（工商管理专业论文）YH工业园区开发项目可行性研究.pdf

y h 工业园区开发项目可行性研究 摘要 本论文就y h 工业园区开发项目的适用性 经济合理性以及建设 的可能性和可行性作了系统分析 以求为该项目的投资决策提供科学 的 可靠的依据 并为下一步工作的开展打下基础 论文的分析主要涉及项目投资环境分析 市场分析 财务评价及 项目实施控制要点 论文首先阐述了国家和本地区的经济社会发展情 况及政府宏观政策 产业导向 分析了房地产业及工业 尤其是都市 型工业 的发展态势 随后对工业房地产市场的供给和需求情况 价 格和空置情况作了分析判断 在项目的财务评价部分 运用财务内部 收益率 财务净现值 投资回收期等指标测算了项目的盈利能力 并 进行了方案的比选 同时 通过盈亏平衡分析 敏感性分析等方法对 项目的不确定性进行了全面分析 此外 论文还提出项目实施控制要 点及改进建议i 通过上述定性分析与定量分析相结合的论证 笔者认为y h 工业 园区的开发建设方案 功能要求符合国家当前的产业政策及市场需 求 而且项目经济效益和社会效益俱佳 项目建设方案在技术上和经 济上均是可行的 在论文的财务评价部分 笔者结合房地产业的行业特征及房地产 开发经营的特点对财务评价的报表体系中部分参数进行了设置 使财 务评价的结果更为客观 进一步提高了本项目可行性研究结论的合理 性和准确性 关键词工业园区开发 可行性研究 房地产 财务评价 f e a s i l i t ys t u d yo fy hi n d u s n u a ln 呶 d e v e l o p a 伍n tp r o j e c t a b s t r a c t i no r d e rt op r o v i d es c i e n t i f i ca n dr e l i a b l eb a s i sf o rt h ei n v e s t m e n t d e c i s i o no fy hi n d u s 扛i a lp a r kd e v e l o p m e n tp r o j e c t a n dm a k e p r e p a r a t i o nf o rt h el a t e rt a s k t h et h e s i sm a k e ss y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h e a p p l i c a b i l i t y e c o n o m i cr a t i o n a l i t ya n dt h ec o n s t r u c t i v ep r o b a b i l i t ya n d f e a s i b i l i t yo f t h i sp r o j e c t t h et h e s i s sa n a l y s i sp r i m a r i l yi n v o l v e si n v e s t m e n te n v i r o n m e n t a n a l y s i s m a r k e ta n a l y s i s f i n a n e i a le v a l u a t i o na n dk e yp o i n t sa n a l y s i so f t h ep r o j e c t so p e r a t i o n f i r s t l y t h et h e s i se l a b o r a t e se i t h e rt h ee c o n o m y d e v e l o p m e n tc o n d i t i o no fs t a t ea n dl o c a lr e g i o n o rg o v e r l l m e n t t s m a c r o s c o p i cp o l i c ya n di n d u s t r yg u i d e a n da n a l y z e st h ed e v e l o p m e n t s i t u a t i o no ft h ep r e m i s e si n d u s t r ya n di n d u s t r y p a r t i c u l a r l yu r b a n i n d u s t r y t h e nt h et h e s i sa n a l y z e st h es u p p l ya n dd e m a n do fi n d u s t r y m a r k e t p r i c ea n dv a c a n c yc o n d i t i o n i nt h ep a r to ff i n a n c i a le v a l u a t i o n f i n a n c i a li n t e r n a lr a t eo f r e t u m f i r r f m a n c i a ln e tp r e s e n tv a l u e f n p v i n v e s t m e n tp a y z o f f t i m e e t c a r eu s e dt oe s