温州苍南县某地块房地产开发项目可行研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1申报单位概况11.2可行性研究依据11.3可行性研究范围和重点21.4可行性研究概况及成果2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析52.1区域社会经济概况52.2拟建项目与相关规划的关系52.3拟建项目与产业政策的关系62.4行业准入分析7第三章 节能方案分析83.1概述83.2节能措施9第四章 建设用地及土地利用分析124.1项目选址124.2建设条件124.3土地利用合理性分析154.4地质灾害影响分析164.5其他不利影响分析164.6征地拆迁和移民安置规划方案16第五章 建设规模与初步方案185.1建设规模185.2设计方案简要说明18第六章 环境与生态影响分析236.1设计依据236.2编制原则236.3环境影响因素分析246.4环境保护措施276.5环境影响评价结论326.6水土保持方案32第七章 劳动安全卫生与消防347.1劳动安全卫生347.2消防35第八章 项目实施进度及建设管理378.1建设工期378.2项目实施进度安排378.3项目建设与运行管理39第九章 投资及资金筹措419.1投资估算419.2资金筹措43第十章 产出及销售收入估算4410.1产出4410.2销售4410.3销售收入估算44第十一章 经济效益分析4611.1经济效益估算4611.2财务盈利能力分析4711.3风险分析47第十二章 社会影响分析4912.1社会影响分析说明4912.2社会影响效果分析4912.3互适性分析50第十三章 结论与建议5213.1结论5213.2建议53苍南县某镇某地块工程项目 可行性研究报告第一章 总 论1.1申报单位概况1.1.1企业名称：温州某某房地产开发有限公司1.1.2类型：1.1.3住所：1.1.4法定代表人：1.1.5注册资本：1.1.6经营范围：房地产开发、物业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）1.2可行性研究依据1.2.1建设项目经济评价方法与参数（第三版）；1.2.2国家发改委令第21号产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）；1.2.3国有建设用地使用权出让合同（苍土合字201605号）；1.2.4苍南县国有建设用地使用权拍卖成交确认书；1.2.5苍南县住房和城乡规划建设局规划条件通知书（2016规划条件21号）；1.2.6苍南县龙港镇城市总体规划(2011-2030)；1.2.7温州某某房地产开发有限公司营业执照、房地产开发企业暂定资质证书复印件；1.2.8温州某某房地产开发有限公司提供的有关资料。1.3可行性研究范围和重点1.3.1对项目的市场需求进行全面分析、研究，并作出评价；1.3.2对项目设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面的研究、分析，并作出评价；1.3.3对项目的投资估算和经济效益进行分析，对项目抗风险能力进行分析，并作出评价。1.4可行性研究概况及成果1.4.1项目建设地点根据苍南县国有建设用地使用权出让合同书，项目地块坐落于龙港镇双排街以西、东新街以北。该地块地理位置优越，交通便捷，公用工程配套设施齐全。1.4.2建设规模项目总用地面积14683.2m2，其中建设用地面积11616.3 m2，代征道路用地面积3066.9 m2。计入容积率总建筑面积34690m2（未含地下室面积9298m2，底层架空建筑面积160.88m2），其中住宅32226.86m2，商业面积1744 m2，配套用房719.14m2，余为道路、绿化及停车等用地。容积率2.986，建筑密度26.64%，绿地率30%。1.4.3项目建设期根据国家建筑安装工程定额及项目内容，项目建设期为2年，自2016年11月至2018年10月。1.4.4投资及资金来源项目总投资25800万元，根据国发200927号号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”，项目最低资本金为5160万元。资金来源：由温州某某房地产开发有限公司自筹解决。1.4.5销售收入估算根据地块用途安排及房产销售价格计算，项目销售收入总计为34231万元。其中住宅销售收入29004万元，商业用房销售收入5227万元。