关于周浦镇商贸服务业调研报告(初稿).doc

关于周浦镇商贸服务业的调研报告（初稿）2009年10月3日目录序言：3一、周浦镇商贸服务业发展现状41.宏观经济及结构现状42.商贸服务业布局现状6a)规模7b)功能7c)布局8d)定位83.问卷调查情况9二、周浦镇商贸服务业发展的问题与原因简析101.布局未成一体，规划不够细化102.基础设施老化，公共配套不足113.居民消费层次多样，结构发展不匹配12三、周浦镇商贸服务业发展的方向131.整合规划，提高商贸业效率132.产业联动，提高品牌附加值133.加强交通设施建设，促进物流业发展144.加强社区经济发展，提升住宅附加值155.加强企业监管，协调行业发展15附一：调研过程中涉及的几个具体问题的说明161.周浦万达商业区的问题162.周浦小上海商城的问题16附二：周浦镇消费者调查问卷17附三：周浦镇商业规划图17关于周浦镇万达商业区小上海商城的商贸服务业调研报告（初稿）序言：新浦东，作为国家战略的核心功能区，破茧而出，而周浦镇地处新浦东中西部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇，东与六灶镇接壤，是新浦东地理中心，更是新浦东二次创业的前沿。周浦镇，素有“小上海”之称，早在明、清两代，商业已很发达，历史上商贾云集、贸易兴旺，人文艺术底蕴深厚。随着2009年8月周康航大型居住区的破土动工，周浦镇人口的持续增加和基础设施建设的逐步完善，以及可用土地稀缺加剧，周浦镇逐步将发展重心从工业、房地产业转向商贸服务业的发展上来。2009年9月19日万达商业区正式开业，标志着周浦镇商贸服务业进入一个量的扩张和质的提升的重要发展期，系统研究及规划如何进一步提升周浦镇商贸服务业的发展水平势在必行。为此，本文旨在通过综合调查研究周浦镇商贸服务业及相关行业，和所涉及到的基础设施、人们需求现状，并做出简要分析来解决如何合理规划周浦镇商贸服务业发展，如何满足人们的物质文化需求，如何发展与商贸服务业相关的产业，如何不断提高人们生活质量，从而实现周浦镇产业结构优化，实现人的全面发展，实现社会经济和谐发展，以下是对周浦镇商贸服务业现状及发展的简要分析。一、周浦镇商贸服务业发展现状1. 宏观经济及结构现状改革开放后，特别是经过近几年来的快速发展，周浦镇经济呈现了良好的发展态势，经营规模不断扩大，经济效益稳步提高，发展环境进一步改善和优化。2008年，财政总收入达7.08亿元，地方财政收入达2.46亿元，分别比上年同期增长30.6%和30.9%，其他主要经济指标也成逐年稳步上涨趋势，各指标完成情况如表1和图1所示：表1：2006至2009年主要经济指标（单位：亿元）日期财政总收入地方财政收入工业固定资产投资规模以上工业总产值2006年5.03 1.38 2.16 59.49 2007年5.42 1.88 4.31 63.46 2008年7.08 2.46 5.51 68.62 2009年1-9月6.38 2.61 4.49 52.98 图1：2006至2009年主要经济指标变化图从增加值完成情况看，周浦镇二、三产业发展平稳，第三产业增加较快特别是以批发、零售、住宿、餐饮为代表的传统商贸服务业发展迅猛。近三年周浦镇增加值完成情况如下图2所示：图2：周浦镇2006年-2008年增加值完成情况然而不容忽视的是，在我镇以房地产业、工业持续繁荣的背景下，商贸服务业发展与其它相关行业相比，明显不协调，与进入小康社会追求高质量、时尚生活的居民需求明显不适应。