（工商管理专业论文）论我国个人住房贷款的风险与防范.pdf

摘要 随着国家取消福利分房 广大城镇居民对住房需求的日益旺盛 个人住房贷款成为居民圆住房梦的一个有效途径 然而 从2 0 0 1 年开 始 我国房地产业在一些局部地区出现了一些非理性的发展势头 在 房地产投资大幅增加的同时 房屋空置率也在不断上升 房价不断飙 升 己经渐渐脱离其内在价值 银行信贷资金暴露在可控风险之外 与此同时 作为银行优质资产的个人住房贷款不良率也在上升 个人 住房贷款借款人的资信状况根本无从调查 开发商经营不规范 与借 款人矛盾纠纷不断 大量的假按揭充斥市场 抵押物无法变现 各商 业银行恶性竞争 种种原因导致了商业银行不得不加强贷款风险的预 警分析 并采取相应的防范措施 工作的重点己经逐渐从市场营销转 移到风险防范上来 个人住房贷款市场发展呈现减缓的趋势 保证住房贷款市场的健康稳步发展 必须首先保证贷款风险的可 控性 那么 目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险 应该如何 防范 如何发展和完善住房金融市场 本文对个人住房贷款业务的现 状进行了分析 并借鉴西方发达国家研究成果 应用实证分析和理论 分析相结合的方法 系统地分析了我国个人住房贷款违约的主要风险 因素 归纳为借款人信用风险 开发商风险 银行经营管理风险 担 保风险及其他风险五大风险类型 在上述研究结果的基础上 本文从六个方面提出了解决问题的建 议 一 建立科学的个人信用体系 个人信用体系的建立 可以极大 地促进消费信贷和国民经济的全面发展 是顺应时代潮流的必然和现 实选择 然而 由于我国幅员辽阔 经济发展快慢不一 经济的地区 差异很大 我国个人信用体系的建立不可能一哄而上 一蹴而就 而 应该是循序渐进的过程 建立我国个人信用制度 应从设置信用局 加速立法 完善配套制度入手来进行建立 二 以抵押银行债券 替代住房抵押贷款证券化 从长期来看 我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性 但现阶段市场条件 法规 制度和理论经验尚未完全成熟 实施证券化 还缺乏基础 而抵押银 行债券的准备成本却很低 现行税收政策 会计准则和监管主体完全 适用 债券市场的发展现状也支持这种债券 所以我国现有的制度条 件和环境完全可以支持抵押银行债券 三 健全各种社会保障体系 优化担保方式 要建立住房质量保 证体系 并引入保险和政府担保制度 四 银行完善内部管理制度 打造服务品牌 银行加大监管力度 完善内部管理制度是现有市场条件下防范住房贷款风险最有效 最直 接的方法 也是切实防范假个贷的重要途径 五 加速立法 理顺资产处置程序 通过腾空抵押物 变抵押权 为产权等方式 理顺抵押物处置的流程 加快个人贷款的步伐 六 大力发展房地产二级市场金融 对一级市场形成的风险提供 了二级市场化解的可能性 优化了信贷资源的有效配置 本研究对于个人住房贷款的风险防范和发展完善具有较为重要 的现实意义和理论意义 关键词 个人住房贷款 风脸 风险防范 a b s t r a c t w i t ht h ec a n c e l i n go fn a t i o n a lw a r f a r eh o u s i n ga l l o c a t i o n u r b a n r e s i d e n t s n e e d sf o rh o u s ea r eb e c o m i n gp r o s p e r o u s i n d i v i d u a lh o u s i n g l o a nb e c o m e sa ne f f e c t i v ew a yf o rp e o p l et ob u yh o u s e s s i n c e2 0 0 1 h o w e v e r s o m ei r r a t i o n a ld e v e l o p m e n tt e n d e n c yh a se m e r g e di n s o m e a r e a so fd o m e s t i cr e a le s t a t ei n d u s t r y w i t ht h ei n c r e a s eo fr e a le s t a t e i n v e s t m e n t t h eh o u s ep r i c ei sr i s i n gd r a m a t i c a l l y w h i c hd e v i a t e sf r o mi t s i n t r i n s i cv a l u ea n dm a k e sc o m m e r c i a lb a n k sc r e d i tf u n de x p o s et o s i g n i f i c a n tt m c o n t r o l l a b l er i s k a tt h es a m et i m e t h ed e f a u l tr a t i oo f i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni sa l s or i s i n g b e c a u s eo fu n a v a i l a b i l i t yo f i n d i v i d u a lb o r r o w e r sa n dt h ed e v e l o