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论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 摘要 住房消费信贷首先是一种消费信贷，指的是金融机构提供给消费 者用于购买、建造、改造和维修住房的贷款，是住房消费过程中发生 的借贷行为。住房消费信贷在所有的消费信贷品种中所占比例最大。 随着我国社会主义市场经济体制改革的推进，城市家庭对住房的 需求开始爆发出来，住房需求的扩张将是今后几年乃至几十年经济增 长的个主要动力。而住房消费又是所有消费品中最基本也是最昂贵 的，大部分家庭很难通过积蓄直接购买到与自己收入水平相称的住房， 只有借助于个人住房消费信贷来实现自己的“住房梦”。另外，房地产 业是产业链条较长的产业，可以带动许多产业的发展，诸如住宅建筑、 装潢、建材、家电、电讯、家具、钢铁等部门，同时又具有高投入、 高消费等特点，这就意味着它的启动离不开以银行为代表的金融业支 持。然而商业银行个人住房消费信贷启动以来，相应的问题也就接踵 而来，如按揭户的信用问题、住房消费信贷的保险问题、利率波动产 生的风险问题、商业银行的经营管理风险问题、法制不健全问题等等。 所有这一切，都意味着个人住房消费信贷要良性运行，必须有相关的 制度和市场相配套。所以，研究商业银行个人住房消费信贷的保障体系 问题，具有非常重要的理论和现实意义。 本文具体分析了我国住房消费信贷发展过程中存在的上述问题及 原因，认为要解决这些问题，我们一方面要借鉴西方发达国家的成功 经验，学习他们所采取的各种方法；另一方面要根据中国的国情建立 起能保证个人住房消费信贷顺利运行的保障体系。因为上述对个人住 房消费信贷出现的一系列问题的阐述，归结起来就是缺乏个人住房消 费信贷顺利运行的保障体系，这一保障体系就是个人住房消费信贷的 运行环境和运行条件，没有相应的环境和条件，个人住房消费信贷在 实施过程中自然要出问题。我们在解决问题的过程中不能头痛医头， 脚痛医脚，必须解决其根本性问题。要解决根本性问题，就要解决个 人住房消费信贷的保障体系的建立问题。为此，本文在最后提出完善 我国住房消费信贷保障体系的措施与建议，包括加快建立和健全我国 个人资信评估体系、加快建立和健全住房消费信贷二级市场、加快住 房抵押贷款证券化步伐、建立和健全个人住房贷款担保体系、制定和 完善配套的法律法规。 总之，近年来，我国商业银行个人住房消费信贷发展迅速，这是有 目共睹的，以上所存在的问题是我国商业银行个人住房消费信贷在发 展过程中所出现的问题，有待于我们借鉴国外成功经验的基础上，结 合本国的经济发展实际，通过建立个人住房消费信贷体系的过程中去 解决。 关键词：个人住房消费信贷，个人信用体系，住房抵押贷款证券化 ap r i m a r yr e s e a r c ho nt h ep e r f e c t i o n o fo u r i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t g u a r a n t e es y s t e m a b s t r a c t c o n s u m e rh o u s ec r e d i t i n gf i r s ti sak i n do fc o n s u m p t i o nc r e d i t i n g ，w h a t t h a tf i n a n c i a lo r g a n i z a t i o no f f e r st oc o n s u m e r st op u r c h a s e ，b u i l d ，r e c o n s t r u c t a n dr e p a i rt h e i rh o u s e s ，ab e h a v i o ri nt h ec o n s u m e l h o u s ec r e d i t i n gp r o c e s s ， a n di ta c c o u n t sf o rt h eb i g g e s tp r o p o r t i o ni na l lk i n d so fc o n s u m e rc r e d i t a st h ea d v a n c e m e n to fc h i n as o c i a l i s t i cm a r k e t - o r i e n t e de c o n o m i e s y s t e m , t h eh o u s i n gn e e d s o fu r b a nf a m i l i e s g r e a t l y i n c r e a s e s ot h e o v e r s p r e a do fh o u s i n gn e e d sw i l lb ea m a i nd r i v eo fe c o n o m i cg r o w t h a n d h o u s i n gc o n s u m p t i o ni st h em o s te x p e n s i v ec o n s u m p t i o n , w h i c hi sa l s ot h