当前房地产行业形势分析及未来判断.pptx

客户拜访道具包 客户拜访道具包 此报告仅供客户内部使用 未经中国房地产信息集团 克而瑞 中国 信息技术有限公司的书面许可 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制 2012年5月 当前房地产行业形势分析及未来判断 丁祖昱博士易居 中国 控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年7月 目录 Part 1市场形势 3 上半年 一线城市成交表现远低于预期 北京下滑幅度最大 成交量几近腰斩 二线城市分化愈加明显 部分城市因政策推动交易量回升 部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐释放 推动交易量上升 三四线城市表现总体好于市场预期 从二季度主要城市成交量环比变化看 成交量见底迹象明显 54个典型城市商品住宅成交情况 单位 万平方米 城市成交量 各城市成交明显回落 但成交量见底迹象明显 4 数据来源 CRIC Part 1市场形势 2014年6月 中国城市住房价格288指数为1097 2点 较上月下降0 6点 环比下跌0 06 同比上涨5 33 同比涨幅下降继续0 47点 一手房价格指数自2012年7月以来 在经历了21个月的持续上升后6月份连续三个月下跌 房价依然有下调空间 房价288指数 6月指数三连跌 仍有下调空间 数据来源 CRIC 中国房地产测评中心 5 中国城市住房 一手房 价格同环比涨幅 中国城市住房 一手房 价格288指数 Part 1市场形势 6 近期项目优惠 让利幅度开始加大 具体到优惠力度上 部分项目实际开盘价格远低于市场预期售价 甚至低至6折出售 其他项目的优惠力度普遍在8 9折 降价已成项目去化跑量的首选策略 从降价效果来看 一些基本面没有根本转变的城市如武汉 广州等城市效果非常显著 部分供应过量 城市库存压力较大的 项目降价之后成交依然没有起色 开始陷入降价也卖不掉的怪圈 降价风潮 降价大有愈演愈烈之势 过半降价项目效果不显 7月部分城市降价项目情况 数据来源 CRIC Part 1市场形势 随着项目推盘节奏加快 城市新增供应量继续增加 而市场成交持续低迷 使得前6月城市供求关系失衡加剧 多数重点城市存量仍在上升 北京和深圳消化周期同比增幅超过100 二线城市表现明显分化 杭州 南京 厦门等城市消化周期同比增幅继续超过100 而其他城市同比增幅在50 左右 差别较大 供求及库存 多城市供求失衡加剧 库存处于高位 消化周期显著拉长 各城市商品住宅供求比及库存消化周期 单位 万平方米 备注 1 供求比 供求比 当期供应量 当期成交量 在0 8 1 2之间较为平衡 高于1 2市场呈现供过于求 低于0 8则为供不应求2 库存消化周期 消化周期 存量 前三月月均成交量 一年左右较为平衡 高于18个月呈现供过于求 低于6个月则供不应求 数据来源 CRIC Part 1市场形势 上半年土地成交量明显萎缩 但土地价格仍然持续大幅增长 一方面是因为土地价格易涨难跌 土地起始楼板价不断攀升 另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多 土地市场溢价率持续走低 随着整体市场进入谨慎观望态势 3月份市场开始降温 一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米 同比减少13 8 进入二季度 土地市场表现愈发低迷 政府推地量也进一步减少 二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米 同比减少41 降幅较一季度有明显扩大 100城市经营性用地成交建筑面积及溢价率走势 数据来源 CRIC 土地市场 成交规模持续萎缩 整体溢价率走低 底价 流拍成常态 Part 1市场形势 2014上半年100城市经营性用地成交情况 一线城市旺盛的市场需求 使其市场长期处于供不应求的状态 其土地消化周期也明显低于其他各能级城市 如上海 广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右 但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺 另外 深圳市目前土地消化周期仍不足半年 二 三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度 