t i m a t et h ep r o f i t a b i l i t yo ft h i s p r o j e c t a n dap l a ni sc h o o s e df r o mt w o a tt h es a m et i m e t h et h e s i s a n a l y z e st h ei n d e t e r m i n a c yo ft h ep r o j e c ti n d e t a i l b ym e a n so f b r e a k e v e na n a l y s i s s e n s i b i l i t ya n a l y s i s e t c i na d d i t i o n t h et h e s i sb r i n g s f o r w a r dk e yp o i n to f o p e r a t i o na n da d v i c eo f b e t t e r m e n t t h r o u g ht h ea b o v ec o m b i n e da r g u m e n t a t i o no fq u a l i t a t i v ea n a l y s i s a n dq u a n t i t i v ea n a l y s i s a u t h o rb e l i e v e st h a tt h ed e v e l o p m e n tp l a na n d f u n c t i o no fy hi n d u s t r i a lp a r km a t c hc o r r e l a t i v ep o l i c ya n dd e m a n do f m a r k e t f u r t h e r m o r e t h i sp r o i e c th a sg o o de c o n o m i cb e n e f i ta n dg o o d s o c i a lp e r f o r m a n c e n l ep r o j e c ti sf e a s i b l eb o t ho nt e c h n i q u ea n d e c o n o m y i nt h ef i n a n c i a le v a l u a t i o np a r to ft h e s i s a u t h o ra d j u s t ss e v e r a l p a r a m e t e r sb a s e do nt h ec h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a st h e r e s u l lf i n a n c i a le v a l u a t i o nb e c o m e sm o r eo b i e c t i v e a n dt h ec o n c l u s i o n o ff e a s i b i l i t ys t u d yi sm o r er e a s o n a b l ea n da c c u r a t e k e y w o r d si n d u s t r i a lp a r k f e a s i b i l i t ys t u d y r e a le s t a t e f i n a n c i a le v a l u a t i o n 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独立进行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果 对本 文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担 学位论文作者签名 j 筝湾a 秒 日期 渺0 年 童月lo 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留 使用学位论文的规定 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许论文被查阅和借阅 本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文 保密曰 在三年解密后适用本授权书 本学位论文属于 不保密口 请在以上方框内打 学位论文作者签名 鹭 日期 2 0 0 2 年f 2 月 d 日 指导教师筝名 兹硎刁例l 日期 一1 年f 月l 肇日 上海交通大学学位论文答辩决议书 申请者柴恩雨 所在学科工商管理 论文题目y h 工业园区开发项目i 叮行性研究 答辩日期 2 0 0 3 年1 月1 2 地点法华镇南楼i o l 审 答辩委员会成员 姓名单位职称 签名 邹礼瑞上海交通大学管理学院副教授 锄曲 吴玲玲 浦东新匿金桥宁桥路9 9 9 号1 楼一 总经理 高 k 陵七缓期蝴舷石公蹙l级经济师曩话偿 顾孟迪上海交通大学管理学院 教授 穆坦 黄桐城上海交通大学管理学院副教授 轰别8 嗣 评语和决议 论文结合一个工业园区开发项目的实际情况 