其中房地产开发共完成投资79.82亿元，同比净增投资33.38亿元，增幅高达71.9%。住宅投资完成47.49亿元,同比增长44.6%;住宅新开工面积292.39万平方米,增长50.1%。共开盘19个住宅项目，供应量仅为60万平方米，商品房销售面积233.53万平方米,同比下降13.4%,其中住宅销售202.39万平方米,同比下降近19%。商品房预售面积194.94万平方米,同比下降10%以上。（2）一季度商品房供应加大销售量意外下降今年一季度,成都住宅投资和住宅新开工面积增长率分别为44.6%和50.1%。这意味着,成都市商品住房供应量还将逐渐增大。而销售量出现负增长态势的原因主要有两点：第一，部分投资者认为目前政府平抑房价的决心很大,炒房的风险增加，近30%的市民表示,将会保持谨慎的观望态度，这在客观上造成销售额的下降,对房价的平抑具有积极作用；第二，受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，竣工面积的减少导致可销售面积同步下降，进而引起销售量出现负增长态势。（3）一季度商业地产放量供需短期失衡 调查统计表明，今年一季度商业用地施工总量为318.77万平方米，比去年同期上涨33.4%，竣工总量为6.02万平方米，比去年同期下降72.1%，销售面积为26.63万平方米，比去年同期增长40.9%。 2004年全年施工总量为467.49万平方米，竣工面积为115.05万平方米，销售面积为89.45万平方米。商业地产有着一个自有的开发循环周期，这个周期一般而言在一年到一年半左右的时间，去年施工的大部分商业地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势，短期内大量商业地产项目的上市将会造成一个供大于求的不均衡局面，会对整个成都商业地产产生巨大的冲击。据悉，针对此状况，政府加大力度控制今年商业用地的竣工总量，并达到了预期的效果。（4）1-4月成都市房产投资达111.9亿 土地存量9000多亩成都市统计局数据显示，1-4月，成都市房地产开发投资呈现快速增长趋势，开发投资金额达到了111.9亿元，同比净增投资42.02亿元，比去年同期增长60.13。其中，房地产前期投资为47.57亿元，占房地产开发投资的比重由去年同期的31.1提升到42.5，土地购置费用为44.88亿元，增长1.1倍，占开发投资总额的40.1。成都房地产开发用地“富裕”，截至4月末，拥有的开发土地存量已达656.78万平米，折合土地面积为9852亩。开发商自筹资金增长：受国家紧缩房地产信贷的新政影响，开发商加大了自筹资金的力度，降低了对国内贷款的依赖程度，加之国内实力开发企业入驻成都，开发商的整体实力明显增强，开发商自筹资金大幅增长。1-4月，到位的房地产开发资金达172.74亿元，增长34.5，其中：开发商自筹的开发资金为69.15亿元，增长97.7；国内贷款29.14亿元，增长2.3。住宅新开工面积增长达5成：1-4月，成都房地产住宅投资和住宅新开工面积均呈现猛烈增长势头。住宅投资完成69.12亿元，增长34.7；住宅新开工面积375.65万平方米，增长50.3。点评：以上的数据显示，成都市房地产市场不论是商品房供应量还是土地存量都很充足，反而是销售量呈现短期下降的态势，“地荒”只是一个假象，究其原因，今年宏观政策的调控使得一些中小开发商的开发受到影响，相继延迟或暂缓开发，购房者的持币待购行为也有所增长。2、房地产政策及其影响 发文标题 发布机构 对房地产市场的影响 发文时间 关于做好稳定住房价格工作的意见 建设部等七部委 对住房供应结构的调整和稳定房价 4月30日 成都市享受优惠政策普通住房具体标准 成都市房管局 成都严格遵守了七部委意见规定的时间进程，在五月底公布了普通住房的标准，是意见精神在成都具体落实。标志着政府开始了以商品房结构调整为主要内容的房地产市场的宏观调控政策的开始。 