尤其是综合体兴起 其商品房市场供应出现了较为明显放量现象 整体消化周期显著高于一线城市 如宁波 鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况 土地消化周期 一线城市相对平衡 部分二 三线城市去化周期过长 各城市土地消化周期 单位 年 数据来源 国家统计局 注 土地消化周期 前三年商品住宅用地成交建筑面积 前三年新建商品住宅成交面积 Part 1市场形势 市场调整判断 市场内在因素导致的中期调整 年内都将是 筑底 期 10 Part 1市场形势 级别 中级调整 行业已经触及天花板 市场内在供求关系决定此次调整不同以往幅度 成交量已到低点 未来数月房价将调至低点时间 如果没有外力干预 一 二线城市调整预计在今年年底 明年一季度结束 如货币放松 信贷支持力度加大 时间则更短 部分二 三线城市会更长 尤其是供求失衡的问题城市 数据来源 国家统计局 从2004年 2014年全国商品房销售面积月度累计同比增速看调整周期 7个月 12个月 15个月 Part 2行业趋势 11 12 房地产开发 同比增速逐级回落 2013年全国房地产开发投资达8 6万亿元 同比增长19 8 房地产开发企业房屋新开工面积2 01亿平方米 同比增长13 5 双双创下了房地产开发历史的新纪录 从较长的历史表现来看 当前中国房地产开发速度趋于缓慢 开发投资额和新开工面积年度同比增速逐级回落 预示着进入 下降 通道 2014年前6月 全国房地产开发投资42019亿元 同比名义增长14 1 新开工面积80126万平方米 同比下降16 4 上半年新开工未能回升至去年水平 下半年房地产行业压力较大 年度全国房地产开发投资及增速走势 万亿元 数据来源 国家统计局 Part 2行业趋势 年度全国房地产开发新开工面积及增速走势 亿方 13 房地产开发 GDP保持7 5 左右 开发投资预计增幅至少在14 15 今年GDP增速保持在7 5 左右 在出口 消费都相对稳定的情况下 房地产开发投资的下滑对投资拖累明显 政府通过棚改 基建等 微刺激 措施 保持经济既定增速 前六月 全国房地产开发投资42019亿元 同比名义增长14 1 以2002年至今前6月房地产开发投资额占全年总额比重来推算 今年全年房地产开发投资总额最低为9 73万亿元 中位数为10 54万亿元 同比增速在13 1 22 5 以近5年的平均占比推算 2014年预计增速在17 2 从实际看 企业2013年拿地量约3 88亿平方米 在快周转模式下 开工量依然维持一定水平 31个城市2013年的67个 地王 项目已有39 开工建设 因此 今年房地产开发投资增速依然能维持在15 左右 数据来源 国家统计局 Part 2行业趋势 历年房地产开发投资额走势及前六月开发投资情况 亿元 房地产销售 新房市场已触及顶部 14 2013年全国新建商品房销售面积达到13 06亿平方米 销售金额达8 14万亿元 分别同比增长17 3 和26 3 都创下了近4年来的增幅新高点 从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看 涨幅收窄 增速逐渐放缓的趋势尤为明显 新房市场或已触及顶部 未来将呈现平稳向下趋势 年度全国商品房销售面积走势 亿平方米 数据来源 国家统计局 Part 2行业趋势 年度全国商品房销售金额走势 万亿元 15 人口及住房 适龄购房人口与人均住房面积增速放缓 需求开始趋于饱和 根据国家统计局数据及其预测 从2000年到2010年 我国20 44岁人口增加6 3 达到顶部的5 5亿人左右 之后开始下降 预测到2020年时20 44岁的购房适龄人口将较2010年减少9 从2002年至今 城镇人口的绝对数量增加了2 3亿人 城镇人均住房面积增加约10平方米 同比增幅双双逐渐回落 另一方面 以此推算 期间新建住房交付使用面积约120亿平方米 城镇存量住房约234亿平方米 需求开始趋于饱和 2000 2020年20 44岁人口数量 单位 亿人 数据来源 国家统计局 Part 2行业趋势 年度全国城镇人均住房建筑面积 平方米 16 历年商品房销售面积走势及未来趋势 单位 万平方米 数据来源 CRIC Part 2行业趋势 市场容量 顶部预计13亿平米和9万亿元左右 高位运行后将缓步下行 随着数量增长型人口红利结束 老龄化趋势加快 刚需已经达到高点 需求未来几年会稳步增长 但改变过去十年行业一路向上的格局 市场阶段性顶部预计成交面积在13亿平米 2013年已达到 