（工商管理专业论文）“a”项目可行性研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。房地产企业要想 适应激烈的市场竞争、控制投资风险、寻找最有利的投资机会和最佳投资方式在作出房 地产项目决策之前，必须对项目进行可行性研究。 本文主要讨论的是济南“a ”项目的可行性研究工作。首先介绍了房地产可行性研 究概论，从房地产项目决策的角度阐述了房地产可行性研究的含义、房地产可行性研究 的原则和依据、房地产可行性研究的内容、房地产可行性研究的常见误区及对策以及房 地产可行性研究报告的编写步骤。随后对济南“a ”项目进行可行性研究，通过项目基 础资料及调查资料的整理汇总对该项目的可行性进行综合论证，从项目的决策背景、市 场调查分析、规划和设计建议、项目的进度安排、费用估算、方案对比、财务评价、财 务敏感性等方面进行分析。通过归纳总结得出该项目地理位置优越，竞争楼盘较少，在 济南市场刚性需求旺盛的形势下，销售前景看好；项目可实现净利润1 4 1 5 6 万元，投资 利润率4 2 4 且投资周期短，因此极具开发价值的结论以及加快建设速度实现早回款和 制定灵活的定价策略争取最大销售利润的项目建议。最后通过对全文的归纳总结得出本 文的研究结论。 关键词：房地产：可行性研究：投资 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t w j m2 0y e a r sd e v e l o p m e n t ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sb e c o m i n gm o r ea n dm o r em a t u r ea n d o r g a n i z e d i no r d e rf o rr e a le s t a t ee m e r p r i s e st oa d a p tt oc u r r e n tf i e r c em a r k e tc o m p e t e t i o n s ，t o m i m i m i z ei n v e s t m e n tr i s k sa n dt os e e kf o rb e s tp o s s i b l ei n v e s l m e mo p p o r t t m i t i e sa n d i n v e s t m e n tw a y s ，t h e r es h o u l db ep r o j e c tf e a s i b i l i t ys t u d i e sb e f o r ee n t e r p r i s e sc 锄m a k e i n v e s t m e n td e c i s i o n s 硼1 1 i sp a p e ri sa b o u tt h ef e a s i b i l i t ys t u d yo n z if e n gy u a n p r o j e c ti nj i n a n f i r s t l y , t h e t h e o r yo fr e a le s t a t ef e a s i b i l i t ys t u d yi si n t r o d u c e d i ti l l u s t r a t e si nd e t a i l sw h a tr e a le s t a t e f e a s i b i l i t ys t u d yi s ，i n c l u d i n gi t sm e a n i n g ，t h ep r i n c i p l ea n db a s i s ，t h ec o n t e n t s ，t h ec o m n l o n m i s u n d e r s t a n d i n g so nr e a le s t a t ef e a s i b i l i t ys t u d ya n dh o wt od e a l 、) l ，i 也t h e m ，弱w e l l 嬲t h e s t e p so nh o wt om a k ea r e a le s t a t ef e a s i b i l i t ys t u d yr e p o r t t h e nw e a n a l y s e df i , o mt h ep r o j e c t b a c k g r o u n d , m a r k e ta n a l y s i s ，d e s i g n n i n gb l u e p r i n tp r o j e c tp r o g r e s s i n ga r r a n g m e n t , s o l u t i o n c o m p a r a s i o n , c o s te s t i m a t i o n , f i n a n c i a ls e n s i b i l i t ya n a l y s i s ，e t c 。