完善住宅消费保障体系.doc

完善住宅消费保障体系 构建社会主义和谐社会武汉市中低收入阶层住房购买力的调查及政策研究武汉大学“江城行”暑期社会实践小分队二零零五年七月目 录【内容摘要】2【关 键 词】2导 言 2一、背景综述2二、相关理论分析3三、调查方法5第一部分武汉市中低收入阶层基本住房状况调查5一、武汉市中低收入阶层的界定5二、武汉市居民基本住房状况调查分析6第二部分武汉市中低收入阶层住房购买力之现状与成因分析 12一、武汉市中低收入阶层住房购买力分析12二、武汉市中低收入阶层购买力低下的原因14第三部分我国城镇居民住宅消费保障政策及运行效果 17一、住宅消费保障制度的内涵及构成17二、我国城镇住房公积金制度及其运行效果18三、我国经济适用房政策及运行效果21四、我国廉租房制度实施现状及运行效果25第四部分国内外住宅消费保障制度成功经验的借鉴 28一、新加坡的中低收入群体住宅消费保障制度28二、香港公共房屋计划29第五部分我国城镇居民住宅消费保障制度的完善 33一、住房公积金33二、经济适用房 36三、完善廉租房制度 38结束语 40【参考文献】40附件1：访谈记录42附件2：武汉市城市居民住房状况调查问卷47附件3：调查日志49附件4：图片资料53附件5：团队成员个人小结59附件6:调查期间支出账目明细表 67附件7：2005武汉大学“江城行“暑期社会实践小分队总结报告68完善住宅消费保障体系构建社会主义和谐社会-武汉市中低收入阶层住房购买力的调查及政策研究【内容摘要】住房不仅是生活资料和享受资料，同时也是重要的生存资料。住宅消费保险制度就是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。在我国建立完善的住宅保障体系，让人享有良好的住宅，是维护人的基本生存权的重要内容，是我国社会经济发展的重要标志，也是建设小康社会、构建和谐社会的重要组成部分。本文从调查武汉市中低收入阶层基本住房状况入手，在分析武汉市中低收入阶层购买力的基础上指出完善我国住宅消费保障体系的必要性。同时，在实际调查武汉市住宅消费保障体系的基础上通过比较研究国内外住宅消费保障制度发展特色与经验提出了我国城镇居民住宅消费保障的制度设计原则、具体途径和有效对策。【关键词】购买力住宅消费保障制度和谐社会导 言 一、背景综述在国际住房年（1987年），联合国秘书长发表文告指出：住房是人类的基本权利和需要，要求各国政府重视解决贫困居民的住房问题。住房有商品性，也有社会保障属性。在市场经济条件下，市场无法按价值规律全部供给所有居民以住房，住房如养老保险、医疗保险一样，在一定程度上也应被纳入到社会保障体系之中，成为我国社会保障制度的重要组成部分。住房问题涉及到亿万群众的基本生活、安居乐业，它关系到整个社会的稳定和进步，乃至小康社会的实现和社会主义和谐社会的构建，并且，它还能把巨大的潜在需求变为现实需求，拉动内需，促进经济持续增长。 经过20多年的改革开放,我国城镇居民的消费已从温饱型向小康型转变。随着恩格尔系数的逐步降低以及其他耐用品趋于饱和,改善居住条件已成为城镇居民提高生活质量的当务之急。1996年,我国政府提出要把住宅产业培育成新的消费热点和新的经济增长点,并在消费信贷方面给予支持,住宅产业面临着前所未有的大好机遇。1998年初,我国政府宣布于当年6月31日结束实物性的福利分房,实现住宅分配货币化和商品化改革,从此开创了我国住宅建设的新纪元。然而,几年过去了,我们又不能不面对房地产市场不容乐观的现实：一方面是大量空置的商品房,另一方面是住房的严重短缺。究其原因在于商品住房供应结构不合理，房地产商大量投资兴建高档豪华住宅，抬高了商品住房的平均价格，直接导致适合中低收入阶层这一 “弱势群体”的经济适用住房和廉租房供应不足，结果形成了中低收入阶层的住房困难局面。就武汉市而言，据抽样调查显示，武汉市仍有人均8 m2以下的困难户45092户，占武汉市总住户数的4.20%。住宅有效购买力不高、住宅潜在需求和有效需求不足的尖锐矛盾令人深省。住房制度改革的根本目的就是针对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。中央领导对建立住宅消费保障体系给予了高度重视。胡锦涛总书记曾指出：“要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市特殊困难家庭在住房、子女入学、医疗等方面遇到的实际问题。”温家宝总理也曾指出：“建立和完善廉租房住房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。”