p e r sc r e d i ts t a t u s m a s s i v ef a l s e m o r t g a g el o a na n db e i n gu n a b l et o s e l lt h ec o l l a t e r a lt oc o l l e c tf u n d c o m m e r c i a lb a n k sh a v et os t r e n g t h e nt h el o a nr i s kw a r n i n ga n a l y s i s t h e w o r ke m p h a s i ss h i f t sg r a d u a l l yf r o mm a r k e t i n gt or i s km a n a g e m e n t a sa r e s u l t t h et e n d e n c yo fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nm a n e ti ss l o w i n gd o w n i no r d e rt o g u a r a n t e e t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fh o u s i n gl o a n m a r k e t w es h o u l df i r s t l yg u a r a n t e et h ec o n t r o l l a b i l i t yo fl o a nr i s k b y a n a l y z i n gt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni nc h i n a t h e t h e s i sd i s c o v e r st h a tt h e r ea r em a i n l yf i v er i s kf a c t o r s i n c l u d i n gt h e b o 盯o w e r sc r e d i tr i s k t h ed e v e l o p e r sr i s k t h em a n a g e m e n tr i s ko ft h e b a n k t h eg u a r a n t e er i s ka n do t h e rr i s k s b a s i so nt h ea b o v er e s e a r c h t h i sd i s s e r t a t i o np r o p o s e sas o l u t i o n f r o ms i xa s p e c t s f i r s t e s t a b l i s hs c i e n t i f i ci n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m t h ee s t a b l i s h m e n t o fi n d i v i d u a lc r e d i t s y s t e mm a ye n o r m o u s l yp r o m o t e t h ec r e d i t e x p e n d i t u r e sa n dt h u s t h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t h o w e v e r b e c a u s et h ev a s tt e r r i t o r yo fo u rc o u n t r y a n dt h eg r e a td i f f e r e n c eo f e c o n o m i c a ld e v e l o p m e n to fd i f f e r e n tr e g i o n s i f si m p o s s i b l et og e ti td o n e i no n ea c t i o n i n s t e a d w es h o u l dc o n d u c ti ta no r d e r l yw a y w h a t sm o r e t oe s t a b l i s ho fo u rc o u n t r y si n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m w es h o u l de s t a b l i s h t h ec r e d i ta l l o c a t i o n t h e l e g i s l a t i o na n dt h ec o n s u m m a t i o ns y s t e mi n a d v a n c e s e c o n d s u b s t i t u t eh o u s i n gm o r t g a g el o a ns e c u r i t i z a t i o nt ot h e m o r t g a g eb a n kb o n d i nt h el o n gr u n i t si n e v i t a b l ef o ro l l rc o u n t r yt o c a r r yo u