e m o s tb a s i cc o n s u m p t i o n m o s tf a m i l yc a nh a r d l yb u yah o u s ec o m p a r i n gt o t h e i ri n c o m ed i r e c t l yb ys a v i n g s o ，仳l e ) ，c a no n l yr e a l i z et h e i r “h o u s i n g d r e a m b yi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i na d d i t i o n , t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi so n eo ft h ei n d u s t r i e sw i t hl o n gi n d u s t r i a lc h a i n sw h i c h c a np r o m o t e t h ed e v e l o p m e n to fm a n yi n d u s t r i e s ，s u c ha sr e s i d e n t i a lc o n s t r u c t i o n , d e c o r a t i o na n d b u i l d i n g m a t e r i a l sm a r k e t , h o u s e h o l d a p p l i a n c e s ， t e l e c o m m u n i c a t i o n s ，f u r n i t u r e ，s t e e la n do t h e rd e p a r t m e n t s m e a n w h i l e ，i th a s t h ec h a r a c t e r i s t i c so fh i g hi n p u ta n dh i g hc o n s u m p t i o n i tm e a n st h a ti t s s t a r t u pi si n s e p a r a b l ef r o mt h es u p p o r t so ff i n a n c i a li n d u s t r y h o w e v e r , a st h e s t a r t u po fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ，t h ec o r r e s p o n d i n gp r o b l e m s c o m eu pc o n s e c u t i v e l y ，s u c ha sh o u s e h o l dm o r t g a g ep r o b l e m , i n s u r a n c e p r o b l e mo fh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t , t h er i s ko fi n t e r e s tr a t ef l u c t u a t i o n s ， m a n a g e m e n tr i s ki nc o m m e r c i a lb a n k s i m p e r f e c tl a w , a n ds oo n a l li 1 1a l l ，i t m e a n st h a ti fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tw a n tt or u nw e l l c o r r e s p o n d i n gs y s t e ma n dm a r k e tm u s t b e e ne s t a b l i s h e d t h e r e f o r e ，t h es t u d y o fi n d i v i d u a l h o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ti ns e c u r i t ys y s t e mh a sv e r y i m p o r t a n ts i g n i f i c a n c eb o t hi nt h e o r e t i c a l l ya n dp r a c t i c a l l y w en e e dt od r a wo nt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e so fd e v e l o p e dw e s t e r n c o u n t r i e st os o l v et h ep r o b l e m se x i s t i n gi ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i t a d d i t i o n a l l y , w em u s te s t a b