（金融学专业论文）利率政策对房地产市场影响的短期分析——以成都住宅市场为例.pdf

摘要 近年来 我国房地产市场发展迅速 房地产业成为了国民经济的 支柱性产业之一 在房地产业高速发展的同时 相应的问题也随之显 现 其中最重要的是 短期内房价上升过快 特别是这两年 全国各 大城市的房地产价格每年上升的速度均超过了1 0 随之而带来的结 果是 公众对未来的预期表现为 由于当前房价的快速上升而认定未 来会进一步的快速上升 从而当前的需求也随之高涨 进一步推动了当 前的房价 如此的恶性循环 仅仅通过这样预期就能得到自我实现 同 时 房价的高涨 开发商的投资热情也随之高涨 各地区房地产投资最 低的增幅都在每年3 0 左右 最高甚至达到1 0 0 以上 由于房地产 开发周期较长 当前的过度投资在未来会表现为大量的房地产供给 一旦需求无法继续维持高水平 市场很快就会陷入萧条 因此 短期 内房价的飞速上升 极不利于房地产市场的稳定发展 除了房价的飞速上升之外 房地产市场一片繁荣的背后 却存在着 诸多问题 各种投资 投机性需求增加 大量投机性的资金进入房地 产市场 房地产开发结构不合理 中低价位房地产开发比例偏低 开 发商囤积土地现象严重 地价涨幅也很快 银行对开发商贷款的风险 的上升 导致了金融系统的隐患 市场秩序混乱 各种虚假信息泛滥 市场预期不够理性等等 诸多问题亟待强有力的政府政策出台 在2 0 0 5 年初 首先是央行上调了个人房贷利率 紧接着国家七部 委联合发布了 关于做好稳定住房价格工作的意见 这两项重要的 政策对房地产市场造成了很大的影响 最主要的是 针对购房者 提 高了房贷利率 严厉的税收措施对投机性的购房需求打击甚大 针对 开发商 进一步明确了土地征用方面的规定 加强了银行信贷方面的 风险控制 由于房地产开发周期较长的特点 大部分的政策作用只能 在长期中显现 但在短期 政策的作用必须要抑制房价的过快上升 短期内i 政策的影响主要表现在 对公众预期的引导 对投机者行为 的限制 那它是否能达到预期的目的呢 这正是本文所要关注的问 题 本文的第一部分 由于我们后面的具体分析以住宅市场为主 则 首先应该对住宅市场的特点有一个详尽的了解 以便于后面的分析 与此同时 通过对市场主体及其相互关系的理解 找到政策制定的具 体方法 主要内容包括 住宅特点的分析 住宅供给与住宅需求的特 点的分析 住宅供给与住宅需求的确切含义 影响住宅需求与住宅供 给的因素分析 住宅市场上的主体及其相互关系 最后是政府政策如 何制定以影响各个市场主体的行为 第二部分 主要分析了当前的房地产市场的发展状况 目的在于 弄清楚2 0 0 5 年政策出台时房地产市场的大的背景 主要内容包括 简要回顾中国房地产业发展的历史 着重对2 0 0 4 年全国房地产市场 发展状况进行了较为细致的分析 找出房地产市场现阶段存在的主要 问题 从而更强有力的房地产政策的调控已经势在必行 第三部分是本文的重点 主要分析政策作用的短期效果的显现 由于各地区房地产市场差异巨大 我们选择了以成都市场为例 从数 据收集方面的情形考虑 着重于占房地产最大比例的商品住宅市场的 研究 2 0 0 5 年初 利率政策及其后续政策的实施 短期内使得成都 住宅市场价格出现了较大幅度的波动 我们要解释该价格波动的原 因 从而搞清楚政策对市场产生影响的作用机制 首先 分析了政策颁布之前成都住宅市场的基本情况 通过几个 简单的假说和相应的验证 得到的结论是 住宅价格位于市场均衡价 格之下 市场上住宅短缺 供不应求 住宅价格有进一步上升的趋势 然后 根据政策在短期内主要影响投机者及公众预期的情况 提出了 两种政策作用机制的假说 其一 市场上存在足够数量的投机者 短 期内能够左右住宅价格的变化 其二 市场上投机者数量较小 并不 能左右住宅价格的变化 公众的预期在价格变化中起主要作用 以这 两种假说为基础 通过供需模型的推导 得出住宅价格在未来的变化 趋势 最后 利用市场上实际的住宅价格变化情况 对结论进行验证 验证的结果支持了第二种假说 从而 我们得到了结论 政策短期内 对市场的作用机制在于 通过影响公众预期 进而使得住宅价格出现 了先降后升的变化 同时 也是解释了该变化产生的原因 通过上面的分析表明 虽然成都住宅市场价格只是经历了较短时 期的下降 随后又很快上升 但是 我们看到 2 0 0 5 年底的成都住 宅市场价格与政策实施之前的价格大体上保持一致 因此 我们得到 了结论 政策的实施 在短期内引导了市场预期 对住宅价格在短期 内的过快上涨起到了很好的抑制作用 从而有利于市场进 步的稳定 发展 虽然房贷利率的上调 提高了购房者的成本 但由于调整幅度很 小 由此而导致的市场需求变化也很小 但是 该政策的实施 向市 场发送了一个强烈的信号 政府会对房地产市场进行必要的调控 随 后七部委的政策也相应出台 在短期内 政策引导了公众的预期 缓 解了房价继续飞速上涨的压力 达到了预期的调控目的 本文主要的分析是以成都住宅市场为例 但所采用的分析方法对 其他地区的房地产市场也会有一定的借鉴作用 利率政策是政府指导 经济运行的风向标 是一项非常有效的政策工具 本文的分析再一次 加强了这一论点 关键词 利率政策 房地产市场 投机 预期 短期分析 a b s tr a c t t h i sp a p e ri st of i n do u tt h ef u n c t i o no fi n t e r e s tp o l i c yi nt h es h o r tt e r m w er e g a r dt h eh o u s e m a r k e to fc h e n g d ua so b j e c t i o nt