th o u s i n gm o r t g a g el o a ns e c u r i t i z a t i o n h o w e v e r i nt h es h o r t r l n p r o v i d i n gt h ec u r r e n tm a r k e tc o n d i t i o n r e g u l a t i o n ss y s t e ma n dt h e s h o r t a g eo fe x p e r i e n c e i tl a c k st h ef o u n d a t i o nf o rt h ei m p l e m e n t a t i o no f h o u s i n gm o r t g a g el o a ns e c u r i t i z a t i o n b u tt h em o r t g a g eb a n kb o n d s p r e p a r a t i o nc o s ti sa c t u a l l yl o w w h i c hc o m p a t i b l et ot h ep r e s e n tt a x p o l i c y a c c o u n t a n ts t a n d a r da n dt h es u p e r v i s i n gb od y i na d d i t i o n t h e c u r r e n tb o n dm a r k e ts u p p o r t st h i sk i n do fb o n d t h e r e f o r e w em a y u s e t h em o r t g a g eb a n kb o n d u n d e rd o m e s t i ce x i s t i n gf i n a n c es y s t e m t h i r d i m p r o v et h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e ma n do p t i m i z et h eg u a r a n t e e m e t h o d i no r d e rt oe s t a b l i s ht h e h o u s i n gq u a l i t ys y s t e m w es h o u l d i n t r o d u c et h ei n s u r a n c ea n dt h eg o v e r n m e n tg u a r a n t e es y s t e m f o u r t h i m p r o v ec o m m e r c i a lb a n k si n t e r n a lm a n a g e m e n ts y s t e m a n db u i l du pt h es e r v i c eb r a n d i t st h e m o s te f f e c t i v em e m o df o r c o m m e r c i a lb a n kt o s t r e n g t h e ns u p e r v i s i o n a n d i m p r o v ei n t e r n a l m a n a g e m e n ts y s t e m f i f t h a c c e l e r a t i o nt h ee s t a b l i s h m e n to fl e g i s l a t i o na n ds t r a i g h t e no u t t h ea s s e td i s p o s i t i o np r o c e d u r e t h r o u g he m p t i n go u tt h ec o l l a t e r a la n d r e p l a c i n g l i e nw i t h p r o p e r t yr i g h t w ec a ns t r a i g h t e n o u tt h ea s s e t d i s p o s i t i o np r o c e d u r ea n ds p e e du pt h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n s i x t h d e v e l o p r e a le s t a t e s e c o n d a r y m a r k e tf i n a n c e s w h i c h p r o v i d e st h ep o s s i b i l i t yf o rm a n a g ep r i m a r ym a r k e tr i s ka n do p t i m i z e st h e a l l o c a t i o no ft h ec r e d i tr e s o u r c e s t h i sd i s s e r t a t i o nh o p e st oh a v ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et oi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a