为了遏止房地产投资过热，稳定房价，维护弱势群体利益，2005年5月11日,国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委联合出台的关于做好稳定住房价格工作的意见。其中有一条明确规定：“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”。在党的十六大提出的建设民主法治、公正正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会的大背景下，对武汉市中低收入阶层住房购买力进行调查及政策分析，进而提出如何提高中低收入阶层住房购买力，完善住宅消费保障体系的措施和设想具有重要的现实意义。二、相关理论分析住宅消费保障制度作为社会保障的重要内容之一，具有社会“减震器”和“安全网”的作用。19世纪末，面对日益尖锐的社会矛盾，西方国家一些学者提出在不改变资本主义生产关系的条件下，由政府通过立法实行某些社会政策，提高工人的物质文化水平。一些具有代表性的理论从不同角度强调了国家干预以及社会福利在经济发展中的作用，这对各国住宅消费保障的发展都产生了积极影响。住宅消费保障制度的产生可从下面这些理论中找到依据。1、马克思的第一需求理论。马克思从满足人类生存需要、国民收入分配和再分配角度深刻地阐述了第一需求理论。他用十分确定的语言，把人的衣、食、住称为人的第一需要，“已经得到满足的第一需要本身，满足需要的活动和已经获得的为满足需要用的工具又引起新的需要”。马克思指出：“满足人的需要是社会主义的生产目的。”我国社会主义生产的主要目的就是满足人们日益增长的物质文化需要。住宅是每个人生活的基本物质资料，是人们的生存需要，解决的改善居民的住宅问题是人民生活水平提高的重要标志。马克思的第一需要理论为社会主义国家建立住宅消费保障制度提供了理论支持。2、马斯洛的需要层次理论。在20世纪40年代，美国心理学家马斯洛发表了人的动机理论，论述了作为人的动机基础的需要层次理论。他把人的需要分为五类：生理需要、安全需要、社会交往需要、尊重需要和自我实现的需要。马斯洛认为，要尽可能在客观许可的情况下，满足不同人追求不同层次的需要，只有这样才能解决现实社会的矛盾。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人类最原始最基本的需要，如果不能就会有生命危险。因此，不论是政府还是社会团体，都应最大规模地满足个人低层次的需要，维护社会稳定，促进社会的全面发展。3、庇古的旧福利经济学。庇古是新古典经济学派的主要代表之一，也是福利经济学理论的开山鼻祖。他把福利经济学对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。庇古认为，福利是对享受或满足的心理反映，福利有社会福利或经济福利之分，社会福利中能够用货币衡量的部分才是经济福利。同时他还认为，收入转移的途径就是由政府向富人征税，补贴给穷人，然后建立各种社会服务设施并实行免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等政策。福利经济学理论几经演变并广为流传，为住宅消费保障制度的建立奠定俩理论基础。4、凯恩斯的经济理论。现代西方经济学的创始人约翰梅纳德凯恩斯在1936年发表的就业、利息和货币通论中提出一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。凯恩斯认为：政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出，实行赤字方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需要和达到充分就业。凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提供了强有力的理论依据，从而也是住宅消费保障制度建立的理论依据。5、贝弗利奇计划。英国伦敦经济学院教授WC贝弗利奇是现代社会保障的先驱者，他起草的社会保险和有关福利问题研究报告被称为贝弗利奇计划。贝弗利奇在报告中建议社会保障计划应包括“社会保险、社会救济和自愿保险” 三种社会保障立法。贝弗利奇还提出了社会保障六项原则，即统一的收益代率、统一的缴费率、统一的行政管理、受益的适当性、综合性和区别对待的原则。贝弗利奇计划体现了两个基本观点：一是社会保障以保证居民拥有维持生存所必需的生活资料为最低限度；二是社会保障应当体现“全面和普遍”的原则，应顾及全体居民及各种不同的社会阶层，社会保障应是全民的全面保障。贝弗利奇在社会救济计划中提到的特殊情况，包括了那些因老、弱、病、残等社会低收入群体住宅的意外丧失。贝弗利奇的理论为英国建立住宅消费保障制度奠定了重要的理论基础，同样也是当今社会主义国家建立住宅消费保障制度的理论来源。