（公共管理专业论文）房地产宏观调控政策实施效果研究——以广州市住宅市场为例.pdf

- ，r 论文原创性声明： 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 2 0 0 8 年0 月0 日 学位论文使用授权声明： 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：勿 导师签名：和冬 日期：乒彬年侈月尸日 日期：年 月 日 论文题目：房地产宏观调控政策实施效果研究 一一以广州市住宅市场为例 专业：公共管理m p a 硕士生：郭德生 指导教师：朱亚鹏副教授 摘要 房地产业是我国现阶段发展的一个重要支柱产业，在国民经济中 的地位越来越重要，正确引导和促进房地产业的健康发展有利于保持 整个经济平稳较快增长。同时住房问题已经不单纯是一个经济问题、 社会问题，更是一个政治问题。近些年来，房价增长较快，远远超出 了城市居民购买力，被人们形象地比喻为“新三座大山 之一，严重 影响了国计民生，对构建和谐社会以及现阶段实现全面建设小康社会 的目标构成严峻挑战。对此，中央及地方政府高度重视，自2 0 0 3 年 以来为调控房地产市场，先后出台了“新老国八条”、“国六条”、“穗 七条等一系列房地产调控政策，以期通过这些政策的实施，对房地 产市场进行调控。这些政策对于房地产市场的调控效果到底如何，房 价增长过快的态势是否得到有效遏制以及现阶段房价是否会出现大 跌的现象，房地产宏观调控政策有哪些不足等等，这些问题已经成为 了政府、企业界以及学术界讨论的热点问题。 本文基于以上这些问题出发，以广州市住宅市场为研究对象，选 题房地产市场宏观调控政策分析，分析了广州市住宅领域的主要问 题，指出广州房地产市场调控的必要性与紧迫性，同时梳理了近年来 国家及广州市政府出台的一系列房地产市场宏观调控政策，并对宏观 调控政策的特点、机理及其影响与效果作了分析。最后结合广州市住 i 宅市场调控的实际情况，对现阶段宏观调控政策其中几个问题作了反 思，并针对广州住宅市场调控提出了相关建议。 关键词：房地产市场宏观调控政策效果广州 t i t l e ：t h e s t u d yo nt h ee f f e c to f r e a le s t a t em a c r o r e g u l a t i o na n d c o n t r o lp o l i c e s _ ac a s eo fg u a n g z h o u m a j o r ： m p a n a m e ：g u od e s h e n g s u p e r v i s o r ： z h uy a p e n ga s s o c i a t ep r o f e s s o r a b s t r a c t a tp r e s e n t ，r e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h ei m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r i e si nc h i n a ， w h i c hi sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei m p o r t a n ti nt h en a t i o n a le c o n o m y a saw h o l e ， e x a c t i t u d el e a d i n ga n dp r o m o t i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a d v a n t a g e o u st ok e e p i n gs t e a d ya n dr a p i dg r o w t ho f t h ee c o n o m y a tt h es a m et i m e ， h o u s i n gp r o b l e mi sn o to n l ya ns i m p l ye c o n o m i cp r o b l e mo ras o c i a lp r o b l e m ，b u t a l s oa p o l i t i c a li s s u e i nr e c e n ty e a r s ，w i t hc h i n a si n c r e a s e di n v e s t m e n ti nr e a le s t a t e ， h o u s i n gp r i c e sg r e wf a rb e y o n dt h eg r o w t ho fc i t i z e n s i n c o m el e v e l ，s ot h a t i t s e r i o u s l ya f f e c t e dp e o p l e sl i v e l i h o o d ，t h eb u i l d i n go fah a r m o n i o u ss o c i e t ya n dt h e r