房地产开发企业参与两限房的盈利模式研究

房地产开发企业参与两限房的盈利模式研究房地产开发企业参与两限房的盈利模式研究两限房政策概览20078年2月北京公布了有关限价房的管理办法（征求意见稿），2008年北京预计入市销售限价房150万平米，约占当年商品房住宅比重的10%。2007年北京市通过招标出让限价房用地12宗，建筑面积386.64万平米，超额完成了全年300万平米的计划，其中十宗用于全市统一建设安置、两宗用于定向安置（51.43平米）。 两限房定义为向夹层人群销售的特殊商品房，与廉租房、经济适用房共同构成社会保障性住房体系。 两限房的客户由于严格的审核条件（见下表）与普通中高档商品住宅的客户定位群体完全不同，但两限房的供应占用了政府年度供地指标，一定程度的挤压了普通商品住宅的供应额度，加剧了普通商品住宅土地市场的竞争。选项 廉租房 经济适用房 限价商品房 供应对象 具有本市城镇户籍，家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准，针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭；具有北京市户口，单身申请人年满30周岁申请标准 1人家庭成员的年收入在6960员及一下；人均居住面积在7.5及以下；家庭总资产净值在15万元及以下可以申请廉租房1人家庭成员年收入在22700元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房3人以下家庭年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15及以下；家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房；4人及以上的家庭年收入在11.6万元及以下；人均住房面积在15及以下；家庭总资产净值在76万元及以下可以申请购买限价商品住房户型及面积 廉租房按照小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则建设。具体标准由市规划委会同市建委、市土地局、市发改委等部门研究确定坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设；经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购限价商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主；一居室控制在60平米以下；两居室控制在75平米以下审核与分配 实行“三审两示一公开”政策，即申请廉租房的家庭要经过申请、初审、复审三级审核制和初审基恩段人户分离及复审符合条件的申请家庭情况进行公示；一公开指政府每年对租金和面积补贴标准公开发布一次实行“三审两示”的政策，即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度；在初审阶段对人户分离家庭进行公示；在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示上市交易 廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借，对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购；已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款两限房的比价优势两限房的购房者在预约登记后，需经过相关政府部门较为严格的资格审查后，由政府通过摇号的方式来控制销售过程，开发商仅负责产品的营造，不参与产品的销售环节。由于北京市两限房定价的比较优势（见下表），可以预见开盘后将很快完成销售。同时由于两限房归属于商品房的范畴，据悉开发商各项前期手续的办理与普通商品房相同，因此，开发商取得销售证后应能很快实现销售回款。名称区域新房价格（元/ m2）销售限价（元/ m2）差额 （元/ m3）旗胜家园（西三旗地块）1,0006,3503,650石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地7,000-8,0006,250750-1,750丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”9,0006,8002,200丰台区东铁匠营地块11,0006,2004,800海淀区清河小营地块10,0006,6003,400朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1组团 9,000-11,0005,9003,100-5, 100通州区半壁店地块8,6004,8003,800北京市场已推出两限房项目的开发周期统计跟踪北京市场已推出的两限房项目，统计后可以发现，项目运作周期要普遍低于同等规模普通商品房：整体开发周期大致平均为25个月，其中从取得土地到开盘的时间平均约为11个月。（见下表）名称规划建面成交时间开盘时间入住时间总体开发周期（月）大致前期周期（月）（m2）旗胜家园（西三旗地块）488,243.072007年4 月29日2007年二季度2009年6月2512石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地427,2002007年5 月18日2008年一季度2009年6月2510丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”220,134.482007年5 月18日2009年二季度2009年10月2712丰台区东铁匠营地块184,4002007年7月19日2008二季度2009年四季度2810海淀区清河小营地块142354.1362007年7月19日2008二季度2009年4月2110北京市场已推出两限房项目的土地成本分析统计已推出的十宗全市统一建设安置两限房项目，平均的销售限价为6200元/平米，单位地价平均为2933元/平米，平均房价地价差为3267元/平米，平均地价占房价比为47%。目前限价地块全部通过招标的形式推向市场，地价款基本均是先期100%支付，竞得地块的开发商中不乏万科、保利、富力等行业内领先企业（见下表）。名称规划建面规划用途开发商成交额销售限价（元/ m2）单位地价（元/ m2）房价地价差（元/ m2）地价占房价的比重（m2）（万元）旗胜家园（西三旗地块）488,243.07居住、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、市政公用设施用地北京住总房地产开发有限责任公司139,8006,3502,8633,48745%石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地427,200居住（含基础教育）、公共设施、绿地北京首钢房地产开发有限公司124,8006,2502,9213,32947%丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”220,134.48居住，可兼容配套北京鸿基世业房地产开发有限公司76,4006,8003,4713,32951%丰台区东铁匠营地块184,400居住、商住混合可兼容配套北京万科企业有限公司59,0006,2003,2003,00052%海淀区清河小营地块142354.136住宅及配套北京金隅嘉业房地产开发有限公司46,5006,6003,2673,33350%朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1组团 368,849居住及公共服务设施等 可兼容商业金融等保利地产（集团）股份有限公司91,0005,9002,4673,43342%朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B2组团 251,106居住及公共服务设施等 可兼容商业金融等广州富力地产股份有限公司65,0005,9002,5893,31144%朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团 391,357居住及公共服务设施等 可兼容商业金融等北京北辰实业股份有限公司115,0005,9002,9382,96250%通州区半壁店地块限价房534,000（总规模684000，还有商业和商品房）住宅兼容商业服务业重庆龙湖地产发展有限公司和北京中佰龙置业有限公司投标联合体148,0004,8002,2162,58446%丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城（9号地）住宅及配套用地194,427.94住宅及配套北京城市开发集团有限责任公司与北京天鸿安信房地产开发有限公司投标联合体66,1007,3003,4003,90047%开发两限房项目的效益水平估算行业内众多重量级开发企业纷纷加入两限房的开发，固然有上市公司收入规模提升需要等等原因，在效益水平上估算也未必没有运作价值。两限房由于其低于普通商品住房的各项配套指标要求，其开发成本也必有较大的控制空间。根据保利地产2007年年报披露，其中标的常营两限房项目扣除土地成本后，单方可售面积的开发成本为2507元/平米，与我司开发的山水项目一期扣除土地成本后2446元/平米的开发成本大致相仿。根据上文各项统计的平均指标数，假定：