5月31日 关于进一步加强房地产税收管理的通知 国家税务总局 进一步明确了税收征管的重要性，特别规定了契税的“先税后证”征收原则。从税源信息收集、严格控制税收征收环节、方便纳税人缴纳等方面，全面加强房地产税收管理。 5月18日 关于加强我市小区公建配套目标项目的监督管理办法和制裁措施 成都市建委 成都市建委针对目前很多住宅项目开发过程中，公建配套没有严格与项目建设同步的现状。从加大不同步行为惩罚力度方面入手，强制要求公建配套要与小区住宅建设同步进行。 5月 重点政策解读（1）成都市享受优惠政策普通住房具体标准4月30日，建设部等七部委发布了关于做好稳定住房价格工作的意见的通知，内容如下：一、强化规划调控，改善住房供应结构二、加大土地供应调控力度，严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为八、加强市场监测，完善市场信息披露制度该意见的发布，加大了对投资的严格控制力度，使其购房者和投资者不再盲目购房，良好地抑制了房价的迅猛增长带来的泡沫隐患，使其在一个良性的市场经济中健康发展。意见中还进一步加大对土地供应量的控制力度，保证了房地产市场的健康发展。加强了经济适用房的制度，给予优惠的购房标准，使购房者能用最少的钱买到最实惠的房子。意见还提出了，要加强市场监测，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。（2）成都市公布享受优惠政策普通住房具体标准房地产市场的问题最突出的体现是供应结构不合理 。房地产伴随市场经济产生，从住房的实物分配体制到经济分配体制，房地产本身的目的是满足绝大多数城市人口的居住需要，使劳动者“居者有其屋”，建造“老百姓买得起的住宅”。在相当长一段时间里，房地产开发商走向开发的误区，不尊重市场购买力的实际和自身资源的实际，盲目拔高产品定位，片面追求单个项目利润最大化，导致市场高档住宅所占比例过大，而中低价格的住宅比例过低，供应结构比重严重失调。另一方面，市场购买需求巨大，供应不能有效的释放需求，购买需求长期压抑和歪曲，产生很多不理性的购买行为。普通住房标准的出台，成为住房市场供应结构的调整的前提，政府将进一部从土地出让和税收优惠等方面进一步保证普通住宅土体供应量和引导普通住宅的消费。3、市政发展动态（1）成都市最新公布北部新城规划北部新城的总投资达17亿元，将建北部行政中心。这是成都最新公布的规划，今后成都将以中心城区为核心，逐步形成南北展开的城市格局。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连,凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。青白江和新都组团成为北部新城的核心，大丰、三河一带将是北部新城的发展重点，通过北新干线和中心城区连成一片。（2）连接成都和温江的交通动脉光华大道5月底通车全长14.6公里的光华大道是成都市区至温江区的一条快速景观大道，分青羊段和温江段，双向8车道，道路两边各有30米的绿化景观区。整个大道两旁风景如画，大道总宽达到了80米。光华大道5月底通车后，成都市区居民驾车至温江花博会现场仅需8分钟时间。随着光华大道的通车，温江的楼盘也将在花博会的开幕前后陆续开盘，将以20003000元的低价冲击城西目前4000左右的均价。（3）武侯区将斥资3亿在五大花园建2个花园式农民新居武侯区计划将投入10亿元，在五大花园片区兴建医院、学校，改造21条区间道路，三年内彻底改变该片区的居民子女上学难、买菜难、用水难、用电难的等诸多难题，让该片区的众多住户，迎来崭新的“花园小区时代”。12个农民新居工程将于两年内全部建成。（4）5平方公里工业集中发展区工程建设正式动工5月26日上午，双流县西南航空港开发区5平方公里工业集中发展区暨农民新居工程建设正式动工开建。