l i s hg u a r a n t e es y s t e m ，a c c o r d i n gt oc h i n a s n a t i o n a lc o n d i t i o n s ，w h i c hc a na s s u r ei n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t r u n n i n gw e l l as e r i e so fp r o b l e m se x i s t i n gi ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ta b o v ec a l lb ec o n c l u d e dt h a ti ti ss h o r to fg u a r a n t e es y s t e mi ni n d i v i d u a l h o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t , w i t h o u tc o r r e s p o n d i n g e n v i r o n m e n t sa n d c o n d i t i o n s s o ，t h ep r o b l e m si si n e v i t a b l ei ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i t w em u s ts o l v ep r o b l e m sf u n d a m e n t a l l y , a n de s t a b l i s h i n gg u a r a n t e e s y s t e mi st h ek e y t oi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i ti sc o m p o s e do f q u i c k l ye s t a b l i s h i n g a n d i m p r o v i n go b rc o u n t r yi n d i v i d u a lc r e d i tr a t i n g s y s t e m ，q u i c k l ye s t a b l i s h i n ga n di m p r o v i n gt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ， a c c e l e r a t i n g t h ep a c eo ft h e h o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ， e s t a b l i s h i n ga n di m p r o v i n gs e c o n d a r ym a r k e to ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n a s s u r a n c es y s t e m ，e s t a b l i s h i n ga n d p e r f e c t i n gs u p p l e m e n t a ll e g a lr e g u l a t i o n s i nb r i e f , i ti so b v i o u st oa l lt h a tc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k sh a v ea c h i e v e d g r e a ts u c c e s s e si nt h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i nr e c e n ty e a r s w en e e d st ol e a r nf o r mt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e s ，b a s e do n t h er e a l i t yo fc h i n e s ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t os o l v et h ep r o b l e m se x i s t i n g i nt h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tf o rc h i n e s e c o m m e r c i a lb a n k sr e a s o n a b l yb ye s t a b l i s h i n gi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ts y s t e m k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ，i n d i v i d u a l c r e d rr a t i n gs y s t e m ，t h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谓 的地方外，不包台其他人或其他机 构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均己在 论文i p 作了明确的声明并表示了谢意。 