成交金额在9万亿元左右 可能明后年会达到 未来5年预计会进入平稳期 维持波动性均衡 到2020年前后成交量将开始显著回落 Part 3企业表现 17 18 2014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50 单位 亿元 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从四季度开始 合作项目不做重复计算 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2014年1月至2014年6月 榜单发布 19 2014年上半年中国房地产企业销售面积TOP50 单位 万平方米 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从四季度开始 合作项目不做重复计算 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2014年1月至2014年6月 榜单发布 20 2014年上半年中国房地产企业销售均价TOP50 单位 元 平方米 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从四季度开始 合作项目不做重复计算 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2014年1月至2014年6月 榜单发布 21 21 2014年上半年中国房地产企业销售去化率TOP50 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 数据范围 TOP50房企在21个重点城市2014年1 6月份有新推案的项目 去化率 项目当批次推案在一个月内的成交套数 项目当批次推案套数 3 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从四季度开始 合作项目不做重复计算 4 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 5 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2014年1月至2014年6月 榜单发布 22 2014年上半年 市场环境的低迷状况持续 降价的范围 幅度进一步扩大 其中 企业在半年报的压力下 自二季度纷纷加大了推盘量和折扣的力度 在市场持续低迷的情况下 仍旧创造出不少佳绩 相对来说 TOP50企业的销售状况强于大市 销售金额门槛相比去年有所提升 金额门槛方面 TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元 同比上涨8 4 与此同时 TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元 提升了12 5 面积门槛方面 TOP10和TOP20企业有较大程度的下滑 TOP10企业的成交面积门槛为187万平方米 相比去年同期下降了56万平方米 幅度达23 TOP20企业入榜门槛从132万平方米减少至120万平方米 同比下降9 1 图 2014年上半年房地产企业销售入榜门槛单位 亿元 万平方米 门槛 TOP50企业金额门槛继续提升 面积门槛有所下降 金额集中度方面 2014年上半年 上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升 其中 TOP10企业从去年的14 6 上升至18 6 增加了4个百分点 同时TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4 7个百分点 面积集中度方面 2014年上半年 上榜企业面积集中度较去年相比同样稳步提升 其中TOP10和TOP20企业均增长了2 3个百分点 TOP50企业则增长了3 1个百分点 在低迷市场上 上榜龙头房企的表现强于中小房企 2014年上半年 TOP50企业金额 面积集中度继续提升 从2012年到2014年的上半年 TOP50的金额 面积集中度呈提升趋势 分别增加了5 5 4 1 备注 集中度 入榜企业销售面积 统计局公布的全国商品房销售面积其中 今年6月全国商品房销售面积是根据前五月累计同比增幅推算6月同比增幅所得 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 