（5）最长最大风景带：八里小区景观廊道建设开始成都高压走廊景观廊道最长、面积最大的风景带八里小区高压走廊已正式开建。 据介绍，该高压景观走廊分为4段，其中前3段已完工，目前正在进行建设的是最后一段。该段东起成华苑，西至府青路，长约1600米，面积近3万平方米。4月5日，成华区建设局就完成了该段景观廊道建设招投标工作。4月中旬，施工单位入场施工。据悉，该工程预计两个月后完工，到时整个八里小区高压走廊景观廊道4段连成一片后，将成为我市高压走廊景观廊道最长、面积最大、最壮观的风景带。（6）重振骡马市玉带桥今秋拆除 拆除后将恢复双向交通预计在8月底人民中路、人民北路完成改造后，将进行短时间封闭交通，数天内拆除玉带桥环行立交桥，恢复为平交路口，利用智能信号灯来控制该路口的交通，同时对顺城街、西玉龙街及锣锅巷进行管线下地、道路排水工程施工，在完成上述改造后，实现整个骡马市片区双向通行。同时，包括顺城街、锣锅巷在内的CBD片区路网将进行文化景观打造，文化景观方案将对社会公开征集。整个玉带桥及周边路网改造工程计划在10月份完工，工程投资估算3500万元。点评：困扰骡马市商圈复兴的症结终于解除。（7）30条公交线直通7大卫星城搭乘城乡客运公交班车，不仅像城区公交车一样快捷舒适，而且票价低廉。今年，市交通局将完成对温江、双流、郫县、龙泉驿、新都、青白江和金堂等成都市中心城区的大卫星城城乡客运公交化改造。届时，条客运公交线路和个配套城乡客运站将极大地方便城乡群众出行。据悉，该工程也是市交通局推进城乡一体化战略的重大举措之一。（8）成都圈定猛追湾，辐射平方公里以四川电视塔为中心打造成都RBD（休闲商务区）计划全面启动，正在规划中的成都RBD范围为：以猛追湾河段滨河地区为中心，核心区东至一环路、南至新华大道、西至锦江内环线、北到建设路二段，面积约1.1平方公里，涉及活水公园、游乐园、成华体育场、锦江水域等几大景区。届时，永不落幕的“成都嘉年华”和璀璨的“成都外滩”将出现在锦江河畔猛追湾地区，并与CBD商贸区、CBD商务区一道，构成成都的三大中心。按照规划，成都RBD的辐射区为6平方公里，将向东北方辐射至沙河周边地区，包括新华公园、新鸿路、沙河麻石烟云等地，并在电视塔与东郊北湖风景区、熊猫基地、十陵风景区等景区之间开辟一条旅游通道。4、房地产市场动态（1）第五届城市房地产交易会将于下月2427日在成都市房地产交易中心新展馆开幕据了解，展馆已经有30多个展位被预订，其中一楼已有10个特装展位被预定，这些展位的面积均在70100平方米；二楼被预订展位则有20多个。而陆续报名参展、预订展位的公司仍然是有增无减。夏季原本就是淡季，加上新政的实施，现在更是楼市的低潮期，想要在销售淡季取得最佳销售业绩的房产公司，把本次展会看成是其实现“逆市飘红”的最有效途径。与上月落下帷幕的房交会不同的是，城房会不仅是各楼盘的展示平台，也是省内各城市展示其建设成就的舞台。为了更好地宣传推广各个城市的土地招商情况，在第五届城房会期间，组委会将专门举办“2005华西地产嘉年华城市发展论坛”和“华西银地会城市土地项目招商说明会”，并将邀请成都数十家房地产开发企业老总参会。凡参与本场次招商展示会的城市，均可派出以市长带团的招商代表团参加城市发展论坛和银地会招商说明会，每个城市可在招商推广说明会上做演讲宣传。（2）成都最大烂尾楼华帝大厦6月16日开拍 参考价为1.5亿元成都本地最大的烂尾楼工程华帝大厦已确定将于下月16日起进行整体公开拍卖，该在建工程的拍卖参考价格达到1.5亿元人民币。据了解，此次华帝大厦的拍卖由本地3家实力很强的公司共同操作。据透露，目前，已有包括李嘉诚旗下的和记黄埔房产公司、温州商人组成的商团和成都本地的房产开发商在内的多家买方对此项目感兴趣。目前，此次拍卖的参考价已定位1.5亿元，确定参加拍卖的竞拍人按规定应交纳10即1500万元的保证金。据悉，华帝大厦位于人民南路和陕西街交汇处，原设计地下3层、地上22层，于1996年破土动工修建，1998年土建工程基本完工，由于后续资金未能到位，该大厦一直被搁置至今。