nr i s km a n a g e m e n ta n di t sd e v e l o p m e n t k e yw o r d s i n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n r i s k r i s km a n a g e m e n t 2 西南财经大学工商管理硕士 m b a 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独 立进行调查和研究工作所取得的成果 学位论文中除正文对于直接引 用的文字 数据或事实资料已经加以注释外 本学位论文不包含他人 已经发表或撰写过的研究成果 也不包含他人为获得西南财经大学或 其他教育机构等的学位证书而使用过的材料 对本学位论文做出重要 贡献的单位 团体 企业和个人 均已在文中以明确方式表明 因本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责 并承担由此引起的法律 后果 本学位论文成果归西南财经大学所有 特此申明 学位论文作者签名 张玲 2 0 0 4 年1 1 月2 8 日 刖置 近年来 随着城镇住房制度改革的深入推进 住房建设投资加速 扩张 住房消费需求强劲释放 对商业银行个人住房贷款业务提供了 巨大空间 各商业银行的个人住房贷款业务迅速发展 虽然个人住房 贷款业务己成为商业银行信贷投向的重点 对调整银行信贷结构 拉 动城镇居民住房消费 推动国民经济发展起到了积极作用 但我们要 清醒认识到随着该业务的不断升温 其潜在风险也在不断地聚集 风 险日益显现 为此 商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时 应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范 以便及时采取防范措 施 保障此项业务的健康发展 保证住房贷款市场的健康稳步发展 必须首先保证贷款风险的可 控性 那么 目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险 应该如何 防范 如何发展和完善住房金融市场 带着这些问题 本人查阅了大 量的相关资料 对我国个人住房信贷市场做了深入调查和研究分析 写出了此篇论文 藉此希望能和大家共同思考和探讨 第一章我国个人住房赞款业务概况及国 外个人住房贷款的借鉴 第一节个人住房贷款业务慨况 一 个人住房贷款定义 个人住房贷款管理办法 中规定 个人住房贷款是指贷款人向 借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 贷款人发放个人住房贷 款时 借款人必须提供担保 借款人到期不能偿还贷款本息的 贷款 人有权依法处理其抵押物或质物 或由保证人承担偿还本息的连带责 任 二 个人住房贷款种类 我国商业银行推出的住房贷款主要分为以下六大类 不同的类别 适合不同的人群 一 住房公积金贷款 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款 个人住房委托贷款 是银行接受住房公积金管理部门的委托 以职工缴存住房公积金存款 为主要资金来源 向按时足额缴存住房公积金的职工发放的 用于其 购买 建造 翻建 大修的自住城镇住房 并以其所拥有的产权住房 为抵押申请的专项贷款 住房公积金贷款不以盈利为目的 带有较强的政策性 道循多存 多贷 低进低处的原则 贷款额度根据不同地区有一定的限额 一般 不超过i 3 0 万元 且不超过总房价的8 0 贷款期限最长期为3 0 年 住房公积金贷款利率是5 年以下 含 3 7 8 5 年以上4 2 3 同比商业贷款低了一个百分点 由于利率最低 条件最优惠 成为借 款人优先考虑的贷种 适合的对象 按规定缴存住房公积金 并且在申请贷款前累计缴 存住房公积金满1 年 连续缴存达6 个月的企事业单位职工 二 个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款 俗称按揭 是银 行运用其信贷资金向城镇购买 建造 大修各类型住房的自然人所发 放的自营性贷款 要求借款人以所购住房产权 或银行认可的其他担 保方式 为抵押 作为偿还贷款的保证的住房商业性贷款 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入 有合法有 效的购房合同或协议 自筹2 0 以上的房款 且能向银行提供有效 的抵押 质押或保证担保 目前市面上各商业银行普遍采用的担保方 式是房产抵押加开发商阶段性担保 对项目的要求是要求五证齐全 多层住宅封顶 高层住宅完成总投资的三分之二的经济适用房 商品 房和公寓等 贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确 定 同时不超过所购住房售价的8 0 贷款期限最长不超过3 0 年 贷款利率是5 年 含 以下4 9 5 5 年以上5 3 1 该类银行贷款 资金成本较高 利率相对高一些 但贷款额度 期限所受限制较小 适合对象 收入稳定 有固定还款来源 学历层次高 有较好信 用 高科技领域的企事业单位职员 三 个人住房组合贷款 在公积金贷款额度不够支付房款的条件下 借款人可以同时办理 个人住房商业贷款 这种组合贷款的资金来源一部分为住房资金管理 中心的委托资金 一部分为银行自有资金 且不得超过总房价的8 0 