通过投资环境分析 市 场分析 财务评价及项目实施等依次对项目进行了可行性研究 其生产背景 和应用价值明确 实用性强 论文层次分明 论述清晰 资料翔实 在项目实施方案中显示出作者 具有较丰富的知识面 已掌握工商管理的基本理论和具有从事科研工作的能 力 在答辩中能正确理解和回答老师的提问 经答辩委员会无记名投票一 致通过其m b a 学位论文答辩 并建议授予柴恩雨同学工商管理硕士学位 表决结果 必须用手写 影等馓亟妻 答辩委员会主席 编 船名 上謦宠堰孟掣删掣芷椒 以豫工 圈l 囔壤目可行 蛙研竞 第一章项目背景情况 l 项目概况 1 项目名称 y h 工业园区 2 建设地点 本项目地处普陀区 紧邻沪宁铁路 沪杭铁路及沪宁高速公路 祁连山路 距铁路上海 西站约2 公里 3 建设内容 多层标准厂房8 9 0 0 0 平方米 办公楼4 6 0 0 平方米 宿舍楼5 0 0 0 平方米 2 可行性研究依据 i 上海市普陀区计划委员会普计委投 2 0 0 2 号 关于y h 工业团区项目建议书的批复 2 上海市普陀区城市规划管理局普规建 2 0 0 2 号 关于核发y h 工业园区建设项目选 址意见书的通知 3 国家计委 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第二版 4 建设部 房地产开发项目经济评价方法 3 项目规划方案及建设条件 1 地块情况 本地块原是农副业种植生产用地 已进行了征地补偿 现为待建用地 2 总平面 表1 建筑规划技术指标 项目单位数量 总用地匾积平方米 9 1 6 7 2 总建筑面积 平方米 9 8 6 0 0 其中 厂房建筑面积平方米 8 9 0 0 0 其中t 办公楼建筑面积 平方米 4 6 0 0 其中z 宿舍楼建筑面积平方米 5 0 0 0 容积率 1 0 8 建筑密度 2 5 6 绿化率 3 0 黛煳 麟脚纠群磐培冀嗍 趣黼眉 卵嗤期r 膏冒鼍罐车睫 奉遮绫星三囊澎 壶三条铁路线麓 箍 主蘩穗天盈滋歪绥耱簿 灌貉教惫密曩鸯者家耩 率道相连道 由入口沿铁路做一环形的道路 将厂区的备项功能有机结合起来 厂区内设有 玲公区 厂房区积镦舍区 其中办公区位于主入口两侧 由装饰构架连接在一起 形成 个 敕观醒驽静入口广璐 结台镣琏景蕊使得工鼗穰嚣静整体形象释黼位褥疆挝拜 使褥夺嚣凸 敝现代工业建筑简漓 高效的建筑风格 厂区则被道路系统分为两太块 各自拥有独立的一 冀绿纯 厂房霆周缝金迪形叉蠢一些不援魁的绿纯带班增加厂区空惩粒环境震量 藏块厂区 静相交处没有一块太面积永景广场 成为厂区酾视赏及煮瘸中心 双生产运输及消防簧采出 发 厂区内千道采用环路形式 路网清晰流畅 3 单体建靛 厂房4 层 立蕊简洁大方 通过彩钢板 玻璃和砖墙螅色彩 质感变化 丰富建筑外观 办公搂3 屡 宿舍楼4 层 4 结梅选型 a 基础遗型 办公楼及塞舍搂聚瑁锈麓混凝 象形基穑 厂房采用桩基础 b 上部结构选型 厂赛 宿舍搂菠办公搂 瓣框蘩终淹 5 绘水 a 本遮块猎夫场藏器和承r 供永范掏 b 用水量疑估算为7 2 0 吨 目 c 东澡 本顼墨承潺由市政鑫来承管霹s l 两路珙承 鸟嶷多 臻捩给本管髓莲接 c 6 排水 a 毒缝块污承 簿承莓势翔接入绥繁踌已敷设好豹污庆罄 f3 0 0 鞋及麟拳譬 f8 0 0 b 室外采厢雨 污水分流系统 c 污水经处理后 达到上海市污水摊放标准后捧放至市政污水系统内 7 电气 a 本项耳电源由市供电局沪j b 供电所供电 瑰属扬家耩3 5 k v 燮电蛄供墩范嚣 b 甭宅负荷羟话葬为4 0 0 k w c 受电电眶1 0 k v 轨选鼹1 2 5 0 k v a 变压嚣瞪螽 8 通信 a 本琏块藏囊毙耄话届骚势范墨 邀话届窖豢毙3 万门 实装搴7 9 b 预计电话需求量6 0 0 7 0 0 对号线 9 环缳麓节麓 a 施工期环境保护 旌工设施不产生趣标废水 废气摊艘 2 上糊 学 倒掣地女蚁4 疆工业田区开生硬 f 仔蕾研究 文明施工 及时清除建筑垃圾 不损害周围树木和建筑物 不造成环境破坏 b 使用期间环境保护 每幢厂房内生活污水和生活废水分流 每幢厂房外雨水和污水分流 每幢厂房生活污废 水经预处理后 排入城市雨水管 厂区周围的绿地 由专人管理 保持环境清洁优美 垃圾袋装化 定点设置垃圾房 专人负责清理垃圾 定点 定时收集 c 节能 建筑物填充墙外墙内采用保温砂浆 厂区内厂房房型尽可能利用自然通风 充分利用自然光线 项目所用能源主要为水和电 设备选型注意选用节能型产品 综上所述 本项目地处位置交通极为便利 地块周边市政配套齐全 但整个地块被铁路 环抱是一个不利因素 4 项目建设方式 总进度安排 本项目由y h 置业发展有限公司负责开发经营 建设期约为2 年 分 期建设 计划 2 0 0 3 年1 月开始建设 2 0 0 4 年1 2 月竣工 5 项目投资环境 1 经济发展情况 a 我国的宏观经济形势 2 0 0 1 2 0 0 2 年我国经济运行总体态势 2 0 0 1 年我国国民经济保持较快发展 增长质量和效益不断提高 国内生产总值完成 9 5 9 3 3 亿元 比上年增长7 3 城市经济继续保持快速增长的态势 对全年经济发展的作 用和贡献越来越大 全部地级城市 不包括辖县 下同 2 0 0 1 年实现国内生产总值5 4 4 5 2 亿 元 比上年增长1 7 5 