t h r o u g ht h es u m m a r y t h a tt h e p r o j e c tt h eg e o g r a p h i c a lp o s i t i o ni ss u p e r i o r , t h ec o m p e t i t i o ni sl e s s ，i nj i n a nd i s ho fr i g i d d e m a n dm a r k e ts i t u a t i o n , s a l e so u t l o o k , p r o j c o t sc a l lr e a l i z en e tp r o f i t1 4 15 60 0 0 0 y u a n , i n v e s t m e n ta n di n v e s t m e n tf r e e s t a n d i n gc y c l ei ss h o r t , s oh i g h l yd e v e l o p m e n tv a l u ea n d a c c e l e r a t et h ec o n s t r u c t i o ns p e e dc o l l e c t i o na n df l e x i b l ee a r l i e rr e a l i z a t i o no ft h ep r i c i n g s t r a t e g yf o rm a x i m u ms a l e sp r o f i tp r o j e c tp r o p o s a l s f i m a l y t h r o u g ht h ef u l lt e x to ft h ep a p e r s u m m a r i z e dt h er e s e a r c hr e s u l t so b t a i n e , d k e yw o r d s ；r e a le s t a t e ；f e a s i b i l i t ys t u d y ；i n v e s t m e n t 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 问题的提出 第1 章绪论 传统的房地产开发模式偏重于项目开发过程中的施工管理，主要依靠项目经理及各 专业管理人员的现场经验判断控制项目整体开发进度、工程质量、开发成本以及开发的 模式。房地产开发项目前期工作的主要任务是快速完成政府各部门要求的报审报批手 续，使项目尽快具备开工建设的条件，并不重视前期房地产项目的可行性研究及设计方 案的评审比较。 目前我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步成熟和规范，基本完成了市场 化进程。随着房地产产品的供求状况、消费者需求、市场竞争力、成本和收益的风险程 度等方面的不断变化，房地产企业之间也开始面临激烈的市场竞争，同时也逐步改变了 传统房地产开发重视建设过程中施工管理，忽略前期可行性研究及方案比较的操作模 式。逐渐意识到，房地产企业要想适应激烈的市场竞争、控制投资风险、寻找最有利的 投资机会和最优的房地产开发方式，在作出房地产项目决策之前，必须对项目进行可行 性研究分析。 据分析，详细可行性研究对开发建设投资估算的精度在1 0 ，规模较小的项目所 需花费约占投资总额的1 - 2 ，大型项目所需花费约占投资总和的2 0 5 0 ，然而正是 的这2 0 5 的费用，决定了整个项目后期开发建设的全部花费，可以有效的回避可预 见的风险，保证项目的开发建设进行，取得较好的经济效益。由此可见，房地产项目可 行性研究对房地产开发是何等重要。国内由于对前期项目可行性研究重视程度不够造成 失败的房地产投资项目比比皆是，例如：高级别墅坐落在工业区内、建设成本远超预算 的烂尾楼、高架桥拦腰而过的商业地产项目等等，教训十分深刻。如何进行房地产可行 性研究并且利用可行性研究这种系统、科学的方法为房地产开发项目决策提供依据是本 文研究的内容，本文通过济南“a 项目的实例分析，研究、探索房地产可行性研究的 原理及实际工作中的运用步骤和方法，为今后房地产项目开发决策提供科学的依据。 1 2 可行性研究现状综述 可行性研究是项目开发投资决策之前，通过全面、系统的调查分析，运用一系列评 价方法，得出该项目是否可行的综合性研究。通常来说，可行性研究主要以顾客需求为 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 立足点，以所能投入的资源为限度，以评价方法为手段，以评价指标值为结果，一般需 要处理两个方面的问题：一，分析评价项目在技术上是否可行：二，研究如何才能取得 最佳的经济效益。 可行性研究这种研究方法起源于美国。美国开发田纳西流域时将可行性研究列入流 域开发的必要程序中不仅保障了工程进度，而且取得不错的经济效益。第二次世界大战 以后经过不断的充实完善，这种方法得到了迅速的发展，不仅应用于工程开发建设，而 且在工业生产、农业开发、环境保护等领域中均得到了广泛的应用，目前已成为一整套 系统、科学的研究方法。世界各国对可行性研究的命名并不相同，西方国家称之为可行 性研究，俄罗斯和东欧称之为技术经济论证，日本叫做投资前研究。虽然世界各国对可 行性研究的范围、方法、内容划分也有所区别，但可行性研究作为一门科学已被广泛接 受。 可行性研究于2 0 世纪7 0 年末期引入我国，以提高项目投资决策前的论证分析。 1 9 8 3 年，国家计委颁布了关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法，将可行性 研究作为基本程序纳入开发建设过程中_ ，规定国家重大技术改造工程、技术引进及设备 引进项目、大中型的交通项目都必须采用可行性研究。