西安写字楼市场分析报告(精华版).pptx

高新写字楼市场分析研究 2015年6月 1 一 宏观背景研究二 区域城市功能及规划发展研究三 宏观商务市场现状及发展研究四 区域市场研究分析五 可售型商业销售及规划特点分析六 商务配套研究 报告导读 一 宏观背景研究 西安市城市定位城市规划发展研究城市产业分布研究城市经济水平研究城市人口规模及收入水平研究重大政策及机遇研究 2 3 西安市定位 国际化大都市 关天经济带的核心城市 陕西省省会 陕西省政治 经济 文化 科教和信息的中心 是新亚欧大陆中国段 陇海 兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市 具有承东启西 连接南北的重要战略 西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城 第一批对外开放的旅游城市之一 关于经纲要 的西安城市定位 西部中心城市 规划是继北京 上海 广州等之后的又一国际化大都市 一 宏观背景研究 4 一 宏观背景研究 西安市主城区现有总人口450万人 建设用地261 4平方公里 规划2020年主城总人口扩大至850万人 建设用地达到850平方公里 西安市规划发展研究 西安市规划将在未来导入大量人口 这个契机将会是房地产强劲的内在驱动力 5 一 宏观背景研究 西安市产业分布 高新科技技术产业主要在高新区 传统的装备制造业主要在渭北工业园 老城以人文旅游 文化服务 商业零售业为主 东北 南部和东南部重点发展文化旅游 物流等产业 西北部 为汉长安城遗址保护区 西部 发展成居住和无污染产业的综合新区 西南部重点发展高新技术产业 北部重点发展出口加工业 现代制造业 东部发展成国防军工产业工业区 6 一 宏观背景研究 2008年至2015年上半年 西安市GDP增速远远高于全国水平 近几年来 西安GDP增速有所放缓 总体看来 西安经济运行整体相对平稳 西安经济水平分析 西安经济发展高于全国水平 受宏观经济影响 暂时疲软 7 一 宏观背景研究 城市GDP总量发展对比 城市经济发展增速 西安经济水平分析 西安经济实力持续增强 经济增速稳超周边城市 8 一 宏观背景研究 目前西安年人口增长约10万人 按这种增长是远远完成不了国际化大都市的目标 还需要大量的产业与人口导入 西安市人口规模与收入水平研究 人口增长平稳 但要实现国际化大都市还有很大差距 房地产发展还有很大的发展空间 9 一 宏观背景研究 重大政策及机遇研究 一带一路 规划发布 西安市作为丝绸之路经济带核心城市 城市发展将会越来越迅速 房地产发展机遇众多 前景利好 10 一 宏观背景研究 2015年2月16日 习近平来到西安进行视察 2015年5月14日 习近平在西安会见印度总理莫迪 习近平多次视察西安 同时通过在西安迎接印度总理 中国成功地将西安推到国际聚光灯下 这也帮助陕西省带去新的关注 西安市将在推广丝绸之路经济带项目中承担重要职责 未来五年 西安也将成为近40座领事馆的选址地 西安不仅想要推动丝绸之路经济带 而且还想扮演中国与中亚之间的重要桥梁 重大政策及机遇研究 习近平主席多次来西安 代表着西安在国际 国内地位持续提高 大步向前 二 区域城市功能及规划发展研究 高新区城市功能定位高新区产业发展高新区规划与发展前景 二 区域城市功能及规划发展研究 12 1 高新区城市功能定位 西安高新区是丝绸之路经济带上的经济桥头堡 是关 天经济区最大的经济增长极 是中西部经济规模最大和中国重要的高新技术产业基地 高新区是陕西 西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口 经过24年的快速发展 西安高新区拥有各类企业3万家 入园企业年经营收入突破万亿 2015年资金投入方面 西安高新区设立7亿元的战略性新兴产业发展专项资金 加大对重点产业核心技术和关键技术攻关的资金支持 此外 西安高新区推出了我国第一款基于政府征信平台的互联网金融产品 橙e税金贷 为信用企业提供贷款 2 高新区产业发展 高新区企业数量与质量快速增长 经济发展强劲 是西安经济第一引擎 2014年 西安高新区新注册企业6168家 企业总数超过3万家 平均每个工作日新成立企业25家目前高新区产业就业人口已突破30万元 相比其他区域人口密度低 城区环境佳 二 区域城市功能及规划发展研究 13 西安高新区国际化路径 外高新 高新技术发展区 内高新 现代服务示范区 约35平方公里 约45平方公里 21世纪国际化示范新城区 世界级高新技术产业集群 两线放飞 双核发展以三环为轴 将高新分为内高新和外高新 3 高新区规划与发展前景 二 区域城市功能及规划发展研究 14 15 