om a k e0 1 1 1 a n a l y s i s i nt h ee a r l yy e a ro f2 0 0 5 t h eg o v e r n m e n ti s s u et w oi m p o r t a n tp o l i c i e s t ot h ee s t a t e m a r k e t i np r i n c i p l e t ot h ep u r c h a s e r t h ei n t e r e s to fl o a d i n g i s i m p r o v e dl i g h t l y a n dt h e s p e c u l a t o r i si n f l u e n c e d s e r i o u s l yb y i m p l e m e n t i n gh a r d e rt a xp o l i c y t ot h ed e v e l o p e r t h eu s eo fl a n d i s l i m i t e ds e v e r e l y a n dt h el o a df x o mb a n kw o u l dn o tb ea se a s ya sb e f o r e i nt h el o n gt e r m t h ep o l i c yw i l li n f l u e n c et h ee s t a t e m a r k e ti nm a n y a s p e c t s i nt h es h o r tt e r m s o m ee f f e c t sw i l lo c c u rq u i c k l y f i r s t l y w ea n a l y z et h ec o n d i t i o no f m a r k e tb e f o r et h ei m p l e m e n t o f t h e p o l i c y t h ec o n c l u s i o ni st h a tt h eh o u s e p r i c ei nt h em a r k e ti sb e l o wt h e e q u i l i b r i u mp r i c e a n dw i l lr i s ep r o m p t l y s e c o n d l y w i t hr e g a r dt ot h e i n f l u e n c eo ft h ep o l i c yt ot h es p e c u l a t o ra n dt h ep u b l i ca n t i c i p a t i o n w e m a k eu pt w oh y p o t h e s e s o n ei st h a tt h e r ea r em a n ys p e c u l a t o r si nt h e m a r k e ta n dt h e yh a v ec o n t r o l l e dt h em a r k e t t h eo t h e ri st h a tt h eq u a n t i t y o fs p e c u l a t o r si s s m a l l a n dt h em a r k e ti s d o m i n a t e db yt h e p u b l i c a n t i c i p a t i o n u s i n gt h em o d e lo fs u p p l y d e m a n d w ec o n c l u d et h el a wo f t h ef l u c t u a t i o no f p r i c e f i n a l l y b yc h e c k i n gt h ea c t u a lm o v e m e n to f p r i c e w ev a l i d a t et h ec o n c l u s i o n a sar e s u l t t h es e c o n dh y p o t h e s i si sa c c e p t e d i nt h ee n d w ed r a wo u rc o n c l u s i o n i nt h es h o r tt e r m b yi m p a c t i n gt h e a n t i c i p a t i o no f t h ep u b l i c t h ei n t e r e s tp o l i c ya c h i e v e di t sp u r p o s e k e y w o r d i n t e r e s tp o l i c y r e a le s t a t em a r k e t s p e c u l a t i o n a n t i c i p a t i o n s h o r t t e r ma n a l y z e 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独 立进行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果 对本文的 研究做出重要贡献的个人或集体均已在文中以明确方式标明 因本学 位论文引起的法律结果完全由本人承担 本学位论文成果归西南财经大学所有 特此声明 位论文作者签名 徐元彪 2 0 0 6 年4 月2 