三、调查方法本选题将采用问卷、访谈与文献法相结合的实证研究法来收集有关武汉市中低收入阶层购买力与住宅消费保障制度建设方面的材料，对搜集的数据进行定性和定量分析，并通过对比研究和专家咨询的方式，在此基础上形成对如今武汉市中低收入阶层住房购买力低下的原因分析并借鉴国内外成功经验对此问题进行宏观政策研究。本选题收集两方面的材料：历史的和现实的。历史材料的收集主要采用文献法，整理有关部门对武汉市房地产市场价格和武汉市居民收入状况的实证数据和假设结论，以此作为本课题对比分析的参照系，同时，梳理国内外住宅消费保障制度的发展经验，作为拟定中国完善住宅消费保障体系的借鉴和参考。现实材料的收集主要采用问卷法和访谈法。1、对武汉市，分武昌、汉口、汉阳三区进行随机问卷抽样调查，样板容量500人，其中武昌区150人，汉口区140人，汉阳区210人，采用街头小巷调查与入户访谈相结合的方法。调查后得到有效问卷436份，有效回收率为87.2%。 2、 以个案考察为主，拟定以家庭收入为标准，随机选取武汉市10户左右的不同职业中低收入户为个案调查对象，运用问卷调查和深度访谈的方式进行数据搜集，通过严格的统计分析方法，探寻他们的住房购买力和对现行住房政策的态度，验证课题研究假设并提出对策分析。 第一部分武汉市中低收入阶层基本住房状况调查一、武汉市中低收入阶层的界定我国的住房供给体系是：高收入者购买商品住房；中低收入者购买经济适用房；最低收入者享受廉租房。武汉市统计局在居民收入状况的调查中，将居民分为最低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户。在本次调查中，我们所指的中低收入阶层仅指最低收入阶层和中等偏下收入阶层，不包括中等收入阶层。中等收入阶层是一个国家的主体，大约占60%左右，低收入阶层占30%左右，高收入阶层占10%左右。中低收入阶层合计占90%左右，他们之间的贫富差别虽然不是很悬殊，但也是显而易见的。如果不把中等收入阶层剥离出来，那么住房政策的针对性就大打折扣，也就难以贯彻到底。中低收入阶层国家没有明确界定，部分城市根据自身的经济发展水平和居民收入水平为中低收入阶层做出了数量上的界定。在课题小组成员走访武汉市统计局时被告知，武汉市对中低收入阶层尚未给出明确的数据界定。但是，武汉市经济适用房管理办法规定，家庭人均年收入低于武汉市城市居民可支配收入者才有资格申请经济适用房。因此，本次调查中，我们将家庭人均年收入低于2003年武汉市居民人均可支配收入即8524.56元的阶层称为“中低收入”阶层。二、武汉市居民基本住房状况调查分析（一）武汉市居民经济收入与住房状况1、武汉市居民收入阶层特征分析武汉市城区住户中，现使用人家庭人均月收入属于享受政府最低生活保障待遇的占2.60；在700元以下的占67.90；7012000元的占27.80；20013500元的占1.50，3501元以上的占0.20。如图11所示图11数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本 2、武汉市收入阶层与住房人均建筑面积差异分析现使用人家庭人均月收入与人均建筑面积之间存在正相关关系。随着收入水平的提高，人均住房建筑面积也在逐渐增加。收入水平越低也就意味着住房人均住房建筑面积越少。详见表11:表11：武汉市城区不同收入群体人均住房建筑面积状况现使用人家庭人均月收入人均建筑面积()享受政府最低生活保障待遇17.06700元以下21.717012000元30.4520013500元38.283501元以上35.66数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本3、武汉市收入阶层与房屋产权差异分析以下两部分分别以现使用人家庭人均月收入和房主产权状况为自变量，分析不同情况下两者之间的比例关系。（1）武汉市房主产权状况为完全产权的住户家庭人均月收入属于低保待遇的占1.90%、在700元以下的占71.40%,7012000元的占25.40%,2001元以上的合计占1.30%；房主产权状况为部分产权的住户家庭人均月收入属于低保待遇的占1.00%、在700元以下的占46.30%,7012000元的占48.80%,2001元以上的合计占3.90%；房主产权状况为使用权的住户家庭人均月收入属于低保待遇的占6.50%、在700元以下的占80.30%,7012000元的占12.70%,2001元以上的合计占0.50%。