物业管理招投标.doc

第二章 物业管理招投标一、物业管理招投标基本规则简介1、招投标的范围 一般来说，下列几种类型物业的管理须采取招投标方式确定物业管理权。1） 政府财政投资兴建的物业必须采用国家招投标法和物业管理相关法规公开招标选聘物业管理公司。2） 国有或国有股份制企业开发建设的物业需要委托物业管理企业进行管理服务的，应采用招投标方式确定物业管理公司，但符合下列条件之一的可以除外：a) 物业由开发建设单位自用的（即物业全部自用）；b) 法律、法规规定在一定期限内必须由开发建设单位自行负责物业管理服务的。2、招标的基本形式 物业管理招标，可以采取公开招标、议标的形式。一般来说，符合下列条件之一的经主管部门批准，可以采用议标的方式：1） 物业的使用在保密或安全方面有特殊要求的；2） 外国政府或个人、国际金融机构及港、澳、台同胞赠款开发建设，并明确要求采取议标方式的。3、公开招标的基本程序和要求1） 招标单位取得政府认可。如深圳市相关文件明确规定：开发建设单位进行招标的，须向政府主管部门出具开工许可证明材料；业主委员会进行招标的，须事先经区主管部门正式核准，并出具业主大会通过的有关公开招标的决议等相关度证明材料。2） 由招标组织者填写招标活动备案登记表及提供相关资料，报政府招标办核准备案。3） 按相关法规文件要求组成招标机构和评委会。如深圳市明确规定，组成招标评委会原则上要求：a) 评委会人数为7人以上且为单数；b) 评委会中物业管理专家人数不得低于2/3。c) 物业管理专家从市招标办专家库中于评标、开标前一日随机抽选；d) 投标单位的相关人员不得参加评委会。4）制作招标文件。招标文件一般包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。其中招标书应当包括以下内容：a) 物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公共设施专用基金和房屋本体维修基金、公共设施、设备及公共场地情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；b）物业管理的内容和要求；c）投标书编制的方式及依据；d）投标人的资质和条件；e）组织解释招标文件及实地查验文件的时间、地点；f）送达投标书的地点和截止日期；g）开标、评标的时间、地点；h）其他需要说明的事项。5）提前一个月通过新闻媒体向社会公开发布信息，凡符合投标条件的物业管理公司均可参加。6）接受投标单位申请，进行初步审查。7）确定入围的投标单位和规定交标截止日期（最短不得少于20日）以及向招标委员会交纳投标保证金。8）组织评委会评标、开标，其包括以下内容：a) 评标会由招标机构负责人主持；b）投标单位递交标书，进行现场答辩抽号；c）招标机构工作人员当众拆封标书；d）评委会人员当场评阅标书，投标单位离场；e）投标单位按照抽签顺序先后进入会场进行现场签辩，在此期间投标单位所有旁听人员不得随意进入会场。f) 评委会进行无记名打分；g）公布打分结果；h）按照招标文件要求确定中标单位，且原物业管理企业在同等分值下享有优先续约权。评委和招标机构人员须遵守有关招标纪律规定，招标机构人员不得一人单独或在办公地点以外地点与投标单位进行接触。二、物业管理投标书的结构与内容1） 拟接物业的基本概况。2） 公司接管后准备采取的管理方式。3） 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。4） 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。5） 公司的运作流程和基本规章制度。6） 开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。7） 有效提高物业管理水准所必要的服务承诺。8） 社区文化服务方案。9） 费用投入和成本测算。10)经济效益分析。11）社会效益预测。12）需要招标单位协助解决的问题。13）本公司的优势和长处。14）接管物业后的工作进度安排。三、投标书的编制要求。1）“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。2）“准备采取的管理方式”要求针对拟管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。3）对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。4） 基本运作流程和规章制度要求列出重点工作的基本运作流程图和公司全套规章制度的基本目录和结构。5） 人力、物力资源要求详细列出：a）拟接管物业的组织架构；b）拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；c）主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；d）为开展工作前期投入的设备、设施。