2008年底，我镇第二产业财政贡献率达47.9%，第三产业财政贡献率达52.0%，其中房地产业贡献率达到24.1%，占第三产业的46.4%。图3：财政总收入产业贡献图截止2009年9月，房地产业财政总收入实现额比上年同期增加13879.72万元，房地产业贡献度明显增大，由2008年9月的23.8%增加到2009年9月的40.5%，占第三产业的63.6%。同时，随着房地产业发展过快，房产中介服务发展迅速，近期新增大量税收未落地房地产相关服务业企业。在长期的发展中，我镇商贸服务业的主要体现为：城市框架不断拉大，商贸设施明显滞后；结构层次尚欠合理，特色商贸明显短腿；现有企业规模不大，商贸品牌明显短缺。2. 商贸服务业布局现状根据XXX编制的XXX，周浦镇将建设成为上海经济副中心特色明显，融都市生活服务，都市产业服务，都市休闲服务为一体的现代商贸服务业聚集高地之一，逐步成为浦东服务上海，上海服务长三角的重要枢纽之一。周浦镇地处浦东新区中西部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇，东与六灶镇接壤，总面积42.3平方公里。规划中的浦东周康航等几个大型居住社区正在陆续建成之中，轨道交通11号线附近的东部商务区规划已确定。预计五年内，周浦镇将至少新增人口10万。对此，为适应常住人口的大量增加，城市化的加速发展，近年来本镇也依托自身对于陆家嘴、虹桥机场、浦东国际机场、洋山深水港的地理中心位置优势，加大了商贸服务业发展的力度。a) 规模图4：周浦镇2007年、2008年度商业、运输业、固定资产投资主要指标2008年，我镇社会消费品销售总额16.91亿元 ，比上年同期15.45亿元增长9.4；餐饮业营业额0.96亿元，比上年同期0.68亿元增长41.2；运输业收入1.18亿元，比上年同期0.77亿元增长53.0%；第三产业固定资产投资23.67亿元，比上年同期18.58亿元增长27.4，其中房产业固定资产投资16.34亿元，比上年同期15.61亿元增长4.7%；商品房销售额16.72亿元，比上年同期19.42亿元下降13.9%，销售面积约27亿平方米。b) 功能以万达商业区小上海商城、社区商业生活中心、轨道交通站点商业服务区为主要载体，体现以人为本、便民利民的生活服务功能；以周浦腾飞商务园现代商贸服务业集聚区为主要载体，体现功能集聚、产业联动、综合配套的商务服务功能。以小上海休闲广场、葡萄园科普示范基地、农业娱乐休闲区等旅游休闲功能区为主要载体，体现都市时尚文化、历史文化、生态休闲文化的旅游文化功能。c) 布局周浦镇商业区布局图周浦镇现在已建成以周浦万达广场为中心的万达商业区，以及以小上海商城为中心的步行街商业区。以上两个商业区是以若干核心服务行业为主导的现代商贸服务产业群，核心行业为：零售业、餐饮业、批发业，包含大型商品交易市场、生活服务业、交通服务业等其他商务服务业；以及都市旅游、休闲、文化、体育等相关服务业。我镇南侧正在建设的周浦腾飞商务园在满足生产性服务的基础上，规划把相辅相成或类似的产业相对集中，形成了各个不同的功能分区。为研发产业集群的形成奠定了良好的基础，对减少运输成本、共享公共设施、减少信息失真等具有一定的积极作用。d) 定位以周浦镇万达商业区小上海商城为核心，川周路沪南路年家浜路周东路，区域总面积约XXXX平方公里。