1 9 8 7 年、1 9 9 2 年，国家计委先 后出版了建设项目经济评价方法和参数( 1 9 8 7 ) 、建设项目经济评价方法和参 数( 1 9 9 2 ) 两个版本的可行性研究指导性文件，结束了我国类似文件的空白。2 0 0 0 年 建设部正式发布了房地产开发项目经济评价方法共九章七十五条，即建标( 2 0 0 0 ) 2 5 号文。该文件通过法律的形式保障了建设项目必须进行可行性研究。 房地产开发项目除了具有生产、消费、服务、流通等一般行业均具有的特征以外， 还有它自身的特点，如：生产环节较多、社会影响大、资金量大且周转慢、生产周期长 等。为了可以有效地避免和减少投资决策的盲目性，越来越多的房地产开发企业开始重 视开发前期的可行性研究，但由于从业人素质以及专业化程度低、市场透明度低导致的 研究数据缺失或误差等原因，在实际工作应用过程中，投资者或开发商对项目前期可行 性研究的范围、深度、系统性参差不齐。本人希望通过济南“a 项目的实例研究建立 科学系统的房地产可行性研究思路、方法及步骤，为今后的房地产项目开发提供帮助。 1 3 论文研究的思路及内容 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 3 i 论文研究的思路 济南“a ”项目目前正在开发建设过程中，本文作者作为该项目工程部经理部分参 与了该项目的前期策划并负责项目的工程管理工作，掌握了较为详细的数据资料。作者 希望通过对该项目的实例分析，较为深入的研究、探索在房地产开发项目中如何运用可 行性研究这种系统有效的研究方法完成可以开发什么? 有需求吗? 能卖多少钱? 开发成 本是多少? 投资利润是多少? 开发风险有多大? 怎么达成目标? 等实际需要解决的问 题。文章首先介绍房地产可行性研究概论，然后通过“a 项目的开发建设进行分析和 研究，最后归纳总结，得出结论。论文框架如图：1 - 1 1 3 2 论文研究的主要内容 图1 - 1 论文框架 论文研究的主要内容： 第1 章绪论。介绍问题的提出及它的实际意义，可行性研究的现状综述及本文研 究的思路和内容。 第2 章房地产可行性研究概论。首先分析了房地产开发的程序，随后介绍了房地 产可行性研究的含义、房地产可行性研究的原则和依据、房地产可行性研究的常见误区 及对策、房地产可行性研究内容、房地产可行性研究报告的编写步骤等内容。最后介绍 了房地产可行性研究的主要研究方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4 页 第3 7 章针对济南“a 这个实例项目，通过项目概况、市场调查分析、规划设计 建议与进度安排、费用估算和财务评价、项目结论与建议对可行性研究这种综合科学的 方法进行较为深入的探讨。 结论对全文进行归纳总结，通过对房地产可行性研究概论的阐述及案例分析得出 本文的研究结论。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章房地产可行性研究概论 2 1 房地产开发程序简述 房地产开发首先需按照国家相关法律、法规取得国有土地使用权，在合法取得国有 土地使用权的土地上进行房屋开发建设行为以及相应的基础配套建设行为。房地产开发 不仅包含商品房及配套建设，还包括土地开发及商品房租售在内的经营活动。 房地产开发程序通常划分为以下四个阶段： 1 开发投资决策分析。寻找有利的投资机会，对开发项目是否可行作出判断，对 项目的实施提出建议。 2 开发前期工作。房地产开发的前期工作主要包括合法获得土地使用权、拆迁、安 置、补偿；规划设计、方案比选；获取规划许可证；施工现场的“七通一平”等。 3 开发建设阶段。项目的开发建设阶段主要工作内容是根据项目的进度规划控制开 发建设的整体进度并对项目的建设质量、成本、安全等方面进行管理直到项目竣工验 收。 4 商品房租售阶段。在绝大多数情况下，为减轻信贷的压力，在项目的开发建设期 就会采用预租、预售的方式寻找客户，也有在工程竣工或者接近竣工以后才去寻找客 户。 2 2 房地产可行性研究概论 2 2 1 房地产可行性研究含义 房地产可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件、投资效益、开发 周期、项目开发模式及规模、企业融资能力等方面所做的调查研究和全面的技术经济分 析论证，它是决定一个开发项目是否应该投资、如何用最小的开发成本获取最佳的投资 效益的科学手段，为决策者提供决策依据的一种科学有效的分析方法。 可行性研究分投资机会寻找阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究三个阶 段，这三个阶段为层层递进、层层深入的关系。 1 投资机会寻找阶段 这个阶段根据投资意向，进行初步的调查分析，形成投资建议，提出项目的投资建 议书。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 2 初步可行性研究阶段 初步可行性研究阶段是进一步判断投资机会研究结论是否正确，同时也决定后面详 细的可行性研究是否进行。初步可行性研究的深度和广度比投资机会研究进了一步，对 投资估算、经济评价等仍采用简单方法估算。 3 详细可行性研究阶段 详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，对项目进行详细的技术、经济论 证，由此作出是否开发的判断。详细可行性研究即指本文所探讨的可行性研究。 2 2 2 房地产可行性研究的原则和依据 1 房地产可行性研究的原则 ( 1 ) 房地产可行性研究必须按照客观规律进行，用科学的方法收集、分析、整理原始 资料及数据，分析报告和结论合乎逻辑。 ( 2 ) 房地产可行性研究必须坚持从实际出发，实事求是的分析和研究。 ( 3 ) 房地产可行性研究必须站在公正的立场进行。 ( 4 ) 房地产可行性研究的原始资料必须经过鉴别才能采用，保证资料的可靠性。 2 房地产可行性研究的依据 ( 1 ) 国家和地区经济建设的方针政策和法律法规。 ( 2 ) 拟开发项目的基本资料及初步构想。 ( 3 ) 所在城市的整体规划、详细规划以及交通等市政设施规划。 ( 4 ) 自然、地理、气象、水文、经济等基础资料。 ( 5 ) 有关的技术标准、规范、参考指标。 ( 6 ) 国家颁布的有关项目评价的通用参数。 2 2 3 房地产可行性研究的内容 通常来说，房地产可行性研究主要包括下列九个方面的内容，其中又以市场调查分 析和财务评价两部分最为重要。 1 项目概括分析。项目概括分析包括项目基本情况介绍、项目产生背景和建设必 要性介绍等。具体来说，可以有项目的名称、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面 积、容积率等基本情况。 2 市场调查分析。市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分 析、项目s w o t 分析和项目定位。每一项具体的调查分析内容如下： 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 ( 1 ) 项目投资环境分析。包括全国和城市政策环境分析、经济环境分析、宗地现 状分析( 用地情况、周边环境、地上地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及 基础设施分析) ( 2 ) 项目市场状况分析。包括全国和城市的房地产市场分析和竞争楼盘分析。 ( 3 ) 项目s w o t 分析。包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析、项目威 胁分析。 ( 4 ) 项目定位。包括项目客户分析、项目产品定位、项目价格定位。 3 项目规划建设建议与进度安排项目规划建设建议和进度安排就是对房地产产品 的规划设计提出建议、对各项技术方案提出说明，并对项目开发进度、施工进度作出安 排。具体来说： ( 1 ) 项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、户型 建议、景观设计建议等 ( 2 ) 项目技术方案说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给排水设计说 明、强弱电设计说明、燃气设计说明) 暖通空调设计说明、消防设计说明等。 ( 3 ) 项目开发进度安排包括建设周期安排、施工进度安排。 4 项目费用估算项目费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算， 以及开发经济税费估算，并编写投资成本估算表，具体来说： ( 1 ) 项目开发成本估算包括土地费用的估算、建安工程费用的估算、前期费用的 估算、公共配套设计建设费用的估算、项目开发相关税费的估算、其他费用的估算和不 可预见费用的估算。 ( 2 ) 项目开发费用的估算包括管理费用的估算、财务费用的估算和销售费用的估 算。 ( 3 ) 开发经营税费的估算包括与建设相关的税费的估算、土地增值税的估算和企 业所得税的估算，可编写与交易相关的税费表。 5 项目资金的筹措项目资金的筹措主要是资金来源的计算和对资金运用的分析。 项目资金来源主要三部分组成，即资本金、预售收入和借贷资金，这部分需要编写与收 入估算相关的表格，如销售收入与经营税金及附加估算表。项目资金的运用分析主要是 编写资金来源表和自营收入与经营税金及附加估算表，出租收入与经营税金及附加估算 表和自营收入与经营税金及附加估算表。 6 项目财务评价是指通过对房地产市场的调查分析、投资估算的计算、收入估算 等基础性资料对房地产项目的财务盈利能力进行分析。静态盈利能力分析需要对利润总 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 额、投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、销售净利润率、销售毛利润率等财务 评价指标进行计算。动态盈利能力分析需要对财务净现值f n p v 等财务评价指标进行计 算。 7 项目风险分析项目风险分析包括定量分析和定性分析。定量分析包括不确定性 分析，主要是通过数学方法来计算风险的情况，它主要包括敏感性分析、临界点分析。 其中主要是对销售价格和建设成本的敏感性进行分析。定性分析即用文字阐述及说明项 目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险 墼 寸o 8 项目社会评价项目社会评价是分析房地产项目对区域社会经济的影响，判断项 目的社会经济合理性，在开发商递交政府审批的可行性研究中较为常见。 9 结论与建议项目可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后 一部分，是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，根据前面所有的研究分析结 果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见 和建议。 