贷款期限最长3 0 年 适合对象 按规定缴存住房公积金 且具备个人住房商业贷款条 件的借款人 四 住房贴息贷款 北京市独有的一种住房贷款 由组合贷款发展演变而来 方面 减轻了资金管理中心的资金紧张 同时扩大了银行的信贷资金用途 可谓是双赢的品种 凡是符合 个人住房担保贷款贴息试行办法 的商贷借款人 商 业银行对住房的类型和申请的数额不作限制 全额发放贷款 并由北 京市住房贷款担保中心进行全程连带责任担保 同时由北京市住房资 金管理中心运用政府住房基金向借款人提供一定比例的政策性贴息 但是 贷款发生后 一旦个人公积金不能按时汇缴 贷款贴息马上停 止 适合对象 在北京市住房资金管理中心连续六个月累计十二个 月 且目前正在缴纳住房公积金的借款申请人 都可以享受政策性贴 息 五 个人商用房贷款 这是银行向个人发放用于购置自营商业用房和自用办公用房的 贷款 个人商业用房贷款金额 般不超过抵押物评估价值的6 0 贷 款期限最长不超过1 0 年 适合对象 行业发展前景较好 经营稳健 预期有足够现金回流 的个人 六 二手房贷款 二手房贷款是指购房人以即将通过房产二级市场购买的住宅作 抵押 向银行申请办理的贷款 目前各银行开办的二手房贷款金额最 高为房产评估价的7 0 贷款期限一般不超过2 0 年 二手房贷款分为二种 一种是未经过银行抵押的二手房直接转 让 这样银行只用评估后双方办理过户 抵押手续即可发放贷款 还 有另外 种就是指己在银行办理个人住房贷款的借款人 向原贷款银 行要求将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理变 更借款人的贷款 通常我们也叫 转按揭 其实质就是己购房产的 借款人主体的变更 也就是说 购房人在未还清贷款时 转让或出售 该房产 买入该房产的人 向银行申请二手房贷款 适合对象 最适合无力购买新房的企业职工 外来人员 由上可见 由于住房贷款存在诸多品种 很多客户由于缺乏专业 知识和了解 致使办理个人住房贷款手续时多走很多弯路甚至半途而 废 其实 在客户挑选贷种的时候 可以遵循这样一个规则 就是首 选公积金贷款 组合贷款次之 贴息贷款再次之 最后选择商业贷款 如果是二手商品房就可以办理银行的转按揭即二手房贷款 商铺则只 能办理商用房贷款 客户在办理贷款之前 可以选择先咨询银行内房 贷从业人员 寻找最适合自己的贷种 三 个人住房贷款特征 个人住房贷款具有以下特征 一 贷款对象的特定性 根据中国人民银行颁布的 个人住房 贷款管理办法 规定 个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为 能力的自然人 同时对自然人借款应具备的条件作了明确规定 二 贷款用途的专一性 个人住房贷款是为了配合我国住房制 度改革 拉动内需 支持城镇居民购买自用普通房 促进国民经济增 长而推出的业务 其用途只能用于支付所购买住房的房款 三 贷款的长期性 中国人民银行颁布的 个人住房贷款管理 办法 规定贷款期限最长不能超过3 0 年 从各家商业银行开办业务 的实际来看 个人住房贷款多数为5 年以上的中长期贷款 四 贷款的分散性 个人贷款笔数多 金额小 归还方式为按 月分期还本付息 个人住房贷款单户借款金额少则几千元 多则几十 万 甚至更多 且5 3 0 万元占居主导地位 贷款期限在1 年以内的 实行到期一次性还本付息 利随本清 贷款期限在1 年以上的按月归 还贷款本息 对各家商业银行而言 个人住房贷款笔数及业务量远远 大于其他贷款业务笔数及业务量 个人住房贷款的上述特性 决定了个人住房贷款风险具有分散 性 多样性 隐避性和滞后性等特点 给各家商业银行的经营管理带 来一定的困难 因此 加强对其风险隐患的研究 分析显得尤为重要 第二节个人住房贷款业务发展现状 了解我国个人住房贷款市场发展现状 需要先了解国家经济发展 形势和房地产市场现状 一 国家经济发展形势 2 0 0 2 年 中国经济远好于预期 全年g d p 增长8 价格水平低 位运行 居民消费价格同比下降0 8 消费需求稳定增长 居民储 蓄存款余额8 7 万亿元 比上年末增加1 3 2 3 3 亿元 同比多增3 7 7 5 亿元 储蓄存款强劲增长 一方面反映出城乡居民收入增长较快 有 进一步的潜力向投资转化 同时 从表l 中可以看出 近五年来 居 民人均可支配收入逐年递增 恩格尔系数逐年递减 说明居民购买能 力不断加强 有利于促进商品房市场的发展 国民经济持续较快增长 2 0 0 2 年全年国内生产总值跃上1 0 万亿 元的新台阶 达到1 0 2 3 9 8 亿元 按可比价格计算 比上年增长8 全社会固定资产投资增速迅猛 其中房地产开发投资完成7 7 3 6 亿元 增长幅度达到2 l 9 国民经济形势一片大好 特别是为了迎接2 0 0 8 年北京奥运会的 承办 各项基础设施和城市建设纷纷加快步伐 带动了相关产业和上 下游企业的发展 表1 五年来城乡居民生活改善情况 指标 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 城镇居民人均可支配收入 元 5 4 2 55 8 5 46 2 8 06 8 6 07 7 0 3 农村居民人均纯收入 元 2 1 6 22 2 1 02 2 5 32 3 6 62 4 7 6 城镇居民家庭恩格尔系数 4 4 5 4 1 93 9 23 7 93 7 7 农村居民家庭恩格尔系数 5 3 45 2 64 9 14 7 74 6 2 数据来源 2 0 0 2 年国民经济和社会发展统计公报 w 啊 s t a t s