房地产业常用的资产评估报告例文.doc

房地产业常用的资产评估报告例文 导语：房地产业经常会需要写资产评估报告，那么标准的资产评估报告应该要怎么样填写呢，下面是为大家的资产评估报告例文，欢迎阅读，仅供参考，更多相关的知识，请关注文书帮! 资产评估报告【篇一】： 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。 二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。 三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。 六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。 八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。 一、基本概况 估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。 二、评估目的 为房地产转让提供参考依据。 三、评估基准日 评估基准日为xx年11月3日。 四、估价依据 1、本次估价依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定、中华人民共和国担保法、重庆市房地产转让管理办法实施意见等有关政策法规和文件。2、评估相关的资料 房屋所有权证【房地证xx字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。 五、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得房屋所有权证，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。 六、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。 七、估价过程 市场比较法： =3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。 1交易情况修正系数：abcd属于正常交易，不用调整。2交易日期修正系数：abcd属于正常交易，不用调整。3区域因素修正系数： 区域因素修正：由于参照对象A,B与评估对象处于同一地区，区位因素不须作大的调整，稍有影响的是房屋所在楼层和面对的方向。参照对象C,D与评估对象各种区位因素对比后，明显高于参照对象。1土地使用年期修正 土地使用年期修正系数=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n =1-1/(1+7%)47/1-1/(1+7%)48 =0.9965 2容积率修正 容积率容积率修 待估房产1.921 案例A1.921 案例B1.921 案例C2.500.9368 案例D2.500.9368 正系数 容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/比较实例修正系数A、B容积率与待估房产相同，所以修正系数为1。C、D容积率修正系数=0.89/0.95=0.9368通过土地年期和容积率修正后的地价： 案例A:4668.46(600/596)0.99651=4683.34(元/m2)案例B:4646.25(600/597)0.99651=4653.25(元/m2) 案例C:4968.43(600/602)0.99650.9368=4622.73(元/m2)案例D:5098.43(600/603)0.99650.9368=4752.45(元/m2) 土地评估单价为：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94(元/m2)土地评估总价为：112.394677.94=525753.68(元) 八、评估结论 建筑物面积：112.39平方米 房地产总价：525753元 大写金额：伍拾贰万玖仟柒佰伍拾叁元 单位价格：4677元/平方米(货币种类：人民币元) 九、特别事项事项说明 1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。 2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。 3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。 十、评估报告提出日 本次评估报告提出日期为xx年11月3日。 评估人：艾华莹 xx年11月3日 附件： 资产评估报告【篇二】： 项目名称：白银区红星路85号1幢整幢商服房地产 委托方:白银铜城商厦(集团)股份有限公司 估价人员:郭荣芳 估价时点：xx年1月8日 估价作业日期：xx年1月8日 估价报告编号：甘宏评报字(xx)第203-3号 甘肃宏信房地资产评估有限公司 房地产估价报告书目录 致委托方函(02页) 估价师声明(03页) 估价的假设和限制条件(04页) 估价结果报告(05页) 估价技术报告(08页) 附件： 房屋所有权证复印件 评估机构营业执照(副本)复印件评估机构资质证复印件评估人员资格证复印件 致委托方函 白银铜城商厦(集团)股份有限公司： 受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于xx年1月8日对位于白银区红星路85号1幢整幢商服房地产(建筑面积：2040.51平方米)进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点xx年1月8日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下： 本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元(大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币)。单价:3209元/平方米。 甘肃宏信房地资产评估有限公司 二O一五年一月八日 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 估价的假设和限制条件 1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设： (1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者;(2)该物业可以在公开市场上自由转让; (3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期; (4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的;(5)不考虑特殊买家的附加出价; (6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素;2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。3、本报告之评估价值为估价时点的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。 4、本报告的评估值是在估价对象无任何他项权利限制条件下计算得出的。 5、本报告只可按估价目的使用，不得用于其它用途。 6、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 估价结果报告 一、委托方：白银铜城商厦(集团)股份有限公司二、受理方：甘肃宏信房地资产评估有限公司办公地址：白银区万盛路1号联系电话：(0943)8253116三、估价对象概况： 1、房地产权属状况：根据委托方提供的(白)房权证(白银区)字第005107号房屋所有权证，估价对象权属白银铜城商厦(集团)股份有限公司，权属清楚。 2、地理位置：估价对象白银区红星路85号1幢楼位于城建什字东南角，其东临白银市地税局，南临银光住宅区，西临公园路，北临红星路，交通便捷，地处城区规划一级地段。 3、建筑物概况：估价对象共四层(局部五层)，混合结构，1986年竣工，L形楼，总建筑面积2040.51平方米，外墙面普通装修，水、暖、电、讯、消防配套设施齐全。因本次估价不考虑其室内装修价值，故对装修情况不做描述。 四、估价时点：xx年1月8日。 五、估价时间：xx年1月8日。六、估价目的：提供市场价值。 七、估价报告的有效期限：本估价报告评估结果的有效期限为六个月，即从xx年1月8日起到xx年7月7日止的期限内有效。 八、估价方法：根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。 九、估价原则：本报告评估过程依据合法原则、估价时点原则、公平公正原则、替代原则。 十、估价依据： 1、国家建设部、国土资源部及白银市人民政府颁发的有关政策、法规文件。 2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范。3、委托方提供的房屋所有权证。 4、评估人员现场勘察获取的数据和资料。5、本公司掌握的白银市区同类结构商品房租赁价格。十一、价值定义：本估价项目采用公开市场价值标准。 十二、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元(大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币)。单价:3209 元/平方米。 十三、评估人员： 撰写人：郭荣芳 审核人：杨银满 批准人：王丽 估价技术报告 第一部分选择估价方法 根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。 收益还原法定义：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第二部分估价过程 收益还原法估价的思路：根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行资本还原，确定估价对 象在估价时点的价值。 公式：V=A/R1-1/(1+R)nA、纯收益确定 1、年总收益：经评估人员对该地区物业租金水平的调查，该地段同类物业月平均租金为40-50元/平方米，并且属同类物业社会平均客观水平，且近几年来一直保持在这个水平上，根据估价对象目前的使用状况，确定租赁价格取45元/平方米.月，空置