乐山市房地产业发展对策探讨.pdf

西南财经大学 硕士学位论文 乐山市房地产业发展对策探讨 姓名：陈学文 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：白云升 20050501 摘要 四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北 周，是一座具有就近三千年历史的国家历史文化名城，中心城区位于 岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐 在凌云山绝壁之中，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。 在这样一座美丽的城市里，作为乐山城市建设的支柱产业之一的 房地产业，在近几年取得了很大的发展。但是同时也应看到，乐山市 区的房地产还未形成功能完善、布局合理的结构，房地产产品及服务 层次不能和区位优势、资源条件相匹配。在一定程度上说，乐山房地 产业的发展已经滞后于城市建设的需要。 2 0 0 3 年四川省政府、乐山市政府提出了“打造中国第一山”的 一 宏伟计划，给房地产业的发展带来了难得的机遇。面对这样的局面， 作为支柱产业的房地产业的发展应立足于新的高度，思索如何充分发 挥房地产的优势，体现城市的形象，如何与经营城市的理念更好的结 合。 本文正是研究这一范围的内容。全文共分为两篇。 上篇从分析房地产业的重要性入手，通过对乐山房地产业的现状 和问题分析，阐述了乐山房地产业的发展是经营城市的必然要求，有 助于“精雕细刻山水城市”计划的实现，有助于促进经济的发展， 人民居住环境的改善；同时也根据乐山房地产发展的情况分析了存在 的种种问题：乐山房地产规模小；产品特色不突出；企业融资渠道单 一；房地产市场不规范等等。 下篇则是根据上篇对乐山房地产业发展问题的分析，重点对对策 进行了阐述。从宏观上要理清思路，创造有利于房地产业发展的环境； 继续深化机制改革，实现和谐发展；积极开拓房地产开发的融资渠道。 从微观上要以市场需求为导向，配合城市建设的需要；增强创新意识， 开发出有特色的房地产产品；企业也需要苦练内功，构建自己的核心 竞争力。 + 本文是作者结合自己的调查实践，在参考了相关的资料的基础上 写成的。由于水平有限，不妥之处在所难免，望各位同行和老师批评 指正。 关键词：乐山市房地产业发展对策 A b s t r a c t S i c 6 “a 圆L e s h a nd i s t r c tn a m e dJ i a z h o u i nt h eh i s t o r yi st h ep l a c e w h i c hi sv e r vf a m o u sd u r i n gt h ea n c i e n tS h uD y n a s t y T h ec i t yi s b u i l tu p 抽B e i z h o uw h i c hi saf a m o u sc i t y , w i t ht h o u s a n d so fy e a r so fh i s t o r ya n d b u m a n i s f i cc u l t u r e T h ec e n t e r o fL e s h a ni sl o c a t e d a tt h ej o i n to f M i n g j i a n 譬r i v e r ，D a d u h er i v e ra n dQ i n g y ir i v e r , w h i c h i sa r o u d e db yt h e r i v e r sa n dt h em O U n t a i n s T h ef a m o u sL e s h a nB u d d h ai nt h ew o r l d i s s e a t e di nt h eL i n g y u nm o u n t a i n ，f r o mw h i c ho n ec a n l o o ka tt h eE m e i m o u n t a i n s 赴w e 】( 1 l o w a l t h o u g ht h er e a le s t a t ei n d u s t r yo f L e s h a nc i t yv e 。s l o n D i e c eh a sb e e nm a d eg r e a t e rp r o g r e s st h a nb e f o r e I th a sn o tb e e nm a d e o u tt h eI e a s o n a b l el a y o u t ，w h i c hc a nd e v e l o pap e r f e c tf u n c t i o n I n s o m e w a v t h ed e v e l o p m e n to fL e s h a nr e a le s t a t ei sb e h i n da tt h ew a n to ft h e c i t yc o n s t r u c t i o n I n2 0 0 3 ，t h eL e s h a nC i t yg o v e r n m e n tb l o u g h tu p t h ep l a no ft h e t h e f i r s tm o u n t a i ni nc h i n a ”p r o j e c t T h ec i t y d e v e l o p m e n tw i l le t h e r an c W h i s t o r i cs t a g e T h er e a l e s t a t ei n d u s 仃yw i l l f a c eag r e a td e V e l o p m e n t c h a n c e T h e r e f o I eh o wt os t r o n g l yd e v e l o pL e s h a nc i t yr e a le s t a t ei n d u s t 。