该地区定位是以交通产生的人流、物流、信息流、资金流为基础，构建以现代交通服务业为核心，中小企业商务服务为重点，旅游综合服务为特色，商贸服务业、房地产业、宾馆休闲、中介服务等相关服务业为配套的现代服务业特色集聚区。规划布局以道路为界，按功能分为两大部分，中部为商业中心；外部商务、旅游服务中心。3. 问卷调查情况本次问卷调查主要收集万达商业区小上海商城消费构成和群众意见等信息，采取接头拦截式调查，获得有效调查问卷200份，其中男性96人，女性104人；居住地为周浦镇的占78%，非周浦镇占22%。基本调查情况如下表所示：学历高中及以下大专本科硕士及以上所占比率18%20%50%12%平均人均月收入2000元以下2000-4000元4000-8000元8000元以上所占比率10%52%34%4%到万达消费主要内容超市百货餐饮娱乐所占比率45%11%21%48%调查显示，万达广场消费人群以高等学历人群为主体，现阶段消费集中于超市、餐饮、大玩家等娱乐设施；消费主要满足常住人口的日常消费。本次调查有83%的人认为万达商业区配套设施没有跟上；45%的被调查者希望改善周边交通，增加停车位或超市班车；11%的人认为道路指示不明确；76%的人看好万达商业区和小上海商城连成一体，但有77%的人认为连成后人流量大，道路拥挤等情况将造成管理更加混乱。二、周浦镇商贸服务业发展的问题与原因简析周浦镇的地理位置和发展目标决定了我镇必须具有较为发达的商贸服务业。“大浦东”战略的实施，为我镇商贸服务业的发展创造了良好的机遇。我镇经济和自身的特点在包含了一些问题的同时，又蕴含了有利于商贸服务业进一步发展的因素。1. 布局未成一体，规划不够细化我镇商贸服务业暂时形成了以万达商业区、小上海商城为中心，西侧有周浦都市工业园，东侧有上海国际医学院区的布局，但是区域互补性不强，相关产业联动不足。万达商业区、小上海商城以及即将开业的小上海休闲广场形成了三块跟别以高、中、低档消费为集群的商业区块，三者之间均有一至两个街区相隔离，没有形成客流、商流的共享。万达商业区和小上海商城之间迫切需要一条以娱乐为主的道路相连接，已达到消费层次的过度和消费者的共享。周浦都市工业园与万达商业区隔路想望，但产业联动不足。周浦都市工业园主要以生产加工企业为主，如何利用万达商业区这块商贸高地作为其物流、商流的服务窗口，提高园区内企业的竞争力，是周浦都市工业园发展的一个问题，也是周浦都市工业园与万达商业区最大的合作点，更是未来周浦腾飞商务园建立、发展的一个基础。随着各个功能区的逐步成型，功能区及其周边的规划问题得以显现，比如：临时摊点、部分绿化等造成道路不畅，业态配置不付宣传规划，商业开发有违文化定位，老旧建筑不能及时修缮等。2. 基础设施老化，公共配套不足我镇城市化水平的提高为商贸服务业的发展提供了更为广阔的空间。我镇辖有13个行政村、13个社区居民委员会；2008年年末，有户籍人口6.80万人，常住人口12.31万人，其中外来人口5.51万人。预计5年内投入使用的周康航等大型居住社区，将新迁入人口逾10万人。在人口增加，城市化发展加速的进程中，良好的基础实施建设能进一步聚集人流、商流、资金流和信息流，增强辐射功能，提高带动效应。但是人口压力的增大，增加了我镇对道路、医疗、教育、社会保障、管网及河道等公共配套和社会事业建设的需求。我镇处于虹桥机场至浦东机场、陆家嘴至洋山港路线的中间位置，地理位置优越，但是周浦镇周边道路大多为城市快速道路，无法导入有效消费客流，而上南路、沪南公路、申江路作为周浦链接A20北侧的主要道路，担负了周浦及以南地区进入市区交通功能，再加上三条道路设计通行能力不高，同时申江路正进入扩建、改建，使周浦西侧极易发生堵车；另外，周浦镇内连接南北的主要道路康沈路、周东路过窄，而涉及到桥梁拓宽和大量拆迁迟迟没有进行全面改造，造成周浦镇内南北向经常发生交通堵塞，为周浦镇物流、商流的发展制造了瓶颈。