g o v e n 2 0 0 3 2 2 8 二 房地产市场发展形势 在房地产市场保持连续几年的强劲增长之后 2 0 0 2 年 房地产 市场整体得以保持平稳发展的良好态势 其中商品房销售额达到2 5 9 6 亿元 增长3 5 5 有理由相信 近年内 我国房地产业发展有好的 发展前景 市场逐步走入规范 具体分析如下 一 房地产业周期同g d p 波动关系紧密 根据世界银行研究报告 住宅需求与人均g d p 水平有着非常紧密 的相关性 国住宅产业在人均g d p 在3 0 0 美元时开始起步 至1 3 0 0 美元时 进入稳定的快速增长期 2 0 0 2 年 我国人均g d p 约为9 6 3 美元 十五 经济发展战略目标完成后 届时我国人均g d p 将达到 1 5 0 0 美元 同时按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是1 5 0 0 美元 因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段 2 0 0 2 年我国经济增长达到8 与世界经济处于低迷相比是一枝独秀 按 照房地产业与经济增长关系看 房地产业发展超前 衰退滞后 因此 近期不会出现衰落 二 我国房地产有相当大的发展前景 国际经验表明 在人均住房面积达到3 0 一3 5 平方米之前 会保 持较旺盛的住房需求 目前 我国城镇居民的人均住房建筑面积不足 2 l 平方米 因此 今后1 0 年我国房地产业将保持较快的增长速度 也为个人住房贷款市场带来发展良机 三 城市化进程加快 未来2 0 年是我国城市化加快发展时期 我国城市化水平目前是 3 0 2 0 2 0 年要达到5 0 平均每年需建设住宅面积达2 6 亿平方米 再加上我国城市旧城改造 平均每年也要增加1 亿平方米需求 四 加入w t o 和申奥为我国房地产业带来新的机遇 加入世贸后 降低关税有利于降低成本 增加居民的购买力 开 放服务贸易有利于加快消化商品房 我国房地产业入世后会得到更多 融资渠道和土地 境外房地产投资商进入有利于提高房地产档次和质 量 这些因素将会有利于促进我国房地产业快速发展 申奥成功 基 础设施和城市建设的大力发展 为我国房地产业发展起到了举足轻重 的作用 五 继续推行扩大内需的财政政策 也将重视房地产业的发展 2 0 0 2 年以来的世界经济衰退无疑将给中国经济发展带来不利影 响 在这种情况下 我国将继续奉行扩大内需政策 为房地产发展提 供了良好的投资环境和机遇 六 房地产市场逐步走入规范 近年来 为了规范房地产市场 保证市场的正常发展 国家相关 部门先后出台了若干规范房地产开发销售的文件 2 0 0 2 年5 月9 目 国土资源部发布了1 1 号令 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定 取消了协议出让土地的方式 土地出让以市场化的招标 拍 卖 挂牌出让方式进行 这一规定的出台 意味着房地产开发2 0 以上获利空间的暴利时代己不复存在 房地产业的淘汰和重组将越来 越多 市场将逐步走向规范 由上可知 随着住房制度改革的推进和各项政策逐步到位 今后 几年我国房地产业将保持较快的速度增长 为个人住房贷款市场带来 发展良机 三 个人住房贷款业务发展状况 个人住房贷款由于种类繁多 以下就各种类分别介绍一下发展现 状 一 住房公积金贷款现状 随着房改的不断推进 住房公积金存贷款业务逐年递增 就北京 市场来说 2 0 0 1 年 建行北京分行归集住房公积金2 0 3 亿元 发放 公积金贷款1 6 7 亿元 2 0 0 2 年 归集存款2 4 0 亿元 共发放贷款1 9 5 亿元 存 贷款增幅分别为1 8 2 和1 6 7 在政策性业务发展中 建设银行占到了9 5 以上的市场份额 由于公积金贷款的政策性和低利率 贷款需求众多 公积金的归 集已经逐步不能够满足客户日益增长的需求 公积金贷款的最高限额 不断降低 这是委托贷款资金缺乏的一个主要标志 因此 公积金贷 款的长足发展需要银行辅助以信贷资金 这就是组合贷款和贴息贷款 的产生 二 贴息贷款发展情况 目前 能够承办贴息贷款的只有两家银行 中国银行和建设银行 分别在2 0 0 2 年先后与北京市住房资金管理中心和北京市住房担保中 心签订贴息贷款合作协议 但是由于该贷种推出时间短 受理时间长 审批环节多 因此 在市场上虽然宣传力度大 但实际收效甚微 如 果能够减少审批环节 提高审批效率 必定有很大的市场发展空间 三 个人住房商业贷款发展形势 1 在g d p 保持连年稳步增长的形势下 我国个人住房贷款和消 费贷款增势迅猛 具体数据见表2 表2 近年来我国个人住房贷款发展的趋势 2 0 0 0 年2 0 0 1 在2 0 0 2 篮 个人住房贷款余额 3 3 1 6 5 5 9 88 2 5 8 增幅 6 8 8 4 7 5 消费贷款余额 4 2 3 56 9 9 01 0 6 6 9 占消费信贷比 7 8 8 0 7 7 总贷款余额 1 0 0 6 4 01 1 2 3 1 4 1 3 9 8 0 3 占总贷款额比3 2 9 4 9 8 5 9 1 数据来源 中华人民共和国2 0 0 1 年 2 0 0 2 年国民经济和社会发展统计公报 中 华人民共和国国家统计局网 2 我国个人住房商业贷款市场发展的几个特点 1 个人住房贷款增势迅猛 1 9 9 7 年 我国个人住房贷款余额 仅为1 9 0 亿元 到2 0 0 2 年底 余额己达8 2 5 8 亿元 近两年的增长率 分别为6 8 8 