Y I S w h a tt h eg o v e m m e n t ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e sa n d t h ec l t i z e n r y c o m m o n l vc o n c e m A n dt h i sa r t i c l e s r e s e a r c hr a n g ei se x a c t l yL e s h a n c i t yr e a le s t a t ev e r s i o np i e c e I nt h ef i r s tp a r t ，i te x p o u n d st h ei n d u s t r yo fL e s h a nc i t yr e a l e s t a t e t h a tc a np l a ya ni m p o r t a n tr o l ei nc i t yd e v e l o p m e n t ，a n dm a t c ht h ec l t Y f u n c t i o n ， i m p r o v e t h e i n d u s t r i a l s t r u c t u r e ，p u s h t h ee c o n o m l c d e v e l o D m e n t ，p r o m o t e t h ec i t yi m a g ea n dt a k eu p t h e e m p l o y m e n t p r e s s u r e i m p r o v et h et o u r i s mf a c i l i t i e s ，i m p r o V et h el i V l n ge n v i r o n m e n t , a n di n c r e a s et h ep e o p l eq u a l i t yo fl i f e A tt h es a m et i m e ，o n l yb yd e v e l o p m e n t s o l v et h ep r o b l e m st h a tt h ed e g r e ei sn o th i g h ， a n dt h es c a l ei Ss m a l l c a nt h er e a le s t a t em a r k e t t h et o p i ci sn o to u t s t a n d i n g T h es e c o n dp a r tr e m a i n si m p o r t a n tt ot h i sp a p e r , i tm a k e so u tt h e f o l l o w i n gd e v e l o p m e n tc o u n t e r m e a s u r e s T h e ya r et h a tr e q u i r e m e n tw i t h t h em a r k e td e m a n d s ，m a k i n gu s eo ft h ec o m p a r ea d v a n t a g e ；e s t a b l i s h i n g t h em o d e r nr e a le s t a t ei n d u s t r y T h i sp a p e r , t h ee x p l o r a t i v es t u d ya b o u tt h ed e v e l o p m e n to fL e s h a nr e a l e s t a t ei n d u s t r y , w i l lh a v es o m ep r o m o t i n ge f f e c t so nt h ed e v e l o p m e n t K e y w o r d s ：L e s h a nc i t yr e a le s t a t ei n d u s t r y d e v e l o p m e n tc o u n t e r m e a s u r e f 西南财经大学工商管理硕士( M B A ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：陈学文 2 0 0 5 年5 月2 6 曰 刖吾 乐山市有非常丰富的自然资源和文化资源，举世闻名的乐山大佛 坐落在岷江、青衣江、大渡河三江汇合处。改革开放以来乐山在各方 面取得了很大的成绩，作为国民经济支柱产业的房地产业也迅速的发 展，特别是成乐高速公路的贯通，在缩短了成都与乐山市距离的同时， 也为乐山的房地产开发提供了新的历史机遇。2 0 0 4 年，是乐山市房 地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资1 2 1 2 0 4 万元，增长1 8 ； 施工面积9 8 2 4 万平方米，增长2 8 。全年商品房竣工面积2 0 8 万平方米：商品房销售4 7 5 8 万平方米，销售面积超过竣工面积，表 明房地产市场呈供求短缺之势。