e a l i z a t i o no fc o n s t i t u t i n gaw e l l - o f fs o c i e t y a sar e s u l t ，o n eo ft h e ”n e wt h r e eb i g m o u n t a i n s ”b e c a m eam e t a p h o rf o rt h eh o u s i n gp r o b l e m t h e r e w i t h ，t h ec e n t r a la n d l o c a lg o v e r n m e n ta t t a c h e dg r e a ti m p o r t a n c et oi t s i n c e2 0 0 3 ，i no r d e rt oc o n t r o lt h e r e a le s t a t em a r k e t ，t h e yh a di n t r o d u c e das e r i e so fr e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c i e s ，s u c ha s n a t i o n a ln e wa n do l de i g h tc l a u s e s ”，“n a t i o n a ls i xc l a u s e s a n d “s u is e v e nc l a u s e s ”， w h i c hv i e w e dt o r e g u l a t et h e r e a le s t a t em a r k e t h o w e v e r ，t h e s ep o l i c i e sh a d p r o v o k e dh o ti s s u e s ，s u c ha st h ef m a le f f e c to f r e g u l a t i n gr e a le s t a t em a r k e t ，w h e t h e r o rn o tt h et r e n do fr a p i dg r o w t hi nh o u s ep r i c e sh a db e e ne f f e c t i v e l yc u r b e d ，t h e p o s s i b i l i t yo fd r a m a t i cd r o po fh o u s i n g ，a sw e l la sw h e t h e r t h e r ee x i s t e df l a w si nt h e m a c r oc o n t r o li nr e a le s t a t e ，w h i c hc o n c e r n e dm u c hw i t hb yg o v e r n m e n t ，d e v e l o p e r s a n da c a d e m i c s b a s e do nt h ea b o v ep r o b l e m s ，t h i sp a p e rc h o o s e st h eh o u s i n gm a r k e ti n g u a n g z h o ua st h eo b j e c to fs t u d ya n dr e s e a r c h e sm a c r oc o n t r o lp o l i c yi nr e a le s t a t e m a r k e t f i r s to fa l l ，t h ep a p e rt a k e sa no v e r v i e wo ft h e o r i e so nm a c r o c o n t r o li nt h e r e a le s t a t ea n dr e v i e w st h ep r o c e s so fd e v e l o p m e n to ft h er e s i d e n c er e f o r mi n g u a n g z h o u ，s oa st op o m to u tt h em a i np r o b l e m sa n dt h en e e df o rm a c r o - c o n t r o la t t h i ss t a g e a l s o ，t h i sp a p e rs o r t so u tas e r i e so fm a c r o c o n t r o lp o l i c i e sw h i c hw e r e i n t r o d u c e db ys t a t ea n dg u a n g z h o um u n i c i p a lg o v e r n m e n ti nr e c e n ty e a r sa n d a n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so f m a c r o - c o n t