研究生签名：谣母扛艺f l 期： 帅z i o 2 7 学位论文使用授权声明 本人完全了解浙江师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保科送交论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩 印或扫描等手段保存、汇编学位论文。同意浙江师范大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播论文的全都或部分内容。保密的学位论文在解密后遵守此协议。 碱尘躲龋树芝导师躲孚喂蹶加7 浙江师范大学硕士学位论文 一、导论 ( 一) 问题的提出及选题的意义 1 、问题的提出 随着我国社会主义市场经济体制改革的推进，城市家庭对住房的需求开始爆 发出来，住房需求的扩张将是今后几年乃至几十年经济增长的一个主要动力。而 住房消费又是所有消费品中最基本也是最昂贵的，大部分家庭很难通过积蓄直接 购买到与自己收入水平相称的住房，只有借助于个人住房消费信贷来实现自己的 “住房梦”。另外，房地产业是产业链条较长的产业，可以带动许多产业的发展， 诸如住宅建筑、装潢、建材、家电、电讯、家具、钢铁等部门，同时又具有高投 入、高消费等特点，这就意味着它的启动离不开以银行为代表的金融业支持。然 而商业银行个人住房消费信贷启动以来，相应的问题也就接踵而来，如按揭户的 信用问题、住房消费信贷的保险问题、利率波动产生的风险问题、商业银行的经 营管理风险问题、法制不健全问题等等。所有这一切，都意味着个人住房消费信 贷要良性运行，必须有相关的制度和市场相配套。所以，研究商业银行个人住房消 费信贷的保障体系问题，具有非常重要的理论和现实意义。 2 、选题的意义 完善个人住房消费信贷保障体系，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持 国民经济持续稳定发展以调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意 义。具体有以下几方面： 首先，完善个人住房消费信贷体系是建设和谐社会的有效手段，有利于消费结 构的升级换代。 消费结构是指人们在一定的社会经济条件下所消费的各种不同类型的消费品 ( 包括劳务) 的比例关系。按消费品所满足需要的层次，消费资料可划分为生存 资料，享受资料和发展资料。随着经济的发展和收入的增加，用于生存资料的支 出比重减少，而用于发展资料和享受资料的消费支出比重上升，耐用消费品需求 的增加，消费者个人或家庭的教育，智力投资扩大。自实行家庭联产承包责任制 以来，人们的饥渴问题已解决，人们开始享受需求和发展需求的满足。从目前我 国城市居民家庭消费结构看，城市居民对彩电、冰箱等一般耐用消费品的需求进 入饱和状态，对住房、汽车等高档消费品的潜在需求以及对高等教育的需求同益 强烈，但即期收入无法满足这种需求，因而居民消费出现断层也是情理之中的事。 家庭是现代社会的基本组成细胞，住宅则是家庭文明的基础。安居才能乐业， 论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 住房消费信贷可以增强居民的即期支付能力，把购房者集中一次付清房价款的经 济负担，分散为长期的较轻的负担，达到了先用房后付款的目的，使居民的购房 愿望成为现实，实现“居者有其屋”，有利于社会的和谐与稳定。 我国城乡居民拥有巨额金融资产，为民间消费信贷提供了比较坚实的物质基 础。中国人民银行公布的最新数据显示，2 0 0 5 年我国居民户存款首次突破1 4 万亿 元，达到1 4 3 2 7 8 2 7 亿元，人均存款额超过1 万元。庞大的储蓄额就是发展住房消 费信贷雄厚的物质基础。 其次，住房消费信贷有利于迅速扩大市场需求，促进经济增长。 国民经济的增长需要靠消费需求、投资需求与出口需求来拉动。但是，投资需 求只是中间需求，扩大投资需求最终还要由消费需求来实现，只有消费需求才是 经济增长的持久的拉动力量。而且，消费是构成一个经济总需求的主要部分，因 此，消费的波动会导致一个经济的总需求的波动，从而引起经济繁荣或衰退。 居民的消费不外是耐用品、非耐用品和劳务的消费三类。在一般情况下，后 两类消费主要是靠他们即期的可支配收入，但耐用品尤其是像住房、汽车及价值 较大的家用电器之类的耐用消费品，具有使用期限长、价值大的特点，要求人们 用巨款一次付清往往要花掉居民家庭几年及至数十年的积蓄。这种依靠积蓄来实 现其消费的方式必然导致购买前的积蓄期过长，储蓄力不断提高，不断将购买力 推迟实现，有效需求成长速度与生产能力扩张速度相比过慢。人们的收入是一个 不断得到的小的流量，而需求支付的是一个数额巨大的存量，职工及其家庭即使 有这方面的要求，他因为即期收入与即期支出对比悬殊而放弃，要解决这个矛盾 只能靠消费信贷这个重要工具。