进入2 0 0 5 年，乐山楼市继续保持旺 盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易 市场统计，今年1 2 月，中心城区现房交易1 7 3 7 宗、2 7 万平方米， 交易总额达2 2 7 0 0 万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期 分别增长9 5 、2 0 0 、1 7 0 。 但同时必须冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人 的理想消费场所，虽然一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上 一天的游客不到3 成。在中国范围内，乐山城市的知名度非常低，不 少外省人认为乐山还是一个县城。这与乐山市的城市定位和发展目标 极不相称。究竟原因何在? 通过笔者的调查，原因有很多，其中从重 要的房地产业角度来看，乐山房地产业的市场化程度还不高，市场还 不规范；乐山房地产企业规模小，短视现象严重；乐山现代化的房地 产业体系还没有建立；乐山市市区的旅游休闲地产还未形成功能完 善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产 产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。 经过分析，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产发展 战略，以市场需求为导向，利用比较优势，创建有乐山特色的房地产 产品，形成自己的优势；建立现代化的房地产业体系，并创造有利于 乐山市房地产业发展的环境。才是乐山房地产业的出路。本文拟从管 理学的角度出发，运用产业发展理论的一些观点，采用大量乐山实际 的案例，对乐山市房地产业的发展问题，作一些初步的探讨，并提出 相应对策。 上篇：乐山市房地产业重要性及问题分析 第一章乐山市房地产业发展的重要性 第一节改善城市环境提升城市形象 乐山市经营城市的指导思想是：按照建设国际旅游城市、四川的 经济强市和最优美城市的总体要求，以改善城市环境、增强城市功能、 提高城市竞争力为目标，以科学规划为龙头，以经营城市资产为支点， 高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营，进一步增强市 场意识、效益意识，综合统筹城市资源，实现城市发展投入产出的良 性循环和可持续发展。目标是：力争到2 0 0 5 年城市综合竞争力进一 4 步增强，城市基础设施和人居环境明显改善，城市居民科学文化素质 和现代市民意识显著增强，全市城镇化水平提高到3 2 。 一、提升城市形象 在城市形象的提升过程中，房地产发展发挥着物质载体的作用： 同时房地产发展也对城市形象的具体塑造和提升起到巨大的反作用。 乐山市城市“因佛而设，因水而兴”，山、水、城、林、佛相互 交融、互相辉映，具有“满城水色半城山”的独特城市空间形态。近 年，该市着力于独特城市个性的保护和传承，以保护世界文化遗产、 经营城市整体价值，提升综合竞争力为目标，按“护其貌、显其颜、 保其韵、铸其魂的思路，实施城市整体规划，初步形成了川西文化 特征鲜明的城市总体风貌。城市生活品质显著改善，城市经济长足发 展，城市综合竞争力飞速提升。同时，该市积极打造水文化、佛教文 化以及生态文化品牌，创造最佳人居环境，2 0 0 4 年被评为国家优秀 旅游城市。 ， 另外，四J 1 I 省政府日前提出“中国第一山”的计划，使乐山城市建 设进入了新的历史性阶段。中国第一山的建设，包括的内容很多，比如 旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建设。乐山是一座三 面环水的城市，不可多得的自然风光，使其城市在山水中，山水在城市 中；乐山又是一座历史文化名城，精英荟萃，珍品遍布，因此如何构筑 其有别于其它现代都市的特色是摆在大家面前的很重要的课题。房地产 开发可以对地块进行系统的、综合性的完整规划，对市政基础设施进行 集中配套，有利于资源优化，能推动区域内经济效益、交通环境、人文 资源总体水平的全面提升。 乐山经过二十年的城市建设，拓宽改造了新发街、农民路，实施 了大桥西街、箱箱街、凤凰路、滨江街等重要地段的旧城改造：建成 了时代广场、东方花园、客运中心等一批有较高档次的商业、服务设 施；完成了体育馆的工程建设：整治了滨河路：加快了乐山广场和城 市绿化等市政重点工程建设步伐，提高了城市档次。最近几年比较突 出的案例是乐山著名的楼盘一嘉州花城。嘉州花城是乐山中心旧城区规 模最大的项目，在开发过程中，经过厂区安置、居民拆迁、市政道路改 造彻底改变了里仁街一带破旧、脏乱的城市形象，为乐山城市营造一大 片风景和景观，提升了城市形象。因此研究乐山房地产业发展对策对提 升乐山城市形象有重大的实践意义。 二、改善生态环境缓解人地矛盾 原先乐山市是单中心发展的城市格局，容易导致中心区域环境的 不断恶化，不利城市生态环境改善。房地产业的大力发展，必将推动 旧城的改造和新城的开发，将有效改善城市人口分布现状，缓解旧城 区的人地矛盾，有利于城市生态环境质量的提高。 乐山市建市二十年来，全面贯彻统规划、合理布局、综合开发、 配套建设的方针，努力把乐山市建设成为风景优美、经济繁荣、文明 开放的现代化城市。经过几年努力，调整、补充、完善了城市总体规 划，重点实施了“新城区”建设，特别是在城市中心规划了约8 7 平 方公里的城市绿心，显示出城市建设的别具匠心。初步搭起了我现代 旅游城市的框架。城市基础设施和公用设施建设、旧城改造和新区开 发、风景区建设、城市管理等工作均取得了一定成绩，城市生态环境 质量发生了较大变化。在乐山房地产开发都要受到规划、城管方面的 限制，如绿化率、容积率等等。比如嘉州花城的修建，同时要求开发 商对竹公溪河道进行整治，经过整治，使得竹公溪河道附近的生态环境 得到很大的改善，以前的“脏、乱、臭”的污水变成了清澈见底的河流。 