0 日 1 1 研究背景 第一章导论 在中国经济发展的现阶段 衣食饱暖对大部分人来说已经不是问 题 而住宅问题已成为百姓关注的 头等大事 当前房地产市场一 片繁荣 各界对房地产市场也尤为关注 房地产业对于改善广大城市居民的居住条件 增加就业 促进产 业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义 其产业关联度 高 带动性强 与金融业联系密切 发展态势关系整个国民经济的稳 定发展和金融安全 在房地产市场发展的过程中 出现了诸多的问题 政府政策的合 理制定 对房地产市场的发展无疑是非常重要的 在我们着重于政府 政策的长期作用的同时 短期内的作用也是应该要强调的 1 2 相关文献回顾及对本文的启示 现有的研究我国房地产市场的相关文献众多 但几乎都是侧重于 房地产市场发展的长期分析 短期分析以各研究机构发布的年度分析 报告为主 理论性不强 本文则试图从理论上了解 政策作用的短期 效果 1 3 本文框架 由于我们后面的具体分析以住宅市场为主 则首先应该对住宅市 场的特点有一个详尽的了解 以便于后面的分析 主要内容包括 住 宅特点的分析 住宅供给与住宅需求的特点的分析 住宅供给与住宅 需求的确切含义 影响住宅需求与住宅供给的因素分析 住宅市场上 的主体及其相互关系 最后是政府政策如何制定以影响各个市场主体 的行为 接下来 回顾了中国房地产业发展的历史 重点对2 0 0 4 年全国的 房地产市场进行了大体上的分析 并提出了在房地产市场现阶段的发 展过程中出现的各种问题 进而提出了加强政府政策调控力度的必要 性 2 0 0 5 年的两项重要政策的实施 在长期必然会对房地产市场产生 多方面的影响 但在短期内 通过对房产投机行为的打击 以及对公 众预期的合理引导 对房价在短期的过快上涨也有较强的抑制作用 由于全国各地的房地产市场差异较大 我们以成都住宅市场为例来展 开分析 先对政策实施之前的成都住宅市场进行大体上的判断 再提出政 策对住宅市场作用机制的两种假说 用供需模型推导相应的结论 再 对结论进行验证 最后总结本文研究的意义及启示 第二章住宅市场的一般分析 房地产包括住宅 商业用房 办公用房及其他用途的住宅 一般 住宅在房地产总量里面占绝大部分 以成都市场为例 住宅的比例大 约为7 0 左右 有时也把房地产简称为房产 或称为商品房 把住宅 称为商品住宅 1 2 1 住宅特点分析 1 位置的固定性 住宅不能移动 房屋一旦建好直至被破坏 是长期固定的 此特 性使住宅成为不动产 由此特性决定了住宅消费的长期性 一旦购买 了住宅 往往是长期消费 2 消费的层次性 住宅是人们的基本生活必需 随着经济的发展 人民生活水平的 提高 对住宅的需求量会越来越大 对住宅的要求会越来越高 不仅 是要求住宅建筑质量好 而且对住宅的功能 户型 物业管理 自然 环境和社区环境以及人文环境等也会提出更高的要求 3 需求的多样性 人们在购房时 有的人更多地考虑价格因素 也有的人更多地看 重户型 还有人可能更多地选择环境 有的人购房是为了居有定所 有的人购房是为了周末度假 休闲 有的人购房是为了投资置业等 由于人们对住宅的要求不同 决定了住宅需求的多样性 目前住宅市 场上就是经济适用房 商品房 高档公寓 高级别墅并存 4 房价的巨额性 住宅消费较之其他耐用消费品 需要花费更多的资金 特别是最 近几年 我国城市房价迅速上升 在城市市区的一套住宅 价格最起 码要几十万甚至上百万元 该章内容综合了房地产经济学方面的知识 不便详细标明出处 主要参照书籍列于参考文献中 3 5 购房的投资性 住宅既是一种消费品 满足人们居住的需要 又是一种投资品 可以作为一种资产用来出租 抵押 转让 继承等 这是其他耐用品 所不具有的特征 特别是最近几年我国证券市场不景气 金融产品也 不够丰富 加上房价年年飙升 使得大量的投机者进入房地产市场 2 2 住宅供给与住宅需求的定义 1 住宅供给 住宅供给是指在某一时点上 价格水平与开发商愿意并能够供给 的住宅数量之间的关系 用一般的供给曲线来描述 住宅供给量则指 的是 在某一时点上 一定的价格水平下 开发商愿意并能够供给的 住宅数量 用供给曲线上的不同的点来代表 表示该时点上可供出售 的住宅面积 另外 我们要明确另外一个概念 新增住宅供给量 它指的是一段时期内 住宅竣工投入使用的住宅面积 流量而非存量 2 住宅需求 住宅需求指的是在某一时点上 价格水平与购房者愿意并能够购 买的住宅数量之间的关系 用一般的需求曲线来描述 住宅需求量则 指的是 在某一时点上 一定的价格水平下 购房者愿意并能够购买 的住宅数量 可用需求曲线上不同的点来表示 新增住宅需求量 是 指一段时期内 市场上住宅需求量的变化 流量而非存量 另外要强 调的是 住宅需求由购房意愿和购房能力构成 购房意愿一般由该地 区的人口数量 年龄分布 婚姻状况 家庭户数 居住水平等因素决 定 购房能力主要取决予两个方面 一是足够多的积蓄 二是足够高 而稳定的收入 两者取其一或均具备 2 3 住宅供给与住宅需求的特点 2 3 1 住宅供给的特点 1 缺乏弹性 4 与一般商品相比 住宅供给缺乏弹性 也即通常所说的住宅供给 的刚性 首先 土地的自然供给是土地天然可供人类利用的部分 它 是有限的 相对稳定的 土地的自然供给没有弹性 土地的经济供给 是指在自然供给基础上 经过开发以后成为人类可直接用于生产 生 活各种用途的土地供给 土地的经济供给由一定的弹性 但由于受自 然供给的制约 其弹性是缺乏的 其次 由于住宅开发建设周期长 在短期内住宅很难直接地 很快地生产出来 同时 其他用途的住宅 也很难直接向住宅转化 因此 住宅供给缺乏弹性 2 层次性 住宅供给具有层次性 