招商市调报告-上海大宁国际商业广场.doc

万博商业管理有限公司上海大宁国际商业广场市调日期：市调人员： 市调目的： 考察上海大宁国际商业广场业态规划及品牌，并结合（公司名）项目在定位，布局和硬件环境上作参考，整合优势及建设性的意见，为（公司名）的管理添砖加瓦并从考察中得到学习和提高。l 上海大宁国际商业广场大宁街区地理位置：大宁国际商业广场（简称“大宁国际”）位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。因位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达。项目距离地铁一号线延长路站只有80米，马戏城（广中路）站约300米，离人民广场仅有五个地铁站。开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目体量：项目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米，其中地下部分5万平米，项目总投资额20亿人民币。项目规模：共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街。具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。总租户数量大约150多家，停车位1300个。项目定位：定位为集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心。是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区，目标客群定位：大众消费者。开业时间：2006年10月业态规划：大宁国际商业广场与商业有关的零售、餐饮、娱乐、教育文化和生活配套部分的建筑面积合计11万平米，占总建筑面积的比例为44%。空间布局功能面积占比地上部分商务酒店30,00012.0%办公楼39,00015.6%商业零售50,00020.0%餐饮/娱乐45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停车场和公共区域21,0008.4%地下部分停车场及设备房50,00020.0%合计250,000布局和业态餐饮组合时尚品牌超市配套休闲娱乐数码卖场项目分析商业定位1、项目所在闸北区地处上海中心城区北部，当地原先缺少成规模的商业业态。2、项目是大宁国际社区的主要功能板块之一，周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市三个住宅社区；多媒体谷，市北工业新区和物流园区等工业区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地。3、上海大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白。商业街区规划 延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商业街连通 项目采用开放式格局的露天商业街概念 2公里长步行街贯穿项目全部建筑物 发展商计划沿步行街每隔20-30米设置小型景区或雕塑，模型等人文景致，共计80处 服装服饰类租户的缺少及百货类租户的缺乏影响了项目的客流环境布局设计 散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念 沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围上街项目的个人建议：1. 两个项目在定位，规划上有相同之处，都是属于城市的2、3线商圈，整合周围资源打造新的地区商业，同属于敞开式的格局，而上街“步行街”的味道更浓郁。因此，在目前的阶段，餐饮是整体格局比较统一的，招商需要整合不同的餐饮业态扩大需求面，并结合一系列的推广活动，有主题的，有阶段的展开，这样商户和潜在租户会有“东西看”。2. 在街区的设计上可以增加跳动的元素，可以增加售货点，情景布局，儿童娱乐