（金融学专业论文）收入、利率对个人住房抵押贷款的影响分析.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 ， 。 论文作者签名：垒鱼：鱼丑覃日 期：! 呈! ! 至1 2 望? 、j 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：红亟聋导师签名：娘日 期： 型芝主竺璺l i a 山东火学硕士学位论文 目录 摘要”“”一“”1 a b s t r a c t 0 0 0 q0 0 0 0 0 oq oo o o - oq o 2 第1 章导论l ， 1 1 选题背景和意义o o oig oooo0 00o oo 0d oo o o 1 1 1 1 选题背景l ， 1 1 2 选题意义：2 1 2 研究内容和研究方法o 3 1 2 1 研究内容3 1 2 2 结构框架4 1 2 3 研究方法? 5 ， ： 1 3 论文创新点o o o oo0 o ooo o oooqoooo oo 5 第2 章文献综述o 7 2 1 收入对个人住房抵押贷款的影响：i o o oooo o0 o o o 8 2 2 利率对个人住房抵押贷款的影响“1 1 第3 章个人住房抵押贷款市场的基本情况1 5 。3 1 个人住房抵押贷款的金额1 6 3 2 个人住房抵押贷款的期限o o o o oooo o0 00 1 7 3 3 个人住房抵押贷款的其他要素1 8 3 4 本章小结2 2 第4 章收入对个人住房抵押贷款的影响2 3 4 1 收入对个人住房抵押贷款金额的影响o 00q qooo ooo o0 0oo ioo o ooqo 2 3 4 1 1 基本模型2 3 4 1 2 回归结果j ? 2 4 。4 1 3 房贷收入比的变化趋势2 6 4 2 收入对个人住房抵押贷款期限的影响2 7 4 2 1 基本模型2 7 十学位论文 ”一”2 9 - 3 l 0 0 0 3 3 ”- 3 s 3 5 5 2 利率对个人住房抵押贷款金额的影响3 6 5 2 1 基本模型3 7 5 2 2 回归结果m 3 7 5 3 利率对个人住房抵押贷款期限的影响3 9 5 3 1 基本模型? 3 9 5 3 2 回归结果3 9 5 4 本章小结4 1 第6 章结论一4 2 6 1 主要结论4 2 6 2 对商业银行的启示4 3 6 3 研究展望_ 4 4 参考文献0 0000 00 而4 5 致谢“：”4 9 攻读学位期间发表的学术论文5 0 l 山东大学硕：上学位论文 c o n t e n t s a b s t r a c t ：! c h a p t e r li n t r o d u c t i o n 1 1 1t h e s i so b j e c t i v e sa n ds i g n i f i c a n c e 1 1 2b a s i ct r a i no ft h o u g h ta n da p p r o a c h e s ：3 1 3t h e s i sc o n t r i b u t i o n ! ； c h a p t e r 2l i t e r a t u r er e v i e w 7 2 1i m p a c ta n a l y s i so ni n c o m eo ni n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 8 2 2i m p a c ta n a l y s i so ni n t e r e s tr a t eo ni n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 11 c h a p t e r 3b a s i cc o n d i t i o no fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nm a r k e t 15 3 1ma m o u n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n j ；1 6 3 2mp e r i o do f i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 1 7 3 3o t h e rf a c t o r so f i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 1 8 3 4c h a p t e rc o n c l u s i o n 2 2 c h a p t e r 4i m p a c ta n a l y s i so ni n c o m eo ni n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n 2 3 4 1i m p a c ta r l a l y mo ni n c o m eo nt h ea m o u n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 