r o lp o l i c i e s ，r e g u l a t i o nm e c h a n i s m ，p o l i c y c h a n g e sa n dt h ee f f e c to fp o l i c yi m p l e m e n t a t i o n i n c o n c l u s i o n ，c o m b i n i n gw i t ht h e a c n l a is m 眦l o n0 ih o u s i n gm a r k e tr e g u l a t i o n i ng u a n g z h o uc i t y ，t h i sp a p e r ，a r e r 埘j e c t m go nt h ec u r r e n tm a c r o 。c o n t r o lp o l i c i e s ，h o l d st h a tw i t h t h ei m p l e m e n t a t i o no f m c r o c o n t r o lm e a s u r e s ，t h ee f f e c to f p r e s t a g em a c r o c o n t r o lh a s 酬u a l l y b e g u nt o a p p e 盯a n dt h es t a t ea n dl o c a l g o v e r n m e n t ss h o u l d ，w h i l e a d h e r i i l gt ot h e m a c r o c o n t r o l ，l m p r o v em a c r o c o n t r o ls y s t e mi nr e a le s t a t es t e pb y s t e p k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ；m a c r or e g u l a t i o n a n dc 。n t r o l p 。l i c e s ； e f f e c t ；g u a n g z h o u 同罩 目封弋 摘要i a b s t r a c t iii 目录v 引言1 第一节研究背景与选题意义1 第二节房地产宏观调控理论综述2 第三节研究方法5 第四节论文框架6 第一章广州住房制度改革历程与住宅市场发展7 第一节广州住房制度改革历程7 第二节广州市住宅市场的发展现状10 第三节现阶段广州市住宅领域存在的主要问题l4 第四节广州住宅领域问题的主要原因与房地产调控18 第二章广州房地产市场调控的主要内容2 2 第一节近年来国家房地产市场调控政策2 2 第二节广州市房地产市场调控政策2 6 第三节房地产宏观调控政策影响机理3 7 第三章广州房地产调控政策实施效果分析4 0 第一节广州市宏观调控政策对市场的影响4 0 第二节广州宏观调控政策对各利益相关主体影响4 2 第三节广州市房地产调控政策实施效果评价4 7 第四章房地产调控政策思考及建议5 3 第一节关于房地产宏观调控中政府角色定位的思考5 3 第二节关于政府救市的思考5 6 第三节完善广州市房地产宏观调控政策的建议5 7 结语6 3 参考文献6 5 致谢6 7 引言 第一节研究背景与选题意义 住房问题不仅仅是经济问题、社会问题，同时是一个政治问题n 1 。 房地产业作为我国现阶段国民经济发展的支柱产业，对我国经济 的健康有序发展有着重要的影响。一方面房地产开发通过其关联效应 和扩散效应，能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展，有利于 区域经济发展，能解决大量劳动力就业等问题。同时房地产业的发展， 直接带来住房供给的增加，改善了人民居住水平，提高了人民生活质 量。另一方面，房地产业作为资金密集型的行业，开发投资额巨大， 且大部份来源于商业银行贷款，房地产市场一旦出现大的波动，银行 将成为最后的买单者，房地产市场的下滑也将进一步导致整体经济萎 缩，消费能力下降，投资乏力等一系列后续问题，我国房地产市场发 展的早期阶段，海南、北海等地的房地产泡沫破灭带来区域经济衰退 就是最好的例证。同时住宅也是人们最基本生活资料之一，住宅领域 的问题成为了人们讨论的焦点，住房问题已不单单是一个经济问题， 当前已经成为民生问题的首要问题。 近年来，广州市房地产投资加快，房价不断攀升，2 0 0 7 年l0 月 份一手住宅成交均价创历史新高，高达115 7 4 元平方米，房价已远 远超出了城市居民购买能力，“买不起房 已经成为现阶段压在人民 头上的“新三座大山 之一。为抑制房地产投资过热与房价增长过快， 中央及广州政府出台了一系列房地产调控政策以期能调控房地产市 场，出台政策之多，调控力度之大实属罕见。进入2 0 0 8 年以来，全 国部分城市住宅市场开始降温，广州楼市已出现有价无市的现象，房 价依然高企，而成交量却急速下滑，整个市场购房者观望心态高涨， 1 2 0 0 7 年3 月2 8 日广州市市长张广宁主持召歹f 市政府常务会议的讲话。 l 甚至部分楼盘出现了退房、断供等现象，房地产市场前景不容乐观。 