因此，在我国出口需求有限的条件下，发展住房 信贷，可以将远期消费转化为现期消费，扩大现期消费需求，拉动国内总需求， 有力的促进经济增长。 有关资料表明，居民消费增长1 ，可带动g d p ：噌长0 5 0 5 ，一般来说居民消费 约占g d p 的2 3 左右。在美国，居民消费对国民经济增长的比率高达7 1 0 5 ，即使在 我国，居民消费对国民经济增长的比率也高达5 8 。 最后，完善住房消费信贷保障体系，有利于产业结构的优化升级。 在三次产业结构中，第一次产业无论是从产值看还是从就业人数看，其所占份 额都存在不断减少的趋势，第二次产业所占份额则首先是迅速增加，然后趋于稳 定，第三次产业所占份额则一直增长。 以银行为主体的金融业是第三产业的重要部门，产业资本循环过程中闲雹的资 金是银行信贷资金的重要来源。而金融业也为产业部门的再生产和资本循环融通 2 浙江师范大学硕士学位论文 了巨额资金，产业问的互相依赖，互相促进带动了整个社会经济增长，经济的进 一步增长又需要不断调整产业结构，金融业的增长则是其中的一个方面。消费信 贷是金融业务中相对新兴的业务，它与传统的对工商企业发放的大额的生产经营 性信贷相比，虽然额小利薄，积少成多也可产生可观的经济效益，比资金闲置强 多了，比给企业盲目冒险贷款更好。实践证明，住房消费信贷是金融业发展中重 要的增长点。而且，通过住房消费信贷的广泛发展，不仅可以带动金融业增长， 而且可促进商业、教育、医疗卫生、保险业等第三产业的增长，如此可以形成一 股强大的拉力，带动一大批与生产耐用消费品相关的行业诸如住宅建筑、装潢、 建材、家电、电讯、家具、钢铁、机电、纺织、化工、交通运输、汽车制造等部 门的增长，最终带动产业结构升级。 ( 二) 研究的理论基础 商业银行个人住房消费信贷存在的理由可以从凯恩斯理论中得到阐述。 消费是所有生产的唯一终点和目的。家庭如何决定把多少收入用于现在的消 费和多少收入用于将来的储蓄? 这是微观经济问题，因为它强调了个别决策者的 行为。但对于这个问题的回答有宏观经济结果，家庭的消费决策影响整个经济长 期与短期中的状况。消费决策对长期分析至关重要是因为它在经济增长中的作用。 自从宏观经济学开始作为一个研究领域以来，许多经济学家提出了有关消费 者行为的理论，并提出了解释消费与收入数据的不同方法。这里，我们按历史上 的先后顺序提出了约翰梅纳德凯恩斯、阿尔文费雪、弗朗科莫迪利安尼 和米尔顿弗罩德曼四个著名经济学家的观点。 1 、凯恩斯消费理论 我们从约翰梅纳德凯恩斯1 9 3 6 年出版的通论开始我们关于消费的研 究，凯恩斯使消费函数成为他的宏观经济波动理论的中心，从那时起，这种消费 函数在宏观经济分析中起了关键作用。 凯恩斯消费理论最首要的假设是关于“消费的边际倾向”的假设；其次，凯恩 斯认为消费对收入的比率，即“平均消费倾向”是随着收入的上升而下降的，这也 是早期凯恩斯主义经济学的一个核心观点；第三，凯恩斯认为决定储蓄的基本力量 是收入而不是利率，利率在影响储蓄方面的作用不大。这个假设与凯恩斯之前的古 典经济学家，认为较高的利息率会促进储蓄和抑制消费的信念很不一样。凯恩斯承 认在理论上利率会影响消费，但他认为根据经验得到的结论是，在一个给定收入水 平下，利率对个人支出的短期影响是第二位的和相对不重要的。 3 论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 在这三个假设的基础上，凯恩斯的消费函数常常被写成： c = a + b y 其中c 是消费，y 是可支配收入，a 称为“自生消费”，是一个大于0 的常数， 代表即使当时没有收入也会进行的消费，b 称为“边际消费倾向”，其数值在0 与 1 之间。 上述消费函数不包含利率变量，故符合凯恩斯关于利率与消费无关的思想。 根据凯恩斯的理论所做的早期实证研究，证明了凯恩斯的理论与人们的消费 行为是基本符合的。但此后却很快发现凯恩斯关于平均消费倾向随收入下降的假 设有问题。因为二战后人们的收入水平比战前提高了许多，可是并没有出现凯恩 斯理论预计的平均消费倾向的下降和储蓄率的不断上升。 库兹涅茨对历史上相当长时期内消费与收入比率实际数据的研究却发现长期 中平均消费倾向其实是相当稳定的，并不随收入的变化而变化，也证明凯恩斯关 于平均消费倾向的观点不符合现实。 1 为什么凯恩斯的假设在研究家庭数据和短期时间序列的时候能够成立，而在 讨论长期时间序列时却不能成立。 2 0 世纪5 0 年代莫迪利安尼和弗里德曼各自提出了解释这些看起来矛盾的结果 的“生命周期假说”和“永久性收入假说”。他们的理论从不同的角度给我们提供 了解答。在给出他们的理论之前，先要介绍费雪的“跨期选择”的消费理论，因 为莫迪利安尼和弗里德曼的消费理论都是以费雪的消费理论为基础的。 2 、阿尔文费雪的跨期选择；肖费理论 凯恩斯的消费函数把现期消费和现期收入联系在一起。但这种关系充其量也 是不完全的。当人们决定消费多少和储蓄多少时，他们既要考虑现在，又要考虑 未来。人们今天享受的越多，明天能享受的就越少。在做出这种交替时，家庭必 须提前看到他们在未来预期得到的收入，及他们希望能承受的物品和劳务的消费。 费雪发展了一种可用来研究理性的和有远见的消费者如何进行“跨期选择” 的模型。所谓“跨期选择”是指在模型中包括不同时期的多个选择。费雪的模型 说明了消费者面临的约束和他们是如何选择消费储蓄比例的。 