（金融学专业论文）住房抵押贷款违约影响因素研究——基于国内某商业银行数据的实证分析.pdf

浙江大学硕士学位论文 住房抵押贷款违约影响因素研究 摘要 8 0 年代以来，随着我国房地产市场的繁荣发展，住房抵押贷款也随即发展起 来，与此同时，有关住房抵押贷款违约风险也越来越受学界和银行界的关注。本 文首先用均值差异分析，找出各种违约变量在两类贷款即违约贷款和正常贷款中 的均值差异，然后用因子分析法将原有1 4 个样本归结为更富独立性和综合型的5 个因子，再用l o g i s t i c 模型对新因子数据进行了处理，最后运用判别分析法建立了 判别函数用来检验新的贷款是否违约。经过处理，得出以下结论。 第一，均值差异分析结果表明，在所选取的1 4 个变量当中，贷款价值比、首 付款比例、婚姻状况、学历、月收入、建筑面积等6 个变量在两类贷款中的均值 是有差异的，而贷款金额、房屋总价、贷款期限、现房或者期房、年龄、贷款利 率、性别、还款方式等8 个变量在两类贷款中的均值是没有明显差异的。这说明 贷款价值比、首付款比例、婚姻状况、学历、月收入、建筑面积这六个变量对违 约有较大影响，而其他8 个变量对违约的影响不是很大。 第二，l o g i s t i c 模型分析结果表明，在我们所得出的5 个新因子中，综合因子、 贷款特征因子、性别学历因子是影响违约的关键因子，其中尤其是性别学历因子 对违约与否有巨大影响力。综合因子所代表的月收入，贷款金额、建筑面积、房 屋总价等4 个变量对违约有较大的解释力，综合因子每增加一个百分点，违约机 会比率就会降低2 o 。贷款特征因子所代表的贷款期限，贷款价值比、首付款 比例、现房或者期房等四个变量对违约有较强解释力，贷款特征因子每增加一个 百分点，违约机会比率就会增加8 8 。性别学历因子所代表的性别和学历变量 对违约的解释力最大，性别学历因子每增加一个百分点，违约机会比率就会增加 4 9 3 。 第三，结合均值差异分析和l o g i s t i c 模型分析，我们认为学历变量对违约造成 的影响是最大的，并且占有很大的比重，其次是月收入，建筑面积、贷款价值、 首付款比例这四个变量。因此我们最终得出5 个对违约有重大解释力的变量。 关键字：住房抵押贷款违约因子分析l o g i s t i c 模型判别分析 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 a b s t r a c t s i n c e1 9 8 0 s , h o u s em o r t g a g el o a np r o s p e r sw i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t s i m u l t a n e o u s l y ，b o t ha c a d e m i ca n db a n kf i e l dp a ym o r ea n dm o r ea t t e n t i o nt o t h ed e f a u l tr i s ko f h o u s em o r t g a g el o a n f i r s t , t h ee s s a yu s e sa v e r a g ed i s c r e p a n c ya n a l y s i sm e t h o dt of i n dt h e a v e r a g ed i s c r e p a n c yb e t w e e nd i f f e r e n tk i n d so fd e f a u l tf a c t o r s o fd e f a u l tl o a n s a n d n o r m a ll o a n s , t h e nt a k e sa d v a n t a g eo ff a c t o ra n a l y s i sm e t h o dt o s u m m a r i z et h ep r e v i o u s1 4 s a m p l e si n t o f i v em o r ed e p e n d e n ta n dc o m p r e h e n s i v ef a c t o r s a n du s 髓l o g i s t i cm o d e lf o r e c o n o m e t f i c a lp u r p o s ew i t hd e a l i n gw i t ht h el 艟wf a c t o rd a t a a tl a s t , t h ee s s a yu s e sj u d g e m e n t a n a l y s i sw i t ht h ee s t a b l i s h m e n to f j u d g e m e n t f u n c t i o nt ot e s tw h e t h e ri f t h en e wl o a ni sd e f a u l t t h r o u g he c o n o m e t r i c a la n a l y s i s ，t h ec o n c l u s i o ni sa sf o l l o w s ： f