工程经济学课程设计17.doc

湖南农业大学工学院工程管理专业课 程 设 计 课程设计名称： 建设项目财务经济评价 班 级： 工程管理二班 姓 名： 石庆 学 号： 200940613221 2011年 11 月 21 日课程设计名称：房地产项目初步可行性研究一、课程设计目的：通过课程设计，熟悉掌握房地产市场调查方法和项目策划方法，工程经济学的基本原理和方法，能运用所学知识进行房地产项目可行性研究。具体包括：1、 掌握房地产市场调查问卷和楼盘调查编写方法2、 熟悉房地产市场调查方法和技巧3、 熟悉房地产市场调查数据统计分析方法4、 熟悉房地产市场目标市场选择方法5、 掌握房地产市场定位方法6、熟悉房地产项目成本费用的构成及其用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉销售收入、利润、税金等概念，掌握销售收入、利润、税金的计算方法9、熟悉财务评价的基本步骤10、掌握现金流量的构成与现金流量表的编制11、掌握财务评价基础数据的测算12、掌握工程项目静态动态评价方法。二、课程设计进度安排：本设计按教学计划安排，共2周。第1天， 编制楼盘调查表和市场调查问卷第2、3天，进行楼盘调查和市场问卷调查第4天，进行楼盘和调查问卷统计分析第5天，根据统计分析进行房地产项目市场细分，目标客户群定位及房地产产品定位。第6天，根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算。第7、8天，进行相关经济指标的测算和分析第9天，初步审查设计成果，对设计进行修改完善第10天，整理完成课程设计。 三、课程设计内容要求： 1. 内容要求： （1）2010年长沙市房地产市场分析 （2）该项目所在区域房地产市场现状分析（3）房地产项目市场定位及规划 （4）房地产项目相关经济指标的测算和分析 （5）房地产项目可行性分析 （6）结论 2.内容提纲： （1）项目概括 （2）2011年长沙市房地产发展现状及需求分析 （3）项目规划： a.土地所在地周边房地产发展现状（根据楼盘调查进行说明） b.消费者需求特点 c.项目定位：目标客户群、产品核心利益的追求（核心产品定位） 形式产品定位及附加产品定位（重点） d.项目营销策略：开盘时间、销售节奏的控制及不同时期的销售价格 （4）房地产项目经济可行性分析 包括各种成本估算表及现金流量表，进行经济指标的分析，判断项目是否可行。 （5）社会影响分析 （6）结论及建议。 备注：房地产市场调研6-8名同学为一组进行，相关房地产市场研究部分内容要求参考房地产市场研究作业相关内容，一组的同学市场研究的内容可以一致，相关经济可行性分析每名同学独立完成。1项目概况1.1基本情况1.1.1项目名称大和齐家地产1.1.2项目位置地理位置：芙蓉区沙湾路1688号交通位置：位于芙蓉区白沙湾路和荷花路的交汇处（浏阳河风光带文化公园旁），邻人民东路，通远大路，道路系统四通八达；西由荷花路直连长沙火车站，南由白沙湾紧接武广高铁，出行十分便捷。周围交通: 公交线路：131、405、142、702、168等紧邻地铁2号线、5号线与6号线距地铁2号线古曲路站仅300米，距地铁2号线万家丽站仅500米1.1.3承办单位概况开发商：长沙大和齐家地产开发有限公司代理商：自然力设计单位：湖南方圆建筑工程设计有限公司施工单位：长沙市富湘建筑有限公司物管单位：创新物业长沙公司1.1.4项目周边情况项目东临浏阳河、南望圭塘河，是城央极为罕见的双河环抱社区。东临浏阳河风光带，恰当隔离喧嚣，凭添无限美景，更增大量观光、休闲、娱乐设施。浏阳河休闲产业带，兼享产业带带来的巨大升值空间。南临浏阳河文化公园，绿树簇拥，碧水环绕。周边配套设齐全，有超市百货：大润发、沃尔玛、步步高、人人乐、家润多；有建材家居：万家丽、好百年、欧亚达、通程OUTLINES；还有中西餐厅：新长福、新玉楼东、麦当劳、肯德基、必胜客；以及医疗门诊：旺旺医院、马王堆疗养院、湘雅附二、黄兴医院；更有知名学校：芙蓉中学、长郡育才二小、高岭小学、育英小学、东郡小学。配套设施齐全丰富，方便生活起居。1.1.5项目主旨旨在利用天然的主舵两河一湾的地理优势，以“人与自然的和谐相处”为理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的经济适用房”。让居民享受大自然和都市生活的融合，营造“采菊东篱下，悠然现南山”的氛围；让普通老百姓都有经济便利的房子居住，让“小家其乐融融，让大家团结一致”。1.2各项经济指标表1-1序号项目单位数值1总占地面积5749.272建筑面积14948.1023建筑密度%204容积率2.65绿地率%406项目总投资万元25007财务净现值万元294.718财务内部收益率%17.29静态投资回收期年2.712 投资环境及市场分析2.投资环境分析2.1.1全国整体经济环境2011年国民经济发展势头良好，据初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%。