住宅的层次性是由住宅开发 建设的长期 性所造成的 住宅开发建设的周期比较长 在市场的一个时点上 即 在截面上看 就存在着不同层次的住宅供给 住宅供给一般可分为三 个层次 一是现实功绩层次 即已经进入流通领域 可以随时销售或 出租的住宅 又称为住宅上市量 其主要部分是现房 也包括期房 这是住宅供给的主导和基本的层次 二是储备供给层次 即可以进入 市场但是住宅生产者处于一定考虑 如住宅开发商或销售上的市场营 销手段和策略 暂时储各起来不上市的这部分住宅 需要注意的是 注重储备供给层次的住宅与通常所说的空置房不同 三是潜在供给层 次 即已经开工正在建造的或者已经竣工而为交付使用的未上市住 宅 以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进入市场的 住宅 住宅的三个供给层次处于动态变化和转换过程中 3 滞后性 住宅商品的价格高且生产开发周期长 一般要一两年 长则数年 较长的生产周期决定了住宅供给相对于需求的变化存在着滞后 短期 内住宅供给是固定的 长期来看住宅供给的弹性也有限 远跟不上需 求的变化 住宅供给的滞后性导致了住宅投资的高风险性 住宅生产 者往往依据现实的住宅市场状况制定开发计划 但当房屋建成投入市 场时 市场则很可能已经发生变化 由此造成积压和滞销 因此 对 未来宏观经济形势和住宅市场变化的预测非常重要 对住宅市场调查 以及可行性研究的要求也非常高 2 3 2 住宅需求的特点 1 多样性 住宅需求的多样性首先是由于住宅本身的多样性造成的 住宅商 品属于特征商品 即由于位置的不同 楼层 朝向 户型 功能等差 异 使得住宅具有多样性 其次 由于不同的消费者收入水平不同 文化程度 职业 年龄 生活习惯等都不同 形成了不同的兴趣 偏 好 对住宅的需求进一步形成了多样性 2 区域性 住宅具有不可移动性 不可能像其他商品那样从一个地区调往另 一个地区 一个地区 如一个城市 的住宅需求基本上来自于这个地 区 城市 的工商企业及居民 住宅需求的区域性还表现在同一城市 的不同地段 周边自然环境 人文环境 以及交通 购物的方便程度 等因素的不同均会导致住宅需求的巨大差异 3 层次性 层次性指的是 从消费者偏好的角度讲 不同的消费者由于经济 实力和其他条件的不同 对住宅的需求层次也不同 换句话说 住宅 对于不同的消费者来说可以是满足基本的生存需要 如经济适用房 也可以是纯享乐性的追求 如豪华别墅 4 双重性 住宅市场的双重性是指住宅即可以作为消费品也可以作为投资 品的特点 即可以分为住宅消费需求和住宅投资需求两大类 作为消 费的需求指的是购买住宅是以自住为主 当然也要考虑住宅的升值因 素 作为投资需求则是指购买住宅以投资 租赁 买卖 为主 以获 取收益为最终目的 5 可替代性 住宅需求的可替代性可以从以下三个方面理解 首先 在一定的 区域内 在同一供需圈内 尽管没有完全相同的两个住宅 但是住宅 商品在一定程度上是可以相互替代的 当然 这种替代性与其他普通 商品相比要有线的多 其次 也是特别需要注意的一点是 住宅租赁 和买卖 也即我们通常所说的买房和租房是可以相互替代的 当购买 力不足或者不需要购买 如短期暂时居住 时 就可以考虑租赁住宅 而不是购买 这样 出租的住宅与出售的住宅之间就有较强的可替代 性 在成熟的市场经济中 住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合 适的比例 再次 从住宅投资需求看 住宅作为一种投资工具 如果 其投资收益下降 那么投资者可以转向股票 债券 期货等其他投资 工具 从投资角度看 住宅商品与其他商品之间是可以替代的 2 4 影响住宅供给与住宅需求的因素分析 2 4 1影响住宅供给的因素分析 1 生产要素的价格 生产要素主要由开发用的土地 资金 以及建材 人力等因素构 成 土地价格是最重要的因素 短期内很容易随着房价的上涨而向上 攀升 任何一种生产要素价格的上升 均会导致开发商在一定的房价 水平上 缩减房产供给量 供给曲线左移 反之 开发商则愿意增加 房产供应 供给曲线右移 2 生产要素和技术要素的生产率 当建筑工人经验更丰富 犯的错误更少 工作更迅速时 生产效 率会提高 当使用了更新 更复杂的建筑设备 生产率也会提高 供 给曲线右移 反之 则左移 3 市场中开发商的数量 一般而言 新开发商的成本构成和市场上现有的开发商基本一 致 特别是外地开发商要进入本地市场 并没有进入壁垒的限制 大 量开发商涌入某一发展前景看好的市场 将会提高房产供给量 供给 曲线右移 反之 则左移 4 开发商对未来销售状况的预期 如果某一地区住宅发展前景看好 开发商对未来的销售持乐观态 度 住宅供给增加 供给曲线右移 反之 则左移 5 国家政策的影响 国家政策可以从多方面影响开发商的行为 其一 地方政府对土 地的用途 建设经济适用房还是高档住宅 以及土地从取得使用权到 开工建设的时间等方面均有明确的规定 其二 银行对开发商的信贷 仍然要受政府政策的引导 这两种因素在现实中往往就是影响供给移 动的最重要的方面 2 4 2 影响住宅需求的因素分析 1 净新增住户数量 随着时间的推移 城市区域中的住户数量将由于多种原因而发生 变化 首先 年轻人达到成人年龄 1 8 岁以上 或者结婚 都可能 选择与其父母分开居住 这个新的住户需要居住空间 从而带来对住 宅需求量的增加 其次 将有许多住户迁入该城市区域 这些新增的 住户同样需要住宅 因而导致需求增加 这两项内容是导致住宅增加 的因素 另外 在成年和迁入人口导致新住户形成的同时 现有住户 数量也将因住户迁出城市区域 死亡或若干成年人选择合住一个住宅 单元而减少 由于这些原因造成的住户单位减少的数量 