i r s t , t h er e s u l to fa v e r a g ed i s c r e p a n c ya n a l y s i si n d i c a t e st h a t , a m o n gs e l e c t e df o u r t e e n f a c t o r s ，s i xf a c t o r sa sl o a nv a l u er a t i o 、d o w n - p a y m e n tr a t i o ，m a r i t a ls t a t u s 、a c a d e m i cl e v e l 、 m o n t h l yi n c o m e 、a r c h i t e c t u r a la r e aa l ed i s c r e p a n tf o ra v e r a g ev a l u eo f t w ok i n d so f l o a n s , e i g h t f a c t o t sa s i o a n v a l u e 、t h e t o t a l v a l u e o f t h eh o u s e 、t h e t e n u r e o f l o a n 、a v a i l a b l e h o u s c o r f u t u r e h o u s e 、a g e ，l o a nr a t e 、g e n d e r 、t h er e p a y m e n tm a n n e r8 r en o ts i g n i f i c a n t l yd i s c r e p a n ta m o n g t h e t w ok i n d so fl o a n s t h i si n d i c a t e st h a ts i xf a c t o r sa sl o a nv a l u er a t i o 、d o w n - p a y m e n tr a t i o 、 m a r i t a ls t a t u s 、a c a d e m i cl e v e l 、m o n t h l yi n c o m e ，a r c h i t e c t u r a l 蝴a r ci n f l u e n t i a lf o rd e f a u l t ，a n d t h eo t h e re i g h tf a c t o r sa r en o tg r e a t l yi n f l u e m i a lf o rd e f a u l t s e c o n d l y , t h er e s u l to fl o g i s t i c m o d e la n a l y s i si n d i c a t e s ，a m o n gt h ef i v en e wf a c t o r , c o m p r e h e n s i v ef a c t o r 、l o a nf e a t u r ef a c t o r 、g e n d e ra n da c a d e m i c l e v e lf a c t o ra r ct h ec r i t i c a l 细 w h i c hi n f l u e n c e st h ed e f a u l t , e s p e c i a l l yt h eg e n d e ra n da c a d e m i cl e v e lf a c t o rw h i c he x e r t sg r e a t i n f l u e n c e so l ld e f a u l t t h i ss h o w st h a tc o m p r e h e n s i v ef a c t o rr e p r e s e n t a t i v eo ff o u rf a c t o r sa s m o n t h l yi n c o m e , l o a nv a l u e , a r c h i t e c t u r a l 锄鼢a n dt h et o t a lv a l u eo ft h eh o u s eh a v er e l a t i v e l y g r e a te x p l a n a t o r yp o w e ro fd e f a u l t , w i t he v e r yi n c r e m e n to fo n ep e r c e n tf o rc o m p r e h e n s i v e f a c t o r , t h er a t eo f d e f a u l tc h a n c ew i l lr e d u c ef o rt w op e r c a n t l o a nf e a t u r ef a c t o rr e p r e s e n t a t i v eo f f o u rf a c t o r sa st h et e n u r eo f l o a n , l o a nv a l u er a t i o ，d o w