1.4.6主要技术经济指标表1 主要技术经济指标一览表序号项 目单位数量备 注1总用地面积14683.21.1建设用地面积11616.31.2代征道路用地面积3066.92总建筑面积44148.882.1计入容积率建筑面积346902.1.1住宅32226.862.1.2商业17442.1.3配套用房719.142.2不计入容积率面积9458.882.2.1地下室92982.2.2底层架空面积160.883建筑占地面积3094.144绿地面积3484.895容积率2.9866建筑密度%26.647绿地率%308总户数户2809机动车停车位辆3209.1地上停车位辆599.2地下停车位辆26110总投资万元2580011成本利润率%24.412成本利税率%32.713销售利润率%18.4=56=第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1区域社会经济概况苍南县位于浙闽交界处鳌江流域，素有浙江“南大门”之称。东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤。距温州市区60公里，距离省会杭州432公里，104国道、沈海高速公路横贯全境。苍南县陆地总面积1261.08平方公里，海岸线长168公里，内海及领海面积3780余平方公里。常住人口119万人，全县现辖10个镇、2个民族乡、95个社区、81个居民区和704个行政村；2015年全县实现生产总值423.55亿元，同比增长8.2%；财政总收入46.2亿元、列全市第5，增长7.8%、列全市第3，一般公共预算收入30.02亿元，增长9.4%，总量和增速均列全市第3；社会消费品零售总额274.94亿元，增长11.2%；城镇常住居民人均可支配收入36525元，农村常住居民人均可支配收入17023元，分别增长8.75%、10.03%。 2.2拟建项目与相关规划的关系2.2.1“十三五”期间，我国将优化住房供给结构，保持房地产市场平稳运行。中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要指出：在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。2.2.2为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因地施政要求，进一步推动我省房地产市场平稳健康发展，浙江省人民政府办公厅发布了促进房地产市场平稳健康发展的通知。该通知指出：促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。2.2.3“苍南县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要”提出：“十三五”是苍南全面建成小康社会的关键时期，要促进城乡区域更为协调，加快推进新型城镇化建设，中心城区建设品质要进一步提升，中心镇和美丽乡村建设取得重大进展。本项目地理位置优越，项目的开发建设对于龙港城市建设具有重要意义。因此，本项目开发建设符合相关规划要求。2.3拟建项目与产业政策的关系安居是关系人民生活幸福和社会安定的大事。随着我国住房制度改革的不断深化，特别是停止住房实物分配、逐步实行货币化分配政策以来，房地产业市场化程度明显提高，房地产价格也逐步升温。在一系列宏观调控政策的持续作用下，龙港房地产市场呈现了比较温和的态势，资金到位良好，市场运行呈健康发展态势。但由于土地供给的缺乏，龙港房地产在整体供给方面仍处于供不应求的势态。为此，苍南县人民政府配合国家对房地产的宏观调控，出台了一系列利于房地产业健康发展的政策，并采取措施加快土地供给，从供给方面调控房地产市场，以利于房地产市场健康发展。本项目地块地处苍南县龙港镇，属于政府规划的商住用地项目，符合温州市、苍南县的规范房地产市场的政策，利于整个房地产市场持续发展、优化房产结构，符合房地产产业政策。2.4行业准入分析2.4.1本项目建设单位为温州某某房地产开发有限公司，该单位在苍南县市场监督管理局登记注册（统一社会信用代码 ），专业从事房地产开发等业务的，法人代表杨宗广，注册资本贰仟万元整，该公司具备房地产开发资质（证书编号： ）。因此本项目的建设单位符合房地产行业的准入要求。第三章 节能方案分析3.1概述为努力创建资源节约型社会，缓解能源瓶颈制约，促进经济社会全面协调可持续发展，必须全面贯彻科学发展观，落实节约资源的基本国策。以提高能源利用效率为核心，以增强全社会节能降耗意识为基础，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快节能技术进步为根本，建立严格的管理制度和有效的激励机制，充分发挥市场配置资源的基础作用，调动市场主体节约能源资源的自觉性，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与的节能降耗工作格局，积极营造有利于节能降耗的良好社会氛围，以能源的高效利用促进节约型社会建设。要求新建项目严格执行国家相关节能降耗规范标准和规定：3.1.1中华人民共和国节约能源法；3.1.2国发200628号国务院关于加强节能工作的决定；3.1.3国发200540号国务院关于发布实施的决定。 