一是跨期预算约束。人们总是想消费更多和更好的商品和服务，之所以实际 的消费比他们想要的消费要少和差一些，是因为他们受到了支付能力的限制。就 是我们所说的“预算约束”。当消费者考虑的消费闯题不仅是当前的消费，而且是 要决定当前和将来不同时间的消费，以及现在和将来很长时期的总体消费时，消 费者面临的就是一种由长期总收入的有限性形成“跨期预算约束”。 4 浙江师范大学顾七学位论文 二是信贷约束。跨期消费选择模型中有一个重要假设，那就是消费者不仅可 以储蓄，也可以借贷，而且储蓄和借贷的利息率相同。这使得理论上消费者可以 把整个一生的收入放在任意一个时期消费，差别只是较晚消费则可以获得一些利 息，较早消费则必须支付部分利息。 对部分消费者来说，由于借贷约束不会起作用，因此，他们的消费是通盘考 虑的，可以理解为他们在任何时候的消费都取决于他们一生收入的现在值。而对 另一些消费者来说，由于借贷约束会起作用，因此，当前消费是受到当前收入限 制的，或者说，当前收入对他们当前消费的影响最大。 3 、弗朗科莫迪利安尼的生命周期假说 莫迪利安尼等在2 0 世纪5 0 年代利用费雪的跨期消费选择模型，从费雪的消费 取决于人们一生的收入而不是当时收入的思想和模型出发，进一步考虑了人们在 一生中不同时期的收入变化，以及利用储蓄等手段对不同时期收入变化和波动进 行平衡的问题，提出了“生命周期假说”。 莫迪利安尼的生命周期假说强调了消费与个人生命周期阶段之间的关系以及 收入与财产之间的关系。它与凯恩斯消费函数理论的区别在于，凯恩斯消费函数 理论强调当前消费支出与当前收入的相互联系，而生命周期假说则强调当前消费 支出与家庭整个一生的全部预期收入的相互联系。该理论认为，每个家庭都是根 据一生的全部预期收入来安排自己的消费支出的，即每个家庭在每一时点上的消 费和储蓄决策都反映了该家庭希望在其生命周期各个阶段达到消费的理想分布， 以实现一生消费效应最大化的企图。因此，各个家庭的消费取决于他们在整个生 命期内所获得的总收入和财产。这样，消费就取决于家庭所处的生命周期阶段。 生命周期假说将人的一生分为年轻时期、中年时期和老年时期三个阶段。老 年时期是退休以后的阶段。一般来说，在年轻时期，家庭收入低，但因为未来收 入会增加，因此，在这一阶段，往往会把家庭收入的绝大部分用于消费，有时甚 至举债消费，导致消费大于收入。进入中年阶段后，家庭收入会增加，但消费在 收入中所占的比例会降低，收入大于消费，因为一方面要偿还青年阶段的负债， 另一方面还要把一部分收入储蓄起来用于防老。退休以后，收入下降，消费又会 超过收入。因此，在人的生命周期的不同阶段，消费在收入中所占的比例不是不 变的。 消费是受终生所得( l i f e t i m ee a r n i n g s ) 的影响，两者之间存有相对稳定的 批例关系。因此，在所得最高的时候，会作大量的储蓄；当所得较低的时候，例 如年轻或退休阶段，则会有“负储蓄”。这个观点和弗里德曼永久性收入假说有 5 论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 相似之处，但弗里德曼的消费与储蓄决策，是假设无限延伸的时间，而莫迪利安 尼的假说则认为生命是有限的，一个人一生的财富累积状况，就像驼峰的形状。 财富在年轻时很少，赚钱之后开始成长累积；到退休之前的中年岁月，财富累积 到最高峰；退休之后，则开始降低。 根据上述生命周期假说，莫迪利安尼建立了下述总消费函数： c = 6 1 z - 4 - b 2 y 4 - 6 3 4 上式中，e 、z 、f 、a ，、分别代表现期消费、现期收入、未来收入和现期 财产，岛、如、分别代表现期收入、未来收入和现期财产的边际消费倾向。， 生命周期假说理论认为，由于组成社会的各个家庭处在不同的生命周期阶段， 所以，在人口构成没有发生重大变化的情况下，从长期来看边际消费倾向是稳定 的，消费支出与可支配收入和实际国民生产总值之间存在一种稳定的关系。但是， 如果一个社会的人口构成比例发生变化，则边际消费倾向也会变化，如果社会上 年轻的和老年人的比例增大，则消费倾向会提高，如果中年人的比例增大，则消 费倾向会降低。 4 、米尔顿弗里德曼提出的“永久性收入假说” 米尔顿弗里德曼在1 9 5 7 年出版的一本著作中提出了“永久性收入假说”来 解释消费者的行为。弗里德曼的“永久性收入假说”与莫迪利安尼的“生命周期 假说”是相互补充的，两者都根据费雪的消费理论提出，消费不应该只取决于现 期收入。但是，与生命周期假说强调人一生中收入遵循一个有规律的形式不同，永 久性收入假说强调人们的经历是随机的，而且不同年份的收入都有暂时性变动。 弗里德曼提出，我们把现期收入y 分为两部分：永久性收入y p 和暂时性收入 y t 之和。即： y = y p + y t 永久性收入是在收入中人们预期持续到未来的那一部分，暂时性收入是在收 入中人们并不预期可以持续的那一部分。或者说，永久性收入是平均收入，而暂 时性收入是与平均量的暂时背离。 弗里德曼的推理是，消费应该主要取决于永久性收入，因为消费者对收入暂 时变动的反应是用储蓄和借贷来稳定消费。 弗里德曼提出的“永久性收入假说”认为人们的消费行为主要决定于永久性 6 浙江师范人学硕士学位论文 收入y p ，因为人们通常不喜欢消费水平的大幅波动，希望消费水平相对稳定。