详见表12：表12 收入差异与房屋产权分布(%)（1）房主产权状况现使用人家庭人均月收入总体低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全产权1.9071.4025.401.200.10100.00部分产权1.0046.3048.803.500.40100.00使用权6.5080.3012.700.400.10100.00总体2.6067.9027.801.500.20100.00（2）在现使用人家庭人均月收入属于低保待遇的住户中，房主产权状况是完全产权的占42.80%、部分产权占7.70%、使用权占49.50%；700元以下的住户中，房主产权状况是完全产权的占62.60%、部分产权占14.20%、使用权的占23.20%；7012000元的住户中，房主产权状况是完全产权的占54.50%、部分产权占36.60%、使用权占8.90%；20013500元的住户中，房主产权状况是完全产权的占46.80%、部分产权占47.60%、使用权占5.60%。详见下表表13 收入差异与房屋产权分布(%)（2）房主产权状况现使用人家庭人均月收入总体低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全产权42.8062.6054.5046.8043.1059.60部分产权7.7014.2036.6047.6042.3020.80使用权49.5023.208.905.6014.6019.60总体100.00100.00100.00100.00100.00100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本（二）武汉市城市居民房主职业类型与住房状况1、武汉市居民职业状况与人均住房建筑面积特征分析武汉市城市居民仍以工人为主要职业构成，占49.30；填其他职业状况的位居第二，占10.20；列第三位的是企业管理人员，占8.70；第四位是教师，占7.70；第五位是专业技术人员，占6.00；其余职业状况分布依次是职员(含三资、金融、保险、中介等)5.00%，公务员4.50%，民营、个体商户4.30，自由职业者2.20，医务人员2.00。职员在所有职业人群中,人均住房建筑面积是最大的，达到30.42；公务员的人均住房建筑面积居第二位，达到29.81；教师的人均住房建筑面积居第三位，达到29.05；其它职业状况的使用人人均住房建筑面积居第四位，达到28.60；自由职业者和工人的人均住房建筑面积排在最后两位，分别是22.66和20.53。现使用人职业状况百分比（）人均建筑面积()工人49.3020.53公务员4.5029.81教师7.7029.05医务人员2.0026.27专业技术人员6.0027.14企业管理人员8.7026.30职员5.0030.42民营、个体商户4.3025.70自由职业者2.2022.66其他10.2028.60总体100.00表14：武汉市城市居民现使用人职业状况数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本2、武汉市居民职业状况与房屋产权的差异分析在现使用人的职业状况为工人的住户中，房主产权状况为完全产权的占56.40%；部分产权占17.50%；使用权占26.10%；在现使用人的职业状况为公务员的住户中，房主产权状况为完全产权的占74.50%；部分产权占13.80%；使用权占11.70%；在现使用人的职业状况为企业管理人员的住户中，房主产权状况为完全产权的占75.70%；部分产权占13.50%；使用权占10.80%。其他见下表:表15 现使用人职业状况与房屋产权的差异分布（%）房主产权状况现使用人职业状况总体工人公务员教师医务人员专业技术人员企业管理人员职员民营个体商户自由职业者其他完全产权56.4074.5033.4061.2057.7075.7074.1075.1060.0060.0059.40部分产权17.5013.8057.8026.5034.5013.5016.903.504.8018.5020.50使用权26.1011.708.8012.307.8010.809.0021.4035.2021.5020.10总体100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本（三）武汉市城市居民住房市场开发潜力分析1、居民意向购房分析（1）近2-5年内武汉市城市居民购房意愿据抽样调查统计分析，近2-5年内，将有8.61%的家庭打算购买新房。（2）意向购房人的职业特征武汉市现有意向购房人中，工人最多，其次是教师，两者共占总人数的53.10%。此外，企业管理人员、专业技术人员和职员也占一定比例，而公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数则很少。但这并不意味着工人更有能力去购买新房，之所以会出现上述结果，可能与被调查者中工人的绝对数过大有关。