2011上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。全国房地产开发景气指数为101.75。房地产趋势仍旧乐观，有充足的潜力可挖掘。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。在这些政策的综合作用下，前三季度房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多。而这正是我们开发经济适用房的好时机，要把握好挑战，在挑战我创新，求得生存。而从供需关系来看，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均一套尚有一定距离，并且受投资渠道不畅，通货膨胀、人民币升值压力、热钱流入等的影响，促使房地产的需求量增大，房地产市场仍有较大需求，可开发潜力大。2.1.2项目投资环境 1）地块环境分析（1）地块周围环境项目位于芙蓉区白沙湾路和荷花路的交汇处，邻人民东路，通远大路，道路系统四通八达；西由荷花路直连长沙火车站，南由白沙湾紧接武广高铁，出行十分便捷。周边房地产开发区较多，形成新兴开发区。（2）交通条件附近公交车便利（131、405、142、702、168等），紧邻地铁2号线、5号线与6号线，距地铁2号线古曲路站仅300米，距地铁2号线万家丽站仅500米（3）配套设施项目设有13层居民住宅楼4栋，地下一层为停车场，其中两栋地上一层为商铺。住宅楼为经济型适用房，既适合家庭居住，也适合大学毕业生、新婚夫妻或白领居住，特别为刚就业客户提供经济房。2）项目环境优劣分析（1）优势项目主打经济适用房，符合当前形势，迎合市场。项目融合自然与生活为一体，惬意安谧。项目周边配套设施相对完整，交通便捷。项目周边的各个开发区对本块地的发展有比较大的促进作用。（2）劣势项目所在地相对人口密度较低。项目规模较小，对发展有一定影响。（3）机会随着地铁的建成及周边的开发和配套设施的完善，本项目的环境优势将渐渐体现。随着毕业生逐渐增多，购房需求量增大，家庭对经济适用房也愈来愈青睐，本项目将获得更大的发展机会。（4）威胁当地人对本块地的认识和评价相对不高，还要进行有力的宣传。项目周边楼盘较多，竞争大。2.2市场分析2.2.1长沙市场分析1）GDP保持较快增速，经济势头良好 自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展。2）固定资产投资增幅较大，城市化进程加速随着2011年经济的继续回暖，长沙地铁1、2号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，长沙城市建设正进入一个快速发展的时代。2.2.2房地产市场分析-长沙房地产市场运行情况2011年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。在调控政策的紧锣密鼓下，作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。1)商品房供应情况:上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万，同比减少0.27%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万，同比减少16.94%。内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。2)商品房销售情况。1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万，同比减少8.18%；其中，内五区新建商品房累计销售备案598.51万，同比减少4.98%。截止6月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；长沙上半年住宅成交共41396套，444.89万平米，同比下跌34.87%，均价6014元/平米，同比上涨23.16%。3)商品房价格情况。2011年上半年长沙房价仍然保持上涨态势。岳麓区的楼市均价为5681元/，平均每月上涨78元/。经开区的楼市均价为4753元/，平均每月上涨141元/。开福区的楼市均价为7220元/，平均每月上涨78元/。芙蓉区的楼市均价为8323元/，平均每月上涨158元/。天心区的楼市均价为6848元/，平均每月上涨103元/。雨花区的楼市均价为6930元/，平均每月上涨135元/。如果按月来看，1月内五区新建纯商品住宅备案均价为5105元/，2月内五区新建纯商品住宅备案均价为5889元/，3月内五区新建纯商品住宅备案均价为5529元/, 4月内五区新建纯商品住宅备案均价为5021元/, 5月内五区新建纯商品住宅备案均价为 6579 元/, 6月内五区新建纯商品住宅备案均价为7180元/。长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场价格的上涨预期，6月商业地产均价持续上涨。