上海市居住房屋建筑分类的历史沿革及分类研究.docx

上海市居住房屋建筑分类的历史沿革及分类研究historical evolution of classification of residentialbuildings in shanghai and research on classification 黄涛 huang tao 沈麒 shen qi刘群星 liu qunxing【摘 要】在百余年的发展历程中，住房的总量和不同类型房屋的比重发生了 很多变化，还不断出现了很多新的类型和复杂的问题。文章从上海市房屋建筑分 类的历史沿革，分析了目前上海居住房屋建筑类型分类及其特征。【关键词】 上海市 ； 居住建筑 ； 类型 ； 特征 【abstract】in th e dev elo pment histo ry of ov er 100 y ears, a lot of ch ang es have taken place in total quantity of houses and proportion of houses of different types, and many new types and complex problems arise constantly. based on historical evolution of classification of residential buildings in shanghai, this article analyzes classification of types of residential buildings in shanghai and its characteristics.【keywords】 shanghai, residential building, type, characteristic的问题。居住房屋的分类问题一直都是住房管理工作中的一个核心问题，房屋 建筑类型分类是房屋管理工作的重要基 础，在房屋测绘、房屋征收补偿、产 权登记等工作中需要应用，同时也是城 市未来建设发展规划的必要条件。这些情况使房屋分类的管理工作和 研究工作，不断深入，逐步完善，多 年来在居住房屋建筑分类方面的管理和 研究取得了一些业绩，为上海的城市发 展提供理论基础和管理依据。上海房屋 的分类主要分为解放前、解放初、后期 完善、基本成型四个阶段，近年来的分 类研究工作集中在 1996 年、2006 年和1 研究背景上海居住房屋的建设历程已逾百余年，解放后，新中国时期建设了大量的民 用住宅，尤其是改革开放后的 30 多年里， 住宅建设取得了长足的发展。根据上海 统计局发布的数据，截至 2011 年底，上 海市既有房屋存量为 98 092 万 m 2 ，其 中既有住房面积已达 55 077 万 m2 。在百余年的发展历程中，住房的总 量和不同类型房屋的比重发生了很多变 化，还不断出现了很多新的类型和复杂黄涛，同济大学在读硕士研究生；沈麒，中国建筑科学研究院；刘群星，上海市房地产科学研究院工程师。50住宅科技 /20 1 3 .0 5其他2010 年三次，都取得了一定的研究成果 。 主要指标的统一规定。在规定的制订过程中，考虑当时按租金标准划分的里 弄住宅、公寓二类居住房屋过于笼统， 因此以解放初的旧式里弄、新式里弄、 职工住宅、独立住宅和公寓等五类为基 础进行了调整，将居住房屋分为公寓、 独立住宅、工人住宅、新式里弄、旧 式里弄、 简屋等六类。 六类居住房屋中未将“职工住宅” 列入，因为这类住宅解放后全国建造量 较大，并且建筑形式大同小异，缺少明 显的上海地方特色。当时旧式里弄在上海有近百年的历 史，建造量大，在所有的居住房屋中占 有较大的比例，建造年限的跨度较大， 其建造的标准相差较大，如果将其归入 一类，不符合当时的实际情况，因此将 旧式里弄细分为早期石库门房屋和后期 石库门房屋。 