高出全国国内生产总值的增长速度1 0 2 个百分点 占全国国内生 产总值的5 6 8 比上年提高5 7 个百分点 从产业结构来看 全国第一产业增加值为 1 4 6 0 9 9 亿元 第二产业增加值4 9 0 6 9 1 亿元 第三产业增加值3 2 2 5 4 3 亿元 全部地级及 以上城市第一产业增加值为2 6 3 1 亿元 比上年增长1 7 0 8 占全国的1 8 比上年 1 5 8 3 高2 1 7 个百分点 第二产业增加值2 7 4 3 2 亿元 比上年增长1 7 9 9 6 占全国的5 5 9 比上年 5 1 1 3 高4 7 7 个百分点 第三产业增加值2 4 9 9 3 9 亿元 比上年增长1 9 9 占全国的7 7 5 比上年 6 4 6 1 高1 2 8 9 个百分点 上海2 0 0 1 年以实现国内生产总 值4 9 5 0 8 4 亿元列第一名 2 0 0 2 年上半年 我国经济运行态势良好 g d p 增长7 8 第二季度8 0 快于第一季 度7 6 扭转了去年全年前高后低的态势 其他经济指标大部分超过年初的预期 表明全 年经济增长有望超过7 5 吸收外资节节攀升 全球利用外资整体状况正在面临下滑 而中国仍保持着强劲的增长 势头 2 0 0 2 年 1 2 月4 日 在北京举行的 中国 资本之年 论坛上 对外贸易经济合作 部部长石广生首次对外宣称 中国将有望成为2 0 0 2 年全球吸收外资最大的国家 并预计今 年吸收外资金额渴望突破5 0 0 亿美元 外经贸部最新统计数据显示 截止到2 0 0 2 年l o 月 上尊 j t 罅式掣埘豺学盘 捌 走嗍j j 层r 厦矛冀耵茸可鼍璀审啤一 份 中国今年新批准设立的外资企业达2 7 6 3 0 家 较去年同期增长了3 5 合同利用外资 金额7 5 0 亿美元 同期增长了3 6 实际利用外资金额 7 亿美元 同期增长了2 0o a 较 2 0 0 2 年9 月份增长了8 5 5 根据联合国贸发会最新的世界投资报告 中国已连续9 年 位居发展中国家和地区吸引外资的首位 目前垒球最大的5 0 0 家跨国公司中 已有4 0 0 多 家在华设立了企业 而且外商设立的研发机构也多达4 0 0 家 截止到2 0 0 2 年 中国累计设 立外商投资企业4 2 万家 合同外资金额8 2 0 2 亿美元 实际利用外资4 3 9 9 亿美元 2 0 0 2 年我国固定资产投资情况 2 0 0 2 年卜1 0 月份 国有及其他经济类型单位累计完成固定资产投资2 2 8 6 9 亿元 同比 增长2 4 1 其中 基本建设投资1 2 0 4 1 亿元 增长2 4 1 更新改造投资4 2 9 4 亿元 增长 1 6 7 房地产开发投资5 5 8 8 亿元 增长2 9 8 2 0 0 2 年卜l o 月份固定资产投资呈以下主要特点 房地产开发资金到位继续增强 投资增幅又有回升 销售进一步加快 卜1 0 月份 房地产开发投资到位资金6 8 5 6 亿元 同比增长3 6 6 增幅比卜g 月份上 升2 3 个百分点 房地产开发投资同比增长2 9 8 增幅比卜9 月份上升0 4 个百分点 商 品房销售进一步加快 共实现销售额3 0 5 9 亿元 增长3 5 比卜9 月份增幅上升3 5 个 百分点 第一 二产业投资继续保持较快增长 第三产业投资增速小幅回落 卜l o 月份 第一产业投资7 5 8 亿元 同比增长3 5 5 第二产业投资7 2 0 5 亿元 增长 2 6 o 增速分别快于1 9 月份2 6 和0 6 个百分点 第三产业投资1 4 9 0 6 亿元 增长2 2 7 9 6 分别低于第一 二产业1 2 8 和3 3 个百分点 增速比1 9 月份回落0 7 个百分点 b 上海经济发展态势 主要年份上海市国民经济主要指标 表卜2 主要年份上海市国民经济主要指标 指标单位 1 9 9 01 9 9 5 2 0 0 02 0 0 1 国内生产总值亿元 7 5 6 4 52 4 6 2 5 74 5 5 i 1 54 9 5 0 8 4 其中 第一产业亿元 3 2 6 6 1 6 88 3 28 5 5 其中 第二产业亿元 4 8 2 6 81 4 0 9 8 5 2 1 6 3 6 82 3 5 5 5 3 其中z 第三产业 亿元2 4 1 1 79 9 1 0 42 3 0 4 2 72 5 0 9 8 l 固定资产投资总额亿元 2 2 7 0 8 1 6 0 i 7 91 8 6 9 6 71 9 9 4 7 3 居民消费价格指数 以亿元 1 0 6 31 1 8 7 1 0 2 5 1 0 0 一 年价格为i 0 0 商品肆售价格指数 以亿元 1 0 4 81 1 39 6 4 tt 9 8 6 上年价格为i 0 0 全市财政收入亿元2 8 4 3 67 0 2 4 61 7 5 2 71 9 9 5 6 2 其中 地方财政收入亿元 1 7 0 0 32 2 7 3 4 9 7 9 66 2 0 2 4 地方财政支出亿元 7 5 5 62 6 7 8 96 2 2 8 4 7 2 6 3 8 数据来源 2 0 0 2 上海市房地产市场 从表中数据可以看出 1 9 9 0 年以来 上海的国民经济保持了持续快速稳定的增长 g d p l 9 9 5 年为1 9 9 0 年的3 2 6 倍 2 0 0 0 年又为1 9 9 5 年的1 8 5 