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第四章房地产投资项目选址与建设方案 第四章房地产投资项目选址与建设方案 4 1住宅选址4 2商业地产选址4 3写字楼选址4 4建设方案设方案 一 住宅分类普通住宅高档住宅 第一节住宅选址 第一节住宅选址 二 住宅投资选择的影响因素 交通便捷 配套完整 安全舒适 发展潜力 各种交通工具 时间与费用 基础设施与公共设施 城市规划 自然与社会因素 市场 经济 政策因素 区位 住宅用地 居住区的用地构成 公共建筑与服务设施用地 道路用地 公共绿地 居住建筑的类型 布置形式 道路分级 规划原则 类型 基本要求 布置方式 指标 基本要求 第一节住宅选址 一 商业地产分类商业中心社区商业专业街 第二节商业地产选址 第二节商业地产选址 二 商业地产投资的特征 资金需求大 周期长 建筑规划难度与商业经营紧密结合 政策影响大 利益协调的难度大 盈利模式多样 收益性强 与商业紧密联系 后期运营管理要求高 建设模式投资模式设计模式管理模式 商业地产是开发商 投资者和经营者三合一的有机整体 是一个不可中断的链条 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题 一是前期的规划 二是后期的商业运营管理 第二节商业地产选址 三 商业地产投资选择的影响因素 城市经济发展水平 城市交通 城市规划 城市商业发展 城市商业网点规划 购买力水平 边缘商圈 次级商圈 商店核心商圈 目标顾客较为分散 15 25 商圈范围商圈分析 商圈 目标顾客分布最集中 购买频率最高的区域 50 80 第二节商业地产选址 四 商业房地产开发过程三阶段第一阶段 整体策划布局第二阶段 推广和招商第三阶段 后期经营管理 第二节商业地产选址 未来的商业地产人才 是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 在城市 地产与商业之间 为商业地产项目开展包括商业前期定位 营销方案 出售出租的完善的服务流程 明白应该建多大的商业 商业业态是如何搭配的 实现商业与城市 与房地产最有价值的对接 充分实现城市与商业 商业与房地产的市场联动 商业房地产分级标准 一 写字楼分类中心区写字楼郊区写字楼 第三节写字楼选址 第三节写字楼选址 二 写字楼选址影响因素 区位与交通 配套设施完善 室内空间布置 内部建筑设备 物业服务水平 第四节建筑方案 用地性质用地面积建筑密度建筑控制高度建设红线后退距离容积率绿地
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