3 4 2i m p a c ta n a l y s i so ni n c o m eo nt h ep e r i o do fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 2 7 4 3c h a p t e rc o n c l u s i o n ：i ：； c h a p t e r 5i m p a c ta n a l y s i so ni n t e r e s tr a t eo ni n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 3 5 5 1c h a n g e so fi n t e r e s tr a t e 。3 5 5 2i m p a c ta n a l y s i so ni n t e r e s tr a t eo nt h ea m o u n to f i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n 3 6 5 3i m p a c ta n a l y s i so ni n t e r e s tr a t eo nt h ep e r i o do fi n d i v i d u a lh o m i n gm o r t t 粥el o a n 3 9 5 4c h a p t e rc o n c l u s i o n 4 1 c h a p t e r 6c o n c l u s i o na n dp r o s p e c t s j 4 ：z 6 1s u m m a r yo fc o n c l u s i o n s 4 2 6 2p o l i c yi m p l i c a t i o n s ：4 3 l 山东人学硕士学位论文 摘要 我国居民购买住房时的主要融资途径是个人住房抵押贷款，个人住房抵押贷款金 额和期限是其两个重要指标。本文在已有对个人住房贷款相关研究的基础上，以我国 个人住房抵押贷款数据为样本，选取反映我国个人住房抵押贷款市场特征的变量，实 证检验主要相关变量间的关系，从而分析居民收入和利率对个人住房抵押贷款的金额、 和期限的影响。 首先，本文以湖南省某银行的省内城镇居民的个人住房抵押贷款为数据来源，以 1 9 9 8 年住房市场改革开始到2 0 0 8 年4 月有关个人住房抵押贷款数据为样本，通过各 影响因素的时间序列变动趋势，分析了个人住房抵押贷款的基本情况以及采用抵押贷 款方式的购房家庭的基本情况。 一 其次，本文利用调查数据检验后发现，家庭年总收入与个人住房抵押贷款金额之 间存在着密切关系，房贷金额和其自身的滞后项之间是正相关，和滞后一期的收入也 是正相关，但是与滞后两期的收入表现出一定的差异；收入和其自身的滞后项之间表 现出正相关的关系，和滞后一期的房贷金额同向变动，而和滞后两期的房贷金额并不 是同步的。这种结果说明在收入的变动速度不断得到提高的条件下，住房贷款的变动 速度相对于收入变动的速度而言，有逐步加大的趋势。 再次，通过分析收入对个人住房贷款期限的影响作用之后发现，收入对贷款期限 的影响是负向的，回归系数为0 0 0 0 0 5 - 由于收入的增加，使家庭具有较高的首付能 力，从而减少贷款期限，同时，较低的回归系数说明居民家庭在进行个人住房贷款期 限选择的时候家庭年收入的影响作用很小。 最后，经过分析贷款利率的变化对我国居民个人住房贷款的影响之后发现，个人 住房抵押贷款的总金额和一年定期贷款利率呈现出反向变化的趋势，个人住房抵押贷 款期限和一年定期贷款利率呈现出反向变化的趋势。这表明居民在选择个人住房抵押 贷款作为融资手段进行购房的时候，利率的变化对于我国居民家庭购房产生了重要的 影响，贷款利率的上升会导致居民家庭降低住房贷款总金额以及减少还款期限。 关键词：住房抵押贷款；家庭年收入；贷款期限；利率荔杂姊 关键词：住房抵押贷款；家庭年收入；贷款期限；利率钻科 山东人学硕士学位论文 a b s t r a c t w h e np u r c h a s i n gh o u s e ，t h em a i nw a yt of i n a n c ef o rc h i n e s eu r b a nr e s i d e n t si s i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n t h ea m o u n ta n dt e r ma r et h et w oi m p o r t a n ti t e m so f m o r t g a g el o a n o nt h eb a s i so ft h er e s e a r c ho ni n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s ，t h i sp a p e rs e l e c t s t h ev a r i a b l e sc o n c e r n i n gm o r t g a g el o a nm a r k 吼t oe x