倍 在这之中 二 三产业发 展尤为迅速 为g d p 的增长提供了强劲的动力 同时 固定资产投资在经历了9 0 年代上半 段的猛增后 近年保持了较高的投资额 经济增长的同时 政府财政收入也节节攀升 有效 d 上溅 舭壮删舭触女眩俐j 业脚戚研嗨群茸葶7 年限 罄秘了萋臻醺薤授炎等靛港羲 2 0 0 l 零上海总体缀游馕撼 潮民经济持续快速增长 经济避行抗波动能力不断增强 礅年实现国内艇产总值 4 9 5 0 8 4 亿元 按可比价格计算 比上华增长1 0 2 增长幅度连续第1 0 年保持两位数水 平 产般缝耩调整谗熙鬟瑗 第二 籀三产监共鹅捺臻经辨发震 垒鼙露一产鼗增热蠖8 5 5 配嚣 拖上棼增长3 掰 第二产攮增加缓2 3 5 5 5 3 钇元 增长i 2 鳍 第三产鼗糟船德2 5 0 9 8 1 亿凭 增长8 7 城市综合服务功能进一步增强 第三产业增加德占国内生产总值的比重 继续撬蕊 迭裂5 0 鞴 簧 敬彀灭绦捧抉速罐长 舞体数据懿上激1 2 掰器 愈攀垒毒 黠酸牧入敬上年增长1 3 9 盎年蟪绺财政收入拢上年增长2 4 8 争 完成年艘预算麴1 1 1 2 鳍 其中 灞筐爱1 l l 9 5 亿蠢 增长1 9 7 菇 营鼗税1 9 t 1 2 亿元 增长2 4 3 个入所褥 裁7 8 聪亿霜 增长3 0 2 房产撬j 8 6 亿露 增长1 执7 鳍 叠年地方射瑷支掰7 2 6 3 8 亿菇 比上年增长1 6 6 一2 0 0 2 年土海经济楼况 据帮将照皈的 2 0 0 3 年上海经辫发禳蓝皮书 叛下箍称蓝皮书 强纳 2 0 豫颦上海经 蒜增长鞭勃 投资囊遗扩张嚣簸基大 龙其莛赛蟪声投赘穗经戒为惫凝会霪怒资产投肇垮长 的领汰苹 超过固定辩产投资增长速魔1 0 多个百分点 掇 蘸瘦书 灏计 上海2 0 0 2 攀垒年将实瑷翩p 5 4 0 5 妊元 比2 0 0 1 鼙蟥长l o 瓤亮 手全黧警凌g d p 凄彀攀2 6 令螽努点 继续傈薅鼹骰数鹅经济辔筏遮嶷 穗建运搀在囊遽壤 长的轨道中 其中上举年累计完成g d p 2 5 2 3 亿元 同磁增长l o 持续领先盘国经济增长2 个强静感跌皇 2 0 0 2 攀上海簿 产她继续强势带动挞体缎济 增慢速度明黧恢于辩兰产业 和上辩熬律经菥靛璞授速度 t 半年 第二产媲累计增长速度这1 2 4 筏为带动上海羟 凌壤妖瓣妻簧魂力 簌 蓝瘦穆 鸯荚数据静统盼审 蠢美痔地产投瓷熬数据是最势 l 太注 薅鹃 2 0 0 2 年 上海瓣建资产投盎鸯跨越过1 0 0 识露 继续保持了2 0 0 t 年赢速扩张缒态势 其中最驻著躺特点魑房地产投瓷已经成为上海垒社焱阉定资产投戳增长的领头羊 2 0 0 2 年 上半年 房地产开发总额达到3 5 5 2 6 亿元 占垒社套固定资产投爨总额的3 8 8 投瓷增 羲燮燕逡裂掰变整懿4 5 鼹 戮2 0 0 1 年掏絮麴遵长糕发瑷热了2 2 2 据 举上海经 济麓麓蘸受警 显零 2 0 0 1 攀赛遗声撩资增速热抉 增羲经势3 s 蛙越右 嚣菇今颦上海房 地产投资增长用 独娥风骚 来形容 点 妞不过分 靛众年数据来簧 上海房她产授焱封垒社 会弱砖资产投瓷增投熊赞献率这羁5 5 4 控动套被会嚣定资产投藏增长1 7 5 7 个疆分点 成为当乏无愧的 牛市 暌诗 2 0 0 2 年全车台薅囊露努繁将遮鬟1 0 0 钇焚嚣 窭器裂熙矫资饕筵避鼹钇夔嚣 较去馨麟鬻均畜较丈辐发静撼费 5 i 爿u 啪 学j d 剐群盘 囊 丈嗍j 业脚压爿嗤有茸可 行 拦嗣l c j 丘年上海工业发展 表i 3 上海工业五年发展数据单位t 万元 磊杂 年份 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l 工业总产值 5 6 4 9 9 35 9 1 9 3 56 3 0 7 1 26 9 6 8 1 87 6 5 6 9 6 现价 比上年增长 1 4 5 1 0 8 1 1 1 1 3 5 1 7 1 不变价 工业增加值 1 5 8 0 1 51 6 4 6 7 01 7 5 8 6 81 9 9 1 6 0 2 1 2 8 2 5 工业利税总4 5 7 1 3 4 1 9 8 35 0 1 5 57 7 3 8 18 2 8 额 工业利润 2 3 9 2 92 0 0 0 72 5 7 73 8 0 1 54 4 7 3 3 国有及国有 1 1 51 5 6 5 82 0 8 9 2 4 1 0 7 控股工业企 业利润 产销率9 8 0 5 9 8 9 8 1 9 8 8 8 9 8 8 国有企业资 6 2 5 5 5 3 5 0 9 64 6 g 产负债率 全员劳动生 3 65 26 88 1 49 4 5 产率人均增 加值 工业经济综 1 1 41 2 4 2 51 4 6 31 5 6 7 9 合效益指数 国有及国有 3 7 畴3 4 2 0 1 4 4 1 9 3 控股大中型 企业亏损面 出口交货值 9 4 1 7 49 6 3 21 0 9 2 2 l1 3 5 5 4 71 4 1 6 8 1 工业固定资 5 0 2 8 35 4 2 5 26 0 2 76 0 56 5 0 3 9 产投资 地方技术改1 9 s2 9 5 3 0 5 1 7 3 1 5 3 2 1 3 9 造 资料来源 上海市统计局 上表数据充分说明 上海工业在原有的雄厚基础上 