因此研究房地产业的发展对于城市生态环境的改善有很重要的作用。 第二节实现“精雕细刻山水城市”发展的理念 天下山水之观在蜀，蜀之胜日嘉州。”四川乐山古称嘉州，乃古 蜀国时期“开明故治”之地，筑城子北周，是一座具有近三千年历史 的国家历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处， 山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之上，与云雾缭绕 的峨眉仙山遥遥相望。得力于大自然的神奇造化，乐山自古被视为祥 瑞之地，享有“鱼米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美誉，联合国 城市管理专家为乐山美丽的自然山水所折服，发船“森林在城市中， 城市在山水中”的由衷赞叹。1 9 9 6 年，峨眉山乐山大佛被联合 国教科文组织列入世界文化与自然遗产名录，更使乐山蜚声海内 外，成为世人向往的旅游胜地。 乐山人并不沉湎于辉煌的历史，而是不断地创造更加美好的未 来。改革开放以来，乐山以开放的姿态，好客的热情，先后同日本、 美国、澳大利亚等5 0 多个国家和地区建立了友好交往和经济协作关 系，一批国际财团和企业相继来乐山投资成功，每年引进外资和出口 创汇均位于四川省前列，摩托罗拉公司在中国的第一个合资企业 菲尼克斯就建设在这里，乐山正在成为中国西部的投资热土。 城市的建立和发展，标志着人类文明的进程。新的世纪新目标在 召唤。2 0 0 3 年，省委、省政府做出了把峨眉山建设为“中国第一山” 的重大战略决策，这是对乐山发展的新要求，是实践“三个代表”的 新举措，是区域旅游经济的新整合，是乐山发展的新机遇。建设“中 国第一山”，把乐山建成最美丽城市。雄图大略，岂止一山一城，一 时一宜，而是包括整个乐山，应向更宏伟的目标奋进。 为把乐山建成国际旅游城市、人居环境典范城市，乐山市政府提 出了“精雕细刻山水城市”的城市建设理念，它不仅包含了至善至美 的梦境，更要求在城市建设中融入尽可能多的人文关怀，体现更多的 山水园林特色。不求最大，但求最佳，不断追求城市个性，塑造风格 独特的城市品牌，创造人与自然的和谐。 为了努力实现这一宏伟的战略目标，作为支柱产业的房地产业的 发展必须紧紧围绕着这一目标来进行。也可以说，房地产业对实现目 标具有举足轻重的作用。 峨眉山和乐山大佛是世界自然与文化遗产，具有世界级的影响 力。但目前，乐山市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理 的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层 次尚不能与资源魅力相匹配。由于乐山市景区的保护性制约条件极为 严格，因此，乐山市房地产业发展对于挖掘乐山市文化外延、扩充旅 游服务功能、提升社会经济价值具有重大的意义。 第三节缓解住房压力提高居住环境质量 从2 0 0 2 年乐山市获得联合国第一个城市合作项目以来，乐山市 的最佳人居环境优势进一步显现，加之城市化进程的推进，住房制度 改革的深化以及人们生活水平的提高等给房地产业带来了广阔的发 展空间。城区面积由1 9 8 5 年的6 8 平方公里扩到3 8 平方公里，人均 居住面积由1 9 8 3 年的4 6 9 平方米增到2 5 5 平方米。进入2 0 0 5 年， 乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火 爆。据市房地产交易市场统计，今年1 2 月，中心城区现房交易1 7 3 7 宗、2 7 万平方米，交易总额达2 2 7 亿元，成交数量、成交面积、成 交总额比去年同期分别增长9 5 、2 0 0 、1 7 0 。 房地产的发展在促进城市的建设同时，也给老百姓带来了切身的 好处。房地产开发让健康生活成为现实。以前乐山市民的住宅几乎都修 建在城市道路两侧，缺乏供人们体憩、漫步的环境空间，缺乏供业主们 娱乐交流的环境空间，缺乏供业主们锻炼、放松的环境空间，让业主们 长期生活在汽车的噪音和尾气的污染中，让业主们生活在缺乏交际、交 流郁闷氛围中这种房子只能是遮风避雨的“窝居”、“筒子楼”而已。 随着房地产业的发展，将彻底改变这种“生活在污染中”传统生活模 式，让人们享受健康的生活。房地产开发可以整体规划形成集中绿地 景观、设置各种休闲娱乐设施营造高品位会所充分满足人们休闲、娱 乐、交流、运动等多方面的物质和精神文化需要，可以形成一种居住文 化舒适、自然的社区感受时尚多彩的社区文化。让居住成为一 种享受，一种健康、品位的生活享受。 第四节拉动国民经济的增长 根据经济学理论，房地产投资会通过乘数的作用影响国民收入。 我国现在的统计结果显示：房地产等基础设施投资的乘数效应值为 3 0 。1 9 9 8 年至2 0 0 3 年，全国房地产投资额增长率分别为1 2 6 、1 1 、 1 9 5 、2 5 3 、2 1 9 ，房地产投资增长速度远高于G D P 增长速度， 对拉动国民经济增长发挥了重要作用。2 0 0 3 年全国完成房地产开发 投资比2 0 0 2 年同期增长3 3 4 ，高于固定资产投资增幅1 0 4 个百分点， 占同期固定资产投资的比重为2 5 3 ，可以看出，房地产投资依然保持 强劲增长势头。同时，由于房地产业的快速增长带动了镪铁、建材、 交通等一大批行业发展，表现出显著的关联效应和“高增长产业群” 特征，因此，国务院关于促进房地产持续健康发展的通知袋中明确 指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业”。 在全国这样的大趋势下，乐山市以住宅为主体的房地产业开发投 资业也持续增长，已基本实现从数量扩张型向数量与质量并重提高型 转变，由粗放型向规模与集约型转化的变革。在持续有力的房地产消 费需求支持下，房地产投资拉动G D P 增长的作用日渐突出。