社区商贸发展上，周浦镇近年来的老城改造形成了以两处新建四高小区、沪南公路沿线住宅、周东路沿线住宅为主的主要居住地，但是居住分布过于分散，市场、幼教、医疗等服务无法集中开展，社区居民日常生活需求无法满足，造成了成本的增加和浪费；于此同时，由于我镇常住人口中大部分为外来打工人员，以上条件为流动摊贩提供了良好的发展空间，加大了市容市貌整治难度。3. 居民消费层次多样，结构发展不匹配随着经济的发展和居民收入水平的提高，居民消费将发生多样性变化，服务性支出的增加将是居民消费支出的重点。服务含量高，特别是一些超出基本生活需求的服务产品，在较高收入水平时才能形成大规模消费需求成为了新的热点。周浦镇常住人口主要由户籍人口、拆迁安置未落户人口和外来打工人员组成，构成了与之相对应的低、中、高消费层次。大量人群为拆迁安置、低保户及外来打工人员。通过前期走访和问卷调查，我们了解到周浦镇现阶段消费主要以万达商业区为代表的中高消费，以小上海商城为代表的中低消费，两个消费圈交叉性较少，消费者分群明显，造成商业区之间交流不足，不能互相利用资源。在消费者追求消费多样化的过程中，我镇商贸服务业的发展还处在低端，满足消费者日常所需的小百货、服装批发、小饮食店在数量上已经趋于饱和；利润高的高端商品在周浦只能容纳极少品牌；现阶段周浦镇正需要具有内涵，能够满足个性化市场的品牌以吸引各个阶层的消费者。近年来，随着周浦镇经济的发展，我镇已能基本满足居民中低层次消费的需求，但是在高消费层次与周边区、镇的竞争中始终处于劣势，失去了大量发展的机会。现今，我镇仍没有一户星级宾馆，仍没有培育起一个成熟的商贸服务业中心，多样化、高层次的消费需求还不能满足，大量常住人口在选择中高消费时仍都前往徐家汇、八佰伴等附近的商贸中心。周浦镇旅游、会展建设对商贸服务业的带动作用不是十分明显，与之相适应的交通、宾馆、餐饮等服务行业未产生关联效益。商贸服务业的发展主要还是停留在服务本镇居民上。三、周浦镇商贸服务业发展的方向1. 整合规划，提高商贸业效率周浦镇需要将以点为中心的商业群转化为以线为中心，辐射一片的商贸服务业聚集区，利用现阶段已初具规模的万达商业区和小上海商城，通过以开设娱乐、特色工艺品贸易为主独立门店的道路直接连接，将两处的人流、物流、商流相联系，初步实现人流量的增加；通过修旧如旧，合理改造、充分发挥出培君二期地块古旧建筑的特性，培养周浦特色小商品店铺；利用金龙街发展特色小吃，打造周浦小吃街，将小上海休闲广场与万达商业区、小上海商城连为一体。以此，形成一条由西到东，细分层次，组合消费的商贸娱乐带，通过与万达相对应，差异化发展店面商业、民间小吃、古居休闲，并在东侧引入农业娱乐休闲等接待点，将人流、商流导入我镇棋杆等村，充分发挥商业区对周边乡村旅游的带动作用。2. 产业联动，提高品牌附加值我镇产业分布主要呈西部工业，中部商贸服务业，西部农业分布。西部主要为周浦都市工业园区，东部为正在打造的以“小上海”为品牌的葡萄、蜜露桃、翠冠梨等无公害农产品农业园，以及以棋杆村为龙头的都市生态农业示范区。民间资本雄厚的资金实力加上我镇悠久的经商传统、浓厚的商业氛围，为了成功打造以“小上海”为代表的农业品牌，我镇需要充分调动民间资本，通过商贸服务业平台向外推广，提高农产品的品牌附加值。