6）管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。7）服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施。8）社区文化服务要求明确公司的CI形象设计和管理处的CI形象设计以及管理处开展社区文化的基本工作计划。9）费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。10）经济效益分析要求按照物业管理“以区养区，保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。四、投标方案案例选贵阳市广场物业管理费用测算书如下所示。第一部分 物业管理公司的组织架构及人事定编广场总建筑面积65112平方米，其中地下停车场4758平方米，商场17410平方米，住宅33423平方米，写字楼8384平方米，会所1137平方米。广场约需管理人员51人，具体编排如下： 总经理（1人） 总工程师（1人） 副总（1人） 行 财 经 公 机 保 政 共 电 人 务 经 事 维 安 事 务 修 部 部 部 部 部 部 2人 2人 2人 9人 9人 24人【行政人事部】定编2人，其中经理1人，文员1人。【财 务 部】定编2人，其中经理1人，收银员1人。【经 营 部】定编2人，其中经理1人，业务员1 人。【公共事务部】定编9人，其中经理1人，管理员1人，清洁工6人，花木工1人。【机电维修部】定编9人，其中经理1人，水工1人，电工6人，电梯1人。【保 安 部】定编24人，其中经理1人，班长3人，消防监控中心3人，地下停车场2人，地上停车场及出口9人，写字楼大堂（女）2 人，住宅大堂3人，机动保安员1 人。第二部分 经济效益测算一、经营支出序号项目月支出额（元）年支出额（万元）所占比重（%）单位面积成本元/（平方米月）01人工费787379448416513302办公费8535102445101403固定资产折旧507160926800904低值易耗品摊销169220308900305前期投入摊销178921509500306公用电费335364024177405707公用水费60007203200108维修费218902627115803709清洁费613373632401010绿化费75009004000111保安费65007803400112社区文化费150018007900313不可预见费482657925500814保险费375045019800615佣金8473101744801416法定税费（全额）11125133558801917合计18905722687100003191、人工费（78737元/月）（1）员工工资（61250元/月）岗位人数（人）工资标准（元/人月）月工资额（元/月）总经理145004500副总经理135003500总工程师135003500机电维修部经理128002800公共事务部经理123002300行政部经理123002300经营部经理123002300财务部经理123002300保安部经理120002000文员1800800出纳1800800业务员112001200管理员112001200A级维修工115001500B级维修工212002400C级维修工410004000D级维修工1800800保安班长311003300A级保安员69005400B级保安员1480011200花木工1700700A级清洁工1450450B级清洁工54002000合计5161250（2）保险费（12587月/元） 按政府社保局相关规定，公司需为职工购买医疗、工伤、养老、失业保险，其费率分别占员工工资总额比例为医疗保险7%、工伤保险1.55%、养老保险11%、失业保险1%，那么保险费合计为20.55%61250=12587元/月。（3）福利费（4900元/月）按一般测算原则，员工福利费按员工工资总额的8%提取，合计为612508%=4900元。2、办公费（8535元/月）（1）交通费（1000元/月）按10人100元/月提取（管理人员9人，业务员1人），交通费为1000元/月。（2）通讯费（3200元/月）1） 电话：6部400元（部月）=2400元2） BB机：8台25元（台月）=200元3） 手机：3部200元（部月）600元（3）服装费（1866元/月）1）干部（9人）的服装费为450元/月。夏装2套，200元/套2套9=3600元（两年更新一次）；冬装2套，400元/套2套9=7200元（两年更新一次），合计为（3600+7200）元2年12个月/年=450元/月。2）员工（42人）的服装费为1416元/月。保安员23人：夏装2套，150元/套223套=6900元（两年更新一次）；冬装2套，250元/套223套=11500元（两年更新一次），帽子100元/顶23顶=2300元（两年更新一次）。合计为（6900+11500+2300）元2年12个月/年=862元/月。