a m i n ee m p i r i c a l l yt h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h em a i nr e l e v a n tv a r i a b l e si no r d e rt oa n a l y z ei n c o m ea n di n t e r e s tr a t e so i l p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na m o u n ta n dd u r a t i o n f i r s to fa l l ，t h i sp a p e rc h o o s e st h ed a t af r o m19 9 8t oa p r i l ，2 0 0 8i nab a n ko fh u n a n b r a n c h 嬲t h es a m p l eo fi n d i v i d u a lh o m i n gm o r t g a g el o a n , a n da n a l y s e st h ec h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s i n gm o r t g a g el o a na n di t se o n e e m i n gf a m i l i e st h r o u g ht h et i m es e r i e sc h a n g et r e n d s o ft h ei n f l u e n c ef a c t o r s s e c o n d l y ，t h e r ei sc l o s er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et o t a lf a m i l yi n c o m ea n dt h el o a n a m o u n t ap o s i t i v ec o r r e l a t i o ne x i s t sb e t w e e nt h em o r t g a g el o a na m o u n ta n di t so w i il a g t e r ma n db e t w e e nt h ea m o u n ta n do n e - p e r i o di n c o m el a g g e d i n c o m ea n di t so w r l l a gs h o w ap o s i t i v er e l a t i o n , s od o e si n c o m ea n dt h em o r t g a g el o a na m o u n tl a g g i n go n e - p e r i o d i n c o m e ，b u tt w o - p e r i o dl a g g e dm o r t g a g el o a na m o u n tn e g a t i v e l y t h e s er e s u l t sm e l t r lt h e c h a n g i n g r a t eo fm o r t g a g el o a na m o u n ti s a c c e l e r a t i n gw i t ht h ei n c r e a s i n gi n c o m e c h a n g i n gr a t e 。t h i r d l y , a f t e ra n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a m i l yi n c o m ea n du r b a nr e s i d e n t s h o u s em o r t g a g el o a np e r i o d ，t h i sp a p e rf i n d st h a tt h ei m p a c to f f a m i l yi n c o m eo nt h el o a n p e r i o di sn e g a t i v e ，a n dt h er e g r e s s i o nc o e f f i c i e n ti s0 0 0 0 0 5 a sf a m i l yi n c o m ei n c a e a s e s ， f a m i l i e sh a v eah i g h e rd o w np a y m e n t ，t h e r e b yr e d u c i n gt h el o a np e r i o d m e a n w h i l e ，t h e l o w e rr e g r e s s i o nc o e f f i c i e n ts h o w st h ei m p a c to fh o u s e h o l di n c o m eo ni n