03-地块分析及选址描述.doc

华盛国际地块分析及选址描述 3 1 3 地块分析与选址描述地块分析与选址描述 我们选址在旅顺南路和郭水路交汇地段 南临塔河湾浴场 蓝湾海滨公园 该地块位于大连市旅顺口区 这块地较为平整 呈不规则形态 无明显高差 地块与塔河湾浴场之间被 旅顺南路分隔 根据政府的城市规划 大连旅顺南路将成为连接大连市区和旅顺口的景观 通道和交通走廊 大连软件园 大学城以及一批高档住宅和度假休闲设施 都将在旅顺南路沿线布局 我们项目的所在地正处于景观核心地带 根据规划 项目周边将形成成片的高档居住区 大连万达等知名房地产商 在项目周围计划建设大体量高档居住区 注 除非另有说明 我们通常不会进行调查 来证实项目地块不存在城市 规划问题 例如区域规划改变 土地用途管制 公共基础设施建设 如修 路或排管道 等不利影响 同样 我们无法保证待建项目和当地区域规划的规定始终保持一致 所有 的信息都来自于公开资料 如需相关核查 请由相关律师代为核实 选址地处大连旅顺口区 附近有旅顺南路和郭水路等主要干道 下图显示 了待建项目的具体位置 选址描述选址描述 城市规划城市规划 地区性地区性 华盛国际地块分析及选址描述 3 2 表表 3 1 大连地区位置图大连地区位置图 表表 3 2 待建五星级酒店选址图待建五星级酒店选址图 我们选址于旅顺南路大连软件园区和大学城的中间地带 处于景色秀丽的 大连海滨地区的核心区域 紧邻塔河湾海滨浴场 所选地块毗邻的塔河湾浴场是大连十大海滨浴场之一 拥有 1 200 米海岸 线和休闲设施 每年都吸引了大量的度假游客 周边环境周边环境 华盛国际地块分析及选址描述 3 3 此外 拟建项目周围还有湾山高尔夫球场和白银山温泉城等高档度假休闲 设施 项目附近拟建的高档住宅区也将为我们的待建酒店提供部分稳定的客源 值得注意的是公寓的建设也会对酒店产生一定的冲击 待建酒店紧邻海滨 地段优良 视野极佳 待建酒店的南部隔旅顺南路直接面向海滨 视野开阔且景观极佳 西北部 的视野由于公寓的建造可能会受到影响 我们建议待建酒店的建筑设计应让酒店拥有最佳的视野范围 同时将有利 于塑造度假地的显著性 确立某种竞争优势的特征 该地区的对外交通十分便捷 旅顺南路为主要交通线路 连接大连市区和 旅顺城区 此外 驾车从该选址至旅顺城区仅需 5 分钟车程 距大连市区需 30 分钟 车程 离开周水子国际机场需要 25 分钟车程 目前没有地铁系统 大连火车站地处大连市中心 距离所选地块约 30 公里 乘火车约需 30 分 钟到达 旅顺火车站位于旅顺口区九三路 驾车约需 8 分钟左右到达 离开旅顺港口约 10 分钟车程 与 10 个国家和地区的 21 个城市开通了 22 条国际航线的大连周水子国际 机场每天出入的国际航班多达 25 个 它开通了 71 条国内航线 在通航城 市个数 航空公司数目和航线数量上位居第四 根据业主的资料 该地块上将建设低密度高档别墅区 公寓 酒店式公寓 商业街以及酒店配套项目 高档别墅项目将为酒店提供一部分客源和消费 同时酒店也可缓解配套设 施方面的服务要求 使业主直接受益 起到社区的高档配套会所作用 商业街区的开发也可以使酒店和商业有机结合 共同受益 景观景观 可进入性可进入性 公路公路 地铁地铁 铁路铁路 港口港口 机场机场 待建地块业态结构分待建地块业态结构分 析析 华盛国际地块分析及选址描述 3 4 以下为项目地块的优劣势分析及建议 1 大连是全国最佳旅游城市 因独特的自然环境和优异的人居环境 被 联合国授予 全球 500 佳 最适合人居城市 按照市政府 西拓北进 战略规划 要将旅顺南路建设成为集旅游 教育 科技 IT 环保于一体 的经济产业带 并全力打造一条 绿色 健康 的城市旅游观光路 2 大连外国语学院 大连医科大学 大连交通大学及辽宁对外经贸学院 等多所院校组成的 大学城 已落成并投入使用 各院校自身配套的接待 场所和会议设施远远不能满足各类学术会议及日常接待的需求 按照大学 城整体规划 预计到 2010 年大学城将进驻师生 10 万人以上 