甲级写字楼标准分析报告.docx

写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，目前市场上普遍流行两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，同一级别中的写字楼的硬件配置可能相差很大，但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分，如5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，只是划分写字楼等级的参考标准。本文就写字楼的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，并例举上海部分写字楼空调配置情况，以供参考。下面就两种分类标准中的甲级写字楼及5A写字楼作简要介绍。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、属于24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分级标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。智能化5A写字楼包括楼宇设备自动化系统(BA)，安全防范系统(SA)，通信自动化系统(CA)，办公自动化系统(OA)，火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)。1楼宇设备自动化系统(BA)可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。楼宇设备自动化系统包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统等。2安全防范系统(SA) 分为闭路监视系统和防盗报警系统。前者分别可在地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机，在楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，在地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。后者是指写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器等。3通信自动化系统(CA)包括综合布线系统和无线通信转发系统。前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。后者在提供以5类线为基础的综合布线信息通道，在办公楼各层设有移动信号增强系统。4办公自动化系统(OA)是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。预留电力负荷每平方米50伏安以上，办公室布线采用网络地板或地面线槽。5火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。除此之外，还有广播音响系统，火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。5A仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等等，智能化程度只是其中的一个方面而已。既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，下面例举两大国际测量师行仲量联行及第一太平戴维斯对甲级写字楼的一些要求以供参考。仲量联行国际甲级及甲级写字楼衡量标准指标甲级写字楼国际甲级写字楼发展商背景有良好市场声誉的专业发展商有良好市场声誉的专业发展商，有丰富商业地产发展经验和在目标客户群的口碑位置核心商业区域，与公共交通系统直接连接核心商业区域，与公共交通及地铁系统直接连接物业管理国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经验国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经验丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求表准 体量30000平米以上50000平米以上产权单一产权，只租不售单一产权，只租不售楼层设计整层可出租使用面积超过1000平米使用率超过70%采用无柱形设计，单层平面最好是长方形或方形整层可出租使用面积超过2000平米使用率超过75%采用无柱形设计，单层平面最好是长方形或方形考虑可拆卸楼板的设置室内净高不低于2.6米不低于2.8米楼板承重不低于250公斤/平米不低于350公斤/平米局部可提升至750公斤/平米架高地板不低于70mm不低于150mm进深不低于8米不低于12米走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米卫生间男女各一，每个按照不低于楼层使用面积的1：10配置男女各一或二，每个按照不低于楼层使用面积的1：8配置拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间空调系统四管制风机盘管或VAV系统新风量30m3/h.P(按照10m2/人密度计算)四管制风机盘管或VAV系统夏季可达22，50%（相对湿度），冬季22， 40%（相对湿度），新风量40m3/h.P(按照10m2/人密度计算)24小时机房冷冻水/冷却水系统具备具备24小时热水供应具备具备电力系统双路供电应急发电机电力负荷达80VA/平米90 VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在250千伏安双路供电*应急发电机（公共使用）应急发电机（租客使用）电力负荷达100VA/平米120 VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在500千伏安预留租客发电机位卫星天线安装位置预留具备具备电梯系统（客梯）分区设置平均等候时间不超过40s载重量：不低于1350公斤/部梯速：2.54.