近几年仍然保持了1 9 以上的高位 增长 工业经济综合效益不断提高 工业固定资产投资连年递增 反映出企业对宏观经济和 市场形势的看好 上蝴 学删掣盘培名哪j 毽圆 n r 朝 冀翦且可1 亍帕电蓐魄 2 城市硬件环境 a 上海近年来城市基础设施投资额 数据来源 2 0 0 2 上海市房地产市场 图卜1 1 9 9 5 20 0 1 上海城市基础设施投资额 单位 亿元 1 9 9 5 2 0 0 1u r b a ni n f r a s t n t e t u r ef a c i l i t i e si n v e s t m e n ti ns h a n g h a i u n i t 1 0 8 r m b 根据上图的数据 每年用于电力建设 交通运输 邮电通信 公用事业 市政建设等基 础设施的投资与地方财政支出的比例约为0 7 1 充分说明政府改善投资环境 改变城市 面貌 拉动经济增长的良好意图与执行魄力 1 3 2 0 0 1 年城市基础设施拥有水平 表1 42 0 0 1 年上海城市基础设施拥有水平 单位数值 水厂生产能力万吨 日 1 0 4 8 供水管道长度公里 1 6 8 0 6 天然气管道长度公里 2 3 6 3 城市道路长度公里 9 2 2 5 城市道路面积万平方米 1 3 4 1 8 排水管道长度公里 4 0 0 l 污水处理能力万吨 目 4 6 3 城市园林绿地面积公顷 1 4 6 6 0 其中公共绿地公顷 5 7 8 4 c 上海申办2 0 1 0 年世博会获得成功 将大力促进城市建设 进一步加快改善城市环境 经过初步规划和反复测算 2 0 1 0 年上海世博会大约需要3 0 亿美元的投资 在世博园地 块上将兴建几平方公里的建筑 将道路 交通 电讯 供电 供水等基础设施系统地进行完 善 同时 世博会的举办将大大加快城市建设和新一轮的旧城改造 从而有效地调整城市布 局 进一步改善上海的生态和人居环境 由此而带动交通 商业 旧区改造等延伸领域的投 上蔫毫迥走学 蜊掣芷黻4 y h 工业馥区开 壤a 可行a 瓣冀 资 大幅提升城市总体环境 3 政府宏观政策及产业导向 a 我国十五期间及本世纪头二十年的发展任务 据国务院总理朱镕基在九届全国人大四次会议上的阐述 今后五年我国经济和社会发展 的主要目标是 国民经济保持较快发展速度 经济结构战略性调整取得明显成效 经济增长 质量和效益显著提高 为到2 0 1 0 年国内生产总值比2 0 0 0 年翻一番奠定坚实基础 国有企业 建立现代企业制度取得重大进展 社会保障制度比较健全 社会主义市场经济体制逐步完善 对外开放和国际合作进一步开展 就业渠道拓宽 城乡居民收入持续增加 物质文化生活有 较大改善 生态建设和环境保护得到加强 科技 教育加快发展 国民素质进一步提高 精 神文明建设和民主法制建设取得明显进展 十六大报告提出 本世纪头2 0 年经济建设和改革的主要任务是 完善社会主义市场经 济体制 推动经济结构战略性调整 基本实现工业化 大力推进信息化 加快建设现代化 保持国民经济持续快速健康发展 不断提高人民生活水平 b 上海市经济发展规划及产业导向 据 上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的阐述 十五期间上海经济发展 的规划及产业导向为 产业格局z 今后坚持深化 三 二 一 产业发展方针 大力发展高增值 强辐射 广就业的产业 大力发展支柱产业 促进经济增长 房地产业 4 上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 中把房地产作为和信息 金融 商 贸 汽车 成套设备相并列的六大支柱产业之一 预计六大支柱产业增加值占国内生产总值 比重达到5 5 6 0 房地产业增加值预计年均增长1 4 以上 到2 0 0 5 年 占国内生产总值 的比重达到7 以上 这一产业定位 既表明房地产业在上海国民经济中的重要地位 又为 上海房地产业的发展提出了新的要求 都市型工业 鼓励发展都市型产业 创造更多就业岗位 以市场为导向 鼓励创业 积极发展服装服 饰 食品加工 室内装饰装潢 包装与印刷 化妆洗涤用品 钻石加工和工艺美术旅游品及 文体用品等都市型工业 产业特色 根据区域特色 重点建设一批 一业特强 多业并举 的产业基地 同时加快 产业升级 到2 0 0 5 年 2 3 左右的都市型工业园区 楼宇 的产业定位与 一业特强 相配 套 并建成1 0 一1 5 个以软件研究开发 工业设计等为代表的科技型都市型工业园区 综合效应 到2 0 0 2 年 都市型工业园区 楼宇 实现销售收入2 5 0 亿元 新增就业岗位3 万个 到2 0 0 5 年实现年销售收入5 0 0 亿元以上 累计增加就业岗位l o 一1 5 万个 c 此外 上海市政府正在向服务型政府迈进 这必将有力促进包括外资 民营资本在内的 各方投资迅速发展 市政府对过去2 0 年间制定的3 6 8 7 件地方性法规 政府规章及规范性文件进行了全面梳 理 并按照w t o 规则首批废止和宣布失效了9 1 件政府规章和规范性文件 新近 上海还依 据合法 合理的原则 改革政府行政审批制度 取消了5 2 1 项政府审批项目 今后 凡企业 可自主决定的 市场可调节的 中介机构可提供服务的经济活动 上海市政府部门将无一倒 外地取消审批 