n - p a y m e n tr a t i o ，a v a i l a b l eh o u s eo rf u t u r e h o u s ea l s oh a v ee x p l a n a t o r yp o w e ro f d e f a n l t ，w i t he v e r yi n c r e m e n to f o n cp e r c e n tf o rl o a nf e a t u r e f a c t o r , t h er a t eo fd e f a u l tc h a n c ew i l li n c r e a s eb y8 8p e r c e n t g e n d e ra n da c a d e m i cl e v e lf a c t o r 浙江大学硕士学位论文 住房抵押贷款违约影响因素研究 r e p r e s e n t a t i v eo fg e n d e ra n da c a d e m i cl e v e lh a st h eg r e a t e s te x p l a n a t o r yp o w e rf o rd e f a u l t , w i t h e v e r yi n c r e m e n to fo n ep e r c e n tf o rg e n d e ra n da c a d e m i cl e v e lf a c t o r , t h er a t eo fd e f a u l tc h a n c e w i l li n c r e a s eb y4 9 3p e r c e n l t h i r d l y , w i t hc o m b i n a t i o no fa v e r a g ed i s c r e p a n c ya n a l y s i sa n dl o g i s t i cm o d e la n a l y s i s ，w e t h i n ka c a d e m i cl e v e l v a r i a b l ee x e r t st h eg r e a t e s ti n f l u e n c eo i l d e f a u l t , a n dl a k e sag r e a t w e i g h t , a n dt h e nt h ef o u rv a r i a b l e s t h em o n t h l yi n c o m e a r c h i t e c t u r a la r e a , l o a nv a l u ea n d d o w n - p a y m e n tr a t i o h e n c ew eg e tt h ef i v ev a r i a b l e sw h i c hh a v eg r e a te x p l a n a t o r yp o w e ro n d e f a u l tu l t i m a t e l y k e y w o r d e ：h o u s em o r t g a g el o a n , d e f a u l t ，f a c t o ra n a l y s i s ，l o g i s t i cm o d e lj u d g e m e n t a n a l y s i s 论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用 的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰 写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律结果由本人承担。 签名缘够 日期：凇刀，6 浙江大学碗t 学位论文 住房抵押贷款违约蟛晌同袭研究 1 序论 1 1 研究背景和意义 从国际大环境上来说，风险的量化已经越来越成为当前银行业风险管理的一 个热点。在过去的几十年里，最先由美国信孚银行在上世纪7 0 年代提出来的根 据风险配置资本的观念逐渐深入人心。一些在国际上有重大影响力的大银行在这 个思想上发展起了一套新的风险管理方法，经济资本的管理方法。所谓的经济资 本就是在一定置信度下能够抵御风险而保有的资本。通俗的说，经济资本是银行 根据一些复杂模型计算出来的应对银行所承担的风险而持有的资本。它是紧紧和 风险结合在一起的，更具有风险敏感性。 由此监管机构也充分认识到了经济资本管理方法的科学性，对银行风险特别 是信用风险的衡量提出了新的要求。在1 9 8 8 年公布的巴塞尔协议基础上，2 0 0 1 年提出新巴塞尔资本协议草案，引入经济资本思想。巴塞尔协议自1 9 9 2 年实施 以来，已成为全球金融监管的统一标准，但旧巴塞尔资本协议有很大的缺陷，在 信用风险的处理上，只是简单的侧重于资本充足率是否满足，在方法上也只有标 准法一种，这种简单的一刀切并不能真实地反映银行的信用风险。新巴塞尔协议 在信用风险的测度上有了很大的改进，巴塞尔银行监管委员会对信用风险除修正 原有的标准法外，还引进内部模型的观念，藉由外部评级和内部评级制度的方法， 为银行业提高对信用风险的控制和管理能力提供了新的方法。