（3）7月住博会移师世纪城 由成都市人民政府主办的2005中国成都第7届（夏季）住宅产业博览会将于7月14日18日在世纪城隆重举行，目前展会招展工作已正式启动。已连续6届在沙湾会展中心成功举办的住博会，今年将首次移师世纪城，这是在世纪城举办的第一个成都本土自办展。据了解，本届住博会以住宅与房地产交易、二手房交易、建筑装饰设计及住宅产业链各相关门类展示为主，配套有“商业地产博览会”、“商业地产投资红皮书”、“营销论坛”等一系列活动。预计展出面积将达3万平方米以上，参观人数将超过15万人次。此外，由成都市人民政府举办的“成都之夜”大型主题活动也将于7月初在世纪城盛大揭幕。住博会期间，“成都之夜”活动将与展会激情互动，首开成都“房产夜市”先河，更多的吸引那些白天忙于工作没时间去参观展会的购房者。（4）和记黄埔明年挥师城南城西 5月31日，和记黄埔地产集团在成都举行新闻发布会，和记黄埔正式向外公布了其在成都项目的情况以及未来的发展战略。这是和记黄埔拿下城南南地王和温江项目后首次亮相。和记黄埔在进军西南地区的战略中，成都列为重点投资发展城市，公司先后斥资约25亿元竞得城南南地王和温江项目近1600亩土地。在当天的发布会上，和记黄埔地产集团中国市务部总经理谭建旭先生介绍了和记黄埔作为一个遍布全球的大型跨国企业，在服务、电讯、地产、酒店、零售、制造、能源，以及基建等方面的业绩。和记黄埔成都公司总经理李启华透露了对未来的南地王和温江项目的规划。占地130万平方米的南地王，总建筑面积逾250万平方米，项目预计将提供超过15000套高档住宅。项目将于明年内动工，分数期开发，一期预计于2007年完工，并将于明年推出市场。同时启动的还有位于温江光华大道南的项目，占地约40万平方米，建筑面积达50万平方米。项目将会兴建成以豪华、绿色及生态为设计理念的低密度大型花园式优质度假生活小区。二、土地市场分析1、5月土地出让公告总体情况5月土地市场共发布拍卖信息10宗，共计369.4亩，包括2宗住宅用地和8宗商住用地。其中主城区（三环以内）3宗，共161.6亩；其余7宗分布在郊区，为207.8亩，在供应面积上高出主城区约30%，具体分布见下表： 可以看到，城中的供应量是6个区域内最少的，新津和都江堰供给量最大，有近200亩土地将要拍卖。其次是城北和城西。 主城区与郊区土地供应情况 该月公布拍卖的土地的平均规模为每宗36.94亩，从主城区和郊区来看，主城区的供应总面积虽然小于郊区，但就地块的平均规模来看，平均每宗地块的面积要大于郊区的地块。2、土地交易情况分析（1）总体情况5月共计交易土地10宗，成交面积481.7773亩，地块的平均交易单价为每亩100.168万元，总成交金额为48258.6462万元。（2）供给特征分析 1）区域供给量分析5月市场土地共计成交481.7773亩，主要分布在郊区（包括龙泉、青白江和大邑），占总供应量的87%，其中龙泉的供应量就有400.27亩。主城区虽然交易了5宗土地，但是供应面积还是偏小，最大的1宗也不足42亩。 区域分布示意图从环线分布来看，5月一、二环间没有土地交易，主城区中二、三环间土地供应相对充足，占到该月总交易量的10%，主城区总交易量的76.9%。 环线分布示意图 2）土地性质5月成交的土地以商住用地为主，共有此类地块6宗，主要分布在城南和郊区；其次是商业用地，共3宗，包括城中2宗和城北的1宗；唯一的1宗纯住宅用地位于城北。 土地规划用途 数量 成交面积（亩） 成交金额（万元） 分布 商业住宅 6 423.7061 26949.3018 城南、郊区 住宅 1 41.67 8959.05 城北 商业 3 16.4012 12350.2944 城中、城北 3）成交价格5月土地总成交金额为48258.6462万元，地块的平均交易单价为每亩100.168万元。从区域来看，城中的单价要远远高于其他区域，为每亩786.5万元，其次是城南和城北，最后是郊区。 