3.1.4公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）3.1.5民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分JGJ26-95）3.1.8建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）3.1.7建筑照明设计标准（GB50034-2004）3.1.8建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）3.2节能措施节能作为可持续发展战略核心内容之一，在现在生活中，已经显得越来越重要。项目要贯彻节约用地、节约能源的方针。对于建筑物的节能措施，严格按照建筑节能管理规定的要求，使用具有市场准入许可的产品，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和采暖、制冷、照明、动力等设备的能源利用率，积极应用太阳能技术，预设相应管道等设施。按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按建筑节能管理规定的要求采用，本项目建议采用以下节能措施：3.2.1建筑维护采用保温墙板与屋面板，其具有良好的隔热与保温性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效利用设备发热量，保持室内正常的环境温度。3.2.2合理选择空压机的排气压力，避免不必要的高压，减少能耗。3.2.3空调、电梯等设备均采用节能型先进设备。3.2.4采用集中自动无功率补偿电容器，补偿前平均功率因数0.73，补偿后功率因数达到0.92，节约电能。照明采用节能灯具。3.2.5电力系统3.2.5.1本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。3.2.5.2严禁采用国家颁布的淘汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。3.2.5.3在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低配电系统的电能损耗。3.2.6要切实贯彻浙江省实施（节能法）办法，加强节能管理，尤其是节电、节水的技术及合理的使用，努力降低产品能耗。第四章 建设用地及土地利用分析4.1项目选址项目选址在苍南县某镇某地块，坐落于龙港镇双排街以西、东新街以北。土地使用性质为商住用地。4.2建设条件4.2.1自然条件4.2.1.1气候特征：本地区属于亚热带海洋性季风气候地区，风速风向季节变化明显。冬季处于西伯利亚冷高压控制下盛行偏北风，风速较大，天气以晴冷为主。春季冷高压势力开始减弱，西太平洋副热带高压势力逐渐增强北进，锋面气旋活动频繁，风速大，风向多变，天气开始逐渐转暖，降水增多，形成春雨。春末夏初，冷热气团相当，形成静止锋，产生连绵降雨，俗称梅雨。夏季由于受西太平洋副热带高压控制，盛行偏南风，天气炎热，降水较少。气象要素特征值如下：多年平均气压：1015.6hPa多年平均气温： 18.1多年平均相对湿度：83%多年平均降水量： 1753.8mm最大年降水量：2804.6mm多年平均蒸发量：1283.4mm多年平均雾日数：25.9d多年平均雷暴日数：33.7d多年平均日照时数：1922.5h无霜期：约274d多年平均风速：5.1m/s全年主导风向；W（19%）4.2.1.2水文条件：全县河流（不含鳌江和赤溪、矾山山溪性溪流）集雨面积共1087.8平方公里，河道总长度2327.4公里，水面面积46.63平方公里，总容积19927万立方米，县内河流都属外流河，受亚热带海洋性季风气候影响，每年于4月15日进入汛期，10月15日出汛。据水文部门多年纪录资料，全县河流年平均流量为12.0287亿立方米，偏丰年15.3961亿立方米，丰水年11.5475亿立方米，缺水年9.0216亿立方米，枯水年6.1346亿立方米。4.2.1.3地形地貌：苍南总的地势是西南高东北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其间，地势高峻，沟源区多峭壁、瀑布；东北端为鳌江口，地势低平，标高仅3至5米，是河网密布的平原。在亚热带温湿气候条件下，地表风化作用活跃，风化厚度达10米以上。流水作用强烈，坡地沟壑纵横，到处有基岩裸露的冲刷坡。根据地貌成因和形态特点，苍南应列为侵蚀低山范围。4.2.1.4地震设防：根据地震区划分带，本地区属东南沿海二级地震区，地震强度和频率较弱，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一，接近三级地震区。本项目根据抗震设计规范(GB50011-2010)的规定，建筑物按设防烈度六度进行抗震设计。4.2.2外部配套条件4.2.2.1交通条件苍南处于大陆黄金海岸线的中段， 104国道、沈海高速公路和温福铁路横贯境内，龙金大道、世纪大道、灵龙大道、时代大道等四通八达。4.2.2.2供电本项目电源由区域高压变电所引入，供电方式形成放射式供电系统，并设置设备动力及照明配电柜，以满足项目供配电的需要。