表16：意向购房人的职业分布（%）工人公务员教师医务人员专业技术人员企业管理人员职员民营及个体商户自由职业者其它合计35.705.4017.402.309.0010.707.002.901.707.90100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本（3）意向购房人的家庭月均收入从整体上，意向购房人的家庭月均收入处于中等偏下水平。从下表中可以看出，家庭月均收入在700元以下的人数最多，加上享受低保的人数，共有51.10%的意向购房者的家庭月均收入都在700元以下。家庭月均收入位于701-2000元中等偏下水平的也占相当大的比例，前三项人数就占去总人数的95.70%。而位于2001-3500元中等偏上以及3501元以上高收入水平的人数则非常少。表17：意向购房人的家庭月均收入分布(%)频率累计频率（）享受政府最低生活保障待遇1.801.80700元以下49.3051.10701-2000元44.6095.702001-3500元3.8099.503501元以上0.50100.00总计100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本2、居民住房更换途径分析（1）住房更换途径绝大部分意向购房人都打算购买经济适用房和商品房，两项共占总数的74.10%。愿意通过二手房交易来更换住房的人也有一定比例，而打算通过集资建房来更换住房的人则非常少。表18：住房更换途径分布（%）二手交易房集资建房经济适用房商品房其它总计18.74.738.036.12.5100.0数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本（2）住房更换途径与房主职业除专业技术人员以外，各职业中愿意通过集资建房更换住房的人的比例都不高。此外，除了教师、民营及个体商户外，各职业中都有一定比例的人打算通过二手房交易来更换住房。不过，从总体上看，各职业中倾向于通过购买经济适用房和商品房的人最多，几乎都占了各自总人数的60%以上，这与整体调查结果相一致。表19：住房更换途径与房主职业分布（%）工人公务员教师医务人员专业技术人员企业管理人员职员民营、个体商户自由职业者二手交易房21.3014.009.5021.4020.0015.4020.007.5027.60集资建房6.004.007.1020.001.903.803.40经济适用房40.6024.0047.6042.9035.0042.3025.0037.8044.80商品房28.5056.0042.9021.4025.0038.5055.0050.9020.70其它3.602.007.201.903.50总计100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本（3）住房更换途径与家庭月均收入随着人均月收入的逐渐增高，愿意通过二手交易房以及集资建房来更换住房的人就越少，相反，愿意购买商品房的人数就越来越多。表110：住房更换途径与家庭月均收入分布（%）享受政府最低生活保障待遇700元以下701-2000元2001-3500元二手交易房47.1020.7011.40集资建房5.503.60经济适用房35.3041.7027.9030.00商品房17.6028.9055.7070.00其它3.201.40总计100.00100.00100.00100.00数据来源：武汉大学.武汉市中低收入阶层的收入阶层住房购买力的调查及政策研究课题组2005年暑期调查436份有效样本第二部分武汉市中低收入阶层住房购买力之现状与成因分析一、武汉市中低收入阶层住房购买力分析进入二十世纪以来,武汉市居民家庭收入不断增长。据武汉市统计局统计资料,2003年武汉市居民最高收入户组平均家庭年收入为19160.52元,中等收入户组平均家庭年收入为8383.20元,最低收入户组平均家庭年收入为3652.08元,最高收入户组平均家庭收入比最低收入户组高出5倍多。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比即商品房住房价格与居民家庭年收入的比例一般在36倍之间,在这个范围内,就可能顺利实现买卖交易,当两者之间比例小于3时,就可能出现供不应求的局面,而两者的比例大于6倍,住房市场就会出现供过于求的格局。据调查武汉市普通商品房价格平均在120010000元/m2之间,为便于计算,取高房价为8000元/m2,中房价3600元/m2,低房价1700元/m2,把高、中、低三种商品住房价格与各种等级的家庭收入之比进行排列组合,见表1、表2及表3。