1-2月内五区非住宅备案均价累积数为8640元/，3月则升为11925元/。从市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。4)房地产市场指数：近日，长沙市房产研究中心公布2011年6月长沙房地产市场景气指数分析报告。该报告显示，2011年6月，长沙房地产市场景气指数为100.38，环比下降0.32点，这是自本年度3月以来出现的首次环比下跌，但景气值仍保持在高景气空间内。其中，土地交易指数为87.15，环比上升7.71点；房地产开发建设指数为98.63，环比下降9.89点；新房交易指数为103.42，环比上升3.26点；二手房交易指数为102.29，环比上升1.31点；房地产金融指数为103.38，环比下降5.94点；房地产市场信心指数为99.18，环比上升0.97点。2.2.3项目市场分析本项目以建设经济适用房为主，全部对外出售。从周围地块的销售情况来看，由于地处芙蓉区白沙湾路和荷花路的交汇处，周围环境较好，配套设施齐全，发展潜力大。周边住宅价格属于中高档水平，周边住宅楼及商业楼开发较大，且销售状况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，以及所做调查，确定经济适用房为主打户型。3房地产产品方案3.1房地产目标市场选择3.1.1目标市场选择1）定位因素分析(1)项目地块的有利因素：取得土地价格低廉。土地费为1033万元，且已经包括拆迁费。容积率等规划指标基本符合公司开发的要求。超市、医院等生活配套设施可借助现有配套。交通便利，地铁公车四通八达。当地客户群的人口数量与整个项目的销售量基本相符。(2)项目地块的不利因素地理位置相对繁华区（步行街）有一定距离。整个区域的品位较低，认可度不高，市场人气不足。周边楼盘较多竞争大。2）目标客户群的分析该项目的目标客户群，主要由三部分组成：(1)当地职工这部分客户群的总体消费能力中等。因为其收入的刚性限制，其对房价的总体承受力在3050万元/套左右（也即首付56万元，月供800-1000元）。(2)当地个体户这部分客户的总体消费能力略高于当地职工消费。因为其收入有一部分不确定性，其对房价的总体承受力在4060万元/套左右（也即首付56万元，月供1200-1500元）。(3)非当地投资者及高薪人群这部分客户群的总体消费能力较高，他们的消费一般要求高品质，或者是投资消费。其对房价的总体承受力在50万元/套左右以上，并且可以承担一次性付款。3）选择依据：经过我们对周边市场的调查及消费者的调查，对市场进行了细分，选定中端市场为我们的目标市场。表3-1 购房者的面积需求面积人数比例80平方米以下24.65%80-90平方米511.63%90-100平方米818.60%100-110平方米1125.58%110-120平方米716.28%120平方米以上1023.26%图3-1表3-2 想购买的住宅类型住宅类型人数小高层26多层9低层8图3-2 表3-3 长沙消费者能接受的住房价格单价人数4000元/平米以下94001-5000元/平米155001-6000元/平米146001-8000元/平米48000元/平米1图3-34)中端市场：(1)市场特征：该类产品总价大多在4060万，单价在5000元左右，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。(2)目标客户：年龄：2445岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%。收入：他们的收入在4万8万之间，有一部分积蓄，或者可以承担每月的住房贷款。家庭结构：三口之家以及刚就业人员为主购房目的：解决居住问题，改善居住环境。购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。3.2房地产产品定位3.2.1定位依据：根据房地产市场定位，进一步明确产品定位。根据与当地政府商定的开发节奏，大和齐家项目的开发面积为5000平米左右，建筑面积约15万平方米左右。3.2.2基本思路是：1）容积率控制在2.6左右；2）绿化率大于30%；3）建筑密度为20%4）总建设规模约15万平方米左右。5）由于当地能够构成商业顾客的总人口量比较小，且地理位置相对不处于繁华地段，同时，超市、学校、医院等设施又可以借用周边配套设施，因此，在地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地。6）超市、酒店、车库等项目,可以考虑利用建筑的底层。3.2.3产品性质分类大和齐家全部由住宅组成。公寓以多层为主，考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的需要，要建设一些绿地小公园。3.2.4产品设计细项1）外观大和齐家项目周边环境优美，视野开阔，道路及行道树围绕周边。这将使得未来的大和齐家项目融自然与生活与一体。