必须从新增 住户数量中扣除 从而得到住户净增量 如果得到的结果为正值 就 将导致住宅需求量的上升 2 人口的年龄构成 不同年龄段的住户倾向于选择不同类型的住宅 年轻的住户 即 1 8 2 5 岁年龄段的住户倾向于租住住宅 而中年住户则倾向于选择 购买住宅 不同区域内住户的年龄构成不同 对住宅的需求也会有很 大不同 3 居住水平 长期以来 我国住房制度是以工作单位的福利分房为主 1 9 9 8 年才开始住房制度的改革 当前的人均居住水平是由诸多的历史因素 决定 一般情况下 居住水平越低 对住房的需求会越高 反之 需 求越低 4 住户对住宅的偏好 旧户型的住宅大都设计不够合理 难以满足人们对高居住质量的 要求 较好的户型设计是吸引人们更换住房的一个很重要的原因 5 居民可支配收入 居民的可支配收入是决定家庭一切消费需求最重要的因素 有一 定的可支配收入才有能力承受较高的住房价格 6 房贷利率 购买新房需要的酋付款一般只占总金额的二成到三成 其余的部 分依靠银行贷款 较低的放贷利率降低了购房的成本 从而增加人们 的购房需求 7 相关商品价格 一是替代品 城区以外郊县的房价水平 二手房价 住宅的租赁 价格 其价格的下降会抑制对新房的需求 二是互补品 包括建筑建 材价格 住宅装修建材费用 物业费用等 其价格下降在一定程度上 能刺激对新房的需量 8 投机者 在房价较快上升的时期 在没有政府政策限制的情况下 住宅将 会变成一种很好的短期投资品 吸引大量的投机者进入住宅市场 9 对未来房价的预期 公众普遍预期未来房价上升的情况下 会进一步刺激当前的住宅 需求 如果公众预期未来房价下降或不确定 则会采取一种观态度 在短期内大幅度降低住宅需求 2 5 住宅市场上政府政策的制定 1 住宅市场上的主体及其相互关系 住宅市场上 住宅的需求方为居民 供给方为开发商 住宅竣工 经过验收可以投入使用后 居民从开发商处购买住宅产权 居民在购 买住宅时 一般情况下只需要支付住宅总售价的一定比例 二成或三 成依据各银行规定不同 其余部分向银行贷款 在未来5 年或更长时 间内偿付 同时 住户必须将住宅的产权抵押在银行 或者银行的贷 款是通过开发商的担保而取得 则产权仍然在开发商手中 直至居民 偿付所有的贷款余额 才能最终拥有住宅的产权 作为住宅提供者的 开发商 一般是从地方政府取得土地开发权 再以土地作为抵押 或 者通过自身的信用 从银行取得开发贷款 进行住宅建设 2 政府政策的制定 在我国银行业仍处于国家管制的情况下 政府进行政策调控 影 响住宅市场 最基本可以从三个方面着手 一是屠民与银行间的房贷 二是开发商与银行间的信贷 三是开发商与地方政府之间土地使用权 的转让 其次 通过对二手房市场交易的规定 打击住宅投机者 再 次 为保证市场上住宅的顺利流通 加强各方面的信息披露机制 最 后 住宅市场上相关法规的制定 对开发商 房产中介的准入可以做 出明确的规定 规范市场发展 第三章2 0 0 5 年政策实施的背景1 3 1中国房地产市场发展的历史 第一阶段 理论突破与试点起步阶段 1 9 7 8 至1 9 9 1 年 1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化 土地产权等观点 1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌 成立了北京市城市开发总公司 拉开了房地产综合开发的序幕 1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房 试点 1 9 8 4 年广东 重庆开始征收土地使用费 1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中 国房地产市场的起步阶段 1 9 8 7 年11 月2 6 日 深圳市政府首次公 开招标出让住房用地 1 9 9 0 年上海市房改方案出台 开始建立住房 公积金制度 1 9 9 1 年开始 国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体 方案 第二阶段 非理性炒作与调整推进阶段 1 9 9 2 至1 9 9 5 年 1 9 9 2 年房改全面启动 住房公积金制度全面推行 1 9 9 3 年 安 居工程 开始启动 1 9 9 2 年后 房地产业急剧快速增长 月投资最 高增幅曾高达1 4 6 9 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面 在个别地区出现较为明显的房地产泡沫 1 9 9 3 年底宏观经济调控后 房地产业投资增长率普遍大幅回落 房地产市场在经历一段时间的低 迷之后开始复苏 第三阶段 相对稳定协调发展阶段 1 9 9 5 至2 0 0 2 年 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高 住房成为新 的消费热点 1 9 9 8 以后 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策 的实施 房地产投资进入平稳快速发展时期 房地产业成为经济的支 柱产业之一 第四阶段 价格持续上扬 多项调控措施出台的新阶段 2 0 0 3 年 以来 该章内容主要参照 2 0 0 4 中国房地产金融报告 和 2 0 0 5 年房地产蓝皮书 中国房地产发展报告 l l 2 0 0 3 年以来 房屋价格持续上扬 大部分城市房屋销售价格上 涨明显 随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策 3 22 0 