房地产 投资占全社会投资比重从1 9 9 8 年开始逐年上升，2 0 0 4 年达到2 7 ， 商品房销售额占全社会消费品零售额逐年上升，2 0 0 2 年突破2 0 达 到2 1 。房地产业国内生产总值占全市国内生产总值比例从1 9 9 5 年 的2 上升到2 0 0 2 年的3 1 。从上面的数据可以得出，房地产投资 与消费已经成为乐山市国民经济增长的重要因素。 第二章乐山市房地产业的现状及存在的问题 第一节乐山市房地产业现状 进入2 0 0 5 年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城 区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1 2 月，中 心城区现房交易1 7 3 7 宗、2 7 万平方米，交易总额达2 2 7 亿元，成交 数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长9 5 、2 0 0 、1 7 0 。 数据显示，今年( 2 0 0 5 年) 1 、2 月份的乐山楼市呈现出两大特 点：一是商铺销售红火，二是二手房交易比例大幅度提升。今年前两 个月，中心城区的商铺等非住宅销售达到4 7 1 宗、1 2 3 万平方米，分 别占销售总量的2 7 和4 5 3 ，而销售金额则占前两月销售总额的 5 9 4 ，乐山楼市第一次出现了商铺销售金额超过住宅销售金额的可 喜局面。其主要原因是花城左岸推出“1 0 年7 保底投资计划”和时 代广场二期呈现交房，刺激了商铺投资，带动了商铺等非住宅销售。 前两个月，中心城区的二手房交易达到9 4 0 宗、1 6 7 万平方米，分别 占总成交量的5 4 和6 2 ，是近两年来首次超过新建商品房。其原因 是随着2 0 0 4 年乐山房价的大幅上扬，促使一些已购新房的居民纷纷 将二手房推向市场，促使二手房价也随之上涨。而新建商品房价格的 快速增长，也迫使许多购房者将耳光转向二手房。由于二手房的价格 要明显低于新建商品房，所以二手房销售出现了特别火爆的局面。 总的来说，2 0 0 4 年乐山房地产业的发展呈现如下特征： 一、房地产投资继续增长 2 0 0 4 年，乐山房地产开发完成固定资产投资1 2 1 2 0 4 万元，比去 年同期增长2 1 5 。其中：住宅9 4 8 7 6 万元，同比增长2 5 4 ，商业 营业用房1 6 3 2 4 万元，同比增长1 8 2 ，办公楼及其他2 0 3 3 万元，同 比增长1 8 9 。与房地产投资增长相对应的是商品房施工、竣工面积 增速提高：2 0 0 4 年，商品房新开工2 7 6 4 万平方米，同比增长3 7 ， 比去年同期快1 2 1 个百分点，旋工面积2 5 2 7 万平方米，尉比增长 4 0 9 ；竣工面积t 8 3 5 万平方米，同比增长4 7 2 ，其中住宅竣工 1 2 6 3 万平方米，同比增长4 7 5 。 二、资金到位情况良好融资渠道单一 2 0 0 4 年乐山房地产企业融资现状：在房地产开发经营过程中， 资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重 要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业 也不例外。2 0 0 4 年乐山房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款 和其他资金，且受政策影响较大，具有如下特征： 资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等 因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2 0 0 4 年乐山房地产 到位资金累计为1 1 2 6 3 5 万元，增长3 6 5 ，是1 9 9 5 年以来的最高增 幅。其中，国内贷款为4 1 6 5 2 元，增长4 1 ，企业自筹资金9 4 9 0 万元， 增长3 8 1 ；定金及预收款4 0 8 6 8 万元，增长3 8 1 ；希4 用外资l1 6 2 5 万元，增长1 7 9 。 资料来豫：乐山房地产业发展报告 2 0 0 4 年乐山房地产投资到位资金来源构成表 开发资金仍阻银行贷款为主。2 0 0 4 年乐山房地产开发资金中银 行对开发商发放的贷款占6 5 ，企业自筹占2 0 ，定金及预收款占1 5 。 而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。 因此，房地产开发资金约有8 5 来源银行贷款，房地产开发资金对银 行的依赖程度较大。在乐山房地产业中，有能力利用直接融资的企业 寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的 基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上 市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制 约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。 乐山房地产融资收“1 2 1 号”文件的影响很大。2 0 0 4 年乐山房地 产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“1 2 1 号”文件和“1 8 号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。