成为大连市 高知群体最为集中的区域 这将对本项目起到强大支撑作用 3 大连软件园作为国家软件产业基地 目前园内企业有 400 余家 其中 外资企业所占比例近 50 包括 IBM HP 埃森哲等世界 500 强企业 30 多家 随着软件园在旅顺南路持续开发 将吸引越来越多的国际知名大公 司 计划将建成可容纳 20 万软件从业者的 中国最大的软件园 对项 目具有巨大的潜在支持 4 按照市政府旅游开发战略规划 旅顺口区政府正在全面建设旅顺南路 完善旅顺南路滨海旅游度假区的配套功能 启动游艇 帆船 冲浪 垂钓 等海上休闲娱乐项目 加快高星级酒店 温泉疗养 旅游景点及高尔夫球 场等项目建设 为本项目未来经营提供良好的前提条件 5 旅顺目前处于半开放状态 其旅游资源比较丰富 但一直没有得到深 度的开发 据旅游局相关人士透露 预计在 2007 年底将对外全面开放 这将大大带动国内外游客旅游观光 加快旅顺经济发展 为本项目提供极 大的客源市场 6 旅顺口区政府及旅顺驻军部队 接待的贵宾层次高 消费强 而在旅 顺没有一家高档次的酒店能满足其消费需求 这将是本项目未来经营带来 重要的客户 7 目前在东北没有一家高档的海滨度假休闲酒店 而大连作为东北的 休闲疗养 的最佳城市 吸引着大量的国内外游客 据旅游局统计 旅 顺每年接待国内游客 150 万人左右 海外游客 20 万人左右 随着旅顺的 全面开放 国内游客及日益增长的日 韩 俄等海外游客也将成为酒店未 来经营潜在的主要客源 8 塔河湾浴场是大连最著名的海滨浴场之一 沙滩海岸线长达 1 2 公里 是国内少有的零污染海域 每年夏季有近 10 万人来此旅游度假 特别是 大连各企事业单位 每年均有 海上集体活动 的惯例 但该区域没有高 档的旅游度假场所 不能满足其需求 此外 本项目开发的高档温泉和临 地块优劣势分析地块优劣势分析 优势分析优势分析 华盛国际地块分析及选址描述 3 5 近的 27 洞高尔夫球场 可以吸引大量的旅游度假 休闲疗养的国内外客 人 为本项目拉动客源 9 随着烟大铁路轮渡的开通 旅顺将成为连接辽东半岛和胶东半岛重要 的交通枢纽 同时 城市快轨及哈大电气化铁路的延伸至旅顺 都将为项 目带来庞大中转客源 给项目提供有利因素 10 蓝湾项目的 200 套意大利和西班牙风格高档别墅 几千套酒店式公寓 和高档住宅及美式商业街与酒店配套项目融为一体 为酒店提供消费客户 同时 随着周边各高档楼盘的陆续开发和建设 此区域将形成高档的休闲 度假氛围 为项目经营提供有利条件 1 目前 从旅顺的发展和不断开放的程度来看 项目周边要形成较好的 商业氛围还需一定时间 2 北方气候季节性差异明显 项目冬季经营将受到一定影响 基于以上分析 我们就待建酒店提出以下策略建议 以便进一步利用其优 势 同时又能避免不利之处 充分利用待建酒店的良好区位和地理优势 体现旅游景观特色 建立与海滨浴场的便捷交通流线 提高吸引力 方便运营 借着毗邻高尔夫球场的优势 吸引更多的访客 充分发挥我们项目自身的温泉优势 吸引更多的访客 借着大学院和软件园不断高速发展的有利趋势 使待建酒店直接受益 于这种发展 与政府间 包括部队 保持密切关系 吸引更多访客 从而大力提高 市场影响力 作为综合性项目 先期启动的公寓等物业品种的定位要明确 避免降 低项目的整体品质 注意现有综合开发项目提供的配套设施和酒店内部提供的餐饮娱乐设 施的互补性与协调性 一个高品质酒店往往在综合项目销售租赁初期 可以作为住宅销售 商铺租赁和写字楼招租时提升售价和租金的 宣 传支撑点 从长期来讲 酒店更应该 名副其实 起到整个综合项 目中 定海神针 的作用 维护在一个高的物业品质和市场定位上 因此 有两个因素特别值得重视 1 物业功能的规划至关重要 要维护酒店 高端 的地区形象 应 该着重吸引高品质的住客 比如 老外 外资企业 政 府官员 演艺圈 等 同时吸引地区高端会议的举行 另外 劣势分析劣势分析 地块开发地块开发 战略战略 华盛国际地块分析及选址描述 3 6 餐饮娱乐应该倾向于 高档 雅致 和 精巧