其他员工19人：夏装2套，150元/套219套=5700元/2年（两年更新一次）；冬装2套，200元/套219=7600元/2年（两年更新一次），合计为（5700+7600）2年12个月/年=554元/月。（4）纸、笔等低值易耗品（969元）。51人19元/（人月）=969元/月。（5）招待费（1500元/月）每月估算为5次，每次标准为300元。3、固定资产折旧（5071元/月）。（1）办公设备原值（300900元）1） 电脑：3台6000元/台=18000元。2） 打印机：3台1500元/台=4500元。3） 机动车：150000元。4） 计算机软件：30000元。5） 复印机：20000元。6） 对讲机：8部2500元/部=20000元。7） 办公桌椅：15000元。总经理：2500元总工、副总：4000元部门经理：10006=6000元员工：5500元=2500元。8） 文件柜：9000元。总经理、副总、总工各一组：10003=3000元6个部门平均各两组：50012=6000元9） 沙发、茶几：2组5000元=10000元。10)饮水机：接待、办公室、总经理各一台，3300=900元。11）保险柜：21000元=2000元。12）会议桌椅：6500元。会议桌：14000元=4000元会议椅：10250元=2500元13）广播器材：110000=10000元；14）其他：5000元。（2）工具设备（37200元）1） 钻床：2400元。2） 管道疏通机：2500元。3） 电焊机：2200元。4） 冲击钻：2500元。5） 值班岗亭：3个8000元=24000元。6） 宣传橱窗：3000元。7） 小推车：2个300元=600元。依照物业管理行业资产折旧划分，以上设备平均按5年折旧，折旧后残值按10%计算，则每月折旧费为（300900+37200）-（300900+37210）10%512=5071元/月。4、低值易耗品摊销（1692元/月）（1）垃圾铁筒（175元/月）7个600元/个=4200元（两年更换一次），4200212=175元/月，（2）塑料垃圾筒（167元）100个40元/个=4000（两年更换一次），4000212=167元/月。（3）各种工具（833元/月）按原值20000元计算，两年更换一次，20000212=833元/月。（4）灭火器（517元/月） 1） 普通灭火器：住宅每层次个，商场、写字楼每层个，设备房30个，大厅10个，按每个150元，5年更新一次，计算：（230）+（420）+30+10150=27000512=450元/月。2） 干粉灭火器：按2个配置，每个2000元，5年更新一次，则摊销费用为：（22000）512=67元/月。5、前期投入费用摊销（1789元/月）。1） 宣传品印刷：3000元，分8年摊销。2） 入住场地布置：5000元，分8年摊销。3） 办公室、接待室中心装修：80000元，分8年摊销。4） 标识系统：5000元，分8年摊销。5） 前期员工工资按一个月计发：78737元，分8年摊销。则前期投入费用摊销为（3000+5000+80000+5000+78737）812=1789元/月。6、公共电费（33536元/月）（1）电梯（13133元/月）。1） 客梯3部：45kW，每天开机24小时，使用系数0.7，电费单价为0.36元/度，则电费为8165元/月。2） 写字楼电梯2部：30kW，每天开机12小时，使用系数1.0，电费单价为0.46元/度，则电费为4968元/月。（2）公共照明（12125元/月）。1） 住宅楼：12kW，使用时间为5小时/天，电费标准为0.36元/度，则公共照明电费为648元/月；2） 写字楼：4kW，使用时间为4小时/天，电费标准为0.46元/度，则公共照明电费为221元/月；3） 地下室：14kW，使用时间为24小时/天，电费标准为0.70元/度，则公共照明电费为7056元/月；4） 亮丽灯：40kW，使用时间为5小时/天，电费标准为0.70元/度，则公共照明电费为4200元/月。5） 供水泵（5947元/月）供118kW，使用时间为24小时/天，使用系数0.1，电费标准为0.70元/度，则公共电费为5947元/月。6）排水泵（2331元/月）共22.2kW，实际使用时间为5小时/天，电费标准为0.70元/度，则公共电费为2331元/月。7、公共水费（600元/月）。 管理处员工工作用水、绿化清洁用水，按300立方米/月，2.0元/立方米计算，则公共水费为600元/月。8、日常维修养护费（21890元/月）（1）电梯（13416元/月）1） 住宅客梯：3000元/部3部=9000元。2） 写字楼客梯：2000元/部2部=4000元。3） 年检费：5部1000元/部12=416元。（2）闭路监控系统闭路监控系统费用为1000元。（3）共用天线。共用天线费用为1000元。（4）变配电（1116元）1） 高压设备：816元。维修费：400元；年检费：5000元12=416元。