表1 2014年上半年上榜企业销售金额集中度 表2 2014年上半年上榜企业销售面积集中度 集中度 龙头房企优势扩大 TOP50企业集中度不断攀升 均价分布来看 销售均价大于15000元 平米的上榜企业有7家 华侨城 金融街领衔销售均价榜 均价分别高达33722元 平米和33000元 平米 均价增幅来看 TOP20房企销售均价较去年普遍上涨 其中 销售均价涨幅高于20 的达5家 涨幅最高的华侨城同比上升58 泰禾 方兴 旭辉涨幅都超过2成 表 2013年 2014年上半年TOP20企业销售均价对比单位 元 平方米 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 价格 华侨城 金融街领衔销售均价榜 TOP20房企售价普遍上涨 24 备注 由于金融街 融信及正荣2013年未进入TOP50销售排行榜 所以对比数据为2014年一季度数据 去化率 TOP50房企首月去化率基本在40 以上 表 2014年上半年去化率60 以上企业情况 去化率在60 以上的房企有14家之多 从类型来看 可分为两种 其一 是高周转类型的企业 如升龙和阳光城 上半年的去化率分别为61 和62 其二 是对开盘率有严格要求的企业 比如万达和恒大 前者不惜大手笔营销投入实现项目一炮而红 而后者提出60 去化率才算及格 总体而言 TOP50房企能实现首月去化率基本在40 以上 这部分企业数量达到43家 在逆势环境中 企业销售可保证40 及以上的去化率实属不易 数据来源 CRIC 中国房地产测评中心 25 表 2014年上半年TOP50企业销售去化率格局 26 领军 万科上半年度首破千亿 恒大 中海 万科完成率过半 表 2014年上半年7家领军房企业绩增幅和目标完成率状况 单位 亿元 7家领军房企中 有5家实现业绩快增 最快的是碧桂园 业绩同比增长74 其次是恒大58 万达37 排名第四 五的绿地和万科分别为27 22 目标完成率也较好 恒大以64 完成率领衔TOP50榜 中海 万科都过半 碧桂园 保利地产也超过4成 万科地产 销售额1018亿元 领衔金额榜 同比增长22 目标完成率51 在龙头中 万科的增长速度处于中下水平 仅高于两家央企 今年聚焦互联网转型 实践事业合伙人制度 项目跟投 小股操盘 并与百度建立战略合作 开启商业地产运营大数据智能平台 绿地集团 销售830亿元 同比增加27 完成目标的35 位居金额榜第二 27 的增速高于万科 紧逼万科榜首位置 绿地借壳金丰获上海国资委批准 脱胎于职工持股会的上海格林兰合伙公司将成绿地最大单一控股股东 绿地合伙人实现了对集团运营的掌控 恒大地产 完成销售714亿元 同比大增60 目标完成率高达65 上半年 除了房地产主业 恒大冰泉 恒大足球经营也臻入佳境 未来或与阿里巴巴进一步合作打造智能化社区电商 销售507亿元 同比增44 由于年度目标过高 目标仅完成21 海外拓展和互联网转型方面动作加大 5月底万达电商携手京东在联合营销 会员打通 积分打通 数据共享领域展开系列合作 万达集团 中海地产 完成销售575亿元 同比下滑10 但目标完成率达51 预计能完成全年目标 在财务稳健 盈利能力 成本控制方面 是行业翘楚 但在多元化方面 力求以最小风险实现业绩稳定增长 销售额588亿元 同比增74 目标完成率46 业绩快增主要是因为去年同期基数较低 碧桂园一二季度倒挂 持续增长能力堪忧 下半年能否持续发力仍待检验 碧桂园 保利地产 完成销售627亿元 同比小幅下滑1 目标完成率42 随着二季度推案量的上升 销售额开始回升 完成全年20 的目标增长率指日可待 27 中坚 第二梯队房企业绩普遍下滑 富力表现可圈可点 表 2014年上半年富力地产 华夏幸福销售业绩 单位 亿元 万平方米 第二梯队明显分化 大部分房企业绩出现下滑 也有部分房企业绩继续攀升 富力地产同比增长39 华夏幸福 雅居乐和融创中国同比分别增长26 22 和10 富力地产 富力地产今年目标700亿 上半年销售额258亿元 位列金额榜第9位 同比增长39 目标完成率37 富力地产上半年业绩快增 很大程度上受益于广州商办项目的热销 今年企业可售货值高达1410亿元 下半年企业将加大推案和营销力度 华夏幸福 华夏幸福今年目标500亿 上半年销售额200亿元 位列金额榜第13位 同比增长26 目标完成率40 华夏幸福业绩高增长主要受国家新型城镇化和京津冀一体化双重利好刺激推动 已进入华北固安 大厂等地 企业一级土地储备已高达71000万方 后续发展潜力巨大 