因此，大和齐家的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应与周边自然风景、河流相结合，透露出自然美与现代气息的融合。2）建筑群落：大和齐家的建筑群体应线条流畅，针对男方建筑中线条普遍较硬的状况，应尽可能使用柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体，与大自然融为一体，并组合成合理的天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次，既软化建筑体量，又赋予建筑以动感。3）建筑色彩：大和齐家因周边环境优美，视野开阔，尤其考虑到冬天比较寒冷的因素，其色彩应追求与环境融合互补效应，以柔和明快的暖色调为主，不宜过多采用冷色调。4）空间布局根据大和齐家所处的地理位置及其T地形地貌，考虑其规模、档次，园区的总体布局应分散而统一，方便各栋的生活起居。5）项目出入口：从大和齐家的地块形态分析，T字型布局有一定不变，所以可以在T字头与T字尾各布置一个出入门，以方便出行，但要注意管理与安全。f泊车位：大和齐家的车库、车位配比，按照园区的档次，可以适当降低比率。计划配置80%左右，以半地下车库、车位为主，辅以地面固定车位。规划中充分利用地面空间，可适当设置若干个道路回湾，增加地面临时访客车位，也可与绿化结合起来。6）中心花园：大和齐家倡导以“人与自然的和谐相处”为理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的经济适用房”。让居民享受大自然和都市生活的融合，营造“采菊东篱下，悠然现南山”的氛围；故要做好绿化，计划设计风格独特的中心花园。7）朝向：朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。无论从有利于身体健康，还是从风水、习俗的角度看，都十分重要。大和齐家项目尽量满足坐北朝南。规划设计中要特别重视对端套住宅外墙、窗户的处理，充分挖掘东西两侧的“朝阳面”。8）结构根据初步了解的情况，大和齐家地块的地质条件相对较好，因此其多层建筑建议采用砖混墙和现浇板，其小高层采用钢筋混凝土框架结构，既符合承重、抗压、抗震、防风的要求，又能适当降低成本。9）户型户型设计宜以中小户型为主，85平方米左右的两居室户型和105平方米左右的三居室户型，应成为本项目的主流户型。在此基础上兼顾多品种、多类型，以满足市场的多样化需求；按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，如面临中心花园的组团宜安排100120平方米左右的中等户型，个别也可以安排130平方米以上的大户型；户型的朝向、通风和景观尽量做到均好性；尽量做到明厨、明卫、明厅，同时兼顾舒适性、经济性、安全性和整体性；10）服务大和齐家项目要提供优质的售后服务与物业服务，让普通老百姓都有经济便利的房子居住，让“小家其乐融融，让大家团结一致”。服务以“便民，惠民，丰富小区生活、增加邻里感情，提高生活质量与品质”为理念，配合都市生活与人群喜好进行创新型服务。比如特色的小区联谊文化，齐全的小区家政、幼儿托管服务还有创新的小区交流会（读书交流、旅游交流等等）。3.3房地产开发销售进度安排本项目的项目周期为三年，前两年为建设期，后两年为运营期。3.3.1开发进度 ： 表3-4第一年第二年第一栋地基100%主体100%工装30%70%第二栋地基100%主体50%50%工装100%第三栋地基100%主体20%80%工装100%基础共建设100%约占总工程的50%约占总工程的50%3.3.2销售进度：本楼盘的开盘时间为第二年年初，第一栋楼封顶时开始预售。主要户型为85平米和105平米的两种，85平米户型有100户，105的为60户。第二年销售面积占总面积的40%，其中85平米户型为60套，105平米户型为23套。第三年销售面积占总面积的60%，其中85平米户型为40套，105平米户型为37套。4财务评价4.1项目总投资估算4.1.1 项目投资概况据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为6992.38 万元人民币，可销售面积的单方造价为5500 元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。4.1.2 估算依据1) 整个项目按中、低挡建造水平计算；2) 估算中的有关税金和费用按长沙市的现行规定和同类项目的平均水平测算；3) 假定该项目在两年内建成；4) 假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕;5) 项目总投资中自有资金比率按35%计算（用到的只有20%）；6) 贷款的年利率按6%计取；7) 土地挂牌费中包括拆迁补助费；8)该项目的产品定位为框架小高层，房屋开发费为1400元每平米；4.1.3估算结果投资估算的结果汇总如表 所示。