在新巴塞尔资本协 议下，信用风险的计算方法有两种。一种是根据外部信用评级机构的评级决定风 险权数的标准法；另一种方法是经银行监督管理机构同意，由金融机构运用本身 内部评估系统的内部评级法( i r b ) ，内部评级法根据其风险细分的程度和模型的 复杂程度，又可分为基础法和高级法。所谓的基础法，银行根据风险暴露 ( e x p o s u r e s ) 可观察的特点，将信用风险暴露划分到监管当局规定的几个类档 次上。而每一监管当局规定的档次都对应一个固定的风险权重，同时采用外部信 用评级提高风险敏感度。也即由监督管理机构提供固定的风险权重标准，银行根 据这些标准计算三种风险组成因素；而高级法，是指银行能针对本身借款政策、 1 即公司贷款或住房抵押贷款 浙江大学硕士学位论文 住房抵押贷款违约影响因素研究 业务流程的特点，及根据内部损失历史经验，发展建立自己的内部模型估计三种 风险组成分子。i r b 法主要目的是鼓励有实力的大银行建立内部评级的机制，改 进标准法资本计提无法准确反映信用风险得缺陷，提高银行资本运用效率和盈利 能力，真实反映银行所承担的信用风险。i r b 法比标准法更具风险敏感性，银行 为了自身利益的要求也会积极地改进内部评估制度，因此巴塞尔委员会希望通过 高级法的运用提高银行业整体竞争力和抵御风险的能力。新巴塞尔协议在我国还 没有进入实施阶段，但是，新巴塞尔协议中规定的风险管理方法是金融业风险管 理的一个趋势，而目前，国内对风险的研究还比较缺乏，特别是风险量化的研究 还是处于起步阶段。 其次从国内个人住房抵押贷款的发展上来说，风险的管理越来越成为我国商 业银行开展个人住房抵押贷款的一个瓶颈。虽然我国商业银行已经充分认识到个 人消费信贷，特别是个人住房抵押贷款将成为银行信贷的主要方向，但是因为风 险管理技术的落后，我国商业银行在开展个人住房抵押贷款的时候显得放不开手 脚，无法准确定价等等问题，影响了银行整体的盈利能力和我国整个个人住房抵 押贷款的发展，也对我国迸一步发展个人住房抵押贷款证券化造成了不利影响。 另外由于对风险认识的不足，银行一般倾向于制定高利率，高条件的贷款政策， 致使一大批有还款能力的优质客户贷不到款，买不到房。这不仅对银行是一个业 务上的损失，对于那些有还款能力但是贷不到款买不到房的人也是福利损失，因 此，由于风险管理技术的不足，对于整个社会福利来说是也是一个损失。 鉴于以上分析，风险管理技术已经越来越成为整个金融业关注的特点，也是 学术界热烈讨论的话题，本文的个人住房抵押贷款违约风险研究目的也是基于 此，希望通过对个人住房抵押贷款的理论和实证分析，为我国的个人住房抵押贷 款的发展作出一定的贡献，也希望能够为进一步的信用风险量化研究提供一定的 基础，特别是为住房抵押贷款方面的违约风险提供一些基础信息。 1 2 研究框架和本文的创新点 论文通过梳理研究个人住房抵押贷款违约风险研究的国内外文献，借鉴国内 外成熟的研究方法，对我国个人住房抵押贷款违约风险进行规范和实证研究。规 范研究主要是通过对国外研究的整理总结，探讨影响个人住房抵押贷款违约风险 2 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 的一般因素，为确定本文研究所选取变量打好基础。实证研究通过采集国内某银 行个人住房抵押贷款的数据，包括正常贷款和违约贷款数据，运用统计方法探讨 国内住房抵押贷款违约风险的特征和影响因素。论文首先分析了我国住房抵押贷 款产生的根源和分类并总结了新巴塞尔协议中关于个人住房抵押贷款的规定。新 巴塞尔协议改进了原有巴塞尔协议风险敏感性不足的缺点，在标准法的基础上， 推出了更具风险敏感性的内部评级法，希望能够量化银行所承受的风险。接着， 论文综述了国际上发展起来的各种研究个人住房抵押贷款违约风险的理论，并综 述了国际国内对住房抵押贷款违约的实证研究。这样通过总结研究国外先进的研 究方法和他们的研究成果，为后面实证研究中变量的选取奠定了一定的基础。 本文的主要创新点有三个： 第一个创新点是本文在变量的选择上虽然借鉴了国外研究经验，选择了四个 大类的变量，但是在具体变量的选择上也结合了当前国内的特殊国情和国内银行 数据的特性，因此，本文的研究结果是区别于国内外别的研究成果的。 第二个创新点是本文在研究方法上采用了描述性分析和成熟模型检验分析 相结合的方法，也既是先采用f 检验和t 检验对两类贷款进行均值差异分析， 再采用国际上流行的l o g i s t i c 模型分析。这样两种方法结合，使实证的结果更具 有实际意义。 第三个创新点是本文不仅分析了影响住房抵押贷款违约风险的主要因素，最 后还提出了预测新贷款是否违约的判别方程，这个方程对银行住房抵押贷款风险 的预防有着重要作用。 本文的框架是第一章介绍了本研究的研究背景、研究意义、论文框架和主要 创新点。第二章分析了我国住房抵押贷款违约风险分类和产生的根源，总结了新 巴塞尔协议中关于个人住房抵押贷款的规定，综述了国内外研究住房抵押贷款违 约风险的各种理论和实证研究。第三章用l o g i s t i c 模型进行了实证分析，并建立 f i s h e r s 判别函数以检验新的贷款在将来是否违约。第四章提出了结论与进一步 研究的建议。 