0 4 年全国房地产市场的状况 主要从房地产投资 房地产开发 房地产销售以及国家的政策调 控等几个方面加以概述 3 2 i 房地产投资 1 投资增速趋缓 但占全社会固定资产投资比重持续上升 2 0 0 4 年全国房地产开发投资总额达1 3 1 5 8 2 5 亿元 同比增长 2 8 1 比2 0 0 3 年回落2 2 个百分点 从2 0 0 4 年变化看 房地产投 资增速呈快速下降趋势 从l 2 月到1 1 2 月下降2 2 个酉分点 几 乎与固定资产投资同步下降 但从近几年的数据比较看 2 0 0 4 年的 房地产投资增速仍比1 9 9 8 年以来的年均增长速度高出5 6 个百分点 房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升 处于历 史的最高位 中国房地产业起步较晚 在市场的成熟过程中投资起伏 较大 但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征 从中国国 民经济与市场发展阶段和总趋势来分析 房地产投资占全社会固定资 产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果 1 9 8 6 2 0 0 4 年的1 8 年间 中国房地产投资年均增长速度为3 5 9 远高于同期 固定资产投资年均增长1 9 9 5 的速度 也远高于6 d p 的增长速度 特别是1 9 9 9 年以来房地产开发投资持续增长 只有2 0 0 2 年和2 0 0 4 年增速出现减缓 但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的 对比看 前者2 0 0 4 年比2 0 0 3 年回落1 9 个百分点 而后者回落2 2 个百分点 两者均为1 9 9 5 年以来第二高 表明宏观调控政策对房地 产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用 2 结构发生变化 但经济适用房所占比重继续减少 从地区投资结构看 2 0 0 4 年东 中 西部地区房地产投资占全 国房地产总投资的比重分别为6 9 5 3 1 5 3 8 和1 5 0 9 1 9 9 8 年上 述比重分别为7 5 5 1 1 2 4 6 和1 2 0 3 2 0 0 4 年东部所占比重较1 9 9 8 年下降5 9 8 个百分点 中西部的比重增大 但由于东部基数大 占 全国比重仍近7 0 2 0 0 4 年东 中 西部地区房地产投资增长率分别 为2 7 9 3 7 6 2 0 6 而1 9 9 8 年三个区域的房地产开发投资增 长率分别为 1 1 7 1 8 8 4 2 2 东部和中部增速加快 西部呈 下降趋势 从商品住宅的投资类型结构看 2 0 0 4 年全国经济适用房投资在各 类商品房总投资中的比重继续下降 由2 0 0 3 年的6 1 3 下降至4 6 1 为1 9 9 8 年以来最低 经济适用房投资比重从2 0 0 0 年以来一直处于减 少趋势 5 年间减少了6 个多百分点 同比也从1 9 9 9 年增长6 1 3 5 下降为2 0 0 4 年的 2 5 0 而同期商品住宅投资在投资总额中所占比 重则有上升 经济适用房投资比重减少 一方面弱化了对商品房价格 上升的抑制作用 在住宅社会保障体系尚未健全完善的情况下 不利 于低收入家庭住宅问题的解决 但另一方面在客观上有利于早日终结 住宅市场供给的双轨制 尽管2 0 0 4 年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下 降 金融调控的一系列政策和措施效果明显 但需要注意的是 在房 地产开发资金来源的 其他资金 中 8 0 左右是购房者的定金和预 付款 而购房者的这部分资金主要来自于个人住宅消费信贷 因此 在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道 这种以间接融资为 主的方式 既与我国融资主渠道吻合 也与我国金融市场不健全以及 房地产金融发育不良有关 发展多元化的房地产开发融资方式以减少 银行信贷风险的任务仍很艰巨 同时 2 0 0 4 年房地产投资量依然处 于增长状态 为1 9 9 7 年以来的最高值 房地产开发对银行贷款依赖 度过高的状态还没有从根本上改变 银行依然过高地承担着房地产开 发的金融风险 如果没有理想的贷款投资渠道 2 0 0 5 年房地产行业 贷款增长有可能出现反弹 3 2 2 房地产开发 土地开发面积减少 购地 开工和竣工面积增速减缓 1 9 9 7 2 0 0 3 年期间 全国房地产土地开发面积平均每年增加 2 4 0 0 多万平方米 2 0 0 4 年由于土地市场清理整顿 暂停半年建设用 地审批 房地产土地开发面积首次出现下降 比上年减少了2 4 0 0 多 万平方米 房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头 1 9 9 7 2 0 0 3 年房地产土地购置面积平均每年增加4 8 4 2 万平方米 而2 0 0 4 年增量 为4 2 8 8 万平方米 减少了5 5 4 万平方米 土地控制对商品房建设的 影响具有滞后性 2 0 0 4 年全国商品房新开工面积 施工面积 竣工 面积均继续增加 但与1 9 9 7 2 0 0 3 年的平均增量相比 新开工面积 和竣工面积的增速减缓 施工面积增速继续加大 1 9 9 7 2 0 0 3 年新 开工面积年均增量为6 7 8 0 万平方米 竣工面积年均增加4 2 7 4 万平方 米 2 0 0 