以上9 点即可行性研究的主要内容，但实际策划分析过程中由于各个企业的性质、 宗地情况、经营情况的不同，可行性研究的具体内容以及侧重点会有所不同。 2 2 4 房地产可行性研究的常见误区及对策 1 房地产项目可行性研究的常见误区在做可行性研究的过程中，由于外界存在太 多不确定的因素，因此未来的销售价格和销售进度也会处于一种相对的不确定中，因 此，可行性研究的预测也只是一种相对合理的预测。不少失败的房地产投资项目都是由 一些可预见的因素造成的，描述项目投资的美好前景的同时却忽略了一些本可预见到的 风险。 2 房地产项目可行性研究常见误区的对策 ( 1 ) 做可行性研究专业化，提高精度和深度。 ( 2 ) 提高相关人员的素质。 ( 3 ) 建立可行性研究的数据库，加强对资料的提取、收集、整理。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 2 5 房地产项目可行性研究报告的编写步骤 房地产项目可行性研究报告是书面总结性文件，也是房地产投资者进行决策的依 据，更是房地产项目相关审批部门和融资机构审批需要的必要书面文件。因此，为保证 其编写质量，需要一套科学合理的报告编写步骤。这些步骤如下： 1 搜集建设项目的前期策划阶段所有完成的成果材料以便开展前期准备工作和正 式调查研究工作。 2 依据项目可行性研究的深度、内容和技术要求、时间要求等成立项目工作小 组，一般需要由房地产市场调查和营销专家、房地产规划设计和施工技术专家、房地产 投资分析和财务评价专家。 3 进行市场调查分析，市场调查分析工作主要有房地产市场调查和营销专家为主 执行。对项目投资环境和市场状况的调查分析一般采用查阅、购买相关资料和亲身踩 盘、拍照、分析相结合。对项目客户群分析一般采用问卷调查、个人访问、开展座谈会 等形式取得第一手资料。接着对以上的市场调查结果进行项目s w o t 分析，并对客户、 产品、价格作出初步定位。 。 4 进行规划设计建议与进度安排规划设计建议与进度安排工作主要由房地产规划 设计和施工技术专家为主执行，结合房地产营销专家进行研究，并编写报告相应部分的 内容。 5 进行项目费用估算和资金筹措分析项目费用估算和资金筹措分析工作主要由房 地产投资分析和财务评价专家为主执行。对于有多方案需要论证的项目，需要对每个方 案的费用进行估算，对每个方案的资金筹措进行分析，并编写报告相应部分的内容。 6 进行项目财务评价项目财务评价工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为 主执行。财务评价工作的内容主要盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡分析。对于 有多方案需要论证的项目，需要对每个方案进行财务评价，并编写报告相应部分的内 容。 7 项目风险分析项目风险分析工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执 行。项目风险分析包括不确定性的定量分析和用文字阐述的定性分析。不确定性的定量 分析又主要针对销售价格和建设成本变化的敏感性分析和临界点分析。对于有多方案需 要论证的项目，需要对每个方案进行风险分析，并编写报告相应部分的内容。 8 进行方案比选并作出评价在对项目的各种开发方案进行评价分析之后，需要对 待选方案进行论证、比选、优化后提出推荐开发方案，并对推荐的方案提出财务评价、 环境评价、社会评价和风险评价。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 9 作出结论与建议在进行方案比选之后，对推荐的开发方案提出财务、环境、社 会和风险等方面的分析评价结论，并作出合理的建议。当有关的评价指标结论不足以支 持方案成立时，应该对原方案进行调整或重新设计。 l o 编写项目可行性研究报告初稿项目可行性研究所设计的各种方案，在经过经 济技术论证和优化之后，则可由各种专业人员分工编写，由项目负责人协调汇总编写出 初稿。项目可行性研究报告通常由封面、摘要、目录、正文、附件、附图共六个部分组 成。 ( 1 ) 封面封面的内容通常是可行性研究报告的名称、报告编写的团队或机构及报 告编写时间。 ( 2 ) 摘要摘要的作用是让读者能够在最短的事件内了解报告的主要内容，即用简 洁明了的语言概要介绍项目概况、项目的市场调研情况，报告的结论及有关说明。 ( 3 ) 目录房地产项目可行性研究报告由于涵盖内容较多因此一份可行性报告通常 有数十页，为了便于阅读者能够清楚的掌握报告的内容及关系，必须编写目录。 ( 4 ) 正文指的就是房地产可行性研究的主要内容。 ( 5 ) 附件附件内容通常是支持报告内容的主要依据，例如：调查问卷、计算过 程、统计资料、政府文件、会议纪要、法律法规等等。 ( 6 ) 附图可行性研究报告的附图主要有：项目位置图、规划红线图、设计方案 图、项目区域总体规划图等。 1 1 提交项目可行性研究初稿此时，研究报告已大部分成形。 1 2 形成项目可行性研究报告终稿。修改完善并形成项目可行性研究终稿，此时研 究工作已经全部结束。 2 3 房地产可行性研究方法综述 虽然不同的房地产项目可行性研究有不一样条件、环境、目的和阅读对象，但均以 市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要。 2 3 1 市场调查分析方法 通过对房地产市场的过去及现状进行调查，可以从中找出其规律和特点，能够帮助 我们通过判断分析房地产市场发展的动态，、预测未来房地产市场的发展走势，并以此 分析房地产项目建设的可行性。