表4-1 项目成本估算序号项目投资估算占总投资百分比1土地费用103318.09%2前期工程费119.582.09%3基础设施建设费119.582.09%4房屋开发费2092.7336.64%5公共配套119.582.09%6管理费162.272.84%7销售费用411.077.20%8财务费用3606.30%9不可预见费162.272.84%10其他费用48.680.85%11税金及政府收费1082.4418.95%合计5711.24.14资金来源该项目为自由资金为1992.38万元，银行贷款为5000万元。4.2成本及费用估算1）土地费用土地出让金政府一次性收取的标准地价1033万元2）前期工程费按每平方米建筑面积约80元，算得前期工程费1494880=119.58万元 3）基础设施建设费 无热水、暖气设施建设，按照建筑总面积每平方米80元计算 1494880=119.58万元 4）房屋开发费开发项目为普通装修，框架小高层住宅，每平方米造价按照1400计算 140014948=2092.73万元 5）公共配套设施费 无定位方面特殊要求，按每平方米为80元计算 1494880=119.58万元 6）管理费 （1033+119.58+2092.73）5%=162.27万元 7）销售费用 按照销售收入的5%计算 8211.455%=411.07 8）财务费用 项目申请2000万元贷款，贷款利率为6%，项目周期为3年，则财务费用初步估算为360万元 9）不可预见费 按照土地费、前期工程费和房屋开发费之和的5%估算 （1033+119.58+2092.73）5%=162.27万元 10）其他费用 按照土地费、前期工程费和房屋开发费之和的1.5%估算 （1033+119.58+2092.73）1.5% =48.68万元 11）税金及政府收费 营业税及附加 411.07（1+3%+5%）=443.96万元 所得税（8211.45-5657.542）0.25=638.48万元按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表“投资计划与资金筹措表”。表4-2 投资计划与资金筹措表序号项目开发经营期合计1231开发总投资1.1前期工程119.58119.581.2土地费用103310331.3房屋开发1046.3671046.3672092.731.4管理费用54.0954.0954.09162.271.5财务费用12012019001.6不可预见费54.0954.0954.09162.271.7其他费用48.6848.681.8公共配套59.7959.79119.581.9基础设施119.58119.581.11销售费用164.42246.64411.071.12税金及政府收费432.976649.4041082.44小计2475.8072111.3031244.0475831.1942资金筹措2.1自有资金475.80724.1935002.2销售收入3288.584932.878211.452.3银行贷款20002000小计2475.8073288.584932.874.3收益估算1）总投资收益率。总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息前税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率，总投资收益率应按下式计算：总投资收益率（1070.3/3）/2500=14.27%总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。2）项目资本金净利润率。项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率；项目资本金净利润率应按下式计算：（249.71/3）/500=49.94 % 项目净资本金利润率较高，利润空间较大。 3）项目内部收益率。项目税后内部收益率（IRR）为17.2%，高于行业基准内部收益率12%，在此情况下可行。表4-3损益表（单位：万元）年份项目名称123销售收入03288.584932.87销售税金及附加117.58266.375总成本费用2475.8072111.3031244.047利润总额-2475.8071059.6973422.488所得税264.9243855.612税后利润-2475.807794.772566.34税后总利润为794.77+2566.34-2475.807=885.84.4 盈利能力分析4.4.1现金流量分析表4-4 现金流量表（全部资金）（单位：万元）123现金流入销售收入3288.584932.87现金流出经营成本2475.8071798.33759.45销售税金及附加177.58266.375所得税264.9243855.612净现金流量-2475.807794.772566.34累计净现金流量-2475.807-1671.31258.993所得税前净现金流量-2475.8071059.6973422.488所得税前累计净现金流量-2475.807-1416.112006.338所得税前所得税后财务内部收益率32.5%17.2%财务净现值（NPV）到首年初1070.3249.71投资回收期2.422.611）投资回收期。