那么出现这些现象是否是房地产调控政策凸现了作用? 宏观调控政 策是否达到了政府预期的目标? 是否存在不足以及如何完善等等。这 些问题已经成为了政府、企业界以及学术界讨论的热点问题。 本文以广州市住宅市场为研究对象，在综述了房地产市场宏观调 控理论的基础上，分析了现阶段广州市住宅领域存在的主要问题，论 述房地产市场调控的必要性，同时梳理了现阶段国家及广州市出台的 一系列房地产宏观调控政策，分析了宏观调控政策的特点及影响，并 对政策实施的效果做了评价。最后文章对当前广州市房地产宏观调控 作了思考，并提出广州市房地产宏观调控政策建议。 第二节房地产宏观调控理论综述 一、市场失灵与房地产市场失灵 “市场失灵”与“市场成功 相对应。“市场成功 即聚集理想 化的竞争市场使资源均衡配置达到帕累托最优状态的能力。在现代福 利经济学中对其有最明确的表达：假如有足够的市场；假如所有 的消费者和生产者都按竞争规则行事；假如存在均衡状态。那么在 这种均衡状态下的资源配置就达到帕累托最优状态。当情况不符合此 项定律的结论时，即市场在资源配置方面是低效率的时候，就出现了 市场失灵。根据施蒂格里茨的观点，导致市场失灵的原因主要有：一 是个人自由和社会原则的矛盾。二是现实中的经济运行不能满足完全 竞争假定。如市场存在着独占、垄断、过度竞争等，都会引起社会效 率的损伤。三是某些领域不适用一般竞争均衡分析，尤其是那些体现 效率递增的经济活动，如研究与开发等。四是完全市场假定不成立。 如完全的风险保障市场是不存在的。五是信息不完备或信息无关性的 存在。六是存在不完全均衡，资源不能被充分利用，如失业等。七是 存在外部效应。八是公共物品是市场无法自行保证供给的。 2 房地产市场同样存在市场失灵，主要表现在以下方面n 1 ：一是房 地产市场中的信息不对称；二是房地产市场垄断( 包括土地不可再生 性和土地所有权的垄断、房地产产品的固定性) ；三是房地产投机； 四是住房产品的公共物品性；五是因住房消费导致的分配不公。 二、宏观调控与房地产宏观调控 宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个 国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了 促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。宏观 调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节 机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境， 使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。 由于房地产市场存在着“市场失灵 ，同时房地产业的发展在国 民经济中的地位越来越重要，房地产业的发展健康与否与国民经济的 发展密切相关，尤其在房地产市场本身发育不健全的情况下，政府的 介入和干预房地产市场是非常必要的。房地产市场宏观调控即是指政 府根据市场经济规律，运用经济、法律、行政计划等调节手段和调节 机制，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上与国民经济 发展保持协调，同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理 行为。房地产市场宏观调控的内容主要有房地产发展总量( 包括规模 和速度) 和发展结构( 比如房屋供应结构、空间结构等) 。比3 针对房地产宏观调控，学者们从不同的角度提出了我国房地产宏 观调控的观点。梁运斌( 19 9 6 ) 认为我国应建立由中央政府主导，通过 经济的、法律的、行政的并辅之以教育的或舆论导向的手段，遵循房 地产自身的运行规律，对整个社会房地产总需求和总供给进行调节和 控制的系统；它是由机构设置、调控目标、手段配置、操作方法等构 【l 】左大培混乱的经济学【咖e 京：石油f 版社2 0 0 2 1 2 】陈硕论房地产调控政策顾士论文安徽大学公共管理系，1 6 2 0 0 5 3 成一个有机的相互作用的体系。罗龙昌n 1 ( 19 9 9 ) 、宋春华心1 ( 2 0 0 0 ) 提 出建立有效的房地产宏观调控体系，提出了宏观调控四个方面的任 务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益，认为我国应该形 成以法律手段进行强制性规范，以经济手段进行调节，以行政手段进 行管理与指导，以舆论手段进行引导，使住宅建设与房地产业能围绕 着扩大内需、拉动经济、促进发展这个中心目标，健康、有序、持续 地进行，为国民经济的发展和人民居住水平的提高做出应有的贡献。 林增杰1 ( 2 0 0 3 ) 认为我国应积极构建住宅产业体系、开发经营体系、 中介服务体系、金融配套体系以及管理检测体系等五大体系，并在此 基础上运用经济手段( 产业政策、货币政策、财政政策、投资政策) 法律手段以及房地产行政管理以及计划管理等措施来构建我国房地 产业的宏观调控体系。