这无疑为企业开展业务提供了良好的环境 上爿 冀盟 学膨别掣地点b c 叶 j 业嚣皿 井冀有茸曹鼍i 琏嘲 宅 数据来源 黄菊在中国共产党上海市第八次代表大会上的报告 图1 2 上海今后5 年人均g d p 预计值 单位 美元 p r e d i c t e dp e rc a p i t ag d po fs h a n g h a ii nt h el a t e r5y e a r s u n i t u s d 上图数据说明了今后5 年上海经济发展的乐观前景 综上所述 入世一年来 中国宏观经济保持了稳定增长 上海增长更快于全国平均速度 工业健康发展 吸引外资形势喜人 6 项目建设的必要性 1 是适应上海支柱产业发展的需要 房地产业作为上海的支柱产业 在上海国民经济中的地位日益显著 十五期间会得到进 一步发展 而工业房地产的发展方兴未艾 本项目的建设 顺应了市政府对支柱产业发展的 要求 有利于上海经济的健康发展 2 是推动上海工业结构调整的需要 三 二 一 已被确定为上海产业发展的方针 都市型工业成为政府扶持发展的对象 本项目的建设必将有效推进都市型工业的发展 也预示着项目建成后的良好租售前景 3 是改善城市环境的需要 本项目花园式的园区环境 简洁现代的建筑外观 将很大程度上改善该地块的城市面貌 4 是促进就业 增加政府税收的需要 项目建成后将吸引相当数量的企业入驻 不仅有效促进了当地的就业 而且能增加政府 税收 5 是发挥项目自身优势的需要 项目所处地区 紧靠上海西北物流中心和上海未来岛科技创业中心 成片的现代工业 流通业基地使本项目具备了一定的集聚效应 9 上戢麓夭掣 蹦掣芷耀 戈嗍j t 母届 开冀习r 茸亨1 维弗r 它 第二章市场分析及项目定位 l 工业房地产的发展历程 1 工业房地产在我国的早期发展 工业房地产在我国的初期发展是与经济开发区的发展紧密相连的 而且是以土地开发为 主 改革开放以来 我国东部沿海地区开发区的土地开发形成了外商独资 政府出资 中外 合资合作 中方企业独资等几种模式 其中 外商独资模式一般是由当地政府与外资开发公 司签订土地使用权出让合同 外资开发公司获得一定年限的土地使用权 并支付土地出让金 外商负责土地开发和基础设施建设 政府成立管委会行使相应的行政管理职能 最典型的 案例是洋浦经济开发区 选择这种模式主要是由于土地开发资金全部来自外方 中方只需提 供土地使用权 可以缓解开发初期国内资金普遍短缺的压力 同时 可以充分发挥外方引进 项目的招商优势 有利于吸引外资 这一模式的缺点显而易见 由于 般出让的是生地 所以地价较低 以外商为主导进行 土地开发 政府宏观调控力度减弱 不易控制开发商的投机动机和投机行为 特别是将大面 积土地成片出让给一家外资公司 不确定性因素多而风险大 实践表明 这种模式尚缺乏成 功的案例 相比较而言 中外合资合作模式更易见效 苏州工业园 无锡新区的新加坡工业园 深 i l 的赤湾工业区等都是如此 一般由中外双方成立股份有限公司 按照 利益共享 风险共 担 优势互补 的原则进行土地开发 这种模式具有外商独资开发的优点 充分利用外资进 行土地开发和基础设施建设 也有利于开发区的招商引资 缓解国内资金压力 同时避免 y t 商独资开发模式政府调控不等缺陷 此外 由于是中外双方合作开发 因此更加有利 于引进国外先进的管理经验 实践表明 这种模式是成功的 中外双方一般能够做到 双赢 浦东新区 烟台经济开发区 上海的闵行等土地开发 采取的是 政府出资模式 即 不论是由政府机构直接进行还是由政府委托开发公司进行土地开发 实际上都是政府投资 其资金来源一般为国家财政拨款 银行贷款和专项基金 特点是由政府先期投入 定的开发 资金或以土地作价入股 这一模式在各开发区土地开发建设的早期较为普遍 弥补了开发初 期资金不足以及不易吸引社会资金进行土地开发的缺陷 其缺点是靠由政府出面进行融资和 获得国家财政的支持 既不现实也不长久 对扩大开发规模 实行土地滚动开发都不利 还有一种是中方企业独资模式 如温州新城 天津开发区中的中信工业区 宁波大榭开 发区 以及较早的深圳蛇口工业区等 一般国家只给政策不给资金 而由境外或境内中资企 业进行土地开发和基础设施建设 前者如蛇口工业区 由香港招商局出资 后者如温州新城 由国内几家企业成立温州新城股份有限公司 进行土地开发 采取这种模式 由于一般为 熟地出让t 地价较高 国家效益较好 同时也易于招商引资 不利的是 先期中方企业资金 投入量大 风险高 政府与企业之间的协调也较困难 这种模式一般适用于具有明显的地理 优势或其它优势的中小面积区域 综上所述 从东部沿海地区的实践来看 由于各地区经济发展不平衡 地产市场发育程 度也不一样 因此形成了不同的开发区土地开发模式 2 工业房地产在上海的发展 上海在改革开放以后第一轮房地产开发的概念正是始于标准厂房的建设 i 9 9 0 年6 月 国务院批准设立的全国规模最大的上海外高桥保税区启动 掀起了仓库厂房的租赁热潮 带 来了沪上房地产发展的第一轮商机 进入9 0 年代 按照把上海建设成为国际大都市的要求 上海工业布局又开始了新的大 调整 总的调整目标是 内环线以内以发展都市型工业为主 内外环线之间发展都市型工业 高科技产业及配套工业 外环线以外以发展钢铁 石化 汽车等产业为主 围绕逐步形成 三环 布局 至1 9 9 8 年 内环线内1 0 6 