雅居乐企业今年目标480亿 上半年销售额198亿元 位列金额榜第15位 同比增长22 目标完成率41 业绩稳步攀升主要得益于削价促销战略 如3月常州雅居乐星河湾以58折促销 佛山雅居乐曼克顿山贴近楼板价销售 5月广州雅居乐君域公馆6折促销 6月广州雅居乐剑桥郡和雅居乐锦城分别以6折 75折入市 融创中国今年目标650亿 上半年销售258亿元 位列金额榜第9位 目标完成率40 同比增长10 企业上半年以约为63亿港元的代价收购了绿城24 31 股份 与九龙仓并列成为绿城最大股东 2015年3月1日起 宋卫平将由董事会联席主席改任董事会名誉主席 孙宏斌将担任董事会主席 雅居乐 融创中国 28 潜力 短平快 中型房企维持明星增长 闽企持续发力 表 2014年上半年第三梯队潜力房企业绩增速及完成率情况 单位 亿元 第三梯队中 高增长 快周转 强扩张 开发周期 短平快 中型房企 如阳光城 旭辉集团 泰禾集团 敏捷地产 正荣集团 融信集团在上半年保持明显增长态势 阳光城 销售额105亿元 排名第28位 目标完成率35 项目首月去化率62 去年TOP50中增速最快 是明星成长企业 上半年 厦门阳光城翡丽湾 福州阳光城西海岸分别热销12 6亿元 9 5亿元 有力支撑了增长 旭辉集团 融信集团 敏捷地产 正荣集团 泰禾集团 销售额111亿元 排名第21位 目标完成率50 项目首月去化率65 追求均衡发展 即以更低负债率 实现更好盈利 提供更高产品品质和服务 上市以来 拿地积极 实现了以长三角为核心的全国化布局 销售额94亿元 排名第35位 项目首月去化率55 一直选择城市核心区和绝对稀缺山水板块进行高品质开发 快周转曾创行业记录 上半年佳绩得益于高性价比刚需产品 以及顺应市场变化主动调低了售价 销售额90亿元 排名第37位 目标完成率36 项目首月去化率35 坚持高品质 高周转驱动高成长 住宅 商业 旅游地产齐头并进 上半年 泰禾 北京院子销售12 1亿元 销售额88亿元 排名第39位 项目首月去化率68 走高端多业态复合发展路线 福州正荣财富中心 莆田正荣财富中心 5月中旬开盘去化率分别为85 和90 销售额74亿元 排名第43位 项目首月去化率40 在高速扩张时始终坚持高品质 2014年 所布局的上海 杭州 福州 厦门 漳州 平潭6城发力 像平潭融信 大卫城1月认筹创3000人抢房记录 29 关注 区域型房企表现亮眼 推盘首月去化率高 上半年 区域型房企表现亮眼 由于区域型房企在大本营及周边城市树立品牌 能够锁住本地客户需求 因此推盘首月去化率都较高 建业地产 河南郑州 上半年 销售面积95 7万方 位列面积榜29位 上半年 新推案项目首月去化率达到70 尤其在缺乏知名房企进驻的县级城市 企业一旦落户即树立标杆效应 开盘当日普遍热销7成以上 去化效果好 建业地产将区域深耕做到极致 近年来 企业凭借一省之力提升行业排名 且在外界唱空三四线时依然保证省内项目较高的去化率 河南省内较为旺盛的客户购买力是维系建业区域深耕的关键因素 而且企业在土地方面占据成本优势 项目以平价入市即可保证不错利润 蓝光实业 四川成都 上半年 销售金额90 5亿元 排名第36位 作为成都本土龙头 蓝光实业同样注重区域深耕 形成了以成 渝 昆为核心 拓展北 上 广等一线城市的战略 2014年除了 进驻一座城 深耕一座城 的理念 所开发产品也十分符合刚需 民生定位 在所有住宅项目中 90平米以下的刚需占比超85 项目在西南市场开盘后均获较好反响 首月去化率达63 以大本营为核心 逐步外扩至周边省市 在西南确立了品牌地位 保障了业绩稳健增长 文一地产 安徽合肥 上半年取得63 5亿元销售业绩 首次进入TOP50榜单 上半年项目首月去化率高达71 在TOP50房企中位列第四 成立于合肥的文一地产 采取深耕合肥战略 项目大多集中于安徽省内 布局包括合肥市内和周围的新站 政务 庐阳 肥东 肥西 滁州 六安等城市和县城 但在安徽省内尤其是肥西 品牌受到购房者认可 表 2014年上半年建业 蓝光 文一销售及排名情况 单位 亿元 万平米 30 项目 刚需项目贡献率保持高位 中档 中高档项目贡献力度提升 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 图 2013上半年 2014上半年TOP50企业各档次项目金额与面积贡献率 中低档 中档项目为主体的刚需项目贡献率仍占据绝对比重 对比2013年较为稳定的楼市行情 2014年上半年楼市行情处于弱势 房企为保证现金流更是不断加大促销力度 中低档项目的相应刚需客群对价格的敏感度较高 