房地产市场调查是房地产项目定位的基础，是预测项目 价格和销售收入的依据，也是房地产可行性研究的基础。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 1 房地产市场调查分析依据调查对象和内容的不同而采取不同的调查分析方法。 目前我们经常采用的有g 抽样调查法、直接调查法、普查法和间接调查法。由于普查法 的工作量太大，间接调查法的可信度不高，所以直接调查法和抽样调查法比较常用。本 文根据调查内容的不同以直接调查法、抽样调查法为主，间接调查法为辅取得相关数据 资料。 2 房地产市场调查需要必要的市场预测。市场预测一般分为定性预测和定量预 测。 我们通常所说的定性预测就是对房地产市场发展的历史进行总结分析，通过研究人 员的自身经验及专业知识对未来房地产市场的走势和发展方向进行推理和判断。 定量预测是建立在对历史数据资料归纳汇总的基础上，在对历史数据的加工整理后 通过建立数据模型对房地产市场的各种影响因素进行分析计算，从来判断未来房地产市 场发展的数据信息。 房地产市场经常采用的预测方法主要有： ( 1 ) 直观判断法，德而菲法、专家小组法等。， ( 2 ) 历史引伸法，移动平均数法、简单平均数法、加权平均数法等 ( 3 ) 因果预测法，回归分析法、相关分析法等。 其中，历史引伸法和直观判断法由于操作简单所以经常被用于市场状况的预测中。 2 3 2 财务评价方法 房地产财务评价是将房地产市场调查、项目的开发建设的整体策划、项目成本预测 等基本资料中所得到的基础数据，通过计算各种财务指标对项目的盈利能力、投资收益 等进行分析。由于投资者不止有一个目标，所以选择的评价指标也可以多种多样，各有 侧重。财务评价指标分静态评价指标和动态评价指标，本文采用的静态财务评价指标 有：销售收入、投资利润率、投资净利润率、销售净利润、销售毛利率，动态财务评价 指标是：财务净现值( f n p v ) 、内部收益率。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 3 1a 项目背景 第3 章a 项目概况 1 “a 项目宗地为国有出让土地，土地面积为3 4 6 7 亩，土地出让年限为居住用 地7 0 年，成交楼面地价3 3 8 0 元抒( 不包含契税、城市基础建设配套费、开发费、征地 管理费等) 2 2 0 0 6 年集团公司通过济南“伟东新都 项目的开发建设，成功踏入了济南市场 并取得了良好的经济效益和社会效益。通过“伟东新都 项目的建设，公司熟悉了当地 的市场和消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，同时也培养了一批熟悉 当地市场及政策环境的员工队伍，为公司扎根济南市场夯实了基础。 3 山东省是全国的经济大省，自改革开放以来，历届省委、省政府出于经济发展 战略的考虑，从布局上侧重于沿海地区的首先发展。随着沿海地区经济规模的逐渐形 成，山东省人民政府关于印发胶东半岛城市群和省会城市群一体发展规划的通知提 出全省发展中心已转向“胶东半岛城市群”和“省会城市群 。以省会为核心的中西部 地区，省委、省政府将整合全省财政、金融及政策方面的诸多优势推动本区域经济的迅 速发展，以期尽快消除本区域与沿海经济发达地区的经济差距。济南市的经济大发展是 全省工作的重中之重，省会城市促经济发展、变面貌、树形象将是本届省、市、区党政 领导的工作核心任务，济南市综合经济大发展的局面已经形成。 4 根据济南市统计局公布的( 2 0 0 8 年济南市国民经济和社会发展统计公报，济 南市2 0 0 8 年g d p 达到3 ，0 1 7 4 亿元，比上年增长1 3 0 ，人均g d p 为4 5 ，7 2 4 元，增 长1 2 9 ，与其他1 4 个副省级城市的比较情况看，济南城市居民人均可支配收入居第 七位。 3 2a 项目基本情况 3 2 1a 项目位置： ， “a 项目位于济南市历下区经十路，南临燕子山，东临二环东路，西接燕子山西 路。距离奥体中心5 公里，详见图3 - 1 。 该区域是连接济南老城区与济南东部高新开发区之间的纽带，是济南老城区到奥体 中心、济南市政府、京福高速公路的连接区域。随着济南市政府的东迁及全运会的成功 召开，该区域目前已成为济南市最具成长性的热点区域之一。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 文化东路! 鍪蠢尔 ；摹霾 拿 路 氩军悦大酒店 一姿泰鸯尔：竺 譬竺：i 毒囊磊檠鼍。= 循_ w w 鼬墨二_ _ 叠j 山 路 - 藁毒挚鬈 _ 器侄毫踣；。t 要 理怵所 毒盥荔累垂器曩；、 。= 时路山藉荔- ： 。冠掌环 融翠山庄 ：一， 。 一 一再 ? 。 j 军丢塞鬈喜强- j ： 警1 蚕岛。懒泽勘醭彗：土童 遣华车屠匦 妻妻凄毒 毒辫摹疆 遣华车屠勘 量至掌院孑 毒崭拳茂 譬警玄霄 崇拳： 图3 - 1 项目地理位置图 3 2 2a 项目规划设计要求 宗地总面积：2 3 11 9 9 x , l 2 住宅用地容积率：2 4 地上建筑面积：5 5 8 6 2 1 2 m 2 绿化率：3 5 地下容积率1 2 3 2 3a 项目可行性研究的框架 1 介绍a 项目的背景后，首先对该项目进行市场调查分析。通过对经济环境、城 市及宗地概况、全国房地产市场、济南房地产市场、区域板块以及项目s w o t 分析确定 该项目的定位。 