4.2.2.3通信、信息设置用户交换机，与市话公网连通，采用电话电缆直接引入，经电话箱分接至各单位部门；信息网络系统的网络进线采用光纤光缆，网络采用星形结构，以集线器，双铰线连接，形成网络系统，便于经营管理，同时为确保市场安全有序运行，配置视频安防监控系统、公共区域视频监控系统。4.2.2.4给排水（1）给水：由区域供水管网接入。（2）排水：雨污分离制，污水通过地埋式污水净化池处理达标后排入市政污水管网；雨水由干管汇集后，排入市政雨水管网。4.2.3施工条件项目施工场地宽阔，便于存放施工设备，也便于搭建临时建筑供施工办公、居住用。项目施工用建筑材料在附近有供应，施工用水、用电供应充足，可满足项目施工的需要。4.3土地利用合理性分析温州某某房地产开发有限公司以7790万元地价取得苍南县某镇某地块及东新街地下空间建设用地使用权。根据苍南县住房和城乡规划建设局出具的规划设计方案要求，项目容积率控制在2.99，建筑密度30%，绿地率30%；本项目容积率为2.986，建筑密度26.64，绿地率30%。因此，项目符合规划设计条件有关规定。4.4地质灾害影响分析参照相邻区域的工程地质情况，本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。根据中国地震烈度分区图，苍南为地震基本烈度6度区，地震动峰值加速度为0.05g，场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土，场地与类型为软弱场地土，场地类别可定为类场地。总体而言，本项目的建筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载等，因此本项目无诱发地质灾害的可能性。4.5其他不利影响分析由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域。因此，本项目的建设不会导致压覆矿床和文物，同时也不会对防洪和通航产生不利影响。4.6征地拆迁和移民安置规划方案本项目选址地块为国有建设用地出让地块，不涉及再次征地拆迁和移民安置等内容。因此，本项目不需要制定征地拆迁和移民安置规划方案。第五章 建设规模与初步方案5.1建设规模项目总用地面积14683.2m2，其中建设用地面积11616.3 m2，代征道路用地面积3066.9 m2。按用地功能划分：建筑占地面积3094.14m2，道路、广场、停车等面积5037.27m2，绿地面积3484.89m2。计入容积率总建筑面积34690m2（未含地下室面积9298m2，底层架空建筑面积160.88m2），其中住宅32226.86m2，商业面积1744 m2，配电房134.6 m2，电信接线间33.34 m2，消（监）控室47.3 m2，物业管理用房251.94 m2，社区服务用房75.36 m2，开闭所65.8 m2，居家养老服务用房110.8 m2，余为道路、绿化及停车等用地。容积率2.986，建筑密度26.64%，绿地率30%。 5.2设计方案简要说明根据项目功能需要，作如下简要说明：5.2.1设计目标融合中西设计的先进理念，在居住生活中体现文化的多元性，以及社区场所的回归和科学技术的应用。5.2.1.1致力于创造良好的城市空间环境结合区位特点及生活定位，力图创造良好的城市空间环境品质建立充满吸引力和活力、优雅而有序、特征鲜明的现代都市住区景观，灵活组织空间形态，创造一流的社区外部空间形象及景观趣味。5.2.1.2致力于打造良好的居住环境，以人为本，造福市民。方案从人性化的原则出发，合理利用地形空间，规避不利条件，在有限的土地，充分结合周边建筑，尽量营造优良的居住环境，让户户有好景、户户有阳光。5.2.1.3致力于组团及邻里空间创造注重生活空间的环境质量，做好功能分区，地形组团划分，从景观环境到邻里人情，打造和睦的、宜居的、人性的居住空间。5.2.2设计理念5.2.2.1因地制宜与科学规划相统一设计中扬长避短，充分利用地块的外部优势和内部挖掘潜力，使建筑的整体布局有机组合，使之成为完整统一的有机体纳入城市区块的肌理中。充分分析周边地块的特性，使小区在统一中不失丰富的变化，在景观的设计以及建筑的布局上，转角建筑的形体处理上都精心设计，实现整体性与多样性的完美结合。5.2.2.2功能性与舒适性相一致本方案强调功能划区的合理性上应与居住商业及配套功能的舒适性上相一致。注重科学，人性的精神贯穿在设计的主脉络中，以创造一个完美的生活商业休闲环境，从庭院空间到公共交通空间到户内空间，每个层次都强调功能的人性化。5.2.2.3均好性与整体性相结合均好性的原则贯彻在从总图布局到建筑户型设计的各个环节，合理的功能分区满足了小区各个角落均有良好的景观，各个住户均能享受充分的日照和通风，完善的户型设计更是保证户户有看点，中间套型拥有和边套一样的户型魅力，而各种户型及配套的设计又服从于整体的构架脉络。5.2.3总平面设计5.2.3.1总体布局小区住宅的总体布局形式追求品质最大化。高层住宅平行布置，空间工整，收放有序，有利于充分利用日照。