房屋买入、转让和租赁工作流程.docx

房屋买入、转让和租赁工作流程一、目的规范房产买入、转让、租赁操作，避免程序风险，提高全程效率，把握机会，落实项目，以实现公司利益最大化。二、适用范围此流程适用于房产买入、转让及租赁，即与单位、公司和个人发生的，涵盖商业、办公、住宅用房等的买入、转让及租赁。三、职责分工1. 房地产战略发展中心作为负责房产买入、转让、租赁的组织牵头部门：组织集团财务中心、营运中心、法务中心等功能口开展相关工作；汇总各功能口工作成果，以报告形式提交领导以供决策。2.用房单位向集团事业本部提出购买、转让、租赁申请，负责外部交易过程中各项事宜，包括找房源或客户、议价、产权过户等等。3.集团事业本部负责需求审定阶段的审核。 4.房地产事业部领导负责各进出项目阶段审核。5.集团领导负责各项不同阶段必要决策与资源配置。四、工作流程1.房产买入流程：2.房产转让流程：3.房产租赁流程：第一部分 房产买入流程五、需求审定包括：1.需求审定：全年经营目标达成，且不亏损的用房需求单位；目前尚无购房的需求单位；具有强大升值空间的购房城市及区位；集团指定的购房单位。 以上单位均可提交购置房屋申请表，各功能口审核后，报集团领导审批。2.购置房屋申请表填写要求：申请报告连同此表需由申请单位主管领导及财务经理签字确认，并附带备选房源的所有相关资料后方能提交。六、调研评估包括：1. 组织集团财务中心、营运中心、法务中心等功能口相关人员，成立小组。2.实地调研包括：城市、区域、竞品市场调研，项目本身的调研，并输出专业的调研报告，报房地产事业部领导审核，集团领导审批。3.审批内容包括：项目单价、面积、总价、税费、成交时间、购买主体等。七、谈判购房包括：1.议价定价：与卖方进行成交前的最后一次议价，努力争取对方的让步，实现公司利益最大化，并将议价结果报知房地产事业部及集团领导，确定成交价格。2.合同的拟定、审批及签订：各功能口负责合同的拟定或选择标准交易合同，报集团法务部审核，再报房地产事业部领导审核，提交集团领导审批。 根据合同价格，审批到相对应的层面：总裁、董事长、董事会、股东会等。八、付款过户包括：1.付款：新房，直接支付到开发商指定账号，无需第三方监管；二手房，需要第三方（一般选择银行）监管，支付到指定的监管账号，同时，银行出具两份解冻函，我方保管其中一份直至产权过户为止，以确保资金安全。2.缴纳税费：购买房产所要缴纳的税费契税、印花税、登记费、房屋所有权证工本费、交易费、测绘费等。以上税费各地不同，实际项目及费用应按登记时政府和相关部门的规定为准。3.收房入库：收房：新房，获取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产证。二手房收房验房需注意事项：费用要结清、户口须迁出、质量问题细排查、收楼证明备齐全、签署房屋交接书。签订物业管理公约：签订管理合同，物管公司出具物管公约和收费标准。在支付过房屋维修基金及管理费后，即可正式入住。入库：购房单位需在收到办理的房产证30日内，将证照及财务凭证等提交至集团财务中心入账，房地产资产组填写固定资产验收单及上传R3系统验收，集团档案室收取房产原件存档备案。第二部分 房产转让流程九、转让许可：房屋转让需要获得集团批文：权利人单位（集团）出售房产，需出具书面批示文件，超出一定金额（目前为100万元）以上需申报上级单位（华侨城）。由集团授权房地产事业部组织、房产使用单位协助办理房产转让的各项事宜。十、调研评估包括：1.组织集团财务中心、营运中心、法务中心等功能口相关人员，成立小组。2.实地调研包括：城市、区域、竞品市场调研，项目本身的调研，并输出专业的调研报告，报房地产事业部领导审核，集团领导审批。3.审批内容包括：房屋转让单价、面积、总价、税费、成交期限等。十一、信息发布：确定有资质的地产经纪公司，核验中介服务人员的资格证书，并发布出售房产的相关信息，可多选。十二、客户筛选包括：1.房产使用单位负责客户信息收集，并将意向客户、出价信息上报房地产事业部。2.筛选出优质客户，可多个，并逐个进行议价、重新报价。3.确定客户，报房地产事业部领导审核，集团领导审批。十三、合同签订包括：1.议价定价：与客户进行成交前的最后一次议价，努力争取对方的让步，实现公司利益最大化，并将议价结果报知房地产事业部及集团领导，确定成交价格。2.合同的拟定、审批及签订：各功能口负责合同的拟定或选择标准交易合同，报集团法务部审核，再报房地产事业部领导审核，提交集团领导审批。根据合同价格，审批到相对应的层面：总裁、董事长、董事会、华侨城等。十四、过户收款：1.过户前，客户需支付购房定金。2.客户将资金支付到第三方监管账号，同时，银行出具两份解冻函，我方保管其中一份；过户后，客户将另一份解冻函转交给我方，凭两份解冻函可到监管银行收款。客户选择全额支付的，按此办理即可。客户选择按揭的，客户先把首付款支付到第三方监管账号；双方再到贷款银行签订按揭合同，银行批准贷款后再行过户；过户后，我方到第三方监管银行收取首付，贷款银行直接打款到我方银行账户。客户分期付款的，客户将第一期资金支付到第三方监管账号，过户时，我方保管产权交易中心出具的回执（凭此领取新房产证），领取新房产证后，双方签订抵押合同，并办理抵押登记；直至客户全额付清购房款，双方再行办理房产解压，以确保公司资金的安全。3.税费缴纳：按约定缴纳房产交易产生的所有税费，一般选择我方实收，由客户缴纳所有税费。4.注销报废：内部在财务、资产管理等账簿上注销该房屋。第三部分 房产租赁流程十五、租赁许可：房屋租赁需获得集团批文：房产使用单位提出租赁申请，房地产事业部组织各功能口负责审核，报集团领导审批。十六、调研评估包括：1.组织集团财务中心、营运中心、法务中心等功能口相关人员，成立小组。2.实地调研包括：城市、区域租赁市场，项目本身即周边楼盘的租赁市场，并输出专业的调研报告，报房地产事业部领导审核，集团领导审批。3.审批内容包括：房屋租赁价格、面积、总价、税费、租赁期限等。十七、信息发布：确定有资质的地产经纪公司，核验中介服务人员的资格证书，并发布房产租赁的相关信息，可多选。内部租赁无需此步骤，下同。十八、客户筛选包括：1.房产使用单位负责客户信息收集，并将意向客户、出价信息上报房地产事业部。2.筛选出优质客户，可多个，并逐个进行议价、重新报价。3.确定客户，报房地产事业部领导审核，集团领导审批。十九、合同签订包括：1.议价定价：外部租赁的，要与客户进行成交前的最后一次议价，努力争取对方的让步，实现公司利益最大化，并将议价结果报知房地产事业部及集团领导，确定租赁价格。2.合同的拟定、审批及签订：各功能口负责合同的拟定或选择标准交易合同，报集团法务部审核，再报房地产事业部领导审核