低房价对最高收入户(5.32)介于36之间,其余则分布在7132之间,也就是说绝大多数居民都承受不起现在的房价。这样的房价收入比显然大大超出了居民的承受能力。无论是发达国家还是发展中国家,在实际确定住宅售价时都要考虑居民的收入水平和承受能力,如将房价收入比确定为6,按2003年职均9004.32元计算,一户双职工居民家庭可承受房价为54025.92元,这与目前武汉市一套普通商品房低房价102000元(建筑面积60，每平米1700元)尚存在较大差距。由此可见,以目前职工工资水平,职工购房很难一次付清房款,只能借助国家住宅政策支持和金融机构力量,帮助其实现购房愿望。表1武汉市低住房价格与各种等级家庭年收入之比商品住房价格（元/套）平均每户家庭年收入（元）房价与家庭年收入的比例（倍）最高收入户10200019160.525.32高收入户10200013035.847.82中等偏上收入户10200010295.169.91中等收入户1020008383.2012.17中等偏下收入户1020006776.1615.05低收入户1020005389.2018.93最低收入户1020003652.0827.93资料来源：根据武汉统计年鉴2004年卷计算表2武汉市中住房价格与各种等级家庭年收入之比商品住房价格（元/套）平均每户家庭年收入（元）房价与家庭年收入的比例（倍）最高收入529.39高收入8413.80中等偏上收入1617.48中等收入户1800008383.2021.47中等偏下收入户1800006776.1626.56低收入户1800005389.2033.40最低收入户1800003652.0849.28资料来源：根据武汉统计年鉴2004年卷计算表3武汉市高住房价格与各种等级家庭年收入之比商品住房价格（元/套）平均每户家庭年收入（元）房价与家庭年收入的比例（倍）最高收入户30000019160.5215.66高收入户30000013035.8423.01中等偏上收入户30000010295.1629.14中等收入户3000008383.2035.79中等偏下收入户3000006776.1644.27低收入户3000005389.2055.67最低收入户3000003652.0882.14资料来源：根据武汉统计年鉴2004年卷计算二、武汉市中低收入阶层购买力低下的原因（一）住宅价格过高。我国住宅现行价格包括以下几个部分：土地开发费，包括征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金、七通一平费、勘探设计费等，占房价的20%25%；建筑安装成本，具体包括房屋的建筑安装工程，附属工程和室外工程（开发区红线处内外的上水、污水、围墙的和防出入口等）等，占房价的30%50%；市政公用设施，约占房价的15%25%；相关税费，包括环境绿化费，城市建设维护费等，占房价的10%15%；房地产企业的利润，占房价的10%，甚至更高。从房价的构成，我们可以看出，许多收费项目如红线外工程，四源费，大市政费和城市建设维护费等，不仅是重复收费，而且不具合理性。按照公共经济学的原理，许多公共产品，应由政府在财政预算中安排支付，并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本。一些商业设施也应由投资者通过出售服务逐步收回投资受益，而不应摊入房价，通过售房一次性收回。房地产企业追求高额利润也是住宅价格过高的原因。我国房地产企业开发利润大大超过了国际房地产业的平均利润，也高于发达国家。国际房地产业的平均利润一般为6%8%，但我国房地产业的平均利润不低于30%。 由于一些不合理的税、费以及房地产企业的高额利润导致了我国住宅价格长期居高不下，降低了居民的直接消费数量，直接导致了住宅消费市场的不均衡。（二）住宅二级市场不活跃。1998年我国启动的住房改革计划，其目标就是废除原有的福利分房制度，并推动我国的住房投资。其主要改革成果是通过大幅度的折价销售，5年间使50%政府公房产权转移到公众手中。2002年，中国公房的存量大约有30亿平方米，占城镇住房总面积的64%，依据有关建造期间成本和房屋售价的数据，我国公房的市场价值约在3.6万亿人民币。建设部表示，我国公房中的90%已经销售出去。这笔额外的收入使得城镇居民的收入在过去年净增加22%。这种廉价的购买公房推动了城镇居民房屋价值的增加，也推动了居民的财富增加。但是，城镇居民只有出售了自己的住房产权，才能体会到实际的增值，这样，就涉及到住宅二级市场，其财富变现机制表现为以下： 廉价已购住房 二级市场出售 居民收入增加 消费的升级换代 住宅消费数量增加 活跃住宅消费市场 廉价已购住房 二级市场置换 住宅消费数量增加 活跃住宅消费市场 从以上可以看出，住宅二级市场在活跃住宅消费市场中起着非常大的作用。