4 年上述增量分别减少为5 7 0 6 万平方米和1 0 0 0 万平方米 1 9 9 7 2 0 0 3 年施工面积年均增加1 2 0 9 0 万平方米 2 0 0 4 年增量为 2 2 9 2 5 万平方米 拆迁规模受到遏制 但过度占地依然存在反弹因素 据建设部有 关部门统计 目前全国房地产市场中有5 0 左右来自于拆迁所产生的 被动需求 这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局 增大了购房需求的压力 同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐 的领域之一 主要表现 1 安置补偿不合理 政策不到位 导致拆 迁户利益受损失 严重的甚至造成因拆致贫 这是引发拆迁矛盾的最 直接的原因 2 拆迁户得不到有效的行政与法律保护 往往与拆迁 人 行政部门 司法部门处于对立位置 这是制度上的最根本的问题 3 一些地方政府部门规划不周 造成居民不能回迁 这是造成社会 问题的重要原因 从全国的情况看 2 0 0 4 年上半年因征地拆迁而引 发的到建设部上访的人数有4 0 2 6 批 1 8 6 2 0 人 其中集体上访9 0 5 批 1 3 2 2 3 人 个体上访3 1 2 1 批 5 3 9 7 人 半年就超过2 0 0 3 年3 9 2 9 批 1 8 0 7 1 人的全年上访总量 针对拆迁中出现的矛盾 温家宝总理 于3 月5 日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出 要抓紧解 决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题 在城镇房屋拆迁中 要严格依据城市总体规划和近期建设规划 合理确定拆迁规模 规范 审批程序 完善补偿安置政策 强化监督检查 2 0 0 4 年6 月6 日国 务院办公厅在 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 国 办发 2 0 0 4 14 6 号 中规定 对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区 除了保证能源 交通 水利 城市重大公共设施等重点建设项目 以 及重大社会发展项目 危房改造 经济适用房和廉租房项目之外 一 律停止拆迁 尽管2 0 0 4 年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系 列政策和措施 但土地控制形势依然严峻 低廉的征地费不仅使农民 失地失业 也是获取巨额财政收入的重要渠道 因此成为地方政府圈 地的动因 土地出让程序仍欠规范 缺乏监督 如经营性土地出让制 度还缺少具体的配套操作规范 有的地方不按规定或不能及时公开经 营性土地出让信息 有的地方在经营性土地出让中存在假招标 假挂 牌 假拍卖或陪标 串标等问题 一些领导干部仍在通过打招呼 批 条子等形式插手经营性土地出让等等 致使圈地者仍有空子可钻 土 地利用规划的法律效力还没有真正建立 调整建设用地增量的现象在 许多地方时有发生 1 9 8 7 年及1 9 9 7 年编制的两轮土地规划事实上并 未得到有效执行 些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策 以 低价土地招商引资 导致长期性投资环境恶化 区域间的恶性竞争和 国家土地资产的流失 中央采取 暂停土地审批半年 应急性控制土地措施后 2 0 0 4 年的土地控制初见成效 但这种措施毕竟只能是暂时陛的 冻结半 年土地审批 是1 9 9 7 年国务院1 1 号文件以来国家第二次采取 暂 停 这种非常措施 但在没有消除 占地冲动 机制和建立约束 冲 动 机制的情况下 再次出现反弹的可能性并非不再存在 3 2 3 房地产销售 1 销售量持续增长 2 0 0 4 年商品房销售量继续大幅增长 达到3 8 2 3 1 6 4 万平方米 比2 0 0 3 年增加4 5 1 4 万平方米 比1 9 9 7 2 0 0 3 年年平均销售增量的 4 1 1 8 万平方米增加了3 9 6 万平方米 随着销售量的增长 房地产年 销售额也大幅上涨 1 9 9 8 年为2 5 1 3 3 亿元 2 0 0 4 年上升为1 0 3 7 5 7 1 亿元 在销售总额中 个人购房所占比重持续增加 1 9 9 8 年和1 9 9 9 年 分别为7 9 8 5 和7 0 1 5 其后逐年上升 2 0 0 4 年达到9 3 3 0 从各 类商品房销售的构成看 1 9 9 8 年以后 在销售总量中住宅一直占近 9 0 表明居民对住宅需求旺盛 商业用房销售面积也有所增长 从销售面积与竣工和新开工面积的比较看 1 9 9 8 年商品房销售 面积 房地产竣工面积 新开工面积分别为1 2 2 亿平方米 1 7 6 亿 平方米和2 0 4 亿平方米 2 0 0 4 年分别为3 8 2 亿平方米 4 2 5 亿平 方米和6 0 4 亿平方米 除1 9 9 9 年外 销售面积增长率均高于竣工面 积增长率 表明相对空置面积在下降 2 0 0 4 年全国销售面积增长 1 3 7 竣工面积增长2 1 新开工面积增长1 0 4 分别比2 0 0 3 年 下降了1 2 0 7 1 6 4 5 和1 7 4 2 个百分点 这种态势尽管对减少空置 面积有利 但若考虑销售相对于开工 竣工的滞后期 则存在着以后 年度供给量减少的风险 2 房价攀升 2 0 0 4 年全国商品房平均售价为2 7 1 4 元 平方米 比1 9 9 8 年增加 6 5 