早期石库门房屋主要为最早建造的 三开间二厢房，以后出现的二开间一厢 房的建造时期有先后，有不少是和三开 间单元或单开间单元镶拼建造，其中早 期建造的厨房屋顶为坡屋面。后期石库门房屋主要为建造年代较 晚的单开间石库门房屋，而部分后期建 造的二开间一厢房中厨房为钢筋混凝土 平屋面，亭子间为钢筋混凝土楼板，后 来的广式里弄和后期石库门房屋的年代 相近， 也归入该类型。 非居住房屋在办公、商业房屋、仓 库、 学校、 医院、 工厂、 杂项、 搭 建等八类的基础上，重新分为旅馆、办 公建筑、工厂、站场码头、仓库堆栈、 商场、店铺、学校、文化馆、体育场、 影剧院、 教养院、 医院、 农业建筑、 公用设备、寺庙教堂、宗祠山庄、其 他等十八类。 上述分类中将居住房屋分为六类， 非居住房屋十八类，共计二十四类。至 此，初步形成上海市房屋分类主要格 局 。 2.3 后期分类标准不断完善60 年代初，上海市房地产管理局开 展清查产业的工作，颁发了清查产业 汇总统计表和调查记录表及编制说 明，其中有关房屋类型沿袭 1958 年的二十四类分类法，只是将“工人住 宅” 改为 “工人新村 ”， 并进行了局 部的名词修改。1979 年上海市房地产管理局发出的填写产业目录口径的说明，还是沿 用二十四类，但在名称上又将“工人新 村” 恢复为 “工人住宅 ”。1980 年上海市房地产管理局编印的房地产平面图测绘手册也按二十四 类名称进行分类。1986 年在制订估价 标准中将居住房屋的“工人住宅”改为 “新建住宅”。1988 年上海市房地产管理局、上海 市房产登记发证办公室颁布“关于印发上海市房产登记证勘丈口径及制图要求 (试行)的通知”，其中在房屋建筑种类中 将“新建住宅”改为“新工房”。2.4 现行的房屋分类标准1990 年上海市房地产管理局颁布了 沪房(1990)规字发第518 号文“关于修订上海市房屋建筑类型分类表的通知”。 六类居住房屋局部类型进行了细分，将 “公寓”分为二级，为“公寓1(1)”和“公 寓 1(2)”；将“新工房”改为“职工住宅 (新工房)”，分为三类，为“职工住宅3(1)”、 “职工住宅3(2)”和“职工住宅3(3)”；将 “旧式里弄”分为二级，为“旧式里弄 5 (1)”和“旧式里弄5(2)”。十八类非居住房屋中将“办公建筑” 改为“办公楼”，取消“教养院”增加了 “福利院”，将“公共设备”改为“公共设 施用房”。2003 年上海市房屋土地资源管理局 为了配合实施上海市人大常委会 2002 年10 月 31 日颁布的上海市房地产登记 条例，规范房地产登记行为，进一步 适应上海市房地产市场发展的需要，颁 发了沪房地资市(2003)141 号文“关于 调整本市房屋建筑类型分类的通知”， 对“花园住宅”重新进行了定义，增 加了 “联列住宅” 和 “农村住宅 ”， 并将 “农村住宅” 分为二级 ，“农村 住宅(1) ”和“农村住宅(2) ”。现行的上海居住房屋建筑类型分类 表是以 1990 年上海市房地产管理局颁布2 上海市房屋建筑分类的历史沿革2.1 解放前住房分类上海自从 19 世纪中期开埠以后，租 界接踵而起，城市化发展很快，形成较 高的人口密度和建筑密度，建造了大量 建筑风格各异的房屋。当时的房产商建 造简陋的木屋用于出租，但由于木板房 容易造成火灾，后来成排建造砖木结构 民居，这就是上海里弄建筑的雏形。随 着城市化扩展， 里弄民居数量不断增 加，当时的里弄民居习惯上分为七种， 即老式石库门、西式石库门、广式石库 门、连接式小花园洋房、和式花园洋 房、独立式花园洋房和公寓。这是上海 对居住房屋进行的较早分类。2.2 解放初期的房屋分类解放后上海市房地产管理局把过去 的习惯分类加以简化， 并结合房管工 作，将上海市较为正规的居住房屋分为 旧式里弄、新式里弄、职工住宅、独 立住宅和公寓等五类。