内高新定位表述 西安高新区内高新21世纪国际化示范新城区21centuryGlobalCreativecity推动高新纵深国际化 以高度发达的现代服务业助推世界一流科技园区发展 商业金融政务商务创意休闲运动居住 3 高新区规划与发展前景 二 区域城市功能及规划发展研究 三 宏观商务市场现状及发展研究 西安宏观商务市场及趋势分析商务项目板块划分与特点研究大盘商务项目开发模式与特点 三 宏观商务市场现状及发展研究 全市超千万平米潜在供应 未来中长时期 销售市场竞争环境难改善 商务存量高 供需严重失衡 竞争激烈 压力难减 截止2014年底 西安市办公物业存量达344万 且继续攀升 去化周期超过40个月 潜在供应1700万方 需消化20年 1 宏观商务市场现状及趋势研究 17 2014下半年至今 西安商业用地成交量急剧下滑 市场逐步进入纯去库存阶段 2014年开发商投资趋于保守 新开发收缩 直接影响到15年的商品房供应 2015年西安市场的整体供应预期将明显小于2014年 2013年为商业土地成交巅峰 15成交量严重下跌 短期内潜在供应骤减 三 宏观商务市场现状及发展研究 1 宏观商务市场现状及趋势研究 18 市场供应放缓 新项目入市热情降低 市场真正进入去库存阶段 然商务市场需求稳定 可选择新项目数量较少 此阶段 为新项目入市空白期 商务项目多为2013 2014年入市 15年入市项目剧减 三 宏观商务市场现状及发展研究 1 宏观商务市场现状及趋势研究 19 西安写字楼市场发展较周边城市仍属洼地 未来提升空间较大 写字楼在商品房市场总成交量的占比 2012年写字楼销售面积 城市GDP总量发展对比 城市经济发展增速 西安经济实力持续增强 经济增速稳超周边城市 西安目前写字楼发展较周边其他城市仍较为落后 未来发展提升空间较大 三 宏观商务市场现状及发展研究 1 宏观商务市场现状及趋势研究 按成交量的8 考虑 西安年写字楼销售面积可达120多万 仍有近30万 的空间 写字楼占商品房市场比例较少 未来随着区域经济及战略地位的持续提升 这一比例上升空间较大 20 西安商务销售市场呈稳定发展态势 年成交量稳定持续增长 今年前4个月已销售34 4万 今年全年写字楼销售预期稳超百万平米 西安商务市场需求稳定健康 并持续上涨 今年预期超百万 西安写字楼年成交面积 单位 万 三 宏观商务市场现状及发展研究 1 宏观商务市场现状及趋势研究 21 高站位新起点 国际化大都市格局展开 商务活动频繁 办公需求持续扩张 习近平总书记提出建设 一带一路 的战略构想 为古丝绸之路赋予全新的时代内涵 作为古丝绸之路的起点 西安再一次站在 丝绸之路经济带 的新起点上 西安是全国高速公路网的最大节点城市 随着 长安号 国际班列的开通 西安港将打造成为欧亚物流中转站 我的家乡中国陕西省 就位于古丝绸之路的起点 站在这里 回顾历史 我仿佛听到了山间回荡的声声驼铃 看到了大漠飘飞的袅袅孤烟 这一切 让我感到十分的亲切 在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学 习近平主席用充满诗意的语言向人们描述了古丝绸之路将中国与世界紧紧相连的密切往来 三 宏观商务市场现状及发展研究 1 宏观商务市场现状及趋势研究 22 随着骨架拉伸及发展格局转变 除传统商务开发核心区外 其他新兴商务区将成为未来办公销售市场的竞争热点 随城市发展 西安未来商务格局将逐步转变原有 三足鼎立 高新区 一枝独秀 的局面 浐灞 西咸 草滩等新兴区域将成为未来的竞争热点 2014年浐灞成交面积达171万 同比去年虽然下滑31 仍处引领全市的地位 其次如经开 草滩 长安 西咸新区 曲江二期等近郊新兴区域正在逐步取代传统城区 成为成交热点 主要原因 随着城市发展的骨架逐步拉大 政府的导向性更加明显 新区土地供应量增大 城市核心区域土地资源有限 且多为改造土地 收储难度大 成本高 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 23 西安商务办公市场主要集中在高新 CBD核心集中区 城北 经开市政推动 城南 曲江文化产业商务带动 这三个区域 西安商务办公市场 三足鼎立 格局基础牢固 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 24 高新 经开 曲江 三足鼎立 高新量价领跑全市 分区域看 高新 经开 曲江依旧为办公市场三大主力成交区域 成交量分别为32 8万 18 2万 12 3万 三区域占全市成交总量的66 高新成交均价10598元 明显领先其他区域 商务价值一枝独秀的局面难以改变 5月 高新区办公市场成交2 5万 凭借旺都 