我国目前大多数城市已经开放了二级市场，但是，其交易不甚理想，主要原因如下：公有住房出售后，房主迟迟拿不到房产证，旧房无法进入市场流通。程序过于繁琐，审查环节过多。如多部门重复审批，房改房上市须征得原产权单位的同意。收益分配不合理。以10%的比例征收土地出让金，不但缺乏计取依据，而且各地情况不一样，难以操作。房屋置换中，新建住宅产品适应性差，不能满足“内部换功能，外部换环境”的需要。 上述各种因素导致了住宅二级发展的不畅，市场住宅二级市场不活跃又制约了我国消费市场上的消费需求，压抑居民实现消费升级的愿望。据调查表明，我国已购公房的居民有67%打算近几年换房，如果住宅二级市场不能立即完善，将会严重影响到潜在的消费需求向实际需求的转变。 （三）住宅金融支持不到位。住宅消费不同与一般的消费，其中最重要的特点是价值量大，这与大多数消费者的有限制服能力相矛盾。为了配合启动住房消费，调动居民的购房积极性，活跃国内消费市场，有必要完善和进一步发展住宅消费个人融资体系。而这靠民间借贷方式是很难满足的，必须依靠国家的金融支持。当前，我国住房消费融资主要有两个渠道，一是个人住房抵押贷款，二是住房公积金贷款。他们在解决住房问题上起了巨大的作用，但是这几年在住房贷款的实践中，也存在一些问题，如个人住房抵押贷款的问题表现为这样几个方面：住房消费信贷服务不规范。主要集中在收费项目多、标准高、手续复杂、贷款时间长、强制公证和保险、重复或垄断评估、收取回扣、担保收费标准高等等，挫伤了群众贷款的积极性。据调查，申请一笔10万元左右的住房贷款能一个月办下来，算是比较顺利的了，况且在贷款人正式获得贷款之前，先需支付评估费、保险费、公证费、交易手续费以及其他税费共计3000多元。住房贷款结构也不合理。这主要表现在金融机构在贷款上重增量贷款，轻存量贷款。住房消费信贷绝大多数支持增量房买卖，金融机构几乎不给存量住房买卖提供住房消费贷款。同时，有的需要提前还款，有的需要转让已抵押的住房，有的需要转或者加按揭贷款。这些新的市场需求受现行政策的限制。 此外，住房公积金制度在实际操作过程中也存在一些问题，主要表现在：归集总量不够，单位缴存住房公积金的随意性较大，不缴、少缴现象比较严重；挪用住房公积金上午情况时有发生，侵害了住房公积金所有者的合法权益；住房公积金的决策机构、管理机构的职责不明确，特别是住房公积金管理中心的管理制度不健全，隐含着不可忽视的风险；住房公积金管理中心对逾期不缴、少缴住房公积金的行为没有处罚权，影响了执法力度。由于制度的不完善造成个人公积金贷款额度不够，贷款期限不够，难以满足居民的消费需求，最终制约了住宅消费的健康发展。第三部分我国城镇居民住宅消费保障政策及运行效果一、住宅消费保障制度的内涵及构成（一）住宅消费保障制度的内涵住宅作为一种经济资源，它的配置形式主要有两种：通过市场配置和通过行政（计划）配置。在市场经济条件下，住宅是一种个人消费品，按照市场买卖或租赁来配置。在计划经济的条件下，住宅作为一种福利品，通过行政手段制定一些标准，如人口、职务、工龄等进行无偿分配。 按照一定规则依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。房子是一个价格相对昂贵的消费品。社会中总会有一部分低收入群体、特困群体因为种种原因一辈子都无法获取足够的收入来买房子。还有一个占比重更大的工薪阶层，他们虽然有可能积攒起一些买房子的钱，但可能不够，或者需要很长时间。在市场经济下，为了保障每个人都有房子住，政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市场解决住房有困难的群体。住房保障制度和事业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。基于此，住宅消费保障制度就是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过政策手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题，保障低收入人群“居者有其屋”的基本目标。（二）现行城镇居民住宅消费保障制度的构成本着保障城镇中低收入居民尤其是低收入者基本住房需求的原则，我国建立了相应的住宅消费保障供应和需求体系，这构成了我国现有的城镇居民住宅消费保障制度。1、住宅消费保障供应体系。虽然近年来我国已加大了住房建设的投资力度，但囿于传统的投资结构，主要的投资流向了高价商品房，这直接导致了面向中低收入者尤其是最低收入者的住房供应严重短缺。为此，政府制定了住宅消费保障供应体系，主要包括针对中低收入者的经济适用房体系的针对最低收入者的廉租房体系。（1）经济适用房供应体系。