房地产是资金高度密 集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“1 2 I 号”文件有针 对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做 了详细规定，切中房地产企业的“要害”。乐山房地产企业的数量多， 但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“1 2 1 号”文 件的出台等于釜底抽薪。“1 2 1 号”文件对房地产融资产生了多方面 影响：推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷 压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银 行合作；开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己 开发能力调整项目定位。受到封项之后才能办理按揭的限制，不少开 发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼；乐山房地产行业 有可能重新洗牌。有专家认为，2 0 0 4 年是房地产行业实行企业重整 的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短 平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。 “1 2 1 号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么 与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业 利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重 新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的 竞争将充分展开；乐山房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以 调整和控制。 三、商品房价格走势基本平稳 2 0 0 4 年，乐山商品房销售形势较好，商品房销售面积为2 4 5 9 万平方米，同比增长3 7 3 ；其中，住宅3 2 1 9 万平方米，同比增长 3 8 3 ，且个人购房比例占其总销售面积的9 5 ，是拉动乐山房地产 增长的主要动力。从供求量来看，2 0 0 5 销售面积与竣工面积基本持 平，供给略大于需求，市场供求总量基本平衡。全市商品房销售均价 1 4 0 7 元平方米，其中住宅销售均价1 2 7 4 元平方米，市场价格与 去年同期略有上涨。据相关资料显示：2 0 0 5 年乐山房屋销售价格上 涨4 1 ；土地交易价格上涨8 8 ；房屋租赁价格上涨1 8 ， 第二节乐山市房地产业存在的问题 一、中心城区商品房供求矛盾突出开发结构不合理 据相关资料显示，进入2 0 0 4 年以来，由于受房地产需求的影响， 使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号 购房者随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。而 且，由于乐山房地产开发的无序竞争，导致开发结构不合理。据统计， 2 0 0 3 年，投入到乐山楼市的商业用房面积为1 4 2 万平方米，2 0 0 4 年 达到了1 6 8 万平方米，这两年乐山楼市的商用房供应量达到了3 1 万 平方米。而总的销售量为2 6 5 万平方米。这表明尚余4 5 万平方米商 业用房待“嫁”。乐山楼盘销售火爆主要反映在住房方厦，商铺的销 售情况并不与住宅对等，据调查，目前乐山多数房地产项目的住宅销 售率达到了8 0 ，更有不少项目的销售率达到了9 5 ，而乐山许多楼 盘的商铺销售率都在3 0 左右，反映出乐山商业用虏的销售压力很 大。与相应的住宅开发情况来看，开发结构性矛盾很突出，供应结构 的不合理不利于乐山房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产部 门引起高度重视。 二、乐山房地产企业融资渠道单一融资方式少 随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金 已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好 房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，乐山房地产开发企业面临融资 的主要问题有： 贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持( 在中国 现有的金融体制条件下) 。房地产业是资金高度密集的行业，没有资 金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需 要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开 发贷款在乐山主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款， 主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的 流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发 项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商 以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这兰种 贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目 前乐山房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式 也有待创新和拓宽。 