各区域土地的成交单价4）不同土地性质的成交价格分析从土地的规划用途来看，商业用地的价格最高，达每亩753万，其次是住宅，最后是商住用地。商住用地的价格远远低于其他类型用地，原因之一是5月的此类用地主要分布在郊区。 不同性质用地的价格分布示意图5）成交价与起拍价比率5月成交的土地的成交价与起拍价比率在100%到188.67%之间，比率最高的是城南的1宗商住用地，由于城南地价本来就不低，该地块位于又开发环境成熟的棕树片区，周边已开发曼哈顿、锦官新城、开行国际等项目，因此每亩283万元的价格也属正常。其次大邑滨河路的地块成交价和起拍价的比率也很高，为166.67%。此外，龙泉的3宗土地均是以起拍价拍出，可能是最近龙泉驿土地供应比较充足的关系。6）成交楼面地价分析5月成交的土地的平均楼面地价为1502.5元，主城区平均楼面地价为每平方米5376.21元，将近郊区每平方米902.19元的6倍。原因有两个，一是因为主城区的地价原本就要高于郊区的地价，二是因为5月主城区的地块以商业用地为主，商业用地的价格也比其他性质地块要高。本月楼面地价最高的是城中东大街的1宗商业用地，为每平方米12150元，最低楼面地价出现在大邑，为750万元。 主城区与郊区的平均楼面地价三、新盘供应分析1、住宅物业市场（1）新增供应综述成都市五月共推出14个住宅项目，供应量为122.97万平方米，住宅均价为2789元/平方米。新开盘中，多层项目居多，占到了住宅项目总量的六成以上，其次分别为4个高层项目和2个小高层项目。各区域新盘特征分析本月郊区新推盘5个，占当月新盘总数的36%，开发总量约为56万平方米，全部为多层建筑，区域均价为1760元/平方米；城西推出3个新盘，供应量为13.78万平方米，区域均价为3705元/平方米；城南推出的2个新盘供应量为12.70万平方米，区域均价为4055元/平方米。与中海名城隔街相望的和贵.时代巢是由896户小户型组成高层建筑，面积在45-95平方米之间，目前均价已涨至4600元/平方米。该项目由于紧邻神仙树公园和体育公园，周边自然环境较好，休闲娱乐场所也较多，比较适合于居住。城北本月推出的金府路6号为花园洋房和别墅项目，价格在3800-6000元/平方米，区域总供应量约为7.99万平方米；城中本月只推出一个住宅项目，供应量分别为5.24和26.4万平方米。城中Rome国际为22层双子塔设计，1-4楼为商业部分，6-20楼为项目的精装修小户型公寓，由于该项目位于骡马市商圈，所以前去看房的购房者大多以投资为主，该项目住宅均价为4900元/平方米，装修标准为300元/平方米。城东的大型项目育才.都市家园，供应体量排在本月新推项目的首位，该项目是以多层和小高层为主，面积在50-200平方米区间内，由于该项目配套较齐全，周边环境较好，生活配套也较完善，所以自项目开盘以来，受到了广大购房者的追捧，目前项目已销售过半。（2）新盘供应特征分析(节选)A、建筑类型分析多层为主角B、物业类型细分普通住宅占六成C、区域供应量分析郊区占主力D、区域价格分析区域价格差异缩小E、环线价格分析各环线平稳发展2、商业物业市场（1）市场动态位于城南延线，一座集会展、旅游、餐饮、娱乐、休闲、购物、商贸等多功能于一体的“城中之城”世纪城，至四月商业街时尚天堂降重开盘以来，销售一直较为火爆。6月8日，与香港铜锣湾集团签订了入驻协议，此举标志着世纪城迈出了打造城市新中心核心商业区的坚实步伐。一年内，一个体量达到30万平方米的Shopping Mall将会在此地亮相，相信对该项目乃至整个区域的商圈发展都有较大的幅射影响。项目的顺利启动和营运，会对其他商业地产项目带来更为有利发展动力。斥资20多亿元打造的“一品天下”商业步行街四月正式动工。该项目规划用地200余亩，建筑面积总规模近30万平方米，为羊西线餐饮娱乐、休闲购物品牌商业区。同时，该项目集琴台路的文化内涵与春熙的商业气质为一身。在市场定位上超越了双楠和金沙。