同时，我镇应积极利用外资，通过港澳台及外资的注入为我镇商贸服务业的发展带来新的活力，利用周浦腾飞商务园这一平台，积极探索、发展生产性服务业，促进工业区的产业结构调整，增加工业产品只是技术含量，提高产品附加值。3. 加强交通设施建设，促进物流业发展现阶段，周浦镇镇区已形成以秀沿路、年家浜路、周祝公路为主的东西方向交通干道，以沪南公路、申江路为主的南北方向交通干道；以及正在修建的机场高速，正在改造的杨高南路，规划中的罗南路。城镇道路的东西方向已基本与交通需求达到了平衡，但是南北方向始终是制约周浦交通、物流发展的咽喉。罗南路改造完成后，会对周浦镇区交通起到一定的缓解作用，但是周浦镇仍被局限于被城市快速道路包围的状态。我镇需要将以上不利因素化为有利因素，充分利用周浦境内各条快速道路的闸道，通过镇内道路相连接，形成周浦镇自由的快速货运通道，发挥地理优势，促进物流业发展，同时也为商贸服务业的发展拓宽了道路。4. 加强社区经济发展，提升住宅附加值社区经济作为整个社会经济的有机构成，和百姓生活息息相关，社区完全可以成为这种新型经济发展的引导者，为城市经济的发展增添别样的色彩，也为社区居民生活增添一份和谐。我镇近年来新增大量小区，且新建小区以安置房居多，分布分散，导致部分小区居民出行不便，生活资料需求难以得到及时满足，助长了一些违法摊贩的产生，增加了一些不和谐因素。在进行旧城区改造的过程中，我镇应积极将居住社区与商业区结合起来，通过居住区为商业区纳人气，商业区为居住区提服务，互补发展；在镇区周边的新建安置房小区，规划上应利用小区自身，以一种温和的力量促进健康经营环境的再形成，促进失业家庭再次就业。以商业区为基础，城市主要道路为脉络，新建几所公办幼儿园，解决入托难问题；继续开辟几条跨镇区公共交通路线，解决出门难问题的同时，将临近镇区的消费人群引入本镇；积极开展社区医疗和社区后勤服务，在基本的生活上满足当地居民。5. 加强企业监管，协调行业发展截止2009年9月，我镇拥有在册包干企业2995户，实际纳税企业不足1650户。大量商贸服务业企业以连锁、加盟，甚至无证经营，同时我镇在掌握企业信息上存在一定难度，使得我镇在税收监管、企业管理上不能全面覆盖，难以掌握我镇商贸服务业的正确发展情况。对此，我镇应积极开展税源推进，继续联合工商、税务、招商和其他部门，充分收集企业信息，加强企业联系，完善我镇企业信息网，加强企业与政府、企业与企业的沟通，在企业充分信任，服务部门充分了解的基础上为企业牵线搭桥，促进我镇各行业协调发展。附一：调研过程中涉及的几个具体问题的说明1. 周浦万达商业区的问题a) 周边道路交通不畅，影响客流量。随着年家浜路、周康路改造完成，此情况已得以部分缓解。但由于沪南公路本身车流量大，加上万达广场停车位不足，时常造成附近道路交通堵塞。b) 由于万达广场二期尚未完工，乐购超市出入口人流量大时经常造成堵塞，希望在完工后得到根本解决。2. 周浦小上海商城的问题a) 建筑规划不合理，道路复杂，导致消费者不愿进入商城。市场负责人希望打通小上海商城与万达广场之间的陵园路，给外地来车及零售市场业户上货和消费者创造一个顺畅的通道。b) 小吃摊贩的卫生许可证问题难以解决，为小上海商城地方小吃特色经营造成了阻碍。c) 小上海商城内部绿化、临时摊位设置阻碍交通，降低商业空间层次感。d) 商业配置不合理，不符合“文化、旅游”的商城概念，而主要以中低端服饰销售为主，希望借助万达商业区小上海商城提高小上海商城整体品牌