翟纯红等1 ( 2 0 0 5 ) 认为，我国政府加强房地产 业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在 某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、 政策和时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控 的效应。 三、房地产宏观调控的内容与手段 房地产市场宏观调控的内容主要包括房地产发展总量( 包括规模 和速度) 和发展结构( 比如土地和房屋结构的协调、住宅与非住宅结构 的协调等) 两个方面。调控的手段主要是通过一系列政策来实现，如 经济手段、法律手段、行政计划手段等。由于我国正处于计划经济向 市场经济转型期，政府的经济职能也发生相应的转变，宏观调控的手 段也随之转变，由直接调控向间接调控，由采用行政计划手段逐渐转 向经济、法律手段。有的学者将房地产政策归纳为两个目标，六大政 策，两个目标是促进社会效率和公平，六大政策是信息政策、转移支 付政策、利率政策、信贷政策、财税政策和土地政策。归纳起来，关 【l 】罗龙昌房地产业宏观管理【m 】经济管理 n 版社，1 9 9 9 【2 】宋春华建立有效的房地产宏观凋控体系【j 】城乡建设，2 0 0 0 【3 】林增杰房地产经济学 m i 中因建筑t 业出版社，2 0 0 3 【4 】翟纯红房地产宏观调控政策的决策误区及其实证分析【j 】山西高等学校社会科学学报，2 0 0 0 4 于房地产宏观调控的主要手段主要包括以下几个方面： 1 、经济手段有财政政策、货币政策和产业政策。( 1 ) 财政政策 主要包括以税收政策为主的财政收入政策和财政支出政策。( 2 ) 货币 政策主要包括利率政策、再贴现机制、公开市场业务、消费信贷控制、 优惠利率、道义劝告等。( 3 ) 产业政策主要包括土地储备制度政策、 房地产业的整体发展规模和速度，房地产业内部的结构调整和管理政 策等。 2 、法律手段主要指房地产立法。立法与法治是政府干预房地产 市场最根本也最有效的手段之一，在房地产立法及实施法治化的过程 方面，美国的经验有值得我们借鉴的地方。 3 、行政计划手段主要有行政性计划( 如土地供应计划等) 、行政 性审批、城市规划与土地用途管制等。 在房地产市场宏观调控过程中往往并不是单一某种调控手段或 政策的运用，而是多种手段的“组合拳”，综合运用各种调控手段。 从这一轮房地产调控来看，房地产调控几乎运用了所有的调控手段。 第三节研究方法 本文的研究方法： 一、实证分析的研究方法。在对广州市房住宅市场实证分析中对 要加以论证的论点，文中使用各种数据、实例进行分析和证明。根据 收集资料，分析现象，得出相应结论。从实证材料来源看，一部分来 源于统计资料或相关网站，另一部分则主要来源于已有的文献资料。 二、比较分析方法。在对房地产宏观调控效果分析过程中，对广 州住宅市场调控前后的差别进行比较分析。 第四节论文框架 论文分为三部分，第一部分为文章的引言部分，介绍文章的选题 背景和选题意义，综述房地产市场宏观调控的相关基本理论，对文章 研究方法和论文框架作介绍。第二部分，是文章的正文部分，共分为 四章。第一章广州住房制度改革历程与住宅市场发展。分析广州住宅 市场现状及现阶段存在的主要问题，指出了宏观调控的必要性。第二 章，广州房地产宏观调控的主要内容。本章梳理2 0 0 3 年以来国家及 广州市出台的一系列房地产宏观调控政策，分析其特点与调控机理。 第三章，广州房地产调控政策实施效果。从市场整体交易情况及住宅 市场的主要相关者两个角度分析房地产调控政策的影响，评价房地产 调控政策实施效果。第四章，关于广州住宅市场调控政策的若干思考 与建议。对广州房地产市场调控中的几个热点问题作讨论，提出广州 住宅市场调控的建议。第三部分为文章的结语部分，对全文的主要观 点进行总结，指出论文存在的不足之处。论文研究框架如图卜1 所示： 房地产市场宏观凋控理论综述 i 广州住宅领域发展历程、现状及存在的问题 国家及地方宏观调控政策梳理 l 房地产宏观调控政策效果分析 i 对 对对 对对 市 开购 中其 场 发房 介他 的 商者 影 的的 的的 响 影影 影影 响 响 响响 ； iiil i 现阶段宏观调控政策的反思 i 完善房地产市场宏观调控政策的建议 图1 一l 论文研究框架 6 第一章广州住房制度改革历程与住宅市场发展 本章在介绍广州住房制度改革历程的基础上，从住宅成交价格、 成交量、住宅市场吸纳率、住宅投资额、住房保障分析了广州市住宅 市场发展现状，分析了现阶段广州住宅市场存在的主要问题及其原 因，指出了广州房地产市场宏观调控的必要性。 第一节广州住房制度改革历程 本节首先介绍了广州住房制度改革历程，同时针对广州住房问题 发展作了说明，指出了现阶段广州住房市场存在的主要问题。 我国从19 7 9 年实行住房制度改革以来，己经经历了三十年的时 间。在这一时期我国经济体制改革经历了从计划经济到有计划的商品 经济，再到社会主义市场经济的转变，住房制度改革作为经济体制改 革的一个重要部分，带有明显的转轨经济的烙印。分析我国住房制度 改革的历程，不难发现，住房制度改革可以划分为以下几个典型阶段： 试点售房阶段( 197 9 年一l9 8 5 年) 、提租补贴阶段( 19 8 6 年一19 9 0 年) 、 以售代租阶段( 19 91 年一l9 9 3 年) 、全面推进阶段( 19 9 4 年一19 9 8 年 6 月) 、住房分配货币化阶段( 19 9 8 年7 月至今) 。