福建省房地产估价师《案例与分析》房地产估价文书的种类及作用试题.doc

福建省房地产估价师案例与分析：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。 A40% B50% C60% D70% 2、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题) A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同3、a规划设计条件通知书、b建设用地规划许可证、c选址规划意见通知书和d建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。 Aabcd Bacdb Ccadb Dcbad 4、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是_。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D框架剪力墙结构5、收益性物业管理的对象为（）。 A物业所有者 B物业使用者 C建筑物及其附属设施 D土地 6、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A B C D 7、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为_万元。 A22.0 B24.0 C25.6 D26.0 8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为_元/m2。 A482.79 B448.24 C467.25 D498.53 9、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 10、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。 A：开发商 B：设计单位 C：承包商 D：监理单位 E：借款合同11、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单 E：执行层的组织协调 12、在价值工程中，价值的定义为。 A：价值=费用功能 B：费用=功能价值 C：价值=功能费用 D：价值=功能费用 E：执行层的组织协调 13、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元，其中主体工程900元，安装及装饰装修工程费为600元。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15，则在估价时点的续建费用为元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格14、拆除未到期限的临时建筑_。 A不予补偿 B适当补偿 C等价补偿 D收取罚款 15、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价格为_万元。 A923 B1111 C1353 D1872 16、_招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。 A私下 B公正 C公开 D邀请 17、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 18、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 E：执行层的组织协调 19、单位活期存款每季末月日为结息日。 A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调 20、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是_元人民币/m2。 A6323.52 B6804.37 C6.657.48 D6650.25 21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于(2007年试题) A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 22、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。 A10% B11.27% C14.18% D42.55%23、附息债券一般限于。 A：短期债券 B：中长期债券 C：临时债券 D：永久债券 E：执行层的组织协调 24、刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处_，并处罚金。 A3年以下有期徒刑或者拘役 B5年以下有期徒刑或者拘役 C5年以下有期徒刑或者管制 D5年以上，10年以下有期徒刑25、估价上的折旧注重的是_。 A原始取得价值的减价修正 B原始取得价值的摊销与回收 C重置价值的摊销与回收 D价值的减价修正二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、基础设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：房屋开发费 C：勘察设计和前期工程费 D：管理费用 E：借款合同 2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于_元/m2。 A3816 B3899 C4087 D49203、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 4、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（）和平面布置等因素的影响。 A楼层、朝向 B租期 C供求关系 D租客类型5、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是_。 A图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例 C凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D标高的单位用mm计 6、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地 7、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金(2006年试题) A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股 D：个人入股范围 E：借款合同 8、房地产转让最主要的特征是_。 A房地产转让需要资金投入 B房地产转让实施申报制度 C房地产发生权属转移 D只有符合条件的房地产才能转让 9、商业辐射区域分析包括。 A：可能的顾客流量 B：消费者行为、喜好和偏爱 C：购买能力分析 D：区域优势 E：消费导向 10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50%11、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为_万元。 A10 B20 C25 D30 12、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。 A审核投标报价 B评标 C议标 D决标 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。 A：租赁 B：析产 C：保险 D：作价入股 E：借款合同14、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好 15、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。 A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同 16、因为估价的目的不同，所以_。 A估价的依据不同 B应评估的价值类型可能不同 C估价时点的选取不同 D估价中应考虑的因素可能不同 E选用的估价方法可能不同 17、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。 A：房屋征收决定作出 B：房屋征收决定公告 C：房屋征收补偿协议签订 D：房屋征收实施 E：执行层的组织协调 18、当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是_。 A名义利率小于实际利率 B名义利率等于实际利率 C名义利率大于实际利率 D不可以确定 19、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量 20、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能 21、用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是现金流量表。 A：资本金 B：财务计划 C：项目投资 D：投资者各方 E：借款合同 22、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是_万m2。 A450 B47