5.2.3.2小区出入口和交通组织小区人行入口设置在双排街，车行入口设置在东新街，形成环形道路系统。5.2.3.3配套设施的分布配套设施布置方式，尽量不影响少影响居民的日常生活，又能相对独立自成系统，充分发挥效率。5.2.4景观绿化设计在景观设计中，配置每种肌理的景观界面，形成虚实关系及色彩构成的相互结合，形成一组组秀美画面。另外景观廊和步行景观道，共同构成整个大景观的骨干和脉络，引导人们感受景观的丰富层次。局部景致的点缀，也提升了景观设计的品质。5.2.5建筑单体设计5.2.5.1户型设计充分考虑各户朝向、采光、通风、景观的均好性，每户朝向均保证至少两个房间朝南，设计始终确保户内动静分区明确，各使用功能皆为全明且保证了户内空气的流通，基本上都保证每户都有良好的景观朝向，人与自然亲密接触，实现人与自然地合二为一。5.2.5.商业布置设计将商业入口尽量沿街布置，重视沿街面的充分利用，即符合商业价值的最大化利用，又能提升整个商业的整体档次，利于商业的安置。5.2.5.3立面设计住宅建筑造型采用ART-DEC风格，注重体现比例关系，处理成稳重大气又耐看的形式，而商业相对活泼，以突现商业气氛。商业与住宅又通过虚实、轻重等交错的手法来达到统一的整体感。第六章 环境与生态影响分析6.1设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目设计时要按照清除污染、保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：6.1.1环境质量标准6.1.1.1 GB3838-2002地表水环境质量标准；6.1.1.2 GB3095-2012环境空气质量标准；6.1.1.3 GB3096-2008城市区域环境噪声标准；6.1.1.4 GB3095-1996环境空气质量标准。6.1.2污染物排放标准6.1.2.1 GB8978-2003污水综合排放标准；6.1.2.2 GB16297-1996大气污染物综合排放标准；6.1.2.3 GB12523-2011建筑施工场界噪声排放标准；6.2编制原则6.2.1环境保护是我国的一项基本国策，提高环保意识，强化环保措施，治理“三废”达标排放，是对保护生态环境的基本要求。6.2.2项目建设必须严格执行关于防止污染及其它公害的设计，施工与主体工程应严格遵守同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”制度。6.3环境影响因素分析6.3.1施工过程中的环境影响分析本项目在建设期间，各项施工活动不可避免地对周围环境产生不同程度的影响。主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。6.3.1.1粉尘及扬尘本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。6.3.1.2废水施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的施工废水。生活污水主要源自施工人员平时的生活，包括食堂污水、粪便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5等；施工废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水和各种车辆冲洗水等。6.3.1.3噪声噪声是施工期的主要污染因素，施工过程中使用的运输车辆及施工机械设备如打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机及运输车辆等是强噪声的产生源。施工机械噪声较高，而且实际施工过程中，往往是多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加，噪声级将更高，辐射范围亦更大。6.3.1.4固体废弃物施工期固体废弃物主要包括施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物；生活垃圾主要包括废纸、包装袋、塑料袋及瓶罐等。6.3.1.5生态环境影响本项目施工过程中会造成土地裸露，可能会造成不同程度的土壤侵蚀、水土流失现象。项目施工过程中开挖、移动土石方，损坏了原有的生态环境及水土保持设施，从而加重了水土流失。据有关资料，施工期土壤侵蚀量约是自然流失量的5倍，恢复期约为自然流失量的2.5倍。强降水季节，水土流失现象还将加剧。在施工期间还将临时占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土场及弃土临时堆放场等，这些临时占地的地表植被将被清除或破坏，对生态环境产生影响。6.3.2运营过程中的环境影响分析项目运营期的环境影响因素主要包括以下几个方面：6.3.2.1废水：主要为生活污水。6.3.2.2固废：主要为生活垃圾。6.3.2.3废气：主要为厨房油烟废气。