浙江大学硕士学位论文 住房抵押贷款违约影响因素研究 2 对个人住房抵押贷款违约风险研究的文献综述 2 1 本文个人住房抵押贷款违约的定义 所谓住房抵押贷款是指住房购买者因为资金不足而向银行借款的一种行为， 由于这种借款往往伴随着所购房屋作为抵押品抵押给银行以作为贷款的担保，所 以称住房抵押贷款。住房抵押贷款的期限可以长达2 0 到3 0 年，期限越长，各种不 稳定因素也就更多，因此住房抵押贷款不可避免的存在风险。住房抵押贷款违约 的宽泛定义也就是借款者拒绝偿付银行贷款的行为，这种违约行为可以分为被迫 违约和理性违约，所谓被迫违约是指借款者园自己财务状况恶化，无经济能力从 而被迫停止还贷，所谓理性违约是指借款者考虑到继续偿还贷款的成本要比违约 要大，从而违约的行为，这种行为通常发生在房价下跌的情况下。 国内学者在以往的研究中对于违约的定义都有所阐述，其中胡侠、虞晓芬 ( 2 0 0 2 ) 将违约风险定义为：由于借款人无力按期还本付息，或故意不履行还款义 务，使信贷资金的实际运作结果偏离银行预期目标的可能。虞晓芬进一步指出个 人住房抵押贷款中的违约是指借款人不再继续履行贷款合同、停止偿还贷款、造 成贷款拖欠给贷款机构带来贷款风险的行为。王重润( 2 0 0 2 ) 对违约给出了一个比 较明确地期限限制，他认为逾期9 0 天即连续三个月未能偿付贷款本息的现象应当 作违约。王福林( 2 0 0 4 ) 在其文章中按照其数据的要求将违约定义为借款人在借 款期间内未能正常支付金融机构贷款本息而发生逾期两期或两期以上。 本文考虑到数据选取的方便以及研究的准确性，参照王福林的的定义，将违 约定义为借款人在借款期间内拖欠贷款人本息两期或两期以上。 2 2 个人住房抵押贷款风险的分类 对于住房抵押贷款风险的分类，陈安明( 2 0 0 2 ) 概括得比较详细，他把住房 抵押贷款风险概括为三大类。 第一大类是信用风险，包括：购房人信用风险，也即购房人发生的被迫违约 和理性违约；房地产开发商信用风险，即房地产开发商违反国家有关规定，违规 售房骗取银行贷款，通常的房地产商假按揭就属此类风险；抵押房屋价值评估机 4 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 构信用风险，比如二手房抵押贷款，若价值评估机构由于信用风险对抵押物高估， 就会造成很大风险；第三方担保人担保能力风险。 第二大类是抵押物风险，包括：抵押住房价格市场波动风险，由于抵押物价 格的降低，即使银行能够顺利处置抵押物，也会给银行带来损失：抵押物灭失风 险，若抵押物遭受破坏面致完全或大部分损坏，也会给银行带来损失：抵押物处 置风险，比如产权问题，处置抵押物的高成本问题，甚至由于处置抵押物引起的 社会舆论压力等等。 第三类风险是抵押制度风险，包括：流动性风险，因为个人住房抵押贷款期 限较长，往往会影响银行的资产整体流动性；按揭比率风险，大量研究和实践证 明按揭比率越高发生违约的可能性越大，但是按揭比率越低，却会使业务量大大 减少，所以银行在按揭比率上需要找到一个平衡点；利率风险，由于银行贷款利 率相对是比较固定的，即使变化也有一定时滞，当利率上升时，银行融资成本提 高，而由于贷款利率的相对固定，银行收益就会降低，即使利率下降，由于借款 人可以以更低的利率借到资金，他们会提前还款以避免损失，而提前还款行为对 银行的收益也是造成很大影响的；抵押贷款期限风险，若期限较长，虽然可以缓 解借款人还款压力，但是同时不稳定因素会增多，违约风险也会增大，但是若期 限较短，又会造成借款人还款压力过大，造成被迫违约问题，因此银行也需要在 两者之间寻找均衡点：提前还款风险，提前还款虽然能够为银行带来一笔现金流， 但是银行却损失了未来更多的现金流，这对银行来说，实质上也是一种损失。 2 3 个人住房抵押贷款风险的根源 刘萍( 2 0 0 2 ) 认为导致个人住房抵押贷款风险产生的根源在于：个人住房抵 押贷款承担了国家财政部分分配职能：住房产业政策长期目标的短期化：住房福 利政策的金融化操作尚未形成：政策上未能建立有效的个人住房抵押贷款风险规 避机制。 王福林、邵海华、阙佳( 2 0 0 3 ) 把住房抵押贷款风险产生的根源归纳为，制 度变迁导致个人生活中不稳定因素增加、个人信用体系建设滞后、在制度上缺乏 对开发商的有效监管，虚假按揭成为部分不法开发商低成本融资的渠道、我国个 人住房抵押贷款担保机制不健全、缺乏对个人住房抵押贷款质量进行动态监测、 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 银行在个人住房抵押贷款审批中缺乏科学的定量指标、缺乏科学有效住房评估机 制。 黄小彪，黄曼慧( 2 0 0 4 ) 则从经济学信息不对称引起的逆向选择和道德风险 来解释住房抵押贷款风险的根源。他们认为可以从银行理性和银行非理性两方面 来说明风险。在假设银行理性的情况下，会产生逆向选择和道德风险问题，由于 银行是理性的，因此他们知道住房抵押贷款是有违约风险的，但是他们又不能清 楚的了解到借款人的财务和信用状况，所以为了预防风险，他们只能根据社会平 均信用状况估计自己的成本，从而设定贷款条件，把风险发生的概率降低。但是 这样做却无形中加大了那些信用状况较好的人的借款成本，因此他们会放弃借 款，选择其他成本较低的筹资方式，而那些借款的人却是信用较差的人。这就造 成了逆向选择问题。而在合约签订以后，信息的不对称又会引起道德风险问题。 