1 元 年均增加9 3 元 而2 0 0 4 年比2 0 0 3 年增加3 5 5 元 远大于 1 9 9 8 2 0 0 3 年的年均增量 从各类商品房2 0 0 4 年的价格看 住宅价 格为2 5 4 9 元 平方米 比1 9 9 8 年的1 8 5 4 元 平方米增加6 9 5 元 其 中比2 0 0 3 年增加3 5 2 元 占5 0 6 在住宅中 别墅 高档公寓1 9 9 8 年为4 5 9 6 元 平方米 2 0 0 3 年下降为4 1 4 5 元 平方米 经济适用房 由1 9 9 8 年的1 0 3 5 元 平方米上升到2 0 0 3 年的1 3 8 0 元 平方米 2 0 0 4 年办公楼的价格为5 5 3 3 元 平方米 比1 9 9 8 年5 5 5 2 元 平方米小幅 下降 但比2 0 0 3 年增长1 3 3 7 元 2 0 0 4 年商业用房的价格为3 9 6 6 元 平方米 比1 9 9 8 年的3 1 7 0 元 平方米增加7 9 6 元 其中比2 0 0 3 年 增加2 9 1 元 占3 6 6 全国2 0 0 4 年住宅价格同比增长较快 办公 楼 商业用房价格增幅较大 商品房价格上涨的主要原因 1 土地价格上涨 国家发展和改 革委员会 国家统计局发布的调查报告显示 2 0 0 4 年第一季度3 5 个 大中城市有7 个城市土地交易价格涨幅超过1 0 个百分点 有9 个城 市房价涨幅超过l o 个百分点 其中上海 沈阳 杭州 宁波 天津 等五个城市地价与房价双双上涨 第二季度 全国有8 个城市土地交 易价格同比涨幅超过1 0 有6 个城市房屋销售价格同比涨幅超过l o 个百分点 可见 地价上涨是当前房价上涨中的重要因素 2 建筑 材料价格上涨 3 新建住宅品质 建筑材料品质 户型及配套设施 小区环境的优化等 提升导致的房价上涨 4 房地产市场供求结构变 动 中低价位商品住宅供应量下降 高档商品房供应增加 导致商品 房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾 这种结构性失衡的原 因 一是政府对经济适用房投资的减少 2 0 0 4 年全国经济适用住宅 投资同比增长为一2 5 占住宅开发投资的比例由2 0 0 3 年的6 1 3 下 降到4 6 1 二是市场的内在决定力量 在较高收入者的需求未基本 满足之前 市场供给的重点不太可能是档次较低 盈利较差的低价商 品房 三是随着城镇居民收入水平的提高 对住宅品质的要求提高 推动高品质住宅比重增加 提升了平均价格 5 投资和投机性购房 拉动 6 国家对房地产开发的 地根 银根 紧缩 特别是对 地根 的紧缩 影响消费者对房价的预期 房地产开发商利用市场 信息的不对称有意炒作 经媒体放大 进一步强化了消费者的心理预 期 引起更多人跟风 7 房地产市场中存在着特定形式的垄断 房 地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断 竞争更强 造成局部地区房地产价格非正常上涨 另外 较高的利润 是产业吸引资本向其流动的基本条件之一 更是新的产业兴起和发展 的基础 房地产业在我国起步晚 属于新兴产业 应当承认 2 0 0 4 年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供 应量的增加 事实上起到了推动价格增长的作用 但是 宏观调控的 首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价 不能以房价走 势作为判定调控成效的标准 站在消费者角度看 房价的升高使苦于 房价高企的居民特别是低收入居民失望 但解决低收入家庭的住宅问 题主要应靠住宅社会保障体系 而不是产业的宏观调控政策 3 需求依然旺盛 尽管2 0 0 3 年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于 耳 但居民的购房热情不减 销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛 需求是销售量增长的基础和支撑 而支撑需求持续增长的动力 一是 国民经济增长带动城镇居民收入的增加 超过住宅价格增长速度 1 9 9 8 年以来 城镇人均收入年均增长率为8 9 5 住宅价格年均增长 率为3 8 2 只有2 0 0 4 年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长 率 随着收入的增加 生活水平的不断提高 人们对住宅需求的档次 也在提高 改善性需求增加 如小房换大房 旧居换新居等 二是城 镇化加速 城镇人口数量增长带动商品房需求 1 9 9 0 年中国城镇化 水平为2 6 4 2 0 0 4 年已超过4 0 城镇人口每年超过1 0 0 0 万人的 增长 是支撑商品房销售量持续增长的重要动力 三是投资和投机性 购房需求 建设部的数据显示 2 0 0 4 年上海投机性购房所占比例达 1 6 6 长沙市为1 6 写字楼则高达4 0 旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑 而国民 经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障 当然 考察1 9 9 8 年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值 变化情况 我们应当审慎地看待当前的有效需求 对房价与收入的动 态比较关系保持一定的戒心 3 2 4 影响房地产业的宏观调控