广州作为我国改革 开放的南大门，经济发展一直处在全国前列，房地产建设也发展迅速。 在国家住房制度改革这一大背景下，广州市住宅市场改革也遵循着这 一轨迹。 一、试点售房阶段( 1 9 7 9 19 8 5 ) 这一阶段在理论上进行了住宅属性的讨论，就住宅的福利性和商 品性问题进行了定位。其中，我国著名学者苏星在我国城市住宅问 题一书中，提出住宅是生活资料，是个人消费品，它必然是商品的 观点。其主要原因表现在：住宅具有商品的二重性，具有使用价值和 价值；生产住宅的劳动也具有二重性：具体劳动和抽象劳动；住宅的 7 价值量也是由社会必要劳动时间决定的；价值也表现为价格( 租金或 者出售价格) 。此外，其它学者，如奚兆永、秦名深、陈启中等，就 住宅的二重性问题进行了深入的讨论，许多学者就住宅的商品性问题 在理论上达成共识，并提出城市住宅应实行商品化的政策。这一阶段， 住宅商品属性的确立为住房制度改革奠定了理论基础。 二、提租补贴阶段( 1 9 8 6 1 9 9 0 ) 这一阶段住房改革的主要内容是提高房租，增加工资和实行“三 三制售房。提租是将公房租金提高到成本租金水平，增加工资是指 提高房租以后按照合理的住房租售比价相应地提高工资水平。“三三 制售房”是指按照个人、单位、国家三者各自负担1 3 的办法将房屋 出售给个人。 。 三、以售代租阶段( 19 9 1 1 9 9 3 ) 这一阶段房改的重点是继续推行“提租增资”房改方案，借鉴新 加坡住房保障的经验做法，建立了住房公积金制度，积极进行公房出 售，鼓励职工集资建房、建立住房基金等。 四、全面推进阶段( 1 9 9 4 年一1 9 9 8 年6 月) 19 9 4 年7 月发布实施的国务院关于深化城镇住房制度改革的 决定，标志着房改进入了一个全新的阶段：在这一阶段中，把逐步 建立新的城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化；加快住房建设， 改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求作为工作重点。改 革的主要内容涉及四个方面：( 1 ) 改革住房的建设、供给、分配和管 理体制( 2 ) 全面推行住房公积金制度( 3 ) 发展住房金融与住房保险( 4 ) 建立规范化的房地产交易市场。 五、住房分配货币化阶段( 19 9 8 年至今) 19 9 8 年7 月3 日国家发布实施的关于进一步深化城镇住房制 8 度改革加快住房建设的通知，标志着又一个新的住房改革阶段的开 始，这一阶段把稳步推进住房商品化、社会化，建立适应社会主义市 场经济体制和我国国情的城市住房新制度；加快住房建设，促使住宅 业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求作为 继续深化改革的首要任务。并提出了实现全面停止住房实物分配，逐 步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城 镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场的改革目 标。这一阶段改革的主要内容包括：停止住房实物分配，全面推行 和不断完善住房公积金制度。实行住房分类供应。即对不同家庭实 行不同的住房供应政策。推进公有住房改革，培育和规范住房交易 市场。加快经济适用房的建设。发展住房金融。加强住房物业 管理。其中不同家庭实行住房供应政策方面，对于最低收入家庭租赁 由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭则以购买经济适用房； 其它高收入家庭购买租赁市场价商品住房。同时调整住房投资结构， 重点发展经济适用房工程，加快解决城镇住房困难居民的住房问题， 新建的经济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确 定。另一方面广州市在不同家庭住房供应政策方面，2 0 0 6 年1 1 月以 来提出了限价房供应，主要针对中等收入家庭，旨在解决“夹心层 住房问题。这一阶段房改政策的实施，加大了对住房的需求，推动了 房地产市场的迅速发展。另一方面伴随着房地产市场的迅速发展，特 别是2 0 0 3 年以来我国房价上涨迅速，北京、上海、广州、深圳等地 房价更是异常增长，成为了社会普遍关注的热点问题。 住房制度的改革是针对伴随着这我国社会经济发展过程中出现 的不同住房问题所做的大胆尝试，对我国房地产市场的发展有着重要 的意义。现阶段广州房地产市场存在房价过高，住宅市场投资过热、 供需结构失衡、保障性住房跟不上等问题，针对这一些问题，广州也 出台了一系列的调控政策，以期通过新一轮的市场调控，抑制房价增 长过快、住宅投资过热等问题，达到保障人人都有适当住房和房地产 经济和整个经济的平稳健康发展。 9 第二节广州市住宅市场的发展现状 住宅制度的改革带动了广州房地产市场的发展，自19 9 8 年住房 货币化改革以来，单位不再直接提供住房，城市居民的住房需求主要 通过住宅市场来解决，形成住宅市场需求。