睿中心分别成交0 9万 0 4万 处于全市各城区领跑地位 科泰大厦 旺座城等项目助推曲江区办公市场本月暴涨78 8 成为全市涨幅最大的区域 2015年5月西安办公物业分区域成交情况 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 25 在售商务项目仍主要集中于高新 经开 曲江 三大区域 本次市调的主要商务项目 经开 高新 曲江 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 26 经开商务区 经开区在开发写字楼项目 多为小体量商务开发 单项目中写字楼多在3栋塔楼以下 大体量项目均为综合体项目规划 其中写字楼占比较小 写字楼整体配置与西安整体水平基本保持一致 区域主流平层写字楼售价主力在1 1 2万元 主要在售写字楼项目信息 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 27 曲江区域商务市场呈爆发式发展 在售多为新入市项目 在开发项目也多大体量规模商务开发 纯写字楼体量均在10万 以上 在产品配置及项目开发打造理念中 均处于西安市场前列 区域主流平层写字楼主力售价在1 1 1 3万元 曲江商务区 主要在售写字楼项目信息 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 28 高新商务区 主要在售写字楼项目信息 高新区在开发写字楼项目数量为西安之最 在开发写字楼项目多为大规模商务集群 且多为纯正商务办公项目 鲜有综合体开发 为西安传统的商务开发高地 并有多个超高层在售项目 依然引领西安先进商务水平 区域主流百米平层写字楼售价在1 1 5万元 超高层售价在1 3 2万元 三 宏观商务市场现状及发展研究 2 商务项目板块划分及特点研究 29 规模商务开发项目 主要分布于高新与城南区域 经开也有少量项目分布 主要在售大盘商务项目 备注 主要选取3栋以上商务楼开发项目 作为本次大盘研究重点 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 30 开发策略 规模商务项目开发中 多有考虑分期实施 保证销售回款与开发资金平衡 未考虑分期开发的规模商务项目 在销售初期均采取了大单购置的方式 来保证回款与资金平衡 同时塑造与强化项目整体商务形象 入住大企业带动 市场销售紧俏 部分销售中的规模开发项目 因销售及回款压力 会考虑后期产品的大单团购 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 31 首期开发 2013年之前开发的规模商务大盘 多在首期考虑公寓产品入市 后在入市销售阶段 在不改变建筑的条件下 多改为SOHO办公方向销售 其中 2015年入市的西北富铭新一城为非商务区规模商业项目的塔楼部分 近期入市的项目首期均以纯正写字楼办公产品入市 树立整体商务品质及形象 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 32 开发时期 在开发规模大盘商务项目 多为2013 2014年入市销售 呈现爆发式发展 促使整体市场供需格局失衡 而2015年入市项目急剧减少 及时入市销售的2个大盘商务项目 也仅是因为项目整体可售商务部分在2015年入市 整体项目入市时间要早于2015年 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 33 在开发规模商务项目 鲜有主题开发思路 撬动项目整体开发的 以地段位置为主 结合整体规模商务综合体形象 合力促成开发 莱安 西安国际中心 启迪 清扬时代 是一个以208米超高层甲级写字间领衔的7栋百米高层写字楼及一栋规划展览馆组成的大规模商务城市综合体 将成为科技二路上的地标性建筑群 莱安中心 是近百万平米城市综合体 并且以 国际化大都市 六大特征指标为理念进行规划设计 地段位置是西安未来城市商业 商务 生活 购物 休闲 生活的发展朝向 泰华金贸国际 处于高新区科技二路与沣惠南路交汇处西南角 禾盛京广中心 是目前唐延路唯一高品质5A级写字楼 坐拥城市中心资本优势 是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点 禾盛京广中心致力于打造舒适 生态办公空间 旺座曲江 是百万精端综合体 以60万平米恢弘体量升占据曲江国家级文化产业聚集区 QCIC 核心 以享X MOCA当代艺术馆 生态谷中央公园 水岸商业街区等创新配置 开启世界生态艺术办公大时代 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 