和4 7 5 但增幅己呈减缓趋势 其中发展最快 占比 最多的仍属四大国有商业银行 仅2 0 0 2 年就发放个人住房贷款7 2 1 3 亿元 占全部贷款的8 7 3 5 2 个人住房贷款是消费信贷的主要品种 与国际经济发展规 律相符 如上表2 0 0 1 年 个人住房贷款占消费贷款的8 0 2 0 0 2 年 余额占比达7 7 3 个人住房贷款占全社会贷款的比例仍处于较低阶段 发展 空间巨大 2 0 0 2 年底 个人住房贷款占比不足6 而美国住房消费 贷款占3 0 以上 差距较大 4 银行信贷服务呈多元化发展 竞争激烈 由于个人住房贷 款资产的优良性 使得个人住房贷款市场竞争十分激烈 银行业面临 着来自内部 存贷差 和同业竞争的双重压力 纷纷立足于开发消费 贷款品种 提高服务水平 占领市场 5 实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求越来越高 具有 良好开发业绩 实力强的大型和特大型房地产开发企业一般较重视自 身品牌建设 他们从自身降低开发成本的角度出发 对银行金融服务 要求越来越高 为了服务好开发商 银行一方面压缩了获利空间 另 一方面银行降低了审批的门槛 面临的违约风险加大 3 各家商业银行在个人住房贷款市场的发展情况 各家商业银行为了争抢住房贷款市场 纷纷提高服务水平 增设 服务品种 抢占住房金融市场 手段日趋灵活 银行实现住房贷款规 模的扩张和市场份额的提升的途径主要有两种 其一是外延式展业 挖掘新的客户 开辟新的利润增长点 其二是内延式展业 把握住现 有的客户资源 特别是优质客户 针对性推出分层化 个性化 差别 化金融服务 努力实现客户价值最大化 对普通客户推出标准化金融 自助服务 各行在确定总体展业策略上对这两种途径同样重视但是有所侧 重 即使是同一商业银行 不同阶段的策略侧重点也不相同 外延式 展业是立足于拓宽领域 创新品种 争取潜在客户资源 在大力开发 市场的时候会采用这种策略 内延式展业重点在如何对现有优质客户 提供贴身综合理财服务 增加客户与银行发生信贷与交易行为的频 率 从而提高单个客户的利润贡献率 一般在银行稳步经营 防控风 险的时候采用的策略 在我国个人住房商业贷款市场上 工商银行走在了市场的前沿 2 0 0 2 年4 月8 日工商银行个人住房贷款余额率先突破2 0 0 0 亿元大关 从而成为国内最大的按揭银行 2 0 0 2 年1 2 月3 1 日四大国有商业银 行个人住房贷款余额达7 2 1 3 亿元 其中工行占2 5 8 0 亿元 占四家银 行个人住房贷款余额的3 6 继续稳居同业首位 建设银行是我国开展住房信贷最早的银行 要买房 到建行 这句宣传语己经家喻户晓 深入民心 目前建行正全力打造 乐得家 住房贷款品牌 截止到2 0 0 2 年年底 建行自营性个人住房贷款余额 2 3 5 1 亿元 仅次于工行 个人住房公积金贷款余额达到3 8 5 亿元 共计2 7 3 6 亿元 支持近5 0 0 多万户居民圆了住房梦 同时 在防范 金融风险上 建行也走在了市场的前面 早在2 0 0 1 年 建行制定了 突出重点 防范风险 保证质量 稳步发展 的房地产金融业务经 营发展思路 中国银行是第一个与北京市住房资金管理中心签订贴息贷款合 作协议的银行 在个人住房贷款市场的激烈竞争中 中国银行也不甘 示弱 己在近日的个人住房贷款市场上展露头角 显示了实力 另外 还有一些股份制商业银行作为一支年轻的力量 一直在谨慎地规避房 地产开发风险的同时 抢占优质的个人住房贷款市场 总而言之 为了扩大住房按揭市场占有额 各大商业银行可谓使 出了浑身解数 在开发贷款 硬件配备 服务质量 保证金的扣留额 度上都动了不少脑筋 提供了相当的优惠 尤其是一些实力强 在市 场上有口碑 信誉度好的品牌房地产企业 几乎是各大商业银行竟相 争夺的 焦点 四 个人商用房贷款 由于商用房的单价过高 借款人还款来源的不确定性 因此 个 人商用房贷款一向被银行认为是 种 f l 对高风险的品种 主要是因为 商用房的还款来源主要是未来的预期收益 这种预期收益和以往的收 入没有必然的联系 不是稳定的收入来源 因此无法真正考察还款能 力 目前 商业银行多用一些贷款指标 审批权限等方法来严格控制 商用房贷款的发展 五 二手房贷款 在我国 存量住房交易市场即住房二级市场发育缓慢 直接影响 二手房贷款市场的发展 要想发展二手房贷款业务 开放 培育和规 范住房交易市场是关键 据统计 在居民中有近3 0 的比例有更换住 房 卖旧还新 改善住房条件的需求 应该说 住房二级市场发展潜 力非常大 但目前和一手房相比 二手房交易仍然不够活跃 存量房与新增 商品房的交易量相比微乎其微 使银行缺乏拓展业务的积极性 二手房市场交易主要的障碍在于买卖双方供需虽然存在 但是没 有通畅的渠道和政策法律支持 银行操作也相对复杂 其次 银行贷 款操作程序对贷款入资格的要求与房地产交易管理部门的有关规定 存在矛盾 一方面 使用银行按揭贷款购买的商品房己经在房管部门 设定抵押 当发生二次转让时应该征得银行的同意 另一方面 二手 交易完成之后 银行放款与产权过户之间存在时间差 这些都使银行 在办理转按揭的过程中存在一定风险 此外房地产评估手段的落后 银行对市场反应速度不够快等问题都限制了 转按揭 业务的实现 但是 二手房市场是房地产市场的一个重要组成部分 它对于促 进一手房市场有着重要作用 国家十五计划发展的纲要中也写到 要 加快开发房地产二级市场 目前 国内各商业银行都根据本行本地区 的特点 纷纷制定出二手房贷款管理办法 中国建设银行广州分行与 