6.4环境保护措施6.4.1施工期环境保护措施6.4.1.1环境空气影响防治措施项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；（2）施工现场应实行封闭施工，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；（3）工地内应当设置相应的车辆冲洗设施。运输车辆不能携带泥土出工地，出入口通道两侧应当保持清洁；（4）合理安排施工现场，运输车辆装载不得超出车厢板高度，并采取遮盖、密闭措施，确保沿途不抛洒、不散落，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；（5）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥应设专门库房存放，减少搬运环节；（6）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，不得长期堆放，对作业面、建筑垃圾等临时堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；（7）合理安排工期，加快施工速度，减少施工时间；（8）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖；（9）采用商品混凝土；（10）现场施工搅拌砂浆时应做到不洒、不漏、不剩、不倒，搅拌时要有喷雾降尘措施。6.4.1.2废水防治措施在施工中废水量均不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境，因此施工期废水不应随意直排。施工期生活污水排入市政污水管网；施工废水应分类收集，建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理设施，按其不同的性质作相应处理达标后排入市政污水管网。现场发现有积水应立即清理，现场道路和排水管道应随时保持畅通，发现有堵塞现象立即疏导。砼、砂浆等搅拌作业现场，设置沉淀池，使清洗机械、基坑中抽排的泥水和场地的污水经沉淀澄清达标后再排入市政污水管网。6.4.1.3固体废弃物防治措施施工中产生的建筑垃圾要及时清运或加以利用，不得长期堆放，下雨时易造成冲刷、淋溶，导致水环境污染；施工中生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质、滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员的健康带来不利影响。固体废物中的砂土、石块、水泥等可用于填路材料，废金属、钢筋、铁丝等可以回收利用，其他的统一收集后由市政环卫部门及时清运，做到日积日清。6.4.1.4噪声防治措施施工过程中各种车辆和施工机械的运行，会使工地及周围地区噪声级增加。为了减轻本工程施工噪声的环境影响，建议采取以下控制措施：（1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。白天12:00至14:00，夜间22:00次日6:00，禁止施工作业，考试时间应合理安排施工作业；（2）桩基施工中宜采用静压预制桩，可有效地避免桩基施工的高噪声污染；（3）对产生噪声的施工机械要合理布局并采取降噪措施，确保噪声排放满足区域声环境昼间60dB(A)、夜间50dB(A)的要求；（4）以液压工具代替气压工具；（5）在高噪声设备周围设置掩蔽物；（6）压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；（7）做好劳动保护工作，在噪声源附近操作的作业人员配戴防护耳塞。6.4.1.5生态环境影响防治措施根据有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范，本项目应采取相应的水土保持措施。要考虑安全可行，尽量减少土地开挖面积，少破坏现有的水土保持设施。具体建议如下：（1）临时堆放场要设置围墙，做好防护工作，以减少水土流失；（2）雨季施工时，要备有工程工布覆盖，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密实，减少因受雨水冲刷而造成土壤流失；（3）保持排水系统畅通；（4）建设项目本身有较多的绿化设施，项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性的维护保养。综上所述，施工期间会对环境产生一定的影响，但只要施工单位做好施工组织设计，进行文明施工，把环境保护纳入承包合同中，制定环保规章制度，严格实施施工期环境监理，就可以把其影响控制在最小程度，不会产生明显的影响。6.4.2营运期环境保护措施6.4.2.1废水处理生活污水经化粪池进行预处理，冲洗废水经隔油池进行预处理，接入市政污水处理厂进行处理。经污水处理厂处理后的尾水对周围地表水影响较小。6.4.2.2固体废物处理规划设计时，分区设置固定垃圾分类收集箱。