由于银行无法确切了解借款人的财务变化状况，借款人很可能发生违约问题。这 就是我们后面要介绍的被迫违约和理性违约问题。此外，他们还认为在我国当前 的环境下，银行往往是非理性的，因此会产生很多制度性的风险，这些风险包括， 银行自身仍然缺乏有效的约束和激励机制、政府对住房抵押贷款的干预可能使银 行承担过多的信用风险、是政府对金融业的介入方式不当也可能使银行产生信用 风险隐患。 以上几位学者对住房抵押贷款违约风险根源的分析，归根结底是制度的问 题，而这些制度上的问题最直接的后果就是信息严重的不对称，虽然要做到完全 的信息对称是不可能的，但是至少我们可以通过健全制度，使各种信息更加透明 化，从而降低这些风险。这些风险我们可以通过完善制度来降低，但是一些风险 确是不可避免的，比如由于经济整体萧条引起的居民收入降低，房地产整体的不 景气，这些因素也应该是住房抵押贷款违约风险的根源。 2 4 新巴塞尔协议关于住房抵押贷款的规定2 自1 9 8 8 年巴塞尔协议公布以来，巴塞尔协议中8 资本充足率要求深入人心， 已成为全球银行业资本要求的标准，但是简单8 资本本身却有着其固有的缺陷， 它不能真实地反映各个银行的风险，其提供的单一的标准法也不足以反映银行的 2 本节内容均摘录于新巴塞尔协议 6 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 信用风险。因此巴塞尔委员会在2 0 0 1 年提出新版巴塞尔资本协议的草案，在信用 风险闯题上改进原有的标准法，并发展了内部模型的方法，藉由外部评级的结果 及建立内部评级制度的方法，提升银行业内部对信用风险的管理能力。 在新巴塞尔资本协议下，资产信用风险的计算方法有两种。一种方式是根据 外部信用评级机构的评级决定风险权重的标准法；另一种方法是经银行监管机构 同意，根据银行本身内部评估系统的内部评级法( i r b ) ，内部评级法依其风险成 份估计的深入复杂程度又可分初级法和高级法。所谓的初级法，由主管机构提供 固定的参数作为三种风险组要素子的估计：而高级法，是指银行能针对本身借款 政策、业务流程的特点，及根据内部损失经验，以内部模型估计三种风险组要素 子。i r b 法与标准法的根本不同表现在风险敏感度上，银行对重大风险要素( r i s k d r i v e r s ) 的内部估计值将作为计算资本的主要参数( i n p u t s ) ，将大幅度提高 资本监管的风险敏感度。i r b 法依靠四方面的数据，一是违约概率( p r o b a b i l i t y o fd e f a u l t ，p d ) ，即特定时间段内借款人违约的可能性；二是违约损失率( l o s s g i v e nd e f a u l t ，l g d ) ，即违约发生时风险暴露的损失程度；三是违约风险暴露 ( e x p o s u r ea td e f a u l t ，e a d ) ，即对某项贷款承诺而言，发生违约时可能被提 取的贷款额；四是期限( m a t u r i t y ，m ) ，即某一风险暴露的剩余经济到期日。 2 4 1 零售资产 新巴塞尔协议里说明，按照i r b 法的要求，银行必须根据下面的定义将银行 账户分为具有不同潜在风险特征的五大资产类别。资产类别包括公司，主权、银 行、零售、股权。在公司资产大类中，又将专业贷款( s p e c i a l i s e dl e n d i n g ) 分为五个子类。在零售资产中，又分为三个子类。一是以住房抵押贷款为担保的 风险暴露，二是合格的循环零售风险暴露( q u a l i f y i n gr e v o l v i n gr e t a i l e x p o s u r e s ，q r r e ) ，三是其它非住房抵押贷款，又称其它零售风险暴露。 一，零售风险暴露定义 新巴塞尔协议规定，如果满足下列条件，就被当作零售暴露： 单笔贷款，如循环信贷、信贷额度( 如信用卡、透支及金融工具担保的零售 贷款) 和个人定期贷款、租赁( 如分期付款贷款、汽车贷款和租赁、学生和教育 贷款、个人融资、及具有同样特征的其他贷款) ， 7 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 住房抵押贷款( 包括首次和随后的留置权、定期贷款和循环的房屋股权信贷 产品) 无论贷款规模大小，只要贷款是给住宅的所有者或居住者( 对包含几个出 租单元的建筑，监管当局将实施合理的灵活性，否则将被作为公司贷款处i f ) ， 都使用零售处理方法。 如果银行集团对一个企业借款人贷款总额不足一百万欧元( 可能是在并表基 础上) ，作为零售贷款管理的小企业贷款适用于零售贷款的处理方式。展期的小 企业贷款或由个人担保的小企业贷款采用同样的贷款底线。 交易笔数多，且金融机构也将相关交易视为同一类型管理。金融监督机关可 针对该类交易制定最低交易数门坎以判别是否归属于零售资产。 对于上述低于一百万欧元的中小企业贷款，金融机构的内部风险管理系统对 其处理方法应与零售资产一致。在此条件下，才能视之为零售资产。 二，合格的循环零售暴露的定义 新巴塞尔协议规定按照合格的循环零售贷款( q u a l i f y i n gr e v o l v i n g r e t a i l e x p o s u r e s ) 处理的子组合必须满足下列所有的标准。