d i v i d u a lh o m i n g l o a n sp e r i o di sl i t t l e ， f i n a l l y , a t t e ra n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e no n e y e a rl o a ni n t e r e s ta n du r b a n r e s i d e n t s h o u s em o r t g a g el o a n , t h i sp a p e rf i n d st h a tt h ea m o u n ta n do n e - y e a rl o a ni n t e r e s t s h o wl e v e l s et r e n d , j u s t 瑟t h er e l a t i o nb e t w e e nt h et e r ma n do n e - y e a rl o a ni n t e r e s t i t i 啪sw h e nt h er e s i d e n t sc h o s ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n s 嬲am e a l l so f f i n a n c i n g , 2 山东大学硕士学位论文 i n t e r e s tr a t eh a sas i g n i f i c a n ti m p a c to nh o u s eb u y e r sb e h a v i o ra n dt h eh i g h e ri n t e r e s tr a t e ， t h el e s st o t a la m o u n ta n dl o a nt e r m ： k e yw o r d s ：h o u s em o r t g a g el o a n ；f a m i l yi n c o m e ；l o a nt e r m ；i n t e r e s tr a t e 3 j _ 山东大学硕：b 学位论文 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 第1 章导论 中国房地产市场自1 9 9 8 年以来迅速发展，平均房价快速上涨，全国商品房平 均销售价格由1 9 9 9 年的1 8 5 7 元平方米，上升至2 0 0 8 年的3 9 1 9 元平方米，1 0 年间涨幅超过了1 0 0 。近几年来，在人民币升值预期下，包括外汇资金在内的 各路游资开始流向内地房地产业，结果是首先推动了京、沪、广等一线城市房地 、产价格快速上涨，同时带动了二线城市房地产价格也出现较大幅度的上涨，虽然 国家出台了一系列的宏观调控政策，但是并没有改变住房价格持续上涨的趋势， 特别是对于那些价格上涨较快的城市( 吴瑕，2 0 0 9 ) 圆。房地产市场的持续火热 使得住房抵押贷款成为商业银行零售业务中非常重要的业务品种。 住房贷款中的贷款金额和期限涉及到个人住房抵押贷款合同中各条款，不同 收入的居民在进行贷款的时候常常在这两个条款上表现出不同的选择方式。同时 ， 利率的变化会导致购房家庭的还贷成本的相应变化，以及家庭对个人住房贷款、 投资和消费之间机会成本的衡量，从而会导致家庭对个人住房抵押贷款金额和期 限选择的变化。国外对于个人住房贷款的研究已经取得较多成果，那么，作为发 展中国家又处于转轨时期的中国，居民的个人住房贷款会有什么样的特点? 影响 居民个人住房抵押贷款的主要因素是什么呢? 它们之间存在怎样的作用机理呢? 这是本文研究的出发点。 居民个人办理住房贷款时受到多种因素的影响，收入和利率便是其中两个重 o 数据来源于( 2 0 0 8 年令国生要地市地价状况分析报告 o 吴瑕中图城市住房价格矢旺期波动规律研究i d 清华大学博士论文。2 0 0 9 我们需要对居民收入、利率、个人贷款金额和期限有一个基本认识，并在此基础 上理清居民收入和利率对个人住房贷款金额和期限的影响机理。同时，我国个人 住房贷款的条款设计呈现出单一化的特点，不能很好的满足不同客户的需要，而 商业银行判断客户的首要标准是客户的收入水平。商业银行改进个人住房贷款条 款，也需要对居民收入和利率对个人住房贷款金额和期限的具体作用有进一步的 认识。 1 1 2 选题意义 当前，大多数居民在购买住房时，由于当期收入不能一次性的支付全部的购 房款，办理住房贷款成为我国居民购买住房时的主要融资途径。同时，个人住房 贷款常常以居民所购买的住房作为抵押物，居民违约的风险较小，个人住房贷款 受到各家商业银行的青睐。但是，个人住房贷款对于商业银行而言也是存在着风 险。d e n ge ta 1 ( 2 0 0 0 ) 就指出银行发放住房贷款的风险主要来源于两个方面： 、 提前还贷和违约。分析我国居民收入、利率、个人住房贷款金额和期限之间的关 系，能够发现收入、利率对个人住房贷款的影响机理和作用力度，进而发现我国 居民获得住房贷款时的主要动机和其所遵循的模式，这是本文的理论意义所在。 。