规划道路为40米的准步行街，可通车，并吸取了羊西线停车不便的教训，在配套方面进行了充分考虑。金牛区已把此项目定位2005年成都美食节主会场的一品天下商业步行街，它将推动成都美食文化建设，为成都市民献上一份美食大餐，对于成都市的城市规划也会起到决定性的意义。（2）新增项目综述5月商业新开盘项目列表 区域 项目名称 总建面 ( 万 ) 建筑类别 物业类型 均价 城中 五星商业广场 约 0.5 小高层 商业 1F ： 23000 2F ： 8800 城南 凯悦新城香街 1.5 小高层 底商 14000-17000 郊区 戛纳印像 10 低层 商业 1F ： 8500 2F ： 5300 本月共推出3个商业项目，供应总量达到了12万平方米，价格从5300-23000元/平方米不等。（3）区域商业新盘特征分析城中的五星商业广场，位于骡马市商圈的加乐福旁，人气较高，项目以电器经营为主，预打造一个新的大型电器市场，目前目前推出二层，每层经营面积约2000平方米左右，一楼价格为23000元/平方米，二楼为8800元/平方米；城南凯悦新城的商业项目香街，经营各大品牌商品，加之该区域位于四川大学北大门附近和学府娱乐城对面，商圈人流量较大，所以自21日开盘以来，销售较为火热。项目共三层底商，目前二楼已全部售罄，一楼也仅余100多平方米面积的商铺；位于城南郊区的戛纳印像，依托周边的住宅项目，属于纯商业项目，内有一座占地近100亩的中央公园，提供给各消费者购物后足够的休息空间。一楼均价为8500元/平方米，二楼价格在5300元/平方米左右，目前推出看房直通车，前去了解项目的投资者较多。四、二手市场动态1、市场动态（1）七部委意见冲击二手房市场2005年5月11日，国家七部委联合发出关于做好稳定住房价格工作的意见，决定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。此次新政的主要内容和实施时间对二手房市场形成了强烈的冲击波，当6月1日这个“大限”真实到来的时候，二手房市场将会呈现怎样的局面：影响一：中介方面：很多中介企业必须要转变思路拓宽业务才能生存，适时而变才是正确的，作为成都最大的中介企业，我们已经拥有了最强大的网点和客户资源，还有一支专业化的人才队伍，开展的业务已经涉及到家装、保险等领域，而营销代理将是我们现阶段的工作中心。影响二：投资者方：“售变租、短变长”，很多投资者本打算等今年房价再唱高歌的时候出售自己的房源，可现在他们也只能尽量以不亏本的形式急销自己的房源，如果不能在“大限”之日内卖出的话，他们也只能以租赁为主，等到二年后再另做打算了。总结：此次政策的推出，对全国二手房市场造成了非常大的影响，很多投资者降低房价，竭尽全力想在6月1日前卖出自己的房源，二手房交易市场供应量一度达到了今年最高点。据悉，今年三月，二手房总交易数为4192套，四月为3590套，而五月则为3388套，有下滑趋势。这是因为二手房市场有一定的滞后性，政策的出台，对房地产市场的影响则会在六月后才能反映出来，而今年3、4、5月成交量波动幅度和去年相对稳合。由此可见，成都的二手房交易市场还是保持了一个良性的发展趋势。（2）沪上房产中介大鳄强势入蓉6月1日楼市“新政”正式实施后数天，上海爱建集团与香港太平洋（中国）房屋有限公司合资成立的上海爱建立好信房地产经纪有限公司昨日进军成都，宣称将以强势姿态在成都二手房地产市场“攻城略地”。爱建立好信在蓉的全资子公司成都佳运房地产代理经纪有限公司宣布：旗下三家以“爱建立好信”作为销售品牌的店面正式在我市开始营业。据透露，在今年年内，该公司宣称将在成都再开设1015家店；在3年内达到100家店的规模。2、区域租售价格分析5月典型区域租售价格分布 区域 市中心 玉林 棕北 紫荆 大世界 均价（元 / ） 4300 3500 3800 3800 4000 租金 （元 / 月 . ） 20-30 15-18 16-18 18-22 20-25 成都市二手房市场五月成交量有所回落，成交套数比上月下降了6%。