所得税前投资回收期3-（3422.488/5864.56）=2.42(年)所得税后投资回收期3-（2566.34/4362.13）=2.61（年）根据预计的现金流量表计算，本项目在2011年年中现金流转正，所得税前投资回收期为1.99年，所得税后投资回收期为2.09年，都小于行业基准回收期，因此项目从此角度评价是可行的。2）财务净现值。所得税前财务净现值=-2475.807*0.8929+1059.697*0.7972+3422.488*0.7118=1070.3(万元) 0所得税后财务净现值=-2475.807*0.8929+794.77*0.7972+2566.34*0.7118=249.71(万元)0以财务净现值作为评价依据，可知无论是所得税前还是所得税后财务净现值都是大于0的，从这个方面来看，项目是具有可行性的。3）财务内部收益率（插值法计算）。年份123净现值折现系数0.76920.59170.4552当i=30%时折现值-991.991921.821539.13210.025折现系数0.74070.54870.4064当i=35%时折现值-955.2431943.4191431.294-208.463所得税前财务内部收益率=35%-208.5/(208.5+210)*5%=32.5%年份123净现值折现系数0.84750.71620.6086当i=18%时折现值-1991.99878961.958843905.825-152.214折现系数0.86960.75610.6575当i=15%时折现值-1631.72622.1151073.8176.202所得税后财务内部收益率=15%+76.2/(76.2+152.2)*5%=17.2%以财务内部收益率作为项目可行性评价依据的话可知，无论是所得税前财务内部收益率还是税后，其内部收益率都大于房地产行业基准收益率12%，从这个方面来说，此项目还是十分具有可行性的。4.5清偿能力分析项目清偿能力分析主要通过计算一些反映项目还款能力的指标，分析判断项目还款期间的财务状况及还款能力，分析项目按时偿还贷款的可能性。清偿能力的分析可以通过以下指标进行：1）资产负债率 资产负债率是反映项目各年负债水平、财务风险及偿债能力的指标，计算公式为： 资产负债率=20008221.45100%=0.2433资产负债率不高，风险不大。2）贷款偿还期项目归还贷款所需的时间就是贷款偿还期，贷款偿还期一般用于计算项目偿还固定资产贷款所需的时间，这个指标的计算有两个目的：在还款时间及还款方式既定的情况下，计算项目能否满足还款要求，这时可以采用综合还贷的方式;以最大能力法计算项目贷款偿还期。最大能力法即以项目本身投产以后产生的可还款资金偿还项目贷款投资回收期计算 31+1264.233324.32=2.613）流动比率流动比率( Current Ratio，CR)也称营运资金比率(Working Capital Rati-o)或真实比率( Real Ratio)，是指企业流动资产与流动负债的比率。流动比率反映了企业用来偿还负债的能力，与流动比率相对应的是速动比率，一般情况下都是一起对二者进行分析。4）速动比率速动比率( Quick Ratio，QR)，又称“酸性测验比率”(Acid - test Rati-o)，是速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。4.6风险分析本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化10%时，对主要经济评价指标的影响分析如表表4-5 敏感性分析表（单位：万元）年份序号123 备注（1）原现金流量3288.584932.87（2）上升10%后3617.4385426.157（3）下降10%后2959.7224439.583（4）原现金流出-2475.807-2111.303-1244.107（5）上升10%后-2723.3877-2322.4333-1368.5177（6）下降10%后-2228.2263-1900.1727-1119.6963（7）（2）+（4）-2475.8071506.1354182.05价格（8）现值-2210.64811200.6908222976.783191966.8259+10%（9）（3）+（4）-2475.807848.4193195.476价格（10）现值-2210.6481676.35962682274.53982740.25137-10%（11）（1）+（5）-2723.3877966.14673564.3523成本（12）现值-2431.7129770.21214922537.10597875.60524+10%（13）（1）+（6）-2228.22631388.40733813.1737成本（14）现值-1989.58