34 营销展示体系与城市重点项目结合 塑造项目高端品质形象标识 旺座曲江 营销中心为X MOCA艺术长廊永久性建筑 首期投入使用 莱安中心 营销中心艺术品化打造 未来作为曲江区政府永久使用 启迪清扬时代 首期1 楼为高新区城市规划展览馆 三 宏观商务市场现状及发展研究 3 大盘商务项目开发模式与特点 35 四 区域市场研究分析 区域市场竞争格局分析区域市场供应及成交客户需求及特征办公配置条件分析超高层 loft 持有租赁型办公分析公寓市场分析酒店市场分析市场机会点与趋势研判 四 区域市场研究分析 1 区域市场竞争格局分析 高新早期板块 高新商务发展传统区域 发展较早 市场较成熟 但由于目前该区域用地稀缺 因而在售项目比较有限 唐延路板块 该板块为当前高新区商务市场发展活跃度和密集度最高板块 商务氛围浓厚 主要沿唐城墙遗址绿化带发展 区域内在售办公项目数量多 供量大 竞争激烈 锦业路板块 发展初期 未来高新区CBD核心发展区 超高层项目 如绿地双子塔 中铁中心 锦业时代 迈克等 集中 目前正处快速发展阶段 地块处唐延路板块 区域商务发展活跃度与集中度高但供量大 市场竞争激烈 37 四 区域市场研究分析 1 区域市场竞争格局分析 当前区域在售及待售办公总量达263 4万 38 四 区域市场研究分析 39 竞争环境 在售项目多是13 14年推出的产品 16年 18年 市场潜在竞争的品质项目非常少 1 区域市场竞争格局分析 四 区域市场研究分析 40 1 区域市场竞争格局分析 潜在竞争项目信息 四 区域市场研究分析 41 1 区域市场竞争格局分析 潜在竞争项目信息 四 区域市场研究分析 42 万科金域国际 中大THECITY Neword三个项目持续拔升区域的形象及品质 是区域重要的商业节点 对完善区域的高端商业配套有重要意义 1 区域市场竞争格局分析 四 区域市场研究分析 43 区域内除了现有的办公项目外 还存在部分即将面世的辐射区域的商务商业综合体项目 如中大国际 30万 万科金域国际 20万 Neworld等 一方面对区域商务形象进一步提升具有促进作用 另一方面 也加剧了区域办公市场的竞争 潜在竞争 区域内不乏辐射型商务商业综合体 中大国际THECITY位于高新路与科技二路十字西南角 总占地87亩 总建筑面积约30万 商业建筑面积约10万 左右 属于辐射整个区域的商务商业综合体项目 由5栋高层住宅 1栋酒店和1栋商业楼组成 中大国际 1 区域市场竞争格局分析 四 区域市场研究分析 44 万科金域国际位于高新科技三路高新一小旁 处于高新核心地带 总建筑面积约20 主要规划的有A B C D四栋楼 其中A B栋规划为写字楼 C D栋楼规划为公寓产品 公寓在售的主要是35 和70 的公寓产品 可办公 可自住 可毛坯 可精装 每层层高4 9米 主打服务式公寓产品 提供各种增值服务 项目本身建有健身室 游泳池 提供订机票等多种服务 潜在竞争 区域内不乏辐射型商务商业综合体 1 区域市场竞争格局分析 万科金域国际 高新NEWORLD 高新NEWORLD项目位于高新开发区团结南路与科技四路十字东北角 总投资约15 2亿元 总建筑面积约23万m 项目规划涵盖超高层5A级写字楼 将打造微软 三星等配套产业办公基地 甲级写字楼 商务公寓 以及37000平米综合商业等多种业态 项目总体定位以生态 休闲 娱乐 购物 商务办公为主 四 区域市场研究分析 成交 去化较好项目月均销售能达2000 月左右 规模型项目大单成交占比大 售价低于市场价 售价水平 区域目前办公售价在0 9 1 2万元 大单团购价格约在0 8 1万元 左右 该价格区间也代表着高新区办公物业的平均水平 去化情况 除个别项目销售较好 泰华 京广中心 外 很多项目办公部分未曾对外推售 部分去化好的项目月均去化到达2000 月左右 另外 loft产品市场接受度差 销售方式 规模型办公项目多采用谈大单客户的销售模式 同时也有项目选择主动或被动自持部分物业 2 区域市场供应及成交 45 四 区域市场研究分析 3 客户需求及特征 面积划分多在100 300 而需求面积在300 500 以半层 整层购置的自用客户较多 标准层面积 百米办公标准层一般在1600 以下 也有个别项目出现2000 以上标准层 面积划分 办公面积划分主力多在100 300 之间 面积需求 自用客户面积需求在300 500 之间 且以整层 半层销售占比较大 购置用途 多数为企业自用为主 投资客户相对较少 46 四 区域市场研究分析 新入市的项目外立面以纯玻璃幕墙为主流 早期西安很多办公项目外立面采用玻璃幕墙 石材的处理手法 商务形象及昭示性均较弱 而目前 