所谓经济适用房指的是政府组织建造，面向城镇中低收入家庭出售价格适中，具有社会保障性质的微利普通住房。其保障性主要体现在：销售对象严格限定为广大城镇中低收入者；销售价格相对于普通商品住房有较大幅度降低（因为政府通过减免开发建设税费等降低了建房成本）。（2）廉租房供应体系。这是针对城镇最低收入者而出台的一种保障性住房供应体系，对应是相当一部分一生中可能很难买得起住房，而只能租住房的居民。这类住房的保障性最主要体现在租金低廉上，其租金水平仅维持房屋的基本保养。2、住宅消费保障需求体系。这一体系主要从增强城镇中低收入居民购、租房的有效需求出发，给购房的中低收入居民以金融支持，而给住房的低收入居民以房租补贴支持。这一体系主要包括：（1）住房公积金制度。这是一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位都必须按职工工资的一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累。其保障性首先体现了增加职工的自我保障能力，通过住房公积金若干年的积累，职工的住房需求能力将在较大程度上得到加强；其次则体现在资金的运用上，公积金管理机构用归集的资金向公积金向公积金缴纳者提供利率优惠的购房速效，在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入居民的购房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。（2）房租补贴制度。城镇低收入居民，其收入水平有的甚至难以应付正常的租金水平，连基本的租房要求都难以保障。针对这种情况，政府推出了房租补贴制度，对这类居民租住政府提供的廉租房或上市租房。二、我国城镇住房公积金制度及其运行效果（一）住房公积金的内涵住房公积金是根据政府的专门规定或法规要求，对参加住房公积金的职工，一律每月按其工资收入的一定比例，同时从职工个人的工资收入和职工所在单位（企业）的有关资金中提取，并存入职工个人专门帐户归职工个人所有，只能用于参加住房公积金职工的住房投资和消费支出的储金。（二）住房公积金的运行过程我国城镇住房公积金的运行过程主要由缴交、存储和使用三个阶段构成。1.缴交过程。住房公积金制度的规定各单位对本单位应参加住房公积金的职工，在每个月发放工资时，都按照住房公积金制度统一规定的提取比例，从职工工资中代扣一部分资金，形成职工自缴的住房公积金。与此同时，也按住房公积金制度规定的统一提取比例从本单位的规定资金中提取一部分资金，形成单位为职工缴交的住房公积金，这两部分住房公积金都归职工个人所有。2.存储过程。住房公积金在完成缴交而得以实际形成后，就进入了储存阶段，这个阶段主要由以下几个运行内容构成：分账立户。首先按单位设置一级住房公积金，根据单位的规模结构不同，还可以设置二级和三级帐户，每个职工都设置明细帐户，同时每个职工的住房公积金也都相应记入个人明细帐户。存入受托代理银行。封存住房公积金帐户。有些职工在参加住房公积金的过程中，出现了一些特殊原因可能会导致出现封存公积金的帐户问题。3.使用过程。住房公积金的使用有严格规定，总的原则是只能用于职工自住住房的投资和消费。（三）住房公积金制度的运行效果1、住房公积金制度的覆盖面不断扩大。我国建立住房公积金制度10多年来， 住房公积金的归集额和缴存额都有了很大的提高，截止2003年9月底，全国累计公积金归集5016亿元、归集余额3467亿元，分别比上一年年底增长21.4%和18.6%。同时，随着住房公积金制度的不断发展，特别是在全国统一的住房公积金管理条例颁布之后，各地住房公积金的归集额呈现明显上升的趋势。据最新资料统计， 2005年上半年，武汉市新增公积金归集余额12.59亿元，较上年同期净增5.25亿元，同比增长71.60。见下表：武汉市住房公积金2005年归集情况进度月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计归集额(万元)1593715179276502151222505231371259202、住房公积金在城镇中低收入群体住宅消费发挥了巨大的保障作用。截止2003年9月底，全国累计公积金归集5016亿元、归集余额3467亿元，分别比上一年年底增长21.4%和18.6%， 职工因购建住房和退休等雷击支取公积金1549亿元；累计发放个人住房委托贷款2015亿元，个人住房委托贷款余额1375亿元，占归集总额的40%，支持了276.4万户职工家庭购建住房。截止2005年6月底，武汉市历年累计归集公积金总额达到78.16亿元，历年累计发放个人住房贷款57.51亿元，支持6.57万户职工购建自住房面积达700多万平方米。3、住房公积