房地产开发企业间接融资比重过大。2 0 0 4 年末乐山经济金融运 行情况显示，资本市场融资翘模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进 一步增强。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜， 企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前乐 山金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2 0 0 1 年的7 5 9 9 6 上升 到2 0 0 3 年末8 5 1 。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重 依然很大。 改革开放以来，乐山直接融资市场发展很快，但是在短时期内 仍然难以改变以问接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度 上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高 度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积( 2 0 0 3 年乐山空置面 积同比增长超过21 3 ) 长期持续大量积压，开发企业无法支付银行 贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的 资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再 抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是 目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。 三、房地产企业普遍规模小缺乏长远考虑 房地产企业规模小，“短平快”项目居多。乐山市现有本地房地 产开发企业4 6 家，2 0 0 4 年开发投资约7 亿元，开发面积近2 7 6 4 万 平方米。本地企业普遍存在规模小、专业性不强。 从9 8 年到2 0 0 3 年，乐山市城区开发的设计住户在1 0 0 户以上的 楼盘只有4 0 多个。与四川同等城市楼盘相比，乐山市市区的房地产 开发显得波澜不惊。由于缺乏一些房产大鳄的加入，乐t tJ 市城区的房 地产开发大多数是一些“短平快”的小项目，缺乏规模效益。不仅对 以后自身的发展不利，而且也对乐山市房地产业的整体效益，整体形 象也不利。同时也造成整个城市规划实施的协调困难。根据笔者的实 地调查，尽管目前乐山房地产开发的面积很大，但是由于企业规模小， 大都只考虑企业自身利益，导致整个城区的规划不统一，特别是薪城 区一带，建筑的风格和城市形象极不吻合。 四、房地产市场化程度较低市场不够规范 首先从土地运作方面来讲，国土资源部1 1 号文件要求土地供应 实行“招挂拍“后，仍有大量的存量土地、划拨土地、违法地进入商 业开发市场，开发商的巨额暴利正是来源于此。土地市场迫切要求建 立公开、公正、透明和依法运作的市场机制，以保证开发商在市场化 下平等竞争。房地产开发项目的建设违反规定弄虚作假，干扰房地产 市场的正常秩序，政府在管理上的混乱和市场服务上的缺位，危及到 工程质量和安全生产，加大了房地产风险，抑制了市场化的发展。 其次，从消费者的角度来看，目前，在乐出市房地产市场中，在 质量、价格、广告、计量、交付等方面的投诉案件上升很快，2 0 0 0 年投诉2 3 1 6 件，2 0 0 1 年投诉2 8 1 0 件，2 0 0 2 年投诉3 4 6 4 件，2 0 0 3 年投诉5 1 3 6 件，消费者因为房屋质量、房屋面积等问题与房地产开 发商之间的纠纷，住户以为物业收费项目和标准服务质量与物业管理 公司的冲突等等经常在新闻媒体上暴光，既影响了房地产开发商，物 业管理公司的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己 的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响了整个房地产业的 进一步发展。 五、资源未转化为优势房地产产品过于单调 1 、乐山市旅游房地产主题不突出、发展缓慢 旅游房地产是结合了自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游景 观，聚集人气，并借势开发房地产，使之成为旅游、休闲、度假、居 住有机结合的房地产形式。虽然乐山是世界著名的旅游胜地，但是除 峨眉山外，乐山市f 包括大佛景区) 被大多数人认为是旅游过境地，除 了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，虽然一年要接 待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3 成。旅游过境 地的市场地位势必会制约旅游产业的发展。据笔者调查分析，主要体 现在： ( 1 ) 旅游城市和旅游环境建设滞后：乐山市作为优秀旅游城市 的形象不突出，城市建设与景区开发不协调，城市个性不鲜明，城市 经营力度不够，与西部中心城市成都未能做到有机融合。旅游环境氛 围营造不够，作为旅游目的地和旅游服务接待支撑中心的综合功能还 不完善。市内旅游配套设施不足，娱乐和购物活动单调，缺少有地方 娱乐特色的民俗娱乐活动和专营旅游商品和土特产的购物街区。