很多项目外立面采用了纯玻璃幕墙 其形象更具辨识度和商务感 4 常规办公配置 玻璃幕墙 石材 纯玻璃幕墙 47 四 区域市场研究分析 百米纯正办公大堂面积一般在300 左右 多为2层挑高 4 常规办公配置 48 四 区域市场研究分析 百米纯正办公层高多为3 6m 标准层面积不超过1600 层高 平层办公层高多在3 6m左右 部分超过3 6m 净高一般在2 8m左右 个别项目采用特殊方式在较低层高下实现同等净高 标准层面积 百米办公标准层一般在1600 以下 也有个别项目出现2000 以上标准层 4 常规办公配置 49 四 区域市场研究分析 电梯承载及服务面积配置均有所提升 目前 高新区办公楼电梯承载力一般为1350kg 同时 有个别新出项目电梯承载力达到了1600kg 电梯的服务面积在5000 以上 4 常规办公配置 50 四 区域市场研究分析 主流项目多采地辐热采暖方式 制冷采用VRV 目前高端项目也更加注重经济性 也采用地辐热及VRV 采暖 中高端办公项目采暖多使用市政地辐热 相比空调采暖使用成本较低 制冷 中高端办公项目制冷多采用VRV分户空调 相对较为灵活且使用成本低 4 常规办公配置 51 四 区域市场研究分析 高新区写字楼项目 多为地下3层以内地下停车 且多在配置机械停车 多数项目均采用机械车位保证停车数量 而机械车位多位于 1 2层 其中采用机械车位的多为2 3层机械停车 另有个别项目 为保证更多平层地下车位 采用地上机械停车塔的方式 4 常规办公配置 52 从使用角度需保证一定数量便捷的平层停车 四 区域市场研究分析 地段是售价的决定因素 同时 品质高的项目售价较高 激烈的市场竞争环境下 办公项目的配置都有较大幅度提升 层高 平层办公层高多在3 6m左右 部分超过3 6m loft层高为5 49m 电梯 常规办公1350kg电梯已较普遍 且出现了1600kg高标准配置 大堂 大堂面积多在300 左右 具有2层挑高 空调 VRV户式中央空调较为普遍 4 常规办公配置 53 1 区域销售良好的项目 月均2000 3000 售价1 1 1 3万元 2 项目配置均有大幅提升 3 6米基本层高 1 35T电梯普遍化 1 6T电梯开始出现 纯玻璃幕墙 国际品牌物管普及化 3 通过套内实际面积赠送 提高得房率 使得写字楼附加值提升 提高竞争优势 4 常规写字楼多为VRV分户式空调 同时高端项目也更加注重性价比 如永威超高层使用VRV分户式空调 5 售价的首要决定因素是地段 项目配置 档次的提高 对售价的溢价程度不明显 但配置需支撑售价 6 目前未入市的办公项目 受市场环境影响 多处于观望阶段 未来三年内市场会处于弱竞争期 常规办公小结 四 区域市场研究分析 54 西安高新区超高层写字楼标准层多在2000 左右 层高均在4m以上 面积划分以100 500 居多 中央空调 立面LOW E玻璃 国际 国内一线物管成是发展的主流 高挑空 高标准 大面积的大堂是主流标准 多为精装修设计 售价在1 5 2万 左右 超高层硬件配置及软性配置较百米办公楼均较高但受整体市场影响 其竞争力并不显著 四 区域市场研究分析 5 超高层办公 55 四 区域市场研究分析 56 5 3 2 4 1 6 7 8 9 10 11 6 持有租赁型办公 位置 高新区高新四路中段 长安银行对面 规划 占地52 8亩 净用地41 3亩 由3栋高层围合而成 主题酒店 办公楼均为24层 公寓楼为27层 总建筑面积约为22万 其中地上面积约为16 5万 地下约为4 84万 其中一栋纯租赁写字楼体量为4万 左右商业 商业1 4层 定位为精品时尚购物中心入住时间 预计2015年5月左右物业情况 3 5元 月租金 预计85元 月出租率 未入住物业配置 层高3 9米 标准层2044 电梯为5部 1部消防梯 户式中央空调 新风系统 立面 玻璃幕墙高新一期核心区 区位优势明显 一栋写字楼 4万 作为纯租赁 立面形象及配置均较高 高新九号 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 57 高新九号 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 58 位置 高新路金鹰购物广场对面规划 共6 5万 写字楼4 7万 商业1万 左右 商业 1 5层为商业 高端汽车展厅 俏江南餐饮 无对外临街铺入住时间 2011年左右物业情况 林凯物业18元 月租金 145元 月左右出租率 74 左右 写字楼共21层 空置5 5层 配置 层高3 8米 标准层2380 电梯为8部0TTS 1000kg 1部消防梯 中央空调 新风系统 电梯厅净宽3米 立面 石材 玻璃大堂 1层高 无挑空入驻企业特点 