所以， 虽然存在储蓄和借贷平衡收入水平的偶然波动，但是各时期的消费水平最终会由 永久性收入能够负担的程度决定。也就是说消费函数是： c = a y p 其中a 是常数，该方程表示长期中人们的消费水平是永久性收入的线性齐次 函数，消费水平与永久性收入成比例。 永久性收入假说通过提出标准的凯恩斯主义消费函数使用了错误的变量而解 开了消费之谜。根据永久性收入假说，消费取决于永久性收入；但是许多有关消 费的研究却努力把消费与现期收入联系起来。弗里德曼认为，这种变量失误问题 解释了看似矛盾的发现。用y 除以这个消费函数的两边，得： a p c = c y = a y p y 根据永久性收入假说，平均消费倾向取决于永久性收入与现期收入的比率。 当现期收入暂时高于平均收入时，平均消费倾向暂时下降；当现期收入暂时低于 平均收入时，平均消费倾向暂时上升。 但是，在长期中，收入变动主要来自永久性收入。因此，在长期时间序列中， 可以看到库兹涅茨所发现的事实：平均消费倾向是不变的。 跨期选择理论、生命周期理论、永久性收入假说都证明了在现实生活中总是有 一部分人选择储蓄，另一部分人则会选择跨期消费，所以就有借贷市场。因此，现 在的问题是如何使商业银行个人住房消费信贷能顺畅地、良性地运行。 ( 三) 国内外研究现状 1 、国外研究现状 二战后，消费信贷在美国得到了迅速的发展。美国联邦储备银行每年都要发 布消费信贷报告( c o n s u m e rc r e d i tr e p o t ) 。学者们也开始相关的研究，与消费有关 的理论有跨期消费选择理论、生命周期假说、持久性收入理论等。( 前已述及) 在对住房抵押违约行为的分析中，h a y r e 。( 1 9 9 5 ) 介绍了穆迪公司( m o o d y s ) 对美国加利弗尼亚州1 9 7 0 - 1 9 8 8 年之间创造的大约7 ，0 0 0 ，0 0 0 笔住房抵押贷款 炎 n 格翟商利曼昆宏观绎济学 m 北京：中国人民火学出版社2 0 0 2 ：4 0 7 4 1 1 h a y r e l a k h b i r a n a l y z i n gp r e p a y m e n ta n dc r e d i tr i s kf o rm o r t g a g es e c u r i t i e s i nf i x e d - i n c o m ei n v e s t m e n t ： r e c e n tr e s e a r c h ，e d i t e db yt h o m a ss y h o 。i r w i n ，1 9 9 5 7 论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 中违约行为的部分研究：l 、贷款房价比较高，借款人违约的可能性也越大。2 、贷 款履行时间与贷款方损失程度的关系曲线图呈倒v 字形状，这说明还款前期和还 款后期贷款方违约损失较小。t h o m a s ( 2 0 0 0 ) 通过研究发现2 9 3 6 岁人群违约率最 高。a 1 t m a na n db r a d y ( 2 0 0 1 ) 。通过研究美国1 9 9 0 2 0 0 1 年第3 季度违约率与经济 状况的关系，得出经济繁荣时期违约率低，反之，违约率高的结论。 在涉及到信贷风险及其管理的研究中，国外一般着眼于企业违约风险的研究， 而较少地研究消费信贷风险。西方有关商业银行的信贷理论，一般把重点放在银 行与企业的信息结构上，而缺乏其他因素对银行信贷行为的影响。例如，研究我 国银行信贷行为时所必须考虑的政策的变化、法律环境的演变、银行管理模式的 变更等因素，这些模型一般不予考虑。原因是西方成熟的市场经济中，这些因素 变化不大。因此，我们应借鉴而不能照搬西方的一些理论模型，应结合我国的实 际情况来提出一些政策主张。 2 、国内研究现状 伴随我国社会主义市场经济体制的建立和完善，住房制度改革的不断深入， 我国城市居民也从原来的福利分房逐渐过渡到自主购买商品房。另外，随着城市 化进程的加快，大量的农村人口工f 向城镇转移，早在十五届五中全会，中央就已 确定将“积极稳妥地推进城镇化”作为“十五”期间必须着重研究和解决的重大 战略性、宏观性和政策性问题之一。实现这一目标，如果中国现有2 0 0 0 多个县级 镇，每个镇平均增加1 0 万人口，将新增城镇居民2 亿多人，按人均住宅面积2 0 平米、 每平米投资1 0 0 0 元计算，需新增住宅面积4 0 亿平方米，增加住宅投资4 万亿元；而 现有城镇居民平均住宅面积每年提高一平米，至u 2 0 1 0 年，就意味着新增住宅面积 近6 0 亿平方米，也需增加住宅投资近6 万亿元，两者累积相当于现有国民生产总值 翻一番。作为一个拥有1 3 亿人口，农村人口超过8 亿人的发展中国家，在新的住房 体制下，一个潜力巨大的住房市场正在逐步形成。而住宅投资需要金融信贷支持， 可见，中国金融行业住房信贷发展的市场潜力不可估量( 丛红，2 0 0 4 ) 。住房消费信贷 的迅猛发展，对完善我国商业银行的金融服务功能、改善银行资产、推动居民潜 在消费需求向即期消费需求转变等方面发挥了重要作用。 对于我国个人住房消费信贷问题的研究，仁者见仁，智者见智。 