2） 低压配电柜及配电箱维修费：300元。（5）给排水系统（1000元/月）1） 水泵维修：20元（月台），共20台，合计为400元。2） 管道阀门：500元。3） 厕所维修：100元。（6）消防系统（3358元/月）。1） 喷淋头、水流指示器、消防栓等：300元。2） 排烟风机：50台5元/台=250元。3） 报警系统：2125元。烟感器：每年更换20%，5年更换一遍，200个600元/个512=2000元；温感器：每年更换20%，5年更换一遍，50个150元/个512=125元。4） 应急灯：每年更换20%，5年更换一遍，140盏200元/盏512=467元。5） 疏散指示灯，每年更换20%，5年更换一遍，100盏130元/盏512=216元。（7）公共照明系统维修（500元）。（8）其他（500元）。9、清洁费（6133元/月）（1）外墙清洁（250元/月）。两年清洁一次，每次6000元，6000元212=250元。（2）水池清洁（333元/月）半年清洁一次，每次2000元，2000212=333元（3）卫生消杀（500元/月）（4）清洁化粪池（250元/月）每年清洁一次，每次3000元，300012=250元。（5）清洁材料（2700元/月）100个垃圾箱，每个垃圾箱每天2个垃圾袋，每个垃圾袋0.45元，合计为1000.45230=2700元。（6）垃圾清运费（2100元/月）7个垃圾箱，每箱300元/月，计：7300元=2100元10、绿化费（750元/月） 按500平方米细化面积，1.5元（月平方米）计算，绿化费为500平方米1.5元/（月平方米）=750元/月。11、保安费（650元）按65000平方米，0.01元（月平方米）计算，保安费为65000平方米0.01元（月平方米）=650元/月。12、社区文化费（1500元/月）按300户，5元/（月户）计算，则费用为3005=1500元。13、不可预见费（4826元/月）。按上述112项之和的3%提取，计为4826元。14、公共设施设备保险费（3750元/月）。（1）大型设备险（1750元/月）1） 电梯原值：300万元；2） 中央空调系统：300万元；3） 变压器及其他设备：100万元。按以上设备原值的年3费率计算，月保险费为（300+300+100）312=1750元/月。（2）电梯的第三者意外伤害险（2000元/月）。8部电梯作为8个投保单位，每个单位的保险费为100万元，按年3费率计算，月保险费为8100万元312=2000元/月。15、管理佣金（8473元/月）。按上述14项之和的5%提取，计1694595%=8473元/月。16、法定税费按经营总收入的5.5%提取，首5年的法定税费分别如下：1） 第一年：177.755.5%=9.78万元2） 第二年：199.565.5%=10.98万元3） 第三年：223.325.5%=12.28万元4） 第四年：233.065.5%=12.82万元5） 第五年：242.805.5%=13.35万元二、经营收入1、管理费收入（16.23万元/月，194.80万元/年）。1） 住宅部分：按1.5元/（平方米月），面积33423平方米计算，管理费收入为1.533423=50135元。2） 写字楼部分：按3.0元/（平方米月），面积8384平方米计算，管理费收入为3.08384=25152元。3） 商场部分：按5.0元/（平方米月），面积17410平方米计算，管理费收入为5.017410=87050元。2、停车场收入（3万元/月，36万元/年）100个车位300元（月个）=3万元。3、多种经营收入 多种经营收入按1万元/月计，全年为12万元。4、首5年收入（1）管理费首5年收入入住率（估算）管理费收缴率（估算）管理费（万元）空置费/费率（万元/%）合计（万元）第一年80%80%124.6719.48/50%144.15第二年90%85%149.029.74/50%158.76第三年100%90%175.320175.32第四年100%95%185.060185.06第五年100%100%194.800194.80（2）停车场首5年收入车位数量（个）单位租金（元/个）出租率出租数量月租金（万元）年租金（万元）第一年10030060%601.8021.60第二年10030080%802.4028.80第三年100300100%1003.0036.00第四年100300100%1003.0036.00第五年100300100%1003.0036.00第三部分 经营状况分析一、首5年经营支出经营支出前十五项之和（万元）法定税费（万元）合计（万元）备 注第一年187.259.78197.03第一、二年属保修期间，不计算维修费用第二年187.2510.98198.23第三年213.5212.28225.80第四年213.5212.82226.34第五年213.5213.35226.87二、首5年经营收入管理费收入（万元）停车场收入（万元）多种经营收入（万元）合计（万元）第一年144.1521.6012.00177.75第二年158.7628.8012.00199.56第三年175.3236.0012.00223.32第四年185.0636.0012.00233.06第五年194.8036.0012.00242.80三、首5年现金流量分析第一年第二年第三年第四年第五年收入（万元）177.75199.56223.32233.06242.80支出（万元）197.03198.23225.80226.34226.87净流量（万元）-19.281.33-2.486.7215.93累计流量（万元）-19.28-17.95-20.43-13.712.22四、结论1） 盈亏平衡出现在第二年和第三年。