本地实力企业 另有大量国外 外地强企办事处企业需求面积 以300 500 居多 有部分100 办事处高新核心位置 立面 大堂 配置较低 出租率不高 中型企业居多含部分外资办事处 林凯国际大厦 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 59 标准层2380 以2套或3套 300 500 租赁居多 林凯国际大厦 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 60 位置 高新区唐延路33号规划 共3 5万 一栋24层的写字楼商业 1 5层为王子饭店 无对外临街铺入住时间 2004年左右物业情况 迈科物业17 5元 月租金 100元 月出租率 100 配置 层高4米 标准层1400 电梯为5部日立 1000kg 中央空调 电梯厅净宽2 7米 5层大堂挑空 顶层会议中心 立面 石材 玻璃幕墙入驻企业特点 以能源 金融 大型房企为需求面积主力 其余为跨国类商贸 IT企业企业需求面积 以整层 半层居多 占总体量的90 核心地段 高品质 高形象 高配套 支撑高出租率 取得区域高租金水准 多为中大型企业入住 迈科国际 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 61 大堂 迈科国际 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 62 迈科国际 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 63 位置 曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处规划 共3 5万 左右 一栋15层的甲级写字楼商业 无对外临街铺 大堂配套一间咖啡馆及一个便利店入住时间 2013年12月左右物业情况 中海物业15元 月租金 70 90元 月出租率 88 物业配置 层高4米 标准层1600 电梯为5部三菱 1350kg 1部消防梯 中央空调 电梯厅净宽3米 2层大堂挑空9米 面积600 立面 石材 LOWE玻璃入驻企业特点 以地产开发及相关类 金融 专业服务型企业居多企业需求面积 以整层居多 整层及半层占总面积的65 区域环境品质高 物业高配置标准 作为非商务核心区的高形象项目 出租率与租金尚可 中海大厦 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 64 中海大厦整层租赁平面图标准层面积1600 中海大厦租赁企业名录 中海大厦 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 65 四 区域市场研究分析 66 位置 城南南二环西段64号规划 占地63亩 建筑面积共30万 商业面积8万 写字楼面积5 7万 入住时间 2013年7月物业情况 开发商自有物管部门20元 月租金 130元 月左右出租率 50 左右物业配置 层高3 6米 标准层2100 电梯为8部客梯 2部货梯 中央空调 新风系统 立面 石材 玻璃 入驻企业特点 以中型地产开发类及金融相关企业居多 企业需求面积 以400 左右居多 占据70 左右项目位置紧邻长安路 连接了小寨 高新两大商圈 租金高但出租率一般 入驻企业多为中型企业 凯德广场 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 67 标准层2100 以2套或3套 400 左右 租赁居多 占据70 左右 凯德广场 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 68 凯德广场租赁企业名录 凯德广场 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 69 位置 经开经开区凤城八路与文景路十字路西规划 占地166亩 建筑面积共63万 商业 E F座底下4层为百盛民生百货 B C D底下为台湾汉神购物中心入住时间 E F座2012年左右 D座正在招租 物业情况 高力国际18元 月租金 一期90元 月 二期120元 月左右出租率 E F座98 左右 D座正在招租 招租惨淡物业配置 层高3 5米 标准层E座1161 F座1700 D座2000 电梯为6部东芝 分户式中央空调 新风系统 大堂挑空9 3米 立面 隐框铝合金 low e玻璃 入驻企业特点 以大型地产开发类居多 大部分为中大型实力企业 企业以整层和半层租赁为主 企业需求面积 以半层与整层为主 占据65 左右项目位置紧邻市政府 