生活垃圾应做到垃圾袋装化、存放封闭化，由环卫部门及时清运，本项目固废对周围环境不会产生明显的影响。6.5环境影响评价结论6.5.1水环境：废水按照有关的污水处理措施严格控制其达污水综合排放标准三级标准，对周边河流的水质无影响。6.5.2固体废弃物：本项目所产生的固体废弃物经有效的防治措施及处理后，将降低对环境的不利影响。本工程的实施将对环境产生一定的影响，通过采取相应的防护措施，可降低或消除对环境的不利影响。从环境影响评价的角度出发，项目是可行的。6.6水土保持方案6.6.1主体工程在施工前，先在周围砌上围墙，防止主体工程对周边生态环境造成扰动与破坏，也防止施工区周边地域水土流失。6.6.2基础土方开挖时，在主体工程区域内设置临时堆场，多余土方由封闭式运输车运至弃土场作弃土处理。6.6.3工程建设所需的砂石料应做好集中堆放，临时堆场周围开挖截水沟，并配备防雨布，以防水土流失；施工期间，主体工程施工区应做好场地雨水的收集，排污系统纳入主体工程设计一并考虑，充分做好雨污水的收集与排放，并在场地排水沟末端设置沉砂池，防止施工污泥水流入河道。6.6.4主体工程区内绿化按设计文件绿地率30%，通过绿化达到美化景观及涵养水土的目的。6.6.5主体工程完工后，及时拆除临时建筑物，清除场地内垃圾，并由运输车运至弃土场作弃渣处理，保护环境。第七章 劳动安全卫生与消防7.1劳动安全卫生7.1.1执行的标准规范7.1.1.1建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定7.1.1.2工业企业设计卫生标准(gbz1-2010)7.1.1.3建筑设计防火规范（GB50016-2014）7.1.2主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。7.1.3有害物质种类及危害性分析本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为包装车间、仓储区内的电气线路、通风设施等。需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害事故采取必要防范措施。7.1.4安全保护措施建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范措施，具体安全措施为：7.1.4.1施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。7.1.4.2各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。7.1.4.3脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。7.1.4.4各种坑井，易燃场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。6.1.4.5凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。7.1.4.6从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。7.2消防7.2.1按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统；室外设置地面式三头接合器，间距120米，保护半径150米；配电房设置S型热气溶胶灭火装置，在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器，室内设置1211灭火器及室内消火栓；严格按消防规范保持建筑物间距，留足消防通道。7.2.2建筑按GB50016-2014建筑设计防火规范有关规定执行，设计耐火等级为一级。住宅总平面布置要有足够的消防停车场地，主体建筑有一个长边或不小于1/4周边长度作为消防登高作业。第八章 项目实施进度及建设管理8.1建设工期根据国家建筑安装工程定额及项目内容，建设期为2年。8.2项目实施进度安排根据项目的实际情况，安排实施进度如下：2016年10月底以前，项目前期工作，包括项目审批立项、建筑方案评审、“可研”、扩初设计评审、征地手续办理、工程招投标等；2016年11月至2018年6月， 建筑、安装施工；2018年7月至9月，竣工验收、交付使用。现将项目实施进度列于下表： 项目实施进度表年月项目内容2016年2017年2018年123456789101112123456789101112123456789101112项目前期工作，包括项目审批立项、建筑方案评审、“可研”、扩初设计评审、征地手续办理、工程招投标等；建筑、安装施工；竣工验收交付使用8.3项目建设与运行管理8.3.1由温州某某房地产开发有限公司负责项目的建设工作，根据国家建设工程有关法规及规范，认真做好各项前期工作。