将老式石库门、 西式石库门和广式石库门合并为旧式里 弄；将习惯称为连接式小花园洋房改为 新式里弄，以免和花园洋房混淆；原来 和式花园洋房和独立式花园洋房合并为 独立住宅。上述的职工住宅是指解放后 大量建造的新工房。50 年代初，国家将房屋作为国有资 产进行租赁，并且由于历史的原因，上 海还有大量的私有出租房，当时的上海 市房屋管理部门在制订公共房屋租金标 准时，将房屋划分为里弄住宅、公寓、 办公、商业房屋、仓库、学校、医院、 工厂、杂项、搭建等十个类型，按照 房屋的建筑类型制定了相应得租金标 准 。 1956 年后，国家对私有出租房进 行社会主义改造，公房产业剧增。当时 上海市房屋管理部门为了建立公房的档 案资料，加强产业管理，并且为了统计 的需要，1958 年当时的上海市房地产 管理局制订和颁发了上海市房屋资料20 13 .0 5/ 住宅科技 51其他“关于修订上海市房屋建筑类型分类表为基础，辅以 2003 年的沪房地资 市(2003)141 号文“关于调整本市房屋 建筑类型分类的通知”作为当前的住房 分类依据的。上海居住房屋建筑类型分 类的具体情况详见表 1 。课题的研究，该课题研究分二大部分组成。第一部分内容：在调查研究和原有 “90 标准”的基础上，对房屋建筑类 型进行修订，编制了“上海市居住房屋 建筑类型分类标准”，第二部分内容： 在调整后的分类表的基础上编制了“上海市居住房屋建筑类型分类评定系 统 ”。 在“上海市居住房屋建筑类型分类标准”中的房屋建筑分类对 1990 年的 分类表进行调整，详见表 2 。“花园住宅”由原来的一级按建造表 1现行上海居住房屋建筑类型分类表表 21 9 9 6 年研究的“新标准”与当时执行的“9 0 标准”对照表3 上海市房屋建筑分类相关研究成果调研3.1 1 99 6 年的居住房屋分类研究成果1996 上海市科委和上海市房屋土地 管理局将上海市居住房屋分类及评定 系统研究课题下达给了上海市房地产 科学研究院，上海市房屋土地管理局政 策法规处、房地产交易管理处、安全技 术处、房屋拆迁管理处、房地产权籍管 理处、物业管理处等相关处室参与了该52住宅科技 /20 1 3 .0 51 99 6 年的研究标准当时执行的 19 90 分类标准花园住宅 公寓住宅新村住宅花园住宅 1花园住宅 2 公寓住宅 1 公寓住宅 2 新村住宅 1 新村住宅 2花园住宅 2公寓1(1) 公寓1(2)职工住宅 3(1)、3(2) 职工住宅3(3)里弄住宅新式里弄旧式里弄新式里弄 4旧式里弄5(1)其他住宅零星住宅简屋旧式里弄5(2)简屋 6序号建筑类型分类标准备注12公寓花园住宅具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位，原始设计有正规的客厅、阳台，一套或数套卫生间或有冷暖气设备，装修精致，优质松木以上地板，房间墙面 用料高级或有护墙板。厨房有瓷盆并贴有瓷砖及配套的碗橱、壁橱等，并有公共大门或兼有 电梯设备，如培恩公寓、雁荡公寓等。其中，中华人民共和国成立前建造的为 1(1) 类，成 立后建造的为1(2)类 一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室等结构较好的独立或和合式、别墅式 住宅，有数套卫生间，一般附有较大的花园空地或附属建筑，如汽车间、门房等。2003 年起，申请换 发或补发房地产权证 的，其建筑类型统一 改为公寓-3职工住宅中华人民共和国成立后建造的 8 层( 含 8 层) 以上的成套住宅，装修普通，各有室号及专门出入，有独用厨房、卫生间、阳台、大门及电梯等设备的为 3(1) 类。如黄浦区振兴大楼。 