另一方面改革开放以来， 广州市社会经济发展迅速，人民生活水平也不断提高，这也刺激了广 州市住宅市场的发展。本节从住宅成交均价、成交量、市场吸纳率、 投资额及保障性住房供应等几个方面分析2 0 0 3 年以来广州市住宅市 场的发展情况。 一、一手住宅成交价格迅速上升，成交量处于高位 自2 0 0 3 年以来广州市一手住宅成交均价持续上升，交易登记面 积亦处于高位稳定趋势。从成交均价来看( 图2 1 ) ，广州市一手住 宅均价近几年呈直线上升，2 0 0 8 年卜6 月广州市十区一手住宅成交 均价达9 9 2 5 元平方米，与2 0 0 7 年同比增长3 6 ，而相对于2 0 0 3 年 3 8 8 8 元平方米而言，增幅更是。高达15 5 。若仅仅从成交均价来看， 广州市房价增长过快，已远远超出了普通家庭的承受能力，说明了广 州市住宅市场房价已存在一定泡沫；同时从房价走势来看也显示出了 近年来政府房地产市场抑制或稳定房价的目标“调空 。从成交面积 来看，2 0 0 3 年至2 0 0 6 年广州市十区一手住宅交易登记面积处于高位， 均超过9 0 0 万平方米，其中2 0 0 4 年交易登记面积达到最高峰，年成 交面积达9 6 2 8 0 万平方米。2 0 0 7 年全年住宅交易登记面积有所下降， 但从总量上来看仍然达8 0 1 5 7 万平方米。进入2 0 0 8 年来，卜6 月广 州市十区一手住宅成交均价依然上升达到9 9 2 5 元平方米，但从成交 面积来看广州市十区成交仅为2 41 7 9 万平方米，同比下降4 3 4 8 。 以上从房地产成交均价与成交面积的角度分析了广州房地产市 场现状，然而房地产市场作为一个区域性很强的市场，与一般商品的 供求存在区别，单独分析房地产价格或成交量状况是不足以充分说明 区域房地产市场供求状况的，因此有必要综合考虑房地产价格与成交 1 0 量。从图2 1 看出，2 0 0 3 年一2 0 0 6 年广州十区成交面积整体平稳，均 处于高位，房价更是相对平稳增长。而2 0 0 7 年房价上升幅度较大， 需求有所下降，成交量下滑，进入2 0 0 8 年房价依然高企，而成交量 大量萎缩，不足2 0 0 7 年全年成交面积的1 3 ，出现了有价无市的局 面。 翳獬。、9 ”。 “：j 。 ”i j 。| 7 4 。7 。叫” i4 _ “? 。 j 4 0 1 | 1 一”| 。j w 一叩”瓷 z 上z u u u 1 0 0 0 0 爿习目豳 8 0 0 0 二圈 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 2 0 0 8 年 年份 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 1 6 月 1 成交血积 9 0 9 1 69 6 2 8 0 9 3 6 4 19 2 4 6 58 0 1 5 72 4 1 7 9 一一手住宅均价 3 8 8 84 6 1 85 1 1 46 3 1 5 8 5 9 9 9 9 2 5 一成交面积+ 一手 丰宅均价 秘oj 数据来源：广州国土房管局 图2 - 1 广州市新建住宅成交均价与成交面积情况( 2 0 0 3 2 0 0 8 ) 二、住宅市场吸纳率逐年下降 住宅市场吸纳率是在一定时间内住宅成交量与住宅供应量之间 的比例，在一定程度上反映了住宅市场的供求关系。当市场供需处于 均衡时，市场吸纳率为1 ；当供给量小于成交量时市场吸纳率大于1 ， 反之，市场吸纳率小于1 。从下表2 1 可以看出2 0 0 7 年前广州市十 区供给量远小于成交量，2 0 0 5 年以来年度市场吸纳率与累计市场吸 纳率都一直处于下降趋势，但是整体上都高于1 2 ，市场供需处于一 种供不应求的状态。但是进入2 0 0 8 年以来广州市十区住宅市场吸纳 率延续了下降的趋势，卜6 月批准预售面积3 4 7 2 2 万平方米，而登 记成交量仅2 41 7 9 万平方米，市场吸纳率仅0 7 ，出现了严重的供 过于求的现象。究其原因，本人认为一方面由于房价上升，超出了居 民购买能力，市场需求下降。另一方面先前出台的一系列房地产市场 ，：；jj；nl；i，、，!；3；4：、” 0 o o o o 加鲫加o 调控传递了政府调控市场的决心，同时去年1 1 月份以来，部分开发 商抛出“拐点论、“推迟买房论 、“百日巨变论 等，加上部分舆论 过分夸大影响，导致了购房者观望气氛上升，推迟买房时机，导致成 交量整体下降。 表2 - 1 广州市十区一手住宅市场吸纳率( 2 0 0 5 - 2 0 0 8 ) 单位：万平方米 本年批准预本年交易年度吸累积批准预累积交易登累积吸 年份 售面积 登记面积纳率售面积 记面积纳率 2 0 0 5 年 6 8 1 0 19 3 6 4 l1 3 86 8 1 0 19 3 6 4 i1 3 8 2 0 0 6 矩6 9 2 2 49 2 4 6 51 3 41 3 7 3 2 51 8 6 1 0 61 3 6 2 0 0 7 年6 5 0 6 98 0 1 5 71 2 32 0 2 3 9 42 6 6 2 6 31 3 2 2 0 0 8 钜 3 4 7 2 22 4 1 7 9o 7 0 1 6 月 三、住宅投资额逐年增加 数据来源：广州市国土房管局 由下表2 - 2 可以看出2 0 0 6 年以前广州市十区住宅投资额整体处 于高位平稳状态，住宅投资额均在3 5 0 亿元以上，而进入2 0 0 7 年住 宅投资额出现大幅增长，投资额达5 0 4 2 6 亿元，同比上年增长 3 3 3 0 。