XX公司物业管理方案.doc

物业管理方案为了规范 （以下简称交易中心）的物业管理，维护业主和物业使用人及物业公司的合法权益，使业主和物业使用人真正享受到高效、优质的服务，创造和保持清洁优美、舒适方便、文明安全的生活环境。根据国务院物业管理条例、 物业管理规定、 县物业管理实施办法，结合交易中心的物业实际状况，制订切合实际的、人情化的物业管理方案，敬请各位业主委员审议、评价、对比、并提出本人意见供物业公司借鉴。一旦接受委托管理交易中心，我们将同业主委员会共商物业管理大计，共谋交易中心物业管理长远发展规划，共同携手构建文明和谐平安幸福家园。一、物业服务范围交易中心的各类房屋及相关配套的共用设施设备、共用部位，包括道路、围墙、管网、绿化、临时车位、停车场、照明、卫生治安、环境（以下简称物业）。二、委托物业服务事项（一）提供保安24小时安全防范服务；（二）消防系统、供电系统、供水系统、照明系统、周边围墙防盗报警系统、园林绿化地、管网、沟、池、小区道路网络、临时车位的使用、维修、养护和管理。三、委托物业服务要求（一）最低人员设置 名，其中：1、大门保安 名2、维修工 名3、保洁、绿化工 名（二）保安安全工作保安人员的职责是协助公安机关维护小区的治安管理秩序，防范一切不安全的因素，不安全的隐患及突发事件的发生，目的是为业主和物业使用人创造安全的居住环境，切实保障住户安居乐业。1、保安工作的特点（1）以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的。（2）交易中心保安与社会治安紧密联系。一个中心的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此交易中心的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。（3）服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、业户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。2、保安工作的主要任务（1）门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为登记来访客人、咨询指引方位及客户服务等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。（2）安全巡检。定时和不定时地对交易中心内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。（3）公共停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。（4）案件处理。积极协助公安机关作好交易中心内治安管理工作，对发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。（5）消防工作。建立义务消防组织（物业公司全体员工均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。（6）与其他部门搞好配合工作。（三）保洁服务工作1、保洁人员必须定时清扫车辆行驶主干道、巷道、人行主干道，保持交易中心整洁；2、保持交易中心清洁卫生；3、应及时制止交易中心内乱丢乱放垃圾的行为；4、对于大宗垃圾物品及时清运。（四）绿化服务工作1、物业公司应做好交易中心年度绿化工作计划，按计划开展工作；2、绿化人员对绿化地段定时浇水及养护，确保绿化效果；3、应适时预防病虫害，对花卉草坪进行造型美化；4、绿化人员应及时清理绿化带里和绿地的垃圾、杂物，保持小区环境美观整洁。（五）物业维修养护服务工作1、对于交易中心公共地段、公共设备进行普查，认真做好年度维修改造计划；2、对交易中心公共道路、公共排水系统、公共报警系统、周边围墙的小型维修项目等进行及时抢修、维修和维护。3、对装修商户、住户应加强防火、防触电、防污染环境的监督管理；4、向商户和住户物业自用部位提供双方认可的有偿服务。（六）帐目公开管理1、在交易中心显著位置公示以下内容：物业管理公司名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起止时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等增加物业服务收费透明度；2、物业公司接受委托代收供水、供电、通讯、有线电视等有关费用的，也必须按照规定的内容和方式明码标价。物业公司根据业主委托提供的物业管理服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后以适当的方式向业主明示；3、物业收费情况每年向交易中心全体业主公示一次；4、业主及物业使用人可以拒绝支付物业公司明码标价之外的任何费用。四、物业服务承诺（一）保安安全防范服务如商户及住户发生入室被盗抢劫案件，均以公安部门鉴定结果为准，赔偿责任内的经济损失。（二）日常水电维修服务1、接到业主维修电话，应立即做好登记工作，并及时派相关人员前往维修；2、家庭水电急修2小时内解决，对房屋小修或其它问题，自报修时当日进行，如不能及时维修的，应向住户说明原因。3、维修人员态度和蔼、礼貌、不得吃、拿、卡、要；4、小区公用部位材料费及维修费由物业公司从物业管理费中支付，业主自用部位材料费及工时费由业主本人承担。五、物业服务收费标准（一）商业用房建筑面积收费标准为 元/月m；由商户按时向物业公司支付。（二）住宅物业管理综合服务费，以法定产权证为准，按住宅建筑面积收费，标准为 元月m；每月由业主或物业使用人按时向物业公司支付；（三）办公用房建筑面积收费标准为 元月m；由单位向物业公司支付；六、亲情化服务工作我们公司实行人性化管理 开展亲情化服务工作。一旦接受交易中心委托物业管理之日起，交易中心就是物业公司的家，这个家里边的所有业主就是物业公司工作人员的亲人，保护亲人的安全是我们的防范天职；为亲人排忧解难是我们应该做的；具体认真做到以下几点：（一）业主如旅游、探亲外出时间长，保安重点安全防范服务；（二）热情、周到为业主排忧解难；（三）保安在值班站岗期间认真做到：1、向本交易中心公安、交警、消防、法院等出入小区的车辆和人行军礼，以示物业公司向国家安全工作人员致敬；2、支持和帮助物业公司走向辉煌的业主的车辆和人行军礼，以示物业公司对他们的尊重。七、物业服务收费要求（一）房屋主体工程完工后，无论入住与否均收费，未建房空地不收费；（二）物业服务费的收取，按法定产权面积计算（以房产证登记面积计费，未办房产证的以房产开发单位提供的规划面积计算）。一般按每月、每平方建筑面积计算收取；（三）物业管理服务费从 年 月 日开始收取； （四）每月15日业主向物业公司交纳上月水费、物管费等；（五）凡一次性交纳全年服务费的住户，优惠一个月。时间为通知收费的当月，过时按原价收费；（六）逾期两个月内不交纳物业服务费的业主，按每月3比例收取滞纳金；超过三个月不交纳物业服务费者，物业公司终止一切服务。并向人民法院起诉，追回应交纳的一切物业服务费用和由此造成的经济损失。八、甲方权利义务（一）决定交易中心公共性服务项目及服务标准；（二）决定并审核维修资金使用计划，对维修资金使用情况进行检查、监督；（三）监督检查物业服务合同的执行情况；（四）听取和审定物业公司提出的物业管理服务计划；（五）监督业主遵守物业管理制度、规定及业主公约，督促业主按时支付各项物业管理服务费用、维修等费用。九、乙方权利义务（一）按照小区物业服务合同实施管理，并建立交易中心物业公共管理制度和物业公司内部各项管理制度；（二）按国家、省、州、市物业管理有关规定，提取房屋专项维修基金，并按照相关规定使用；（三）按照物业服务合同规定收取物业服务费及其它代收代交费用；（四）