一t 商业银行在进行个人住房贷款合同设计的时候的主要指标就是贷款金额、抵 押物价值和贷款期限，商业银行为了能够尽可能的降低个人住房贷款的风险，就 需要对这几个核心条款有着合理的设计。但是，商业银行在降低风险的同时需要 my o n g h e n gd e n g , j o h nm q u i g l e y , r o b e r tv a i l o r d e r m o r t g a g et e r m i n a t i o n s , h e t e r o g e n e i t y , t h ee x e r c i s eo f m o r t g a g eo p t i o n s j e c o n o m e t r i c a , 2 0 0 0 ，6 8 ( 2 ) ：2 7 5 - 3 0 7 2 。 山东大学硕j 二学位论文 吸纳更多的客户，这就形成一个矛盾：个人住房合同对商业银行自身越有利，就 可能对客户的吸引力越小。为了分析这个矛盾，构建合理的个人住房贷款条款， 本文结合理论建模和实证研究方法，对影响我国居民个人住房贷款的因素进行了 分析，研究结果对我国商业银行个人住房贷款业务操作以及具体条款的设计都会 有一定的理论价值和实际借鉴意义。 另外，房价是当前我国经济生活中的一个热点问题，而住房贷款和房价之间 存在着重要联系，大量的银行资金通过住房贷款的渠道不断的注入房地产业推动 了房价持续走高( 廖湘岳、戴红菊，2 0 0 7 ) d o 通过居民收入、利率对住房贷款 影响因素的研究，我们能够有效的认识到我国居民对于住房的真实需求状况，有 助于有关部门制定政策。 1 2 研究内容和研究方法 1 2 1 研究内容 首先，本文根据调查数据，从个人住房抵押贷款金额、贷款期限、购房金额、 住房单价的时间序列变动趋势分析个人住房抵押贷款市场的基本情况，进而从家 庭年收入、购房时年龄、购房面积的时间序列变动趋势分析采用抵押贷款方式购 房家庭的基本情况，并且通过折线图对市场各要素进行了趋势分析。 其次。本文以个人住房抵押贷款数据为样本，选取反映我国个人住房抵押贷 款市场特征的变量，实证检验主要相关变量间的关系，进而分析收入对我国居民 个人住房抵押贷款的影响以及利率对我国居民个人住房抵押贷款的影响。 最后，基于分析结果得出结论。 o 廖湘岳，蛾红菊商业银行贷款与房地产价格的关系研究【j 】上海经济研究。2 0 0 7 ，( 1i ) ：9 1 - 9 6 山东大学硕上学位论文 1 2 2 结构框架 本文共由六章构成( 如图1 1 ) 第一章导论首先介绍论文的选题背景、研究 意义、论文结构安排及主要内容等。第二章文献综述。第三章分析了我国个人住 房抵押贷款市场的基本情况，并且通过折线图对市场各要素进行了趋势分析。第 四章利用调查数据检验家庭年总收入与个人住房抵押贷款的影响。第五章分析了 利率对个人住房贷款的影响。第六章为本文的主要结论。 4 图1 1 结构框架图 山东大学硕：l 学位论文 1 2 3 研究方法 1 理论分析与比较研究相结合。对于研究基础，本文主要采用理论分析，归 纳出居民个人住房抵押贷款的一般规律。在此基础上，比较研究了国内外居民个 人住房抵押贷款的各种差异。 2 统计与实证研究方法。在理论分析的基础上，本文选取反映我国个人住房 抵押贷款市场特征的变量，建立回归模型，实证检验主要相关变量间的关系，进 而发现收入和利率对我国居民个人住房抵押贷款金额和期限的影响。 1 3 论文创新点 一 、 ? 本文运用实证的研究方法，分析了我国居民收入和利率对个人住房抵押贷款 的金额和期限的影响，发现我国居民个人住房抵押贷款市场的一些规律，创新点 表现在以下几个方面： 1 在收入的变动速度不断得到提高的条件下，住房抵押贷款的变动速度相对 于收入变动的速度而言，有逐步加大的趋势。由于居民的自住和改善性住房需求 旺盛，通过住房抵押贷款这种融资途径，收入的增长将进一步释放居民的购房需 求，导致商业银行个人住房抵押贷款以更大的幅度增长，银行在扩张个人住房抵 押贷款规模、追求盈利的同时也承担了更大的信用风险。因此，银行需要建立起 个人住房贷款风险转嫁机制，通过直接或间接投保的方式，将中长期个人住房贷 款风险分散给保险公司。 。2 由于收入的增加，使家庭具有较高的首付能力，从而减少贷款期限，但是 家庭年收入对个人住房贷款期限的影响作用很小。因此，对于有稳定收入来源的 优质客户，商业银行应力求与其签订较长贷款期限的合同，以保证个人住房抵押 贷款综合收益的稳定性和持续性。 5 山东大学硕士学位论文 3 目前我国采用单一的抵押贷款利率确定方式，住房抵押贷款属于可变利率 的抵押贷款，居民的还款成本随着利率的上升而增加，因此，商业银行面临着借 款人由于支付能力不足而造成的违约风险。随着我国利率市场化改革的推进，商 业银行可以尝试发展可调整利率抵押贷款，在与借款人签订抵押贷款合同时，选 择一个参照指数，如s h i b o r ( 上海银行间同业拆借利率) ，约定每隔定期限根 据所选参照指数的变化重新更改贷款利率并以此计算贷款利息，将利率风险在银 行与借款人之间进行合理配置。 6 第2 章文献综述 目前，国外对于住房贷款的研究主要集中在三个方面：固定利率产品和浮动 利率产品选择研究、贷款价值比选择研究和贷款期限选择研究。