广东南方拍卖行有限公司合作 在全国率先推出拍卖房产的按揭业 务 在二手房按揭市场上打开了新思路 第三节国外个人住房贷款的借鉴 西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展 尽管各国由于经济体制 金融体制 社会保障体制等方面存在差异 但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务 以信用贷款和保 险代理为辅助业务的方式 这些国家在个人住房贷款发展过程中 都 极为注重贷款风险的防范和化解 并建立和形成了一整套行之有效的 贷款风险防范体系 从而为住房抵押贷款的健康发展提供了良好的保 证 一 西方国家防范个人住房贷款风险的主要措施 一 对借款人借款资格和偿债能力进行严格审查 借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款风险产生的源 头 为此西方国家普通设立了系列管理制度 防范信用风险 具体措 施是 1 审查借款人是否具有稳定的资金来源 依据借款人的工作 情况 收入情况 文化程度 专业技能等方面信息评价借款人在抵押 期内是否具有稳定的收入来源 据此评定借款人的个人信用等级 作 为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据 2 审查借款人是否存在 先期债务及债务的具体情况 如果借款人已负债累累 并且拥有逾期 的未偿贷款 贝0 拒绝提供个人住房贷款 3 审查借款人的 还贷与 收入比率 和 贷款与房价比率 一般要求 还贷与收入比率 保 持在4 左右 即借款人的贷款数额大致为其年收入水平的4 倍 贷款 与房价比率 在8 0 左右 4 审查借款人的抵押物情况 包括抵押物 的产权 价值 性质等 只有当借款人提供符台条件的抵押物 才能 获得贷款 5 建立对借款人财务状况的有效监控体系 由于个人住 房贷款期限较长 在贷款期限内借款人财务情况变化较大 因此各国 都对借款人财务状况进行跟踪监控 一般贷款人都有借款人收入来源 情况的详细资料 可以随时监控借款人的财务变动情况 定期评价贷 款风险大小 二 建立完善的住房抵押贷款担保制度 国外经验表明 政府对住房担保市场干预的程度与住房担保的贷 款业务的规模与发展进度有着重要的联系 在美国 政府通过成立联 邦住宅管理局 退伍军人管理局直接介入住宅市场 为符台条件的贷 款人提供由政府支持的抵押贷款担保 还成立了专门的机构即联邦储 蓄与贷款保险公司为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保 降低了 这些机构的经营风险 在国外 商业保险机构还为借款人提供人寿保 险 信用保险和保证保险 这相当于由保险公司为借款人提供担保 由于保险公司具有丰富的管理风险的经验 公司资本一般也较雄厚 因而保险公司提供的信用保险信用度高 担保能力强 远非一般保证 人能比 如美国 如果有保险公司的担保 贷款数额可高达房价的9 5 即首付款比例降到房价的5 贷款期限长达2 8 年 保险公司采取建立 风险储备基金 完善再保险制度 实施长期风险防范战略和创新抵押 保险品种等措施 降低担保保险风险 完善的风险防范机制为抵押贷 款保险体系的运作奠定了稳固的基础 有力地推动了住宅抵押贷款保 险机制的发展 三 建立完善的二级抵押市场 发展递延贷款证券化 推进抵押 贷款方式多样化 为了转移和分散住房贷款风险 不少西方国家建立了完善的二级 抵押市场 使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以以抵押贷 款为担保发放抵押贷款债券 同时 为了满足购房者的不同贷款需要 西方国家均设计了适合不同居民支付能力和实际情况的多样化贷款 品种 在满足购房者资金需求的同时 通过不同贷款品种的组合降低 了风险 四 建立健全违约处理机制 当购房者不能按照贷款台同如期偿还贷款本息时 贷款人会按照 台同进行违约处理机制 如法国 芬兰 美国等国银行在贷款偿还和 违约处理方面就有比较健全的程序 1 贷款还清之前 借款人应在 每年1 月份将当年的住房保险单据寄送到贷款机构 2 借款人应于每 月1 日还本付息 最迟不得超过当月1 5 日 逾期即开始计算贷款罚息 3 超过当月末没有偿还本息 贷款公司就要报告专业自信评估机构 把贷款人的不良信用记录在电脑资信网络 这会影响贷款人日后的借 款能力 4 逾期3 0 天以上 即上门催收贷款本息和罚息 并作呆账 损失分析 逾期9 0 天后 贷款人将向法院提出强制拍卖房屋的诉讼 五 建立完善的法律保障和社会基本福利保证体制 健全的法律体系是银行化解违约住房贷款的根本保障 为此 西 方国家逐渐建立了比较完善的法律体制 例如英国 仅仅在八十年代 由议会通过的重要住宅法案就有 住宅法 住宅与建筑法 住 宅与规划法 等 这些法案对居民的住房融资及由此产生的风险防范 与控制进行了具体规定 另一方面 西方国家健全的社会保障制度 也确保贷款人依照台同提出的拍卖违约住房的合理起诉 如在德 法 美等国 一些福利组织 如教会 为失去住房的人提供廉价或免费住 房 社会救济金也在一定程度上考虑了基本的房租费用 使法院可以 顺利地拍卖违约住房 六 建立科学的风险管理制度 为了切实防范和控制住房贷款风险 西方国家的贷款机构建立了 行之有效的风险管理制度 比如英国就很注意坚持以下原则 1 资 金来源约束资金应用的原则 量入为出 通过扩大资金来源 加速资 金周转提高效益 2 资产与负债期限对称的原则 尽量减少资金的 闲置和无收入