2 根据a 项目的市场调查分析结论以及规划设计要求提出该项目的规划设计建议 和进度安排。 3 核算该项目的建设成本、销售收入等相关财务数据做出财务评价。 4 根据以上分析结果提出项目的结论及建设建议。 蒡 符 星系半山政 诈凼竹；h 益基 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 第4 章a 项目市场调查分析 4 1 经济环境分析 4 1 1 国民经济分析 1 2 月7 日中国社科院发布了“经济蓝皮书 ，对2 0 0 9 年的经济做了总结，并对 2 0 1 0 年的经济形势进行了展望。蓝皮书表示0 9 年中国g d p 增长速度可以达到8 3 ，对 明年的经济形势的特点和指标做了预测。2 0 1 0 年国内外的出口、物价等各项经济指标均 会是温和上涨的姿态，预计明年中国经济的增长速度将在9 以上。虽然蓝皮书对2 0 1 0 年的经济表示乐观，但乐观的基础并不牢靠。社科院院长陈佳贵就提出未来经济发展形 势发展面临着4 大挑战： 1 金融危机对世界经济的影响依然存在，世界各国对恢复本国经济所采取的经济刺 激措施会继续保持，因此明年我国的进出口的增长率依然不容乐观，只能是恢复性的增 。长。 2 2 0 0 9 年我国经济增长主要依靠的是政府的大规模投资拉动，但如果要使中国经济 能够保持比较正常的增长速度，还必须调动起民间投资的拉动作用，只有民间的投资也 活跃起来，我国经济整体回升的基础才算夯实。房地产是可以拉动上游拉动建材，下游 拉动家用电器、装饰装修等5 0 多个行业的产业，在2 0 0 9 年经济危机造成外贸出口受阻 的情况下，房地产行业对政府拉动和扩大内需要的策略是非常重要的。 3 通过扩大内需来拉动消费，特别是拉动居民的消费目前已经形成共识。但要想真 正取得实质性的增长，在今后甚至相当长的一段时间里，还需要出台一系列支持政策， 还有很长的路要走。因此，2 0 1 0 年居民的消费性增长也将会适度的温和增长。 4 我国的宏观经济的中心是保持经济的稳定快速增长，这就要求我们在保持经济快 速增长的同时也要防止经济过热。要避免出现经济增长大起大落的局面。 经济蓝皮书中反映的经济数据和建议，是中央政府经济工作会议政策制定的主要依 据。决定着未来政策的走向。从经济发展趋势分析，对2 0 1 0 年房地产市场比较有利的 方面包括： 1 国民经济刚开始恢复，因此政府还需要房地产行业继续拉动内需，稳定经济的 平稳恢复。 2 为了拉动0 9 年经济发展，国家固定资产投资规模耗费了大量政府资源，在2 0 1 0 年政府的投资压力过大，有将部分固定资产投资向民间资本开放的可能，为民间资本创 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 造更多的投资渠道。 而对于房地产业不利的方面是，如果2 0 1 0 年经济恢复较快，尤其是贸易出口的转 暖，国民经济压力减轻，而同时房地产市场的结构性矛盾日益突出，可能会引起政府对 房地产市场的调控。最主要的威胁来自政府的加息政策。从经济会议中了解到，如果年 中经济回热的话，是很有可能采用加息的政策来稳定房地产市场过热的倾向。 4 1 2 房地产政策分析 1 0 9 年房地产市场回顾 ( 1 ) 商品房销售面积增长幅度较大。2 0 0 9 年1 月到1 1 月，全国商品房销售面积同 比增长了5 2 ，达到了7 5 2 0 3 万平方米。其中商品房销售额约3 6 0 0 0 亿元，同比增长了 8 7 。 ( 2 ) 房地产投资增长快。2 0 0 9 年14 - 11 月，全国完成房地产开发投资同比增长了 1 7 8 ，约为3 1 2 7 0 亿元。房地产企业购置土地面积为2 7 0 9 1 万平方米，同比有所下 降。 。 。 ( 3 ) 贷款幅度提高较快。2 0 0 9 年1 月j - 1 1 月，房地产企业利用银行贷款约为8 9 9 4 亿元，同比增长了4 0 1 。个人银行按揭贷款为7 0 0 9 亿元，同比增长了1 3 0 1 2 2 0 1 0 年政策对房地产市场的解读 2 0 1 0 年房地产相关政策调控方向是稳定，房地产政策体现两个特点： ( 1 ) 保持货币和财政政策的延续性，意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。 到今年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧，这意味着市场投资者将继续憧憬 低成本信贷与高投资回报的红利，绝不会轻易离开市场。 ( 2 ) 房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变，但过度的刺激政策会逐 步退出，比如税费优惠政策。 除了将个人住房营业税由两年的免税期变更回五年，计划在明年大幅度增加限价 房、保障房的供给，抑制房价过快增长。2 0 0 9 年政府由于国民经济的恢复基础并不牢 固，结构性的经济矛盾仍然很突出，因此中央政府还将继续保持适度宽松的货币政策， 但会采用较为灵活的策略掌握。 3 2 0 1 0 年政策对房地产市场的影响 ( 1 ) 房地产市场的结构调整。目前一线大城市楼市发展明显过热，二、三线城市由 于人口、经济条件等因素影响，房价上涨幅度低于一线城市，因此只有调整房地产市场 的区域发展才能实现市场的发展平衡。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 ( 2 ) 2 0 0 9 年中央经济会提出鼓励自主和改善性住房的发展，加大保障房、廉租房的 建设，使房地产产品结构调整更为合理，促进房地产业的健康发展。 