酒店运营方案.doc

未来科技城公寓运营方案一、项目概况：公寓大楼分为A、B栋，位于未来科技城项目园区内西北侧，_站前大道上，总建筑面积为30940平方米，纳入本次承包经营范围为-1-9层， 1、2层层高为3.9米，3-9层层高为3.3米，2-9层共有独立房间384间，A栋7、8层套间房间18间，面积约47.2平方米；A栋7、8层单人间房间16间，面积约23.6平方米；A栋2、3、4、5、6、9层双人间房间152间，面积约23.6平方米；B栋3-9层双人间房间198间，面积约23.6平方米。二、项目命名及功能格局分布：根据项目的建筑结构、研究院的功能配套，对该公寓大楼进行酒店运营，并给予该大厦命名为“员工公寓”。为充分利用好该公寓大楼原结构布局，结合实际需要，做如下功能布局：第一层：9间铺面用于出租，大堂经过装修后作为酒店的商务服务中心，为顾客提供通讯、打字、票务服务等。第一层：设置为颇具百色特色的餐厅及茶艺包厢。第二层至第九层：设置酒店客房，共382间。第二层：配置会议室、超市、阅览中心、活动室。三、服务范围四、服务理念五、酒店经营管理制度及安全、卫生保障措施（详见附件一）。六、酒店前期装修及设备预算投入580万元（详见附件二）。七、关于酒店各项目承包期的收入、支出、利润测算分析 根据酒店行业的投资、运营情况，我司分三个期限对投标项目进行收入与支出的测算分析。收入大类分为：客房收入：酒店共有精致商务标间、单间共42间。会务收入：本酒店设置的会议室、按次收费，书画阅览中心、健身房免费，主要是为满足商务服务为主。餐饮、茶艺收入：二楼餐饮、茶艺面积500平方米（餐厅、茶艺）。商铺租金收入：共9间，每间约 25平方米。支出大类分为：租金、人工费、餐饮材料费、管理费、各类税收1、第一期(第1-5年)效益分析序号收入（单位：元）项目年度收入期收入备注1客房15023407511700客房共42间，每间均价140元，根据路段情况，入住率约为70%2会议室108000540000按每月平均6次，每次1500元测算3餐饮、茶艺365000018250000按每人次100元/天，年平均每天客流量100人次测算4铺面27000013500009间，按每间25平方，每平方100元测算收入合计553034027651700成本（单位：元）1项目年度支出期支出备注2租金5376002688000共3200平方，按每平方每月14元测算3人工成本12672006336000按每月105600测算，含工资、福利、奖金等（详见附件三）4餐饮、茶艺成本18250009125000按材料成本占营业收入的50%测算5管理成本331820.41659102含水电、办公易耗品、营销及其它，按营业收入的6%测算6各类税442427.22212136按营业收入的8%测算支出合计4404048220202381项目年度期备注2利润11262925631462第一期因刚承租，前期运营装修及设备投入较大，约计580万元。从以上效益分析表预测，其5年的利润基本与投入相持平。 2、第二期（第6-10年）效益分析序号收入项目年度收入期收入备注单价与上期增长率（%）1客房15943207971600客房共42间，每间均价160元，根据路段情况，入住率约为65%12.52会议室115200576000按每月平均6次，每次1600元测算6.3 3餐饮、茶艺401500020075000按每人次消费110元/天，年平均每天客流量100人次测算9.1 4铺面29700014850009间，按每间25平方，每平方110元测算9.1 收入合计602152030107600成本1项目年度支出期支出备注2租金5760002880000共3200平方，按每平方每月15元测算6.7 3人工成本13939206969600按每月105600测算，含工资、福利、奖金等10.0 4餐饮、茶艺成本220825011041250按材料成本占营业收入的55%测算55管理成本481721.62408608含水电、办公易耗品、营销及其它，按营业收入的6%测算26各类税481721.62408608按营业收入的8%测算0支出合计514161325708066利润1项目年度期备注2利润879906.84399534第二期会随着物价的上涨各项成本也相应增加，前期装修已慢慢陈旧，入住率也会有所下降，需支出期利润的15%用于翻修及设备维修更新，预计投入资金约60多万。从以上分析，二期利润在370万左右。3、第三期（第11-15年）效益分析序号收入项目年度收入期收入备注单价与上期增长率（%）1客房14716807358400客房共42间，每间均价180元，入住率按60%测算11.1 2会议室129600648000按每月平均6次，每次1800元测算11.1 3餐饮、茶艺438000021900000按每人次消费120元/天，年平均每天客流量100人次测算8.3 4铺面29700014850009间，按每间25平方，每平方120元测算8.3 收入合计627828031391400成本1项目年度支出期支出备注2租金6144003072000共3200平方，按每平方每月16.5元测算9.1 3人工成本15333127666560按每月127776测算，含工资、福利、奖金等10.0 4餐饮、茶艺成本254040012702000按材料成本占营业收入的58%测算35管理成本6278283139140含水电、办公易耗品、营销及其它，按营业收入的10%测算26各类税502262.42511312按营业收入的8%测算0支出合计581820229091012利润1项目年度期备注2利润460077.62300388第三期会随着物价的上涨各项成本也相应增加，前期装修已陈旧、设备将过期，入住率也会有所下降，需支出期利润的30%用于翻修及设备更换，预计投入资金约70万。从以上分析，三期利润在160万左右。综合上述三期分析，租赁期内需要5年时间才能收回前期投入，从第