旅游 宏观协调管理体制有待完善，统筹开发力度不够，景区管理体制改革 有待深化，投资主多元化格局未全面形成。 乐山大佛景区是乐山市旅游产业的龙头，与峨眉山山基本形成了 “二分天下”的局面。但目前，乐山大佛景区主要吸引的是外地观光 游客，峨眉山山凭借良好的自然生态环境，成为四川地区体闲度假及 会议市场的主要选择地之一，产品附加值相对较高：乐山市旅游地产 发展缓慢不仅大大落后于峨眉山山旅游房地产，而且也与四川其他旅 游景区的旅游房地产发展有较大差距，其发展现状表现在专业化程度 不高、特色不突出，导致其资源和区位优势没有发挥。 ( 2 ) 旅游产品开发建设脱节：成熟的旅游产品是由开发建设成 熟的旅游景区、配套完善的基础服务设施以及在旅游市场中运行相对 固定的旅游线路共同构成的。乐山市在旅游景区景点的开发建设上已 达到较高水平，但对水文化、佛教文化等主题旅游产品的挖掘和包装 还不够，区域内其他丰富的旅游资源还没有合理开发利用，传统观光 旅游产品趋于老化，餐饮，娱乐、休闲、度假、会议、会展等旅游项 目开发与观光产品尚未能有机结合，旅游产品的吸引力不强。各旅游 景区内部的基础服务设施虽有一定基础，但是连接景区之间道路的等 级还较低，旅游环线还未形成，旅游景区相对孤立，未形成组合优势。 在国内外旅游市场上成熟运行的、满足不同层次需求的旅游线路还不 多，特别缺乏吸引高消费市场的旅游产品。 目前成都在此领域的开拓已经开始：置信的芙蓉古城、芙蓉汉城、 龙泉阳光体育城等都开始了旅游房地产的积极尝试。而乐山在房地产 与旅游资源的结合上少有成功的案例，据笔者实地考察，目前比较成 功的有依青衣江而建的山水湾别墅，靠近城市森林的居竹苑，从他们 推出市场受到消费者的追捧来看，旅游与房地产的结合还有很大的潜 力可挖，需要乐山各方面的共同努力。 2 、酒店房地产档次较低，未形成合理的结构体系 乐山市的酒店以三星级以下为主，中高档次设施较少。在乐山市 城区范围内目前有一家( 准四星级) 酒店，其中，金海棠宾馆为商务 会议接待型酒店，主体为一座1 3 层建筑，位于乐山市中心城区东部 边缘。宾馆由乐山市政府投资兴建，成都某酒店管理公司管理，开业 近一年，设施较新，包括1 5 0 间套客房，以及餐厅、宴会厅、夜总 会、桑拿、保龄球、网球场、室内恒溢泳池等，并拥有多功雒厅和7 个会议室。金海棠宾馆是典型盼新兴城市型酒店，主题特色和服务概 念模糊，但商务会议与休闲设施较齐全，爵前，乐山市高规格的接待 基本都放在此。 山湾宾馆为休闲度假兼会议接待型酒店，具有体闲山庄的特征， 位于乐山市中心城区北部边缘，坐落在树林茂密的山中，环境优美， 景色宜人。开业时间较长，但已经过重新装修。宾馆拥有1 5 0 间套 客房，房型较多，主要特色包括拥有大面积的户外绿地及难得的森林 风光，1 3 0 0 平方米的桑拿健身中- 心，并着力宣扬宾馆是按国际绿色 环保酒店设计建造。金海棠宾馆目前仍是乐山市最高档的休闲度假场 所之一。 总起来说，乐山市市区的酒店业已具备了一定的接待能力，但多 以行业对口接待为主，尚未形成市场化的结构体系，企业竞争压力也 并不明显。而随着乐山市商业经济的发展和旅游吸引力的提高，酒店 的行业水平将会有较高层次的提升，尤其是高星级酒店、特色酒店， 将逐步进入完全的市场竞争阶段。 3 、传统的沿街为市的商业房地产，商业业态发展缓慢 ( 1 ) 沿街为市的商业形式占据主导地位 通过在乐山市的调研发现，其商业房地产却仍处在沿街为市的阶 段，不仅如此，其主要经营的仍是低端市场用以满足本地区消费者的 产品，乐山市的商业房地产形态仍很传统。 乐山市沿街为市的商业形式非常发达，据不完全统计，目前乐山 市城区商业总面积接近6 0 万平米，其中沿街为市的商铺面积约为4 5 万平米，城市人均拥有商业铺面超过2 平米，高于全国城市人均商业 面积拥有平均水平。 乐山与很多城市不同的主要地方在予：在不临街或者由楼层商铺 的利用上存在很大的问题，据笔者观察，很多背街或二层以上的商铺经 营情况都不理想。除了寥寥几家较好之外( 一家是玉堂街的文轩连锁 书店，一家是本已有名气的东方眼镜，一家是超市) ，整个乐山鲜有亮点。 由此可见，沿街为市的商业形态由很大的局限性。 ( 2 ) 大型商业业态发展缓慢，现有大型商业形式经营困难 据笔者了解，很多的大型商家已经进入四川的二级城市，比如麦当 劳进入绵阳等，可是乐山目前为止没有全国规模的商家进入即将要进 入乐山的北京华联集团，其经营成败与否还值得观察这里厩固然由乐 山消费力的原因，但是作为房地产的规划引导作用也值得深思。 乐山最早形成大型商业业态的华厦商业城，曾经在市政府的扶持 下得到了一定的发展，但是市场是无情的，华厦商业城目前经营惨淡， 据笔者调查，出租率仅5 0 ，尤其是二层、三层，出租率仅2 0 。华厦 商业城地处高：l L f ，地理位置十分优越，可是沦落到目前的地步，是 十分可惜的。这里固然由经营管理方面的原因，但是从房地产角度看， 其定位，规划创意，营销等方面都有很大的提升空间。 在乐山地段并不太好的旧大桥附近，开发商仿照成都春熙路的模 式，开发的泌水院步行街，本来创意非常好，可是竣工以后，市场反 映平平。目前情况稍有好转，不过要判断其成功与否还需要时问。 从以上几个大型商业的开发经营情况看来，乐山的大型商业业态 的发展任重道远。 下篇乐山市房地产业发展对策 第三章理清总体思路创造有利环境 第一节总体思路 按照国家产业政策，乐山房地产业发展的指导思想是：以邓 小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为指南，深入贯彻四川 省“三个转变”战略决策，按照乐山市委、市政府努力建设“中 国第一山”的战略部署，以全面建设小康社会的战略目标为导向， 以体制创新为切入点，以房地产融资体系建设为推动，以高素质 的房地产企业培育为重点，充分发挥房地产业的先导性与支柱性 作用，促进国民经济的持续稳定健康发展。 乐山房地产业发