徐世杨等( 徐世杨、徐昌奇1 9 9 9 ：余文鑫，1 9 9 9 ) 从个人信用角度阐述了消费信 贷开展的必要性、可行性和基本内容，建议建立个人消费信用信息库，制订个人 消费贷款资信标准，形成违背消费信用的惩罚措施。余文鑫还针对住房信贷制度 a l t m a na n db r a d y , e x p l a i n i n g a g g r e g a t eb o n dd e 胁h s s a l o m o nc e n t e rw o r k i n gp a p 盯, n o v c n b c r , 2 0 0 1 8 浙江师范大学硕士学位论文 提出了展开思想宣传，进行计算机联网，加强信用调查，深化产权改革，进行住 房保险，完善法律体系等对策建议。崔健( 2 0 0 5 ) 则探讨了个人信用的评价问题， 提出经验评分法和数量化评价方法。认为个人信用评分表中应该包括：住房情况 ( 自有购买、租用、与父母亲属合住、其他) ；现住址居住时间；现单位工作时 间；在本银行的存款、支票与储蓄账户、支票账户、储蓄账户、无存款账户；月 还本付息收入比( 偿债率) ；信贷记录有无违约记录；近6 个月内的信贷调查情况 等。而杨松才( 市场报，2 0 0 0 ) 对个人信用的法律相关问题进行了分析。 尚新颖( 2 0 0 4 ) 从住房消费信贷风险的角度进行了研究，认为不健全的个人信 用制度、信用咨询制度、抵押担保保险机制是形成我国个人住房消费信贷风险的 主要原因。因此，当务之及是要建立和完善个人信用制度及体系( 建立个人账户体 系、建立个人信用管理机构、建立个人信用评价指标体系、建立网络化的信息交 换制度、建立个人信用风险转移机制、健全信用中介报告机构) 。张建生( 2 0 0 6 ) 则认为当前商业银行个人住房贷款主要存在银行的流动性风险、开发商的信用风 险和个人信用风险以及银行的经营与操作风险。因此，银行必须采取审慎决策、 加速资产证券化、优化个人信用环境、融资多元化等防控措旌。张凤英( 2 0 0 5 ) - 在我国商业银行信用风险管理中认为信用风险是不能回避的，只能进行管理， 并从管理风险这个观点出发，结合花旗、德意志银行先进的风险管理经验，对我 国商业银行信用风险的现状、成因进行了分析，发现我国国有商业银行最主要的 信用风险来自予不良资产率过高，它已经威胁到银行的持续发展。 此外，还有许多学者从其他角度分析了我国住房消费信贷发展的制约因素。 姜茜( 2 0 0 3 ) 对国内外的房价与收入比进行比较，认为高房价与低收入的矛盾 致使居民购房承受力受到限制，成为住房消费信贷的主要制约因素。对比国外住房 抵押贷款的经验，合理的房价收入比应在3 6 倍之间，否则就会因为居民的承受力 不足而导致住房信贷风险加大，而我国的这一比例高达l o 倍以上。而我国房价居高 不下的原因，一是城市拆迁安置费用过大，地皮炒卖严重；二是前几年我国政府干 预过多、政策不稳定，对房地产业采取限制措施，各种税费偏高，税种较多；三是房 地产商追求高额回报等，房地产市场税费过重，严重制约了广大消费者的购买能 力。为此，我国应该在提高居民收入水平、降低商品住房价格方面做些工作。 林子桥( 2 0 0 2 ) 则从金融机构服务角度进行了研究，认为贷款手续繁杂降低 了贷款者的借款意愿。另外，在债务人无法履行债务时，银行一般都通过法院出面 对抵押的房屋进行折价、拍卖或变卖。此种做法对银行来说，一是成本大，基本上 都需要银行提起诉讼或申请强制执行，银行要在未实现债权的基础上承担诉讼费 9 论我国个人住房消费信贷保障体系的完善 或申请执行费；二是现房折价、拍卖、变卖价格并不确定，往往都低于银行应实现 的债权。这就使得银行在办理房地产抵押过程中需要谨慎从事，从而间接地阻碍了 房地产市场的快速发展。刘力耕、李白宁( 2 0 0 2 ) 还指出目前商业银行的住房消 费贷款基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满足不同收入、不同年龄和不同 偏好的居民需求，从而缺乏足够的吸引力，另外，个人住房贷款期限最初规定最长 为2 0 年，1 9 9 9 年，人民银行进一步放宽贷款条件，规定最长可为3 0 年。但在实际操 作中，由于种种原因银行贷款期限多在l o 年左右，有的甚至只有3 5 年，实际贷款 期限较短，造成居民还贷负担过重，难以承受，也制约了住房消费信贷的发展。 潘安平、朱义敏( 2 0 0 3 ) ；刘力耕、李白宁( 2 0 0 2 ) 认为应建立和完善住房二 级抵押市场，发展抵押贷款证券化，充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。 开辟住房二级抵押市场，不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力，为住房市场提 供具有竞争性的选择性资金来源，又可以通过产权重组，分散和转移了住房贷款 风险，成功地将住宅金融市场与资本市场有机结合，推动住房贷款风险分摊的社 会化。 杨华辉、张建军( 2 0 0 3 ) 认为应该完善住房消费保险、担保制度。通过组建 个人住房贷款担保公司，一可以分担银行的风险负担，使银行摆脱繁杂的催讨债 务工作和法律纠纷，集中精力进行信贷管理；二可以有效地化解风险，提高信贷 效益；三可以弥补个人住房贷款保险品种单一、责任范围小的不足，从而真正实 现借贷双方风险的分散