8.3.2项目实施阶段，通过招投标选择信誉好、技术过硬的建筑施工队伍，同时选派责任心强、技术精、坚持原则的甲方代表。8.3.3项目施工阶段，采取施工监理制，加强施工现场管理。工程建设要实行先基础设施，后构建筑物的原则进行。加强建设期的质量管理，尽力降低建设投资，积极采用新材料、新工艺、新技术。8.3.4为了规范工程建设项目的招标活动，根据中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本报告特增加项目有关招标内容。建设单位应严格执行中华人民共和国招标投标法，依法公开招标。建设单位必须向发改部门申报核准项目招标内容，具体招标内容详见下表。 项目招标基本情况表 项目招标范围招标组织形式招标方式备注勘察全部招标委托招标邀请招标设计全部招标委托招标邀请招标建筑工程全部招标委托招标公开招标安装工程全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标重要材料全部招标委托招标公开招标第九章 投资及资金筹措9.1投资估算9.1.1编制依据9.1.1.1国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9.1.1.2中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究报告研究指南；9.1.1.3浙江省建筑工程预算定额（2010版）；9.1.1.4浙江省工程建设其他费用定额（2010版）；9.1.1.5类似工程概、预算价格及相关技术经济指标价格。9.1.2估算说明9.1.2.1土建、公用工程投资估算按平方米投资额估算；9.1.2.2土地费用8024万元（含契税）；9.1.2.3勘察、设计费按工程费用的3%计取；9.1.2.4建设单位管理费和其他费用采用差额分档累进制费率计取；9.1.2.5工程监理费按发改价格2007670号文件规定计取；6.1.2.6工程保险费按工程费用的0.3%计取；9.1.2.7基本预备费按工程费用和其他费用之和的10%计取；9.1.2.8固定资产投资方向调节税免征；9.1.3估算结果及投资构成项目总投资25800万元，详见项目总投资估算表： 项目总投资估算表项目总投资估算表序号费用名称单位数 量 单价投资额占总投资比例（%）（元/m2）（万元）1设备费用万元5372工程费用万元13264 71.6 2.1土建工程万元11735 2.1.1上部结构m234850.8823008016 2.1.2地下室m2929840003719 2.2安装工程万元1290 2.2.1给排水、消防系统m234850.881505232.2.2照明、电力、防雷工程m234850.882207672.3室外工程m2239 2.3.1土地平整、围墙m211616.35058 2.3.2道路广场m25037 15076 2.3.3绿化m23485 300105 3工程建设其他费万元9702 12.0 3.1土地费用m28024 含契税3.2勘察设计费万元13264 3%398 3.3建设单位管理费万元13264 4.5%597 3.4工程监理费万元13264 1.5%199 3.5工程保险费m213264 0.3%40 3.6城市基础设施配套费m234851 120418 3.7前期工作费用万元26 4预备费万元2297 4.2 4.1基本预备费万元22966 10%2297 4.2涨价预备费万元22966 00 5总投资万元258009.2资金筹措项目资金由温州某某房地产开发有限公司自筹解决（含商住楼预销售收入）。第十章 产出及销售收入估算10.1产出项目总建筑面积44148.8m2，其中计容部分总建筑面积34690 m2（住宅32226.86 m2，商业用房面积1744 m2，配套用房719.14 m2），不计容部分建筑面积9458.88 m 2（底层架空机动车停车面积160.88m2，地下室面积9298m2）。10.2销售项目实际可供销售的住宅32226.86m2，商业用房面积1744 m2。10.3销售收入估算10.3.1销售前景预测10.3.1.1由于经济发展，龙港商品房销售价格一直处于平稳上升的势头。由于本项目所处地理位置优越，交通方便，公用工程配套设施齐全，是最佳商住楼首选地块之一；另外，商住楼设计方案规划超前，住宅套型多样化，可以满足社会各层次客户的不同需求，无疑给房地产市场带来无限商机，将会吸引更多的购房客户。因此，项目的销售前景将非常令人乐观。10.3.2销售价格的设定 商住楼销售价格设定原则是以开发成本加合理的利润，这样的销售价格具有一定的优势。10.3.2.1商业用房平均销售价格为1.5万元/，销售收入5227万元；10.3.2.2住宅平均销售价格为0.9万元/，销售收入29004万元；10.3.2.3项目销售收入合计34231万元。 第十一章 经济效益分析11.1经济效益估算11.1.1基础数据 11.1.1.1项目总投资：25800万元 8.1.1.2销售收入：34231万元11.1.1.3产销率：100%11.1.2开发成本预测根