中华人民共和国成立后建造的 7 层( 含七层) 以下的住宅，各有室号及专门出入，有独用或公用 的厨房、卫生间、阳台为 3(2) 类，如徐汇区枫林新村等；其中标准较低，小梁薄板结构， 设备较差的为 3(3) 类。五十年代建造的二万户新工房亦归入此类。2003 年起，3(1)和 3 (2)中原设计为成套独 用的住宅， 申请换 发或补发房地产权证 的，其建筑类型统 一改为公寓4新式里弄联接式住宅，结构装修较好，具有卫生设备或兼有小花园、矮围墙、阳台等设施，如静安别墅等。-5旧式里弄联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑式样陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无 卫生设备，为 5(1) 类，如建国西路建业里。普通零星的平房、楼房及结构较好的老宅基房 屋为 5(2) 类，郊区设备简单的小楼房，亦归入此类。-6简屋标准低的简陋房屋、临时房屋。即瓦屋面，木屋架，砖墙身三项条件中，至少有一项未能符合要求的，如尚未改造的苏家巷简屋群。-7联列住宅多单元( 三个或三个以上) 联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独 用的联接式低层住宅，其建筑类型为联列住宅；2003 年新增8农村住宅自 2003 年 5 月 1 日起，委托房地调查机构实测建筑面积的本市集体土地上依法个人自建或集体建造的住宅，不再按上海市房屋建筑类型分类表( 沪房90 规字发第 518 号文修 订) 进行分类，其建筑类型统一认定为农村住宅；其中，成幢独用的独立式或和合式的住宅 划为农村住宅(1)，其余的则为农村住宅(2)。2003 年新增其他时间分为“花园住宅 1 ”和“花园住宅2 ”二级，时间接点为 1949 年 10 月。1949 年 10 月前的“花园住宅 1 ”和原 来的“花园住宅”分类标准定义相同。1949 年 10 月后的“花园住宅 2 ”将总 体布置可以为独立式、和合式和联接式 三种，但联接式花园住宅要求每单元附 有花园、汽车停车库或停车位。“公寓住宅”还由原来的二级按建 造时间分为“公寓住宅 1 ”和“公寓住 宅 2 ”。对于 1949 年 10 月以后建造的 “公寓住宅 2 ” 界定为标准较高的住 宅，范围为外销房、高标准内销房(原侨 汇房)、外资内销商品房和 7 层以下(含 7 层) 有电梯的多层住宅等。“职工住宅( 新工房) ”改为“新村 住宅”，将原来“职工住宅 3(1) ”和 “职工住宅 3(2) ”归入“新村住宅 1 ”， 将原来建造标准较低、小梁薄板结构设 备较差的住宅“职工住宅 3(3) ”归入 “新村住宅 2 ”。“旧式里弄”和“新式里弄”合并列 入“里弄住宅”中，原来的名称作为第二 级，将原来“旧式里弄5(2)”从“里弄住 宅”中剔除。将“旧式里弄5(2)”和原来的“简屋” 合并列入“其他住宅”中，“旧式里弄 5 (2)”改为“零星住宅”和原来的“简屋” 一起作为第二级。研究的第二部分内容是在调整后的 分类表的基础上将第一级名称作为一级 编码，第二级名称作为二级编码，以房 屋的层数作为三级编码，编制了“上海 市居住房屋建筑类型分类评定计算机系 统”。这时候的研究成果已经开始尝试 采用房屋类型的编码思想。3.2 2 00 5 年房屋建筑类型分类研究成果2005 年 9 月上海市房屋土地管理局 将上海市房屋建筑类型分类研究课 题下达给了上海市房地产科学研究院， 课题组对上海市房屋建筑分类情况进行 调查研究，收集了解相关的各种分类情 况，总结了一套分类标准，将居住建筑 分成了八类。 本次研究工作中，重新划分了公寓 住宅、对花园住宅按年代进行细分、增加联列住宅、增加村民住宅、调整职工住宅，新增了公寓住宅 1(3)是指的酒店 式公寓。