这些标准必须在子组合层 面上运用，子组合的分类和银行对零售业务的分类一致。对于整个国家来说，应 该制订分类的一般性规则。 贷款是循环的、无担保的、未承诺的( 合约上和实际情况都是如此) 。这方 面，循环贷款被定义为在银行建立的限额下，根据客户借款和偿还的情况，客户 贷款余额上下波动。 贷款是针对个体的。 子组合内对个人最大贷款等于或小于1 0 万欧元。 银行可以证明子组合中未来利差收入和预期损失的比率高。通常，未来利差 收入应该涵盖预期损失和子组合年度损失率两个标准差之和。 子组合的损失率数据和利差收入数据必须保留，以便分析损失率波动情况。 委员会同意合格的循环零售贷款的处理方式与子组合的风险特征保持一致。 2 4 2 零售资产内部评级之架构 新巴塞尔协议规定在零售资产内部评级法下，对于零售风险暴露，只可采用 i r b 高级法，不可采用i r b 初级法。i r b 零售风险暴露公式的主要数据为p d 、l g d 8 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 和e a d ，完全是银行提供的估计值。银行按照资产暴露类别提取法定资本时，要 经过三道程序，依次为风险要素( r i s kc o m p o n e n t s ) 、风险权重函数( r i s k v e i g h t u n c t i o n ) 、及最低要求( m i n i m u m r e q u i r e m e n t ) 。在零售资产类别中，银行必须 自行估算违约概率( p r o b a b i l i t yo fd e f a u l t ，简称p d ) 、违约损失率( 1 0 s s g i v e nd e f a u l t ，简称l g d ) 、违约风险暴露( e x p o s u r ea td e f a u l t ，简称e a d ) 等。其次，银行必须将这些风险数值输入风险权重函数中，再依次算出风险权重、 风险加权性资产值和法定资本。 一，风险要素( r i s kc o m p o n e n t s ) 违约概率( p r o b a b i l i t yo fd e f a u l t ；简称p d ) 是指违约事件发生的概率， 新巴塞尔协议中明确定义了四项符合违约事件的情况。 债务人对债务无能力支付；信用损失事件的发生，如呆帐打消、债务重整等； 债务人对于偿还本息义务，超过9 0 天逾期未付；债务人声请破产或债权保护的 情形皆属之。 就各个零售资产暴露区域而言，银行必须符合最低要求，估算各个区域的违 约概率。银行必须针对每一信用评级设定不同的违约概率，违约概率的设定方法 可按照银行历史损失经验、也可以参照外部信用评级公司或采用统计模型等三种 方式。而违约概率最少需要过去五年的资料去骰分析。此外，零售暴露的违约概 率是对零售暴露池内部评级对应的一年期违约概率和0 0 3 中较大的一个。 违约损失率( l o s sg i v e nd e f a u l t ；简称l g d ) 是指发生违约之后，债权损 失金额的大小，违约损失率的大小会随着借款合约订定时对债权人的保护程度， 比如抵押品等等以及借款人本身的还款能力而有所不同。内部评级制度下，对于 同一个公司仅有一种违约概率的估计，但是违约损失率的估计确不同，相同的交 易对手可能适用不同的违约损失率，这是由于对于同一交易对手每次信用交易的 授信方式及担保的程度不同。因此违约损失率的估计，主要取决于债权种类，不 因债务人而异。所以设定违约损失率时必须考虑到担保品、保证、经济因素及其 它有助于债权回收的因素。 违约风险暴露( e x p o s u r ea td e f a u l t ：简称e a d ) 是指违约发生时的资产暴 露金额，其可分为表内和表外项目计算。无论是表内或表外暴露部位，其违约风 险暴露都是以银行持有金额、呆帐准备金的总额为计算依据的。相对公司暴露而 9 浙江大学硕士学位论文 住房抵押贷款违约影响因素研究 言，零售暴露以表内项目的名义金额来计量。与标准法的要求相同，允许银行对 零售客户的贷款和存款进行表内净扣处理。 二，风险加权性资产( r i s k 一霄e i g h t e da s s e t s ) 新巴塞尔协议规定，零售暴露有三个风险权重函数。零售暴露的风险权重建 立在分别评估违约概率、违约损失率的基础之上。而违约概率、违约损失率是风 险权重函数的参数。应该注意的是这些公式自动得出了一个等于违约损失率的资 本要求最大值。也要注意三个零售风险权重函数中没有包含直接的期限调整。本 段讨论的违约概率和违约损失率9 4 , 数计算，按照货币计量违约风险暴露。 住房抵押贷款，由上文介绍的住房抵押担保或部分担保的贷款，其风险权重 由下列公式确定： 相关性( r ) = 0 1 5 资本要求( k ) = l g dxn ( 1 一r ) 一0 5 g ( p d ) + ( r ( 1 一r ) ) 4 0 5xg ( o 9 9 9 ) 】 风险加权资产= kx1 2 5 0 xe a d 合格的循环零售贷款，上文定义的合格的循环零售贷款，风险权重根据下列 公式确定，公式中相关性参数随着违约概率变化而变化： 相关性( r ) = o 0 2 ( 1 一e x p ( - 5 0xp d ) ) ( 1 一e x p ( 一5 0 ) ) + 0 。