固定利率产品和 浮动利率产品选择主要是分析贷款人在向银行贷款时对浮动利率条款和固定利率 条款的选择；贷款比价选择主要分析贷款人向银行贷款的时候，对不同的贷款金 额和抵押物价值比率的选择l 贷款期限选择是指贷款人在贷款合同中对不同贷款 偿还期限的选择。目前，由于住房贷款的固定利率产品和浮动利率产品选择在我 国还没有进入实质性阶段，对于我国城镇居民住房贷款的研究将不考虑这一研究 分支，对于贷款金额和贷款期限的研究构成了我国居民住房贷款的主要研究方向。 本文主要考察收入和利率对个人住房抵押贷款金额和期限的影响。 国内外对于住房贷款的研究大体上可以分为两个领域，一个领域是以居民收 入和住房贷款作为研究的辅助变量，来说明居民购买房屋的决策过程以及住房市 场的变化情况；另一个领域是以住房贷款作为主要研究对象，分析居民在选择住 房贷款时受到哪些因素的影响，从而进一步对住房贷款的条款修订给出建议。本 文的研究对象是我国城镇居民的住房抵押贷款的影响因素，即收入和利率对我国 城镇居民住房抵押贷款的金额和期限的影响分析。因此，本文将以对住房贷款的 后一个研究领域作为本文的主要理论来源。 。 。影响居民住房抵押贷款的因素众多，按照这些影响因素的来源，可以将这些 因素分为四大类，分别是：贷款人特性因素、住房成本因素、经济因素、其他因 素( b r e s l a we ta 1 ，1 9 9 6 ) o 。在影响居民贷款的诸多因素中，各个因素在不同的条 件下对于贷款的影响程度也存在着差别。那么，在这些因素中，哪些因素是居民 oj o h nb r e s l a w , f a ni r v i n e a b d u l r a h m a i n s t r u m e n tc h o i c e ：t h ed e m a n df o rm o r t g a g e si nc a n a d a l j j o u r n a l o fu r b a ne c o n o m i c s 。19 9 6 ，3 9 ( 3 ) ：2 8 2 - 3 0 2 7 山东大学硕士学位论文 住房贷款的主要影响因素呢? 2 1 收入对个人住房抵押贷款的影响 l a w r e n c eb s m i t h ( 1 9 7 6 ) 指出收入是影响居民购房意愿和住房贷款的首要 因素，居民在购买住房时，需要大量的当期货币支出，但是，居民的收入是在短 期内不可能有较大的变动，因此，居民在购买住房时面临的最大问题是流动性约 束，需要大量的当期货币来满足购房款的需求。当面临流动性约束的时候，最为 直接和常规的反应是利用不同的融资渠道，把未来的收入转变为当期收入，住房 贷款的出现能够在很大程度上起到降低流动性约束的作用，满足居民对当期货币 支出的需求。l a w r e n c e 直观的发现不同收入水平的居民在获得住房贷款的时候， 在获得贷款金额方面表现出差异，具有较高收入居民家庭的贷款额度较低，较低 ， 收入居民家庭的贷款额度较高。同时，他认为出现这种情况是因为，居民贷款的 目的是弥补当期收入和住房款之间的差额。但是，他没有细致的分析收入差异对 于住房贷款金额差异的原因和具体作用，这是停留在对这一现象的简单分析说明， 把居民贷款的原因也仅仅归纳为弥补当前的收入不足，对于居民收入的分析也只 是考察当期收入对于居民贷款的影响。居民的收入并不是一成不变的，居民的收 入随着时间的变化也会发生变化，如果当居民预期自己将来的收入会增加，居民 就会有提前还贷的动机( k e n n e t hb d u n n & c h e s t e rs s p a u ，1 9 8 5 ) 圆。d u n n 和 s p a r 敏锐的发现在影响贷款人提前还款的众多因素中，贷款人的将来收入是决定 贷款提前偿还的主要因素，这从另外一个方面表明贷款人的将来收入是影响贷款 选择行为的最初出发点。同时，他们发现如果贷款合同中规定银行享有对售房收 入的提成条款，贷款人就没有积极性去提前还贷。这也印证了他们的观点：由于 。l a w r e n c eb s m i t h m y t h sa n dr e a l i t i e si nm o r t g a g ef i n a n c ea n dt h eh o u s i n gc r i s i s j c 鲫a d i a ap u b l i c p o l i c y a n a l y s ed ep o l i t i q u e s ，1 9 7 6 ，2 ( 2 ) ：2 4 0 - 2 4 8 。k e n n e t hb d u n n ，c h e s t e rs s p a u a na n a l y s i so fm o r t g a g ec o n t r a c t i n g ：p r e p a y m e n tp e n a l t i e s ，t h e d u e - o n - s a l ec t 呲s e t j l t h ej o u r n a lo f f i n a n c e , 1 9 8 5 ，4 0 ( 1 ) ：2 9 3 - 3 0 8 山东人学硕i 二学位论文 提成条款会影响到居民的将来收入，正是这个条款的存在使得居民不会提前偿还 住房贷款，而是维持原有住房条款。