立面 配置相较高端 一期出租率较高 入驻企业多为行内强企 二期租金提升 但租赁情况惨淡 西北国金中心 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 70 F座1700 标准层 E座1160 标准层 一期租赁楼栋 西北国金中心 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 71 D座2000 二期租赁楼栋 西北国金中心 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 72 西北国金中心一期租赁企业名录 西北国金中心 6 持有租赁型办公 层高较同时期主流写字楼项目高 主力3 8m以上 标准层多偏大 在1600 2000 为主 但均需通过平面设计做好办公进深控制 电梯多为国际知名品牌 且最大服务面积多在5000 部左右 大堂多为2层挑高 形象品质较高 立面以彰显品质的石材 玻璃幕墙为主 早期项目多采用中央空调 近期项目多有分户式中央空调出现 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 配置特点 73 自持租赁写字楼多为1栋楼设置 体量多在4万 内 租金相较同区域写字楼高 主要受地段决定 入住企业租赁面积多为400 以上 体量 出租情况及需求特点 四 区域市场研究分析 6 持有租赁型办公 74 四 区域市场研究分析 75 莱安中心 二期办公产品预计全部自持 西安国际中心 暂定自持2栋超高层与1 楼 1 启迪清扬时代 二期超高层规划自持 超高层 6 持有租赁型办公 潜在 四 区域市场研究分析 76 禾盛京广中心 A座超高层规划自持 睿中心 16 26层开发商自持租赁 A B C D E F A B座办公配置条件相同 B座被金融机构整栋购置 6 15层为精装办公 售价12000元 随市场竞争加剧及商务发展成熟等 潜在自持租赁写字楼逐步增多 6 持有租赁型办公 潜在 四 区域市场研究分析 77 自持租赁型办公物业多处城市优质商务区 自持租赁型办公多有体量控制 一般自持部分面积在3 4万 自持租赁型办公入驻企业多为大企业 租赁以半层以上为主 林凯国际特例 为了保证项目整体品质 自持型办公项目的商业部分全部自持 且无对外临街铺 自持租赁型办公物业 在形象 配置 租金 物业费等方面均高于区域内其他销售型办公 决定写字楼租金的首要因素为区位及地段 其次为物业配置 随着市场竞争加剧及办公市场逐步成熟 西安自持办公物业比例上升 纯租赁写字楼在2013年之前只有迈科国际以及林凯国际 2013年之后先后出现中海大厦等4个纯租赁写字楼项目 同时未来西安莱安中心等5个写字楼项目均有开发商自持写字楼租赁的规划 持有租赁型办公小结 6 持有租赁型办公 四 区域市场研究分析 7 loft办公物业 78 LOFT办公较平层办公溢价2000 3000元 但销售去化缓慢 精装LOFT商住较周边住宅溢价3000元 左右 销售情况较好 部分写字楼项目 利用富余高度在顶部或底部设置少量loft产品 多作为创造额外溢价考虑 但从其市场表现来看 该类产品受项目自身地段 品质等影响较大 各项目收益差异性大 四 区域市场研究分析 7 loft办公物业 79 LOFT办公配置较平层办公相差无几 LOFT办公外立面多为玻璃幕墙 LOFT商住多为石材 玻璃窗 四 区域市场研究分析 7 loft办公物业 80 Loft高性价比特色办公 面积150 以上 层高5 45m 中层隔板 挑空空间大 有复式感受 租售情况好 目前租金73元 月 银河新坐标 较大面积loft办公 四 区域市场研究分析 7 loft办公物业 投入使用 81 2010年开始销售 套面积34 96 隔板客户装修自加 销售缓慢 5 3mLOFT售价8000元 6 7mLOFT售价9000元 平层售价7500元 逸翠园 i都会 面积划分小 空间感差 销售不佳 四 区域市场研究分析 7 loft办公物业 投入使用 82 四 区域市场研究分析 83 i都会 2010年初开始销售 中层隔板开发商未做 层高5 3 单套面积34 96 主力面积区间 34 56 当时销售情况较好 但小面积LOFT产品空间感受不足及使用不便目前企业入住较差 SOHO同盟 高新区早期项目 已全部售罄 2009年入住 目前租金56元 月 租售情况良好 单套面积93 460 主力面积165 357 银河新坐标 2010年交房 中层隔板开发商做好 5 45米层高 目前租金73元 月 租赁情况良好 单套面积160 420 主力面积区间200 380 7 loft办公物业 投入使用 四 区域市场研究分析 84 