本着买涨不买跌的心理 更多的刚需客群采取持币观望的态度 导致中低档项目销售业绩贡献率有所减少 高档及中高档项目业绩贡献率的增加得益于2014年上半年高端豪宅项目的集体入市 以北京为例 考虑到2013年底北京等城市针对高端住宅出台 限价令 导致部分计划内上市高端项目延缓至2014年一季度上市 蓄客期的延长也有效保证了2014年该部分高端项目的去化率 其中 北京的臻园 西山艺境以及泰禾北京院子分别以27 14亿元 16 81亿元 14 54亿元入榜 2014年北京上半年项目销售金额十强榜 城市 二线仍是销售主力区 一线贡献率大幅攀升 31 从TOP50销售金额贡献率看 二线城市占50 3 仍是第一销售主力区 一线城市占比35 4 位列第二 从板块变动看 仅一线城市销售贡献率在上升 且升势显著 较去年同期提高近6个百分点 下滑板块中 二线城市降幅高达3 7个百分点 三四线下滑了2 2个百分点 各板块贡献升降原因 一线贡献率大幅攀升是因为供求比合理 市场需求坚挺 同时房价稳定也是推动销售贡献率上升的重要原因 二线城市贡献率大幅下滑是因为普遍供大于求 加上风险城市较集中 降价项目较多 三四线贡献率微降是受到了整体行业不景气的影响 部分城市供求失衡也是重要原因 图 2013年 2014年上半年TOP50销售业绩城市能级分布 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 上半年 恒大 中海 万科 旭辉 越秀目标完成率均过半 预期全年会超额完成目标 华夏幸福 合景泰富 碧桂园 新城控股 保利 雅居乐 世茂 金科 融创完成度都在4成以上 预计能顺利完成目标 个别远低于40 的房企 完成全年目标估计很困难 需要加把力 展望 典型房企基本能完成全年目标 部分企业很困难 2014年典型房企可售货值及上半年目标完成率情况 单位 亿元 数据来源 CRIC 注 华夏幸福如计入一级土地开发40亿元收入 上半年销售额将达240亿元 目标完成率高达48 Part 4产品研判 33 商业物业 各线城市均有供应过量趋势 集中在部分热点区域 从2011年 2013年各线城市商业供求情况来看 一线城市除了北京供不应求外 上海 广州和深圳的商业物业平均供求比为1 69 二线城市平均供求比为1 85 供应过剩明显 三线城市平均供求比达到2 14 从产品类型来看 社区商业整体发展良好 SHOPPINGMALL等购物中心则有所分化 地段 客源等有支撑的项目发展势头较好 专业市场则面临较大发展困境 数据来源 CRIC 34 Part 4产品研判 2005 2013年全国商业新开工面积走势 单位 万平方米 2011 2013年各线典型城市商业物业累计供求比 数据来源 国家统计局 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻 进而解决地方产业升级的问题 提高财政税收和地方经济 在这样的思维引导下 全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目 除个别一线城市之外 国内的办公市场总体供过于求 空置率趋高而租金被迫下调 大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂 2005 2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多 从增速来看 2009 2013年年均增幅为23 4 办公市场扩容持续加快 全国有30余个城市办公楼新开工面积的复合增长率达到50 以上 二线城市成都 郑州 合肥的增长率更是超过70 其绝对开工量甚至已经和北京 上海对等 35 Part 4产品研判 办公物业 各线城市均有供应过量趋势 经济下滑压力将影响办公物业去化 2005 2013年全国办公楼新开工面积走势 单位 万平方米 2011 2013年各线典型城市办公物业供求比 数据来源 CRIC 数据来源 国家统计局 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目 多位于核心城市周边1小时车程以内 而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目 在行业中鲜有成功的案例 大多数旅游地产项目占地面积都比较大 项目涵盖住宅 别墅 商业 酒店等多种业态 总投资额较大 动辄百亿 且开发周期较长 大盘销售往往会面临后期销售不继等问题 项目去化速度变缓 