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部设置有电梯空调系统分区设置平均等候时间不超过30s载重量：不低于1350公斤/部梯速：3.55.0米/秒配置比例：不低于4500平米/部设置有电梯空调系统电梯系统（货梯兼消防）载重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5米/秒(视高度而定)载重量：不低于1600公斤/部梯速：3.5米/秒(视高度而定)电梯系统（车库至首层）载重量：不低于1000公斤/部梯速：1.75米/秒载重量：不低于1350公斤/部梯速：1.75米/秒停车位不低于0.9个/100平方不低于1.2个/100平方照明系统公共区域350lux租赁区域500lux公共区域350lux租赁区域500lux垃圾处理设置地下垃圾房各层设有垃圾收集房，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调无障碍设计可以给予考虑必须给予考虑环保要求ISO14000认证ISO14000认证，国际LEEDS认证第一太平戴维斯国际甲级及甲级写字楼衡量标准指标甲级写字楼国际甲级写字楼位置位于写字楼聚集区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施物业管理丰富经验、有知名度的物业管理公司丰富经验、国际知名物业管理公司产权对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜基本不出售楼层设计整层得房率至少为70% 或更高如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。整层得房率至少为75%分割单元得房率不低于为70空间少柱 室内净高不低于2.7米不低于2.7米楼板承重不低于250公斤/平米不低于250公斤/平米架高地板架空地板架空地板空调系统四管制空调系统四管制空调系统24小时机房冷冻水/冷却水系统具备具备24小时热水供应具备具备电力系统双路供电应有后备电源充分的电源供应双路供电应有后备电源电力负荷不小于达90VA/平米电话线平均每20平方米有一根电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施电梯系统分区设置平均等候时间不超过30s配置比例：不低于40005000平米/部每三层一部电梯平均等候时间不超过30s配置比例：不低于40005000平米/部停车位至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供照明系统500lux500lux 为了更进一步了解上海地区甲级写字楼空调系统的配置情况，以下例举上海地区已完成部分甲级写字楼的空调设置标准，以供参考。项目名称冷热源系统 空调系统其他上海恒隆广场1冷源：离心式冷水机组2热源：空调箱、风机盘管及VAVBOX箱带电加热324小时空调要求特殊用户专设用户冷却水系统1裙房的走道采用定风量低风速全空气系统2商场采用风机盘管+新风系统3办公采用VAV，外区VAVBOX箱带电加热1空调箱内设表冷段、粗中效过滤段上海国际航运大厦1冷源：离心式冷水机组+螺杆式冷水机组2热源：燃油/汽热水锅炉1大厅、餐厅、游泳池等大空间公共区域采用定风量低风速全空气空调系统2裙房内的零售商店、会议、办公等小空间采用双风机变风量空调系统3办公采用VAV，外区VAVBOX箱采用并联型风机动力箱带热水盘管1空调箱内设粗、中效过滤段2冬季蒸汽加湿上海骏丰国际财富广场1冷热源：地下餐饮、店铺采用VRV，地上办公采用风冷热泵1大厅采用定风量低风速全空气空调系统2主楼办公采用风机盘管+新风1空调箱内设粗、中效过滤段2冬季湿膜加湿综上所述，总结两大国际测量师行多年的行业经验，同时满足上海市公共建筑节能设计标准，对甲级写字楼空调系统进行总结归纳，以供参考。具体如下：1系统参数及配置分项指标房间类别国际甲级甲级一般办公 OP2 空调室内设计参数办公夏季干球温度24度，相对湿度50%；冬季干球温度22度，相对湿度40%夏季干球温度2426度，相对湿度60%；冬季干球温度2022度，相对湿度30%夏季干球温度26度；冬季干球温度20度按照甲级办公楼的高标准，调整室内参数，设计夏季干球温度24度，相对湿50%；冬季干球温度22度，相对湿度40%室内设计新风量办公40m3/h.P30m3/h.P30m3/h.P设计新风30m3/h.P，满足甲级要求空调形式办公四管制风机盘管系统或VAV系统四管制风机盘管系统或VAV系统两管制风机盘管或其它VAV系统卫生间提供空调提供空调不考虑提供空调24小时办公UPS间冷冻水/冷却水系统具备具备风体式空调或与大楼合用系统具备其它配置空调水管系统四管制四管制两管制或其它四管制空气过滤等级达到中效过滤等级达到中效过滤等级初效过滤达到中效过滤等级冬季空气加湿装置具备具备不考虑具备2设备监控系统智能设计分项指标房间类别国际甲级甲级一般办公 OP2 制冷系统启停控制和运行状态显示温度、压力、流量的测量、控制、记录运行时间、启动次数和故障情况的记录机组台数自动控制满足基本要求制冷系统的控制器通过通信接口与BA系统相接热力系统蒸汽、热水出口压力、温度、