在当时的背景下，酒店式公寓 和公寓式酒店问题分类不同专家、学者 意见不同，故特地划分了一类“酒店式 公寓”作为公寓的一个子目，而“公 寓式酒店”被认为是旅馆类的非居住建筑 。 这次的研究成果中，在 1990 年分 类表的基础上，吸纳了 2003 年“通 知”的思想，并就当时的热点问题进行了深入分析，对八类标准进行了更准确的定义，并进行了统一的简单编码，开 始了建筑类型信息化的起步工作。3.3 2010 年居住类房屋建筑类型分类研 究成果2010 年，上海市住房保障和房屋 管理局批准了上海市房地产科学研究院 申报的上海市居住房屋建筑类型分类 应用研究课题立项建议书。后房科院根 据当时的实际情况展开调研，研究成果 主要包括上海市居住房屋建筑类型分类表 32 0 0 5 年研究的分类标准与现行的“2 0 0 3 标准”对照表公寓花园住宅2(2)20 13 .0 5/ 住宅科技 5320 05 研究的分类标准现行的 2 0 0 3 年标准公寓住宅1(1) 公寓住宅公寓住宅1(2) 公寓住宅1(3)公寓住宅1(1)公寓住宅1(2) 职工住宅3(1) 职工住宅3(2)花园住宅2(1) 花园住宅花园住宅联列住宅 3联列住宅新式里弄 4新式里弄旧式里弄5(1) 旧式里弄旧式里弄5(2)旧式里弄旧式里弄5(1)旧式里弄5(2)工人新村住宅 6职工住宅职工住宅3(3)简屋 7简屋村民住宅 8农村住宅其他表和相关研究报告。上海市居住房屋建筑类型分类表与 现行的 2003 标准的对比结果详见表 4 。2010 年研究成果中，居住类房屋 建筑分类表主要希望对现行的分类表进 行了如下修改：(1)按照 1949 年为分界线进行分类， 增加“老花园住宅”分类，将 1949 年前 和 1949 年以后建造的花园住宅区分开。 凡是建筑年代早于 1949 年的花园住宅均 归入“老花园住宅”中，对于 1949 年 以后建造的花园住宅，仍旧称作“花园 住宅 ”。(2)调整公寓住宅，现将 1949 年以 前建造的公寓(1)归入二级分类，重新命 名为 “老公寓 ”。 在 “公寓” 的二级 分类中区分 “多层公寓 ”、“高层公 寓”，按照建筑楼层不同，8 层及 8 层 以上称为高层，其余为多层。将职工住 宅(1)、部分公寓(2)归入“高层公寓”， 将部分职工住宅(2)、部分公寓(2)归入 “多层公寓 ”。(3)增加分类“低标住宅”，现将原90 标准中简屋、职工住宅(3)、部分不成套的 职工住宅(2)归入“低标住宅”。(4)增加分类“其他”，使得分类归纳 范围更加全面完整。(5)对房屋类型进行了相应的编码处 理。其中原报告中分类编码的首位为 “1”，为居住类土地的代码，后为了与后 续的 “上海市非居住房屋建筑类型分类 应用研究”课题中的非居住房屋类型的 编码保持统一，将“1”改为“r”，代表 居住用地(residential)。这次的居住类房屋建筑研究秉承维 持目前分类现状的基础，分类标准以建 筑形态为主，同时考虑将来发展方向，名 称中性、层次清楚、结构合理，以 1949 年作为时间分界线将历史建筑和新建筑 加以区分，同时分类划分便于统计，对于 数据库影响较小，提高操作效率，有利于 新旧分类标准衔接。这次分类系统的引 入了分类编码的概念，设定了编码的规 则，并且与非居住分类的编码协调统一， 这个编码的框架基本上可以进入实际的 操作阶段。表 42 0 0 5 年研究的分类标准与现行的“2 0 0 3 标准”对照表这次课题研究准确反映了上海现有房屋类型的基本情况，对上海市当前居 住类房屋建筑分类问题重新加以研究、 予以完善，有利于配合上海市房地产 登记条例的实施，规范房地产登记行 为，为今后进一步的科学管理打下基 础，具有较强的必要性和现实意义。响的分类政策、分类现状的基础上的，这些影响可能存在显性的和隐形的区 别，但是前期研究成果的作用总是只有 必要的。 (3)居住房屋类型的编码思想历经