从二手房售价方面来看：目前还是以市中心区域售价较高，二手房售价已达到了4300元/平方米；位于城南区域的四个成熟社区中，以城南的大世界片区的二手房售价和租金居于第一，二手房住宅售价均价为4000元/平方米，这是因为大世界社区附近大部分都是2002年后才开始投入使用的的住宅小区，从品质、小区规模和配套设施来说，都较为新颖和完善，再加上中海名城、三利宅院等几大成熟高档住宅社区都居于此片区，提高了该区的知名度，带动了整个片区的蓬勃发展，所以该区二手房目前售价也趋于涨势阶段；城南棕北和紫荆社区的二手房售价都在3800元/平方米，而玉林社区由于是城南老社区，二手房品质相对较差，所以均价在3500元/平方米。从出租情况来：由于每个片区都存在着房屋的新旧之分，所以每个区的租金也有一定的价格差异。相对四月来说，五月虽然成交量有所下降，但对租金价格并无太大影响。最低租价是玉林社区，本月租金价位在15-18元/月. ，最高的则是位于市中心，住宅租金为20-30元/月. 。五、本月市场热点透析新政出台 楼市起波澜事件：国务院办公厅5月11日发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见。通知要求，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。并以此为出发点制定了8条规定。紧接着又制定了实施新政的时间表。影响：新政中立即对楼市产生影响的是“自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”此条规定一出台，各地楼市纷纷出现一些变化，成都也不例外，主要的现象有以下几种：现象一：市场观望态势明显，部分商品房出现退房现象新政出台以后，很多销售中心传来顾客要求退房的消息，到访量和销售量也出现不同程度的减少。商品房合同备案撤销情况排行榜(2005.05.012005.05.23) 排名 预售证号 项目名称 开发商 注销数量 1 3952 育才晓筑 成都众意置业发展有限公司 69 2 3316 “星河名都”商住楼 四川亿达实业发展有限公司 31 3 3578 金荷花国际时装城 四川蓝光和骏实业股份有限公司 21 4 3944 智业逸景商业部分 成都市智业房地产开发有限公司 21 5 3450、3511、3678 华润置地翡翠城一期 华润置地（成都）有限公司 14 6 3276 银色好望角 四川省长安房地产开发有限公司 12 7 723、740 林荫街商住楼 成都博达房地产开发有限公司 12 8 3364 玉林新城王府花园二期二组团 成都棠湖屋业发展有限公司 11 9 3935 二仙桥北二路商住楼 成都成华房地产开发股份有限公司 10 10 3529 水木光华商业部分 成都天合房屋开发有限责任公司 9 数据来源：成都市房产管理局以上是成都市房产管理局统计的2005年5月份（5月1日-5月23日）商品房备案撤销情况，从该统计数据来看，近期国家接连的新政对商品房的销售影响越来越大，随着七部委文件一出台，首先是二手房市场受到影响，不少二手房投资者开始出售手中房源，二手房市场价格整体走低；其次，部分在售项目逐步受到影响，个别项目退房现象严重。现象二：中高档项目销售惨淡七部委文件出台后，尺度对成都市场上目前在售的中高档楼盘进行了初步的调研，发现中高档项目受新政影响较大，目前的销售情况均不理想。以下是初步调研情况： 项目名称 基本情况 目前售价（元 /） 销售率 备注 粼江峰阁 占地面积： 61亩 建筑面积： 190000平米 容积率： 4.5 产品类型：高层精装修电梯公寓 起价： 4700 均价： 6000 64%（备案） 90%（已定、已售） 总体销售较为理想，销售影响不大，但近期销售现场较为冷清，到访率低。 中海格林威治城 占地面积： 6万 建筑面积：约 20万平米 容积率： 3.5