2） 第一年出现亏损的原因是前期投入较大，公司采取以下措施即可保持正常运转。a)不进行资产折旧和低值易耗品摊销（两项合计8.11万元）。b)不提取管理佣金（10.17万元）3）本测算符合实际情况，建议物业管理公司在申报物业管理收费标准时按本测算书进行。第四部分 发展商前期投入费用及配置物品清单（合计约需64.26万元）一、服装费（28600元）（1）干部9人：7200元冬装2套，400元/套29=7200元（2）员工42人：21400元1） 保安员23人：冬装2套，250元223=11500元；帽子100元23=2300元；2） 其他员工19人：冬装2套，200元219=7600。二、办公设备（300900元）1） 电脑：3台6000元/台=18000元。2） 打印机：3台1500元/台=4500元。3） 机动车：150000元。4） 计算机软件：30000元。5） 复印机：20000元。6） 对讲机：8部2500元=20000元。7） 办公桌椅：15000元a)总经理：2500元；b)总工、副总：4000元；c)部门经理：10006=6000元；d)员工：5500元=2500元8） 文件柜：9000元。a)总经理、副总、总工各一组：10003=3000元；b)6个部门平均各两组：50012=6000元。9） 沙发、茶机2组：25000元=10000元。10）饮水机：接待、办公室、总经理各一台，3300=900元。11）保险柜：21000元=2000元。12)会议桌椅：6500元。a)会议桌：14000元=4000元；b)会议椅：10250元=2500元。13)广播器材：110000=10000元。14）其他：5000元。三、工具设备（37200元）1） 钻床：2400元。2） 管道疏通机：2500元。3） 电焊机：2200元。4） 冲击钻：2500元。5） 值班岗亭：3个8000元/个=24000元。6） 宣传橱窗：3000元。7） 小推车：2个300元/个=600元。四、低值易耗品（59200元）1） 垃圾铁筒：7个600元/个=4200元。2） 塑料垃圾筒：100个40元/个=4000元。3） 其他低值易耗工具：20000元。4） 灭火器：31000元。a)普通灭火器：住宅每层2个，商场、写字楼每层4个，设备房30个，大厅10个，按每个150元计为（230）+（420）+30+10150元=27000元。b)干粉灭火器：按2个配置，每个2000元计为22000=4000元。五、业主入住时投入（171737元）1） 宣传品印刷：3000元。2） 入住场地布置：5000元。3） 办公室、接待中心装修：80000元。4） 标识系统：5000元。5） 前期员工工资按一个月计发为78737元。六、公共设施设备保险费（45000元）。(1)大型设备险：21000元1） 电梯原值：300万元；2） 中央空调系统：300万元；3） 变压器及其他设备：100万元。以上设备原值的年3费率计算保险费，为（300+300+100）3=21000元。（2）电梯的第三者意外伤害险（24000元）8部电梯作为8个投保单位，每个单位的保险费为100万元，按年3费率计算保险费，为8100万元3=24000元。深圳市银典物业管理服务有限责任公司2001年10月五、附录 城市住宅小区物业管理服务费暂行办法（计价费字第266号1996年2月9日）附录 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费字第266号1996年2月9日）第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据中华人民共和国价格管理条例，制定本办法。第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及物业产权人和使用人的承受能力相适应的原则。 国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。 实行政府定价、政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。 凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后