Loft办公产品市场接受度不理想 去化相对平层办公无优势 Loft办公产品较平层售价高2000 3000元 但是其溢价空间有限 Loft办公多为性价比产品 对项目品质提升有一定的影响 Loft办公产品实际使用空间感不足 租赁情况不佳 7 loft办公物业 loft办公小结 四 区域市场研究分析 85 6 公寓市场 偏居住型常规投资型公寓 其溢价空间和去化速度都不及办公和住宅产品 偏办公型SOHO办公 其溢价空间及去化速度均优于常规公寓产品 但不及办公产品 而对于高端公寓而言 真正意义上的高端服务式公寓目前西安仅有朗臣公寓一个项目 就其当前的市场表现来看并不是很好 四 区域市场研究分析 86 朗臣公寓 6 公寓市场 四 区域市场研究分析 87 项目产品规划及设置 朗臣公寓项目为1栋 采用 L 型布局 24层的高层建筑 沿高新四路为万豪酒店 沿唐兴路为140套高级公寓 4 24层层高3 2米 层 公寓共设有7部高速电梯 1 3层为商业 层高5 6米 层 涵盖餐饮 美容美发美体 游泳健身 图书阅览 项目签约星巴克 赫伯士啤酒花园餐厅等世界知名企业 外立面采用深绿色铝板 朗臣公寓 6 公寓市场 四 区域市场研究分析 88 项目产品规划及设置 可售公寓套型配比 万豪酒店 公寓 唐兴路 花园 科技四路 朗臣公寓 6 公寓市场 本项目现房销售 本案未做推广 主要采用圈层营销 自去年开盘以来 至今预定40套左右 总共可售房源140套 本案为西安市场首个高级服务式公寓 售价支撑高 均价约2 2万 五星级酒店支撑 准现房销售 销售节点非常滞后 然速度非常慢 客户多为外企高管居住 私企老板接待等 高售价支撑 酒店配套 高端配套 万豪五星级酒店 高端服务 朗臣公寓 四 区域市场研究分析 6 公寓市场 四 区域市场研究分析 90 7 高新区酒店市场分析 酒店分布 四 区域市场研究分析 91 五星 准五星级酒店详情 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 92 四星 准四星级酒店详情 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 93 三星 准三星级酒店详情 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 94 五星及准五星酒店入住率基本不受季节变动影响 处于唐延路区域的四星及准四星的入住率受旅游季节变动同样不是十分明显 而三星以下酒店入住率则受淡季和旺季影响较大 处于CBD办公 商务区酒店以参加会议 洽谈商务 公司培训等为主 酒店的商务条件将会直接影响到酒店的竞争能力 3星级以下酒店主要客源为散客和旅行游客 4星级以上酒店主要客源为商务会议 特征1 酒店入住率60 80 租客以商务会议为主 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 95 目前高新区以会议接待 商务办公等为用途的酒店的主力户型为标准间 其面积主要集中在40 左右 酒店的标准间数量平均占酒店所有客房的比重为74 左右 而在全市酒店中68 的酒店其标准间占客房数的比重超过70 特征2 酒店客房标准间占七成 面积40 左右 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 96 特征3 各星级酒店租价差距在200 300元 天之间 7 高新区酒店市场分析 四 区域市场研究分析 97 出租角度 在目前租赁市场背景下 高新区写字楼出租率基本达到90 而酒店则受地段 季节 服务等影响较大 其出租率相比写字楼较低且不稳定 投资角度 相比酒店前期需在酒店经营设备 装修 运营成本等方面的高投入而言 写字楼在前期投入小 投资回报角度 通过以上测算可以看到 酒店的投资回收期一般需要20年以上时间 注 测算投资额为模拟数值 其建筑体量则参照市场主流面积设定 7 高新区酒店市场分析 投资收益分析 四 区域市场研究分析 98 目前唐延路及沣惠南路沿线酒店以准4星和4星级为主 丈八北路沿线以3星级以下酒店为主 3星级以下酒店与4星级以上酒店客源差异大 3星级以下酒店主要客源为散客和旅行游客 4星级以上酒店主要客源为商务会议 唐延路沿线及沣惠南路沿线酒店客群以商务会议为主 额外有一定的外地短期出差租户 入住率较高 达到60 70 丈八北路沿线酒店以3星及3星以下为主 客群多位散客 入住率偏低 且受季节因素影响较大 高新区4星酒店租价在400 700元 天之间 3星以下酒店租价则在300元 天以下 酒店相比写字楼投资大 回收周期长 7 高新区酒店市场分析 酒店市场小结 四 区域市场研究分析 99 马克国际 10 产权式