平方公里的中心城区 相继已有5 0 0 多家工厂 车问 迁出 腾出了3 5 0 万平方米的场地用于发展第三产业和城市基础设施 浦东新区 漕河泾 1 0 上煳犬掌 删学篮t 瞅4 y h 3 披圈e 开 硬g f 行性研竞 闵行和漕泾开发区以及郊区的9 个市级工业区则搞好基础设施建设 接纳重大项目的建设和 市区工业的转移 1 9 9 8 年 由于乡镇工业的持续快速发展和市区工厂向外扩散 地处郊区 的企业数和工业总产值都已占到全市工业总产值的7 0 上海工业的实力已经开始体现到 郊区 厂房和仓库建设经过十年来的大发展 已新建工业园区1 5 0 余个 新建仓库和厂房建 筑面积达到了2 0 0 万平方米以上 1 9 9 8 年 上海市委 市政府又明确提出发展都市型工业 2 0 0 1 年下半年以来 以都市 型工业园区和楼宇为主要抓手的都市型工业建设取得了突破性进展 到目前为止 全市9 个中心区已完成改建 新建都市型工业园区 楼字 1 5 0 万平方米 其中第一批试点的8 0 多家企业中 已有5 0 余家初步建成都市型工业园区和楼宇 建筑面积近6 0 万平方米 引进 电子产品加工 软件开发 广告印刷 服装服饰 食品加工 钻石工艺品等创业型 科技型 和就业型企业4 5 0 余家 工业园区建设吸引的资金流数以亿万计 最新统计数据表明 目前上海工业园区经济拉 动区域工业经济增长达到3 例如浦东的张江 金桥 外高桥已成为上海高科技产业的新 高地 工业总产值以年均3 0 的速度增长 徐汇的三区三园 徐家汇科技密集区 交 大科技园 漕河泾开发区和开发区内的徐汇园 华泾工业园 华东理工大学产业园正力争形 成中心城区的科技密集区 长宁信息园目前信息服务业已形成年营业额3 4 亿元的规模 成 为区域经济增长最快的行业 目前上海市区还有大约1 0 0 0 多万平方米的旧厂房可以改建成都市型工业园区 工业房 地产的建设正为上海经济腾飞起到筑巢引风的作用 2 0 0 2 年1 1 月2 3 日至2 5 日 首届上海工业房产展示交易会举行 工业房地产正不断升 温 据悉 类似的工业房地产展今后将每年举办一次 从目前上海地区工业房地产发展来看 总的趋势是 工业房地产的市场化程度越来越高 政府干预减少 不再大事小事一把抓 而 主要在产业导向 配套政策 规划控制等方面对工业房地产进行调控 这也意味着企业投资 工业房地产的机会增大 2 供给分析 1 工业物业供应的总体情况 9 0 年以来备年份竣工房屋情况如下 表2 1 上海市竣工房屋建筑面积按用途分 1 9 9 0 1 9 9 9 单位 万平方米 商业营业 服务业用 年份合计厂房仓库办公用房住宅其它 用房 房 1 9 9 09 5 7 7 9 2 1 2 1 6 4 1 2 5 4 3 5 6 4 5 3 72 4 3 5 4 2 1 9 4 1 6 9 1 6 1 9 9 1 9 6 9 9 9 2 1 5 8 53 9 0 7 2 1 3 3 1 6 5 63 0 0 34 7 7 6 9 1 6 9 4 6 1 9 9 21 0 1 2 9 21 7 8 1 34 0 1 34 5 1 31 8 1 42 4 3 75 4 3 4 81 6 3 5 4 1 9 9 3n 6 0 6 22 0 6 6 43 0 9 75 2 2 91 4 12 7 6 46 1 6 52 1 2 4 8 1 9 9 4 1 5 6 6 5 9 2 6 4 1 82 5 8 78 4 3 91 2 5 6 抑 1 58 7 3 5 7 2 6 6 8 7 1 9 9 52 1 2 72 9 4 1 13 7 9 2 1 2 0 3 9 2 1 5 61 0 4 0 51 2 6 8 92 8 0 0 7 1 9 9 62 4 5 5 7 61 8 7 2 43 8 6 61 7 1 52 8 6 51 5 0 7 71 5 0 9 4 83 6 9 4 6 1 9 9 72 6 4 3 6 22 1 2 6 62 4 0 71 2 6 7 11 1 7 l2 3 6 0 l1 6 8 4 23 4 8 2 6 1 9 9 8 2 5 6 9 3 5 1 7 6 5 7 3 9 8 51 8 7 2 51 2 6 22 2 7 6 71 6 2 4 0 33 0 1 3 6 1 9 9 92 6 1 6 9 42 4 9 1 83 3 0 51 7 l 1 93 6 2 21 5 0 0 51 5 3 2 8 l4 4 4 4 4 资料来源 上海投资建设统计年鉴 上弗冀迎矗学删掣地黻4 y h 工业雹区开 壤 芎杼性聩羹字 资料来源 上海投资建设统计年鉴 图2 i1 9 9 0 1 9 9 9 上海市竣工厂房面积示意图 单位 万平方米 1 9 9 0 1 9 9 9f i n i s h e di n d u s t r i a lp r e m i s ea r e a si ns h a n g h a i u n i t 1 0 4s q m 上表和上图的数据说明 工业物业 包括厂房和仓库 在2 0 世纪9 0 年代以来保持了较大的建设量 各年份的厂房和仓库相对建设量有波动 1 9 9 0 1 9 9 2 年仓库的相对竣工面积较多 而厂房的竣工面积在1 9 9 4 1 9 9 5 年达到高峰 从1 9 8 8 年以来的土地使用权出让情况如下 表2 2 上海市土地使用权出让情