尤其是海南和云南地区 项目集中度过高 同质化严重 旅游地产开发领域供求风险巨大 一方面 按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看 未来这个领域潜在供应巨大 截止2013年底 全国旅游地产项目5299个 另一方面 国内目前的休假制度和消费习惯 决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限 旅游地产 国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头 有效需求相对不足 潜在供应规模巨大 我国假期制度以短期休假为主 36 Part 4产品研判 历年旅游地产项目数 数据来源 CRIC 我国居民 哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消费习惯 养老地产 当前的养老项目多名不符实 国内尚不具备养老地产发展的基础 近几年来 相当一部分房地产企业开始将养老地产加入到未来战略中 美其名曰是看好这一新兴细分市场的发展前景 但到目前为止 大多数企业所打造的养老项目其实质依然是普通住宅项目 养老概念仅仅是其方便拿地的筹码而已 从整个领域的发展前景来看 国内养老地产需要解决的问题较多 所面临的问题也较多 养老地产困境 市场风险高收入老人占比较低 消费群体支付能力不足我国家庭养老观念 风俗习惯等影响需求 政策风险政府优惠政策多针对非营利性养老机构部分相应扶持养老地产政策未落到实处 资金风险向银行融资难于住宅地产 且划拨类土地不具备抵押贷款融资的功能消费者年龄大 向银行贷款较难 收益风险真正的养老地产应以出租为主 投资回收期较长 一般5到7年才能收回成本 运营风险由于老年人群的特殊性 运营成为养老地产的关键环节 而目前国内缺乏专业的管理人才 也缺乏医疗 食堂等配套的经营经验 行业风险目前养老地产规划 开发 设计等都还处于起步阶段 致使经验不足行业规范和标准缺失 37 Part 4产品研判 产业地产 有别于住宅 商业等传统地产领域 对企业要求更复杂 产业地产缘起于工业地产 早期以政府开发为主导规划各种开发区 工业园 示范带动区域经济全面发展 近几年来 由于产业地产稳定而持续的收益 使其逐渐成为一部分开发企业转型之选 目前国内的产业地产仍处于 非主流地产 行列 其操作模式与普通的住宅地产 与商业地产都有非常大的差异 对企业要求具备的素质也更多 因此短期内这一领域不确定性极大 政企关系 资本基础 经营能力 政企关系产业地产需要比住宅规模更大的土地资源如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划以获得稳定发展空间 经营能力目前的产业地产项目大多是出售模式 但随着这一领域的成熟 未来招商出租将考验企业运营是否具备企业资源网络 决定项目能否真正形成产业集群 1 2 3 资本基础产业地产资金投入巨大 且回收周期长国内缺乏REITS等成熟的产业基金平台做后盾 产业地产核心问题 1 2 3 38 Part 4产品研判 海外地产 不确定的政策和经济环境 海外投资仍需谨慎 近一年来 绿地 万科 万达 碧桂园 富力等大型开发商争相进驻欧美澳加及东南亚主要城市 就连中小型开发商如卓达 泽信 鑫苑 首创等亦纷纷加入战团 未知的新市场 不熟悉的法律法规 陌生的营运模式及市场宣传的阻力 将增加房企海外运营的风险 39 Part 4产品研判 部分房企海外投资情况 风险提示开发周期长 資金回笼慢国内房企在海外发展时 由于对法律制度的不熟悉 会面临项目整体开发时间被拉长的困境 规模效应难显现 市场宣传阻力大在拿地 销售 团队建设等各方面面临挑 国内采用的模式难以在另一个国家成功复制 很难找到发展模式的通行版本 必须因地制宜 量体裁衣 目标客户群太集中 需求面临天花板在国外建房卖给中国人 成为房企的共识 但国内海外投资需求毕竟是有限的 未来房企仍需要将目光瞄准当地需求 与当地企业竞争 不同的居住和消费习惯等本土化问题就接踵而来 Part 5营销变革 40 41 当下市场 去存化压力促使房企营销突破 直降 低价入市 特价房 0 首付及保值计划等多种营销举措纷至沓来 不失为房企销售利器 从各种促销手段来看 均以价格为中心 通过价格优惠实现客户吸附 其中 直降 低价入市尤为明显 而 0 首付 保值计划则是变相的降低客户对价格的敏感度 价格 促销手段多样化 但以价格策略为中心 低于前期开盘价格或低于周边价格入市 在售项目价格直接下调 特定时间