从住宅投资占房地产与固定资产比例来看，2 0 0 3 年至2 0 0 7 年广州市住宅投资额所占比重均较大，占房地产总体投资比例均在 7 0 左右，占固定资产投资均在2 2 以上，同时2 0 0 6 年以前住宅投资 额占房地产投资额与固定资产投资比例均处于下降趋势，一方面是因 为广州市近几年写字楼与商业物业投资上升，另一方面是因为广州近 年来实施“中调战略，城市的更新加快了基础设施投资的增加。而 进入2 0 0 7 年广州市几大房地产企业上市融资，有雄厚的资金实力支 撑，同时国家宏观调控政策加强土地闲置管理促使开发商加快了投 资，因此在一定程度上以上两个比数有所反弹。20 0 8 年卜5 月从投 资比重来看，二者均处于稳定的状态，但是从住宅投资额来看卜5 月 住宅投资额仅16 5 4 2 亿元，不足2 0 0 7 年全年的1 3 。 表2 - 2 广州市住宅投资情况( 2 0 0 3 - 2 0 0 8 ) 单位：亿元 年份 2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 72 0 0 8 年卜5 月 住宅投资额 3 5 2 2 23 7 1 3 03 7 0 0 93 7 8 2 9 5 0 4 2 6l6 5 4 2 同比增长率 5 4 2o 3 22 2 23 3 3 01 7 4 0 房地产投资额4 1 9 4 84 7 7 0 35 0 8 0 85 5 6 7 97 0 3 8 02 4 3 7 0 住宅投资额占房地 产投资额的比率 8 3 9 67 7 8 37 2 8 46 7 9 47 1 6 56 7 8 8 固定资产投资额1 17 5 17l3 4 8 9 3l5 l9 1 61 6 9 6 3 81 8 6 3 3 45 7 6 5 3 住宅投资占同期固 2 9 9 72 7 5 32 4 3 62 2 3 02 7 0 6 2 8 6 9 定资产投资比率 四、保障性住房供应有所倾斜 数据来源：广州市国土房管局 加大保障性住房供应是现阶段我国房地产调控的主要目标之一， 同时也是现阶段政府解决民生问题、实现“居者有其屋 目标的重要 手段。2 0 0 7 年8 月7 日国务院出台关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见，明确指出要重点解决低收入家庭住房困难的问题。 广州市认真贯彻国家宏观调控政策，现阶段在住房保障方面己初步形 成廉租房、经济适用房、限价房、商品房的四级供应体系。在广州 市住房建设规划2 0 0 6 2 0lo 指出规划期内，将建设保障型住房1 1 4 3 万套，建筑面积9 0 0 万平方米；其中，建设廉租住房0 9 2 万套，建 筑面积6 0 万平方米，建设新社区住房6 7 5 万套，建筑面积5 4 0 万平 方米，部队和单位自建经济适用房3 76 万套，建筑面积3 0 0 万平方 米。现阶段已完工、开工的保障型住房面积超过19 0 万平方米，可供 应住房3 万套。2 0 0 8 年计划将开工的保障型住房10 0 万一18 0 万平方 米，累计可供应住房5 万一6 万套。在住房保障方面，广州在限价房 方面走在了全国的前列，2 0 0 6 年1 1 月广州首次采用“双限双竞”出 让金沙洲地块，到现阶段广州共出让限价房土地地块1o 宗，估计 能提供1 7 万套的商品住宅，其中有部分限价房楼盘，包括保利西子 湾、万科新里程、峰景华庭等楼盘己进入市场销售，其中限价楼盘最 高价6 5 0 0 元m 2 ，峰景华庭甚至低至4 0 0 0 元m 2 。 【1 1 限价房具体项目情况在文章第二章住房保障体系部分( 表3 4 ) 。 1 3 从以上四个方面来看2 0 0 3 年以来，广州市住宅市场的发展可以 以2 0 0 7 年为转折点划分为两个阶段。前一阶段为扩展阶段，具体表 现为供需两旺，住房投资增加、房价上涨迅速、市场吸纳率较高；后 一阶段则主要为2 0 0 7 年下半年至今，这一阶段虽然房价上升，但是 成交量萎缩，出现有价无市的局面，住房投资放缓，购房者出现观望 气氛，市场吸纳量减少。 第三节现阶段广州市住宅领域存在的主要问题 住房问题关系到民生，近两年来广州市房价快速上升，住房领域 问题成为舆论及老百姓谈论的中心话题和争议的焦点，同时有关房地 产市场是否出现泡沫的争论也一直是一个讨论的问题。基于以上对广 州市房地产市场的分析，本节归纳现阶段广州市住宅市场的存在的主 要问题，主要包括以下四个方面。 一、房价增长过快，远远超出居民购买能力 2 0 0 3 年以来广州房价增长迅速，2 0 0 8 年1 - 6 月全市成交均价高 达9 9 2 5 元m 2 ，与2 0 0 3 年3 8 8 8 元m 2 相比，短短四年间翻了一倍多， 增幅高达15 5 。从同比增长率来看，自2 0 0 4 年以来，