1 1 1 一( 1 一e x p ( 5 0 p d ) ) ( 1 一e x p ( 一5 0 ) ) 资本要求( k ) = l g dxn ( 1 一r ) 0 5xg ( p d ) + ( r ( 1 一r ) ) o 5xg ( 0 9 9 9 ) 一0 7 5p dxl g d 风险加权资产= kx1 2 5 0 xe a d 公式表示预期损失的7 5 由未来利差收入有效覆盖。合格的循环零售贷款的 标准，要保证未来的利差收入大于预期损失加上年损失率的2 个标准差。若不能 满足这项条件，监管当局可不承认部分的未来利差收入( 即增加资本要求中预期 损失量) ，使满足条件的未来利差收入数量下降，来采用循环零售贷款的标准。 其他零售暴露，对于其他零售暴露，风险权重根据下列公式确定，其中相关 性随违约概率而变化： 相关性( r ) = o 0 2x ( 1 一e x p ( - 3 5xp d ) ) ( 1 一e x p ( 一3 5 ) ) + 0 1 7x 1 一( 1 一e x p ( 一3 5xp d ) ) ( i e x p ( - 3 5 ) ) 资本要求( k ) = l g dxn ( 1 一r ) 一o 5 g ( p d ) + ( r ( 1 一r ) ) o 5 g ( 0 9 9 9 ) 1 0 浙江大擘硕士学位论文住房抵押贷款违约影响崮素研究 风险加权资产= kx1 2 5 0 xe a d 2 5 个人住房抵押贷款违约风险的理论研究 个人住房抵押贷款业务在国外已经有很长的历史，随着个人住房抵押贷款的 发展，相关的针对违约风险的研究也繁荣起来，在几十年的发展过程中逐渐形成 了几大理论。 2 - 5 1 个人住房抵押贷款的理性违约与被迫违约理论 从违约的动机来看，个人住房抵押贷款的违约可以分为两种，一种是理性违 约，一种是被迫违约。所谓理性违约的核心在于房产价格的变化。通常来说，在 房产价格急速下降，继续支付贷款得不偿失的情况下，会发生理性违约。当房产 价格上涨的时候理性违约一般不会发生，因为借款人即使在无力还贷的情况下， 也可以通过出售房产使还贷得已进行，甚至可以获利。而被迫违约一般发生在借 款人自己经济出现困难的时候，无力还贷而不得不违约。 一，个人住房抵押贷款理性违约理论 理性违约是一种主动的违约行为，与借款人的实际支付能力无关，是一种主 观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。 表2 1 理性违约理论因素与风险的相关性 因素因素向增加方向变化因素向减小方向变化因素与风险关 因素变化风险变化因素变化风险变化 系 已供款期数 +一一+ 反向 按揭比率 +一一 正向 交易费用 +一一+ 反向 房价跌幅 +一一 正向 市场利率 +一一+ 反向 本金偿还率 +一一+ 反向 资科来源：赵新华商业银行居民住宅抵押贷款风险控制，中国房地产研究，2 0 0 0 ( 1 ) ：1 3 8 1 5 4 1 1 浙江大学硕士学位论文住房抵押贷款违约影响因素研究 当房产价格下跌时，如果借款人转让房地产收入的收入不足以还清贷款、收 回投资与成本时，为了避免损失，借款人就可能主动违约。理性违约的另一种方 式是借款人提前还款。通常，当市场利率降低时，借款人可以以较低的利率进行 再筹资，再次归还原抵押贷款。这样对于银行来说，造成了资金来源的不稳定。 国内学者赵新华在理论分析的基础上得出了各风险因素与理论违约关系( 表2 1 ) 二，个人住房抵押贷款的被迫违约理论 被动违约行为，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件 的发生，使其无法正常向金融机构按月还本付息而发生的违约行为。被迫违约与 理性违约不同，它与房地产价格的变化没有直接关系，直接原因是借款人个人收 入的下降，下降可能是由于事业或者一些突发性事件。一般来说，作为银行控制 和测度被迫违约风险的最好方法是建立一个评估借款人实际支付能力的分析框 架，这个框架分析分析与家庭支付能力有关的各项指标。从借款人支付能力稳定 性来看，支付能力的稳定性取决于收入的稳定性。银行应该为了能够顺利收回贷 款，应该根据自身的风险承受能力或最大所能承受的违约概率，充分考虑借款人 的收入情况和收入稳定性，确定一个合理的月还款比例，使借款人的月还款额小 于理论月还款能力，且又在一个合理的范围之内。确定合理的借款人月债务负担 比例是国外金融机构进行个人住房抵押贷款被迫违约风险管理中普遍采用的一 项重要措施。在美国金融机构发放个人住房抵押贷款时，一般规定月住房还款债 务与家庭月收入之比不应超过2 8 ，家庭月还款额与家庭月收入之比一般认为不 宜超过3 6 。如果超过这些比例，一般认为被迫违约概率就会大幅上升。3 2 5 2 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 个人住房抵押贷款违约风险的期权理论继承了经济学中的经济人假说，认为 每个借款人都是理性的，理性人追求的是一定约束条件下的个人效用的最大化。 因此，借款人是否违约取决于当时特定条件下的经济条件，如果借款人认为违约 对自己是有利的，则借款人就会违约，如果不利，则会继续履行还款义务。从期 权理论上