陈冠斌-试析物业管理公司的盈利能力差.doc

.目录内容摘要1 英文摘要2一绪论3二广州物业管理行业中存在的问题3（一）物业管理公司盈利能力差3（二）物业管理行业未全面形成公开、公平的市场竞争机制4三产生以上问题的原因分析4（一）物业管理公司忽视经营造成盈利能力差4（二）开发商与管理公司多为父子关系4（三）业主对服务收费不5四针对广州物业管理行业存在的问题提出的对策5（一）物业管理公司必须提高经营水平5（二）推行物业管理招投标加速推进全行业市场化进程7五结论9参考文献 10内容摘要广州是国内楼盘引入物业管理最早开始的城市之一，物业管理有了一些发展，但还存在一些问题，离市场化、专业化、企业化的目标还存在不少差距，怎样解决这些问题呢？从引入竞争机制及加强内部管理等方面提出一些新的思路，结合在学校所学的知识和工作中所遇到的实际问题，在本文中阐述了广州物业管理行业形成物业管理公司的盈利能力差，物业管理的市场化程度较低等问题的原因，并提出了相关的对策。关键词：广州物业管理 盈利 问题 原因 对策AbstractGuangzhou is the introduction of the domestic real estate property management, one of the first cities to start. With a number of property management, but there are still some problems .From the market, specialization, the goal of business there are still many gaps, how to solve these problems? From the introduction of competition mechanism and to strengthen internal management to put forward some new ideas. Combination of what we learned in school and working knowledge of the practical problems encountered. In this article on the formation of the Guangzhou property management property management industrys poor profitability, Property management of less market-oriented issues such as causes, and put forward solutions.试析物业管理公司的盈利能力一绪论广州的物业管理经过20多年的发展，虽然取得了一定的成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多，对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理服务的认识有所偏差，对物业管理存在着一定的偏见。通过工作中的实践发现问题，结合在校所学的知识，参考有关的文献，对资料进行分析与总结，比较广州与其他较发达城市的差别，从客观的角度论述广州物业管理中的问题和成因，参照其他城市的成功经验和结合广州的实际情况，提出解决问题的对策。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二广州物业管理行业中存在的问题(一)物业管理公司盈利能力差物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，从2005年开始，物管公司因无法赢利而退出小区成为一个新的热点问题。位于员村的某楼盘一年之内就有两个物管退出小区。该楼盘在1998年开发，总共有60户业主，总共面积约5000平方米。在2004年之前，该楼盘的管理费为0.5元/平方米。据该物业管理公司的负责人介绍，由于管理费低、收缴率又低，再加上楼龄有8年，物业维修方面的压力越来越大，物管公司每个月要亏本1000元。物业管理公司曾提出管理费提价，但遭到拒绝，最后退出该小区。目前在一些小楼盘，特别是相对交付使用年限比较长的楼盘，物管的经营压力确实不小。近一两年来，不少物业管理的退出也是一种市场的行为。无法建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象更为严重。物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。(二)行业中未全面形成公开公平的市场竞争机制在市场形态方面，物业管理还没有有形的市场。商品房营销有各类的经纪商，有挂牌的交易所，还有各类中介服务机构，物业管理则是有市无场 。使物业管理企业的成本与收益不对称，物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。大家对于打破垄断，真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。三产生以上问题的原因分析(一)物业管理公司忽视经营造成盈利能力差物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下。然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。 有些物业管理企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。(二)开发商与管理公司多为父子关系通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。而实际的操作中，大多数的物业管理一直遵循的是谁开发谁管理的原则，和开发商形成的这种固定的关系，是症结所在。物业管理行业准入门槛较高，采用的是资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，即便是外资物业管理企业也是一样很难接到项目。即使在物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%，市场化水平极低，因此，尽管有的物业管理公司在业内大名鼎鼎，但仍然摆脱不了和开发商这种从属关系，因此谋求独立，发出自己的声音，一直是物业管理行业的理想所在。有人把开发商与物业管理之间的关系形象地形容为“父子”关系。这一“父子”式的宿命关系在十几年后的今天仍旧未能完全摆脱。一项权威统计显示，目前全国物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。(三)业主对服务收费不满一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。四对广州物业管理行业存在的问题提出的对策(一)物业管理公司必须提高经营水平物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大 的方面进行系统的计划。1以物业本身为中心开展多种经营这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：（1）针对业主和客户而提供的有偿服务。随着人们生活水平的提高，需要多层 次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，物业管理公司可向业主提供类似家居清洁，接送小孩，介绍保姆，绿化保养等家政服务。物业公司还可以利用停车场或小区的边角位置经营汽车美容服务，如洗车或简单的汽车维护。一来可为公司带来收益，也为业主提供了方便。（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。人们更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。物业管理可对业主提供房屋租赁、转让及供求信息等方面的服务。（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、人才交流、质量体系认证等方面。（5）为房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，许多房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。在物业管理行业中有着良好口碑的第一太平物业管理公司就经常为同行提供培训和顾问咨询服务。既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。（7）对公共场地或场所的经营，包括户外广告、屋顶天线、公共场地的出租。比如可以把电梯厅和电梯轿厢内广告位置出租，节假日把公共场地出租给商家座户外促销活动等。2开展专项经营活动与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、学校；经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修；搬家公司、礼仪服务公司等。但是需要注意的事，在开展多种经营的同时，应防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。3注重财务管理重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。4注重宣传宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。(二)推行物业管理招投标加速推进全行业市场化进程物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。 虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商通常是自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主（客户）自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主（客户）的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其它企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台