4 1 32 0 1 0 年房地产市场预测及建议 1 中长期分析。房地产市场存在着结构性机遇。面对出口的困难重重，扩大内需最 有效的方法莫过于城镇化。中央经济工作会议明确提出，“推进城乡一体化，放宽中小城 市和城镇户籍限制，进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户”作为 推入城镇化的重要任务。因此未来的城镇化推进将进一步拉动产业及其上下游的快速发 展，对于业务重点在二、三线城市的地产商而言，无疑将开启更广阔的发展空间。 2 短期分析。由于2 0 1 0 年经济发展具有不确定性，因此房地产走势存在着2 种发 展趋势的可能：( 1 ) 国民经济恢复缓慢，尤其出口贸易没能有效恢复，国家对房地产市 场依然依赖，房地产发展平稳。这是房地产市场发展最理想的状态，如果2 0 1 0 年能保 持该趋势，是加快销售节奏，保证回款的好时机。( 2 ) 2 0 1 0 年上半年在宽松政策的支 持下，经济较快恢复。一线城市存在泡沫，年中加息可能对市场需求产生不利影响。 4 2 城市及宗地概况 4 2 1 城市概况分析 1 城市自然地理济南市又称“泉城 ，是山东省的省会，是山东省的政治、文 化、经济和教育的中心，是国务院公布的国家历史文化名城。济南共设六个区、一个县 级市、三个县，总面积为8 2 2 7 平方公里，人口5 9 8 万，其中市区人口为2 7 0 万。济南 是第十一届全国运动会的举办城市，是“全国城市综合实力5 0 强 。 济南位于山东省的中部，京沪铁路和胶济铁路的交汇处，北临黄河，南依泰山，是 山东中南部丘陵与山东西北部冲击平原的交接带，整体地形南高北低。在济南境内有大 沙河、黄河、小青河、玉符河等河流以及大明湖、东萍湖、白云湖等湖泊。济南的地形 是由北部临近黄河的临黄带，南部靠近泰山的山区地带以及中部的冲击平原带组成，地 形结构较为复杂多样。 济南的土地资源总面积约8 1 5 0 平方公里，其中山地、丘陵地3 0 0 0 多平方公里，其 余为平原。济南的矿产资源较为丰富，主要有黑色花岗岩、煤、铁、耐火粘土、钾等， 黑色花岗岩的品位高、质地纯正，已出口欧美等2 0 多个国家和地区。济南的南部盛产 苹果、山楂、核桃等，章丘的大葱、大明湖的莲藕更是全国闻名。济南水资源1 5 8 亿 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 立方米，其中可利用的1 4 9 立方米。 2 济南历史文化在春秋战国时期济南属于齐国地界，到了秦朝属于济北郡。汉朝 初期设济南郡，这是“济南 名称的最初应用。隋朝时济南称为齐州。宋徽宗升州为 府。元朝时济南属于中书省，济南路。明清时期设济南府。1 9 2 9 年济南正式设济南市。 1 9 4 8 年9 约，济南解放。济南是舜的故乡，是中华文明的重要发祥地，济南设有一条专 门为纪念舜曾经在济南耕种的道路一舜耕路。 济南是一座历史文化名称，具有2 0 0 0 多年的历史，是龙山文化的发祥地，隋朝所 建的四门塔是我国现存最古老的石塔：郭氏墓石祠，是我国现存最早的地面建筑，均是 全国重点文物保护单位，还有齐长城遗址，彩绘罗汉等。 济南也诞生了许多历史名人，如：神医扁鹊，著名文学家李清照、辛弃疾、李开 先，战国时期的大思想家，阴阳五行的集大成者邹衍，大唐的杰出谋士房玄龄，唐朝著 名大将秦琼，清朝著名工匠魏详等。 济南也是山东的文化中心，这里有包括国家教育部2 1 1 工程的重点大学山东师范大 学、山东大学等在内的接近4 0 所高校，每年为国家输送大量人才。 济南高校名单：山东师范大学、山东大学、山东建筑大学、山东警察学院、山东财 政学院、山东经济学院、山东交通学院、山东艺术学院、山东政法学院、山东体育学院 山东工艺美术学院、山东科技大学( 济南分校) 、山东轻工业学院、济南大学、山东中 医药大学中华女子学院( 山东) 、济南广播电视大学、山东省广播电视大学、山东艺术 学院、山东工艺美术学院、山东省青年干部管理学院、山东省警官学院等等 3 济南的行政区分济南市山东省的省会，山东省的政治、经济、文化中心，国家 批准的副省级城市，下设历下、槐荫、天桥、长清、历城、市中六个区、平阴、济阳、 商河三个县，还有章丘市( 县级市) 。 4 济南经济发展济南的工业较为发达，钢铁、炼油、汽车、化工、建材、机械制 造是全市的支柱产业，也诞生了一批名优品牌，例如：趵突泉啤酒、小鸭洗衣机、中国 重汽、将军卷烟等均在国内市场占有较大的市场份额。 济南郊区依靠所在地理的资源优势，以其优良的品种纷纷在中外市场上创出好口 碑，例如：章丘的大葱、平阴的玫瑰、泰山的白梨、龙山小米等。 4 2 2 周边环境及设施项目公共交通 1 周边配套 中小学：甸柳一小、燕山中学、窑头小学 西南交通大学硕士研究生学位论文第18 页 综合商场：大润发、万嘉隆 银行：工行、建行、深发展、济商行、招行、农信社 医院：武警医院、千佛山医院 2 其他新梅园、倪氏、静雅大酒店、桃源大酒店、真如意大酒店、天外村大酒 店、东方明珠酒店燕山休闲广场、东方之韵k t v 、千佛山、佛慧山、浆水泉、蟠龙 3 交通经十路燕山立交桥站：3 2 、1 5 、2 0 2 ；二环东与文化路路口：4 9 、1 2 9 、 6 2 、l1 2 、k 5 0 、k 9 3 、k 6 6 6 、k 1 0 7 ；文化东路燕子山路路口：1 8 、k 5 9 ；b r t 2 、b r t 4 号线 4 2 3 市政配套 经十路配套管线齐全，供水、排水、煤气、通信均有接口。采暖：目前暂无热源， 但供应此