d u n n & s p a t t 的将来收入影响个人住房贷款 选择和l a w r e n c e 当期收入影响住房贷款选择之间就出现一个疑问：究竟是将来收 入还是名义收入对于居民的住房贷款选择行为的影响作用大7 j a m e sb k a ue ta 1 ( 1 9 9 3 ) 从住房贷款比价的视角出发，分析贷款人的偿还 能力高低和抵押物价值大小对个人住房贷款金额的影响。他们的结论是：具有较 高偿还能力的贷款人倾向于选择较低的贷款金额，抵押物价值较大的贷款人会优 先选择较低贷款金额；偿还能力高低实际上表现的是居民将来获得收入能力的高 低，具有较高偿还能力的居民意味着在将来能够获得较高的收入。抵押物价值的 高低也能从另一个方面表现出居民将来收入的高低，这是因为，如果把抵押物看 一， 。 作能够带来收益的资产，那么抵押物的价值越高，该项资产的所有者在将来获得 收益的数额也就越大。k a u 等人的研究结果印证了d u n n 和s p a t t 持有的观点：将 来收入对于居民的住房贷款选择行为有着重要影响。j o h nm u e l l b a u e r & a n t h o n y m u r p h y ( 1 9 9 7 ) 。分析不同收入群体在获得住房贷款时，对住房贷款金额和贷款 ， 期限的选择。他们发现，具有较高收入的居民在从银行获得住房贷款的时候，会 - j 选择较低金额的住房贷款和较短房贷的期限。同时，较高收入的居民会选择较高 。 房价。m u e l l b a u e r & m u r p h y 认为，高收入的居民选择高房价是因为他们预期自己 的收入会在将来不断上升，低收入的居民对于自己将来的收入则没有高收入者这 ， 么乐观，因此，将来收入在购房价格选择和住房贷款选择两个方面影响居民的选 择行为。他们也得到和k a u 等人相同的观点：相比当期收入而言，将来收入更能 决定居民的个人住房贷款选择行为。美国的白人就比少数民族更为倾向于选择期 j a m e sb k a u ，d o n a l dc k e e n a n 。w a i t e rj m u l l e r , a no p t i o n - b a s e dp r i c i n gm o d e lo fp r i v a t em o r t g a g e i n s u r a n c e t h ej o u r n a lo fr i s ka n di n s u r a n c e 。i9 9 3 ，6 0 ( 2 ) ：2 8 8 - 2 9 9 。j o h nm u e l l b a u e r , a n t h o n ym u r p h y b o o m s 。b u s t si nt h cu kh o u s i n gm a r k e t j t h ce c o n o m i cj o u r n a l 。 1 9 9 7 ，1 0 7 ( 4 4 5 ) ：1 7 0 1 1 7 2 7 ， 。 。 9 山东大学硕士学位论文 限较长的住房贷款( a l i c i ah m u n n e l le ta 1 ，1 9 9 6 ) ，表面上看起来是个人的特性 也会影响对于住房贷款的选择，而实际上个人特性的真实内涵是不同的个人特性 对应着不同的收入：白人的收入常常比少数民族的收入要稳定，白人的将来收入 要高于少数民族的将来收入。 ， 在购买住房时，居民收入的真实购买力受到房价的影响是不言而喻的。o w e n l a m o n t & j e r e m yc s t e i n ( 1 9 9 9 ) 从不同房价条件下居民对住房贷款选择的视角 出发，发现在较高的贷款比价的条件下，房屋价格较居民收入具有更高的敏感性。 这就表明，在收入和房价同时增加的环境中，房价提高的速度要大于居民的收入 增加的速度，居民预期自己的真实收入不会有快速的增加。从另一个视角来看， 相对于高房价而言，居民的真实收入会表现出逐渐降低的趋势。在真实收入不断 ， 降低的环境中，。居民的个人住房贷款会表现出较高的贷款比价，即购房款中来源 于个人住房贷款的比例会越来越大。e d w i nd e u t s c he ta 1 ( 2 0 0 6 ) 考察分析了日 本居民在高房价的背景下对于个人住房贷款的选择行为后发现，在日本高房价条 件下，个人住房贷款比价都表现出较高的特点。d e u t s c h 等人的结论和l a m o n t 等 人的结论是大体一致的：居民会依据自己的真实收入来调整对于住房贷款的选择 行为，而不会受到“货币幻觉”的影响，在房价和收入同时增长的条件下，居民会 修正对于自己真实收入的预期，认为自己的真实收入会降低，从而居民个人住房 贷款的贷款比价会提高。j s a a a d u & c es i r m a n s ( 1 9 9 5 ) 认为贷款人的收入 变化速度对贷款决策有着重要影响，贷款者的收入水平不会对贷款期限选择产生 明显的影响。对贷款期限选择行为产生重要作用的是收入变动的速度，收入变化 a l i c i ah m u n