BT操作流程说明.doc

MB住宅产业化BT项目信托管理主要部分情况说明MB绿色建筑BT信托模式转变房地产发展方式对全国各地取得土地开发权的土地持有企业提供技术服务、金融服务、公益服务，把房地产开发转变为“地产”与“房产”的合作。不需要通过投资、融资、合资等方式筹措资金进行建设、从千方百计降低成本追求利润的最大化转变为依据传统钢筋混凝土结构投资成本与周边200米范围之内同等质量标准的成交价的差价、核定开发企业应得的合理利润。信托管理期限按钢筋混凝土结构建设的定额工期为准，信托合同终止后开发企业以信托受益人受益权形式，收回前期投入的成本和利润。今后中国的住宅工程质量、功能质量、环境质量都必须达到绿色建筑国家三星标准，绿色建筑投资成本将大幅度增加，彻底把建筑物的投资与开发企业的利润相剥离，不会降低开发企业的合理利润。（锁定开发企业的利润是依据传统钢筋混凝土结构投资成本与周边200米范围之内同等质量标准的成交价的差价核定开发企业应得的合理利润。）通过MB绿色建筑BT模式转变房地产发展方式又好又快完成开发项目，这种BT项目方式的全部资产包括：房地产开发企业取得的开发权（地产权）与总承包企业出资的在建项目（房产权）都必须委托信托公司管理，信托管理期限按钢筋混凝土结构建设的定额工期为准。结构封顶实现预售后信托公司自动清偿匹配信托资金；信托合同终止后开发企业以信托受益人受益权形式，收回前期投入的成本和利润。把锁定开发企业的利润进入到绿色建筑住宅产业化的投资成本，销售公司按住宅产业化的投资成本价向符合购买普通商品房的居民出售，通过购房补贴方式使大多数居民都能买得起合理的住房扩大住房消费，这样就能确保实施销售收回全部投资和利润。(30%公积金贷款，70%银行按揭贷款，用家庭月收入三分之一归还银行月等额还本付息的贷款，不足部分向住房养老公益基金会申请补助)BT项目只有融投资能力的总承包企业才能承接。在建设过程中的建设资金全部由总承包企业负责筹措，总承包企业必须把匹配开发企业的项目的建设资金全额委托给同一个信托公司进行资金信托管理，这样信托公司才能接受“在建工程”真实财产的信托管理。传统BT项目是总承包企业全额出资工程款自行支付各生产企业的货款，待建设工程验收合格移交后才能清偿全部工程款一般土建工程约三年。总承包企业要承担支付过程中资金流失和产品质量的全部责任，在三年建设过程中融资本金尽管列入建筑成本而不能为总承包企业带来资本运营收益。BT信托项目是总承包企业把全额出资的资金委托信托公司资金信托管理，由信托公司专项用于业主工程款支付保函兑现，总承包企业把兑现的资金全部存入银行保证金账户，由银行出据国内信用证，专项用于支付各生产企业的货款。由生产企业凭国内信用证组织企业生产的流动资金，促使生产企业又好又快完成各分包的单项工程。根据中国预售政策，结构封顶即可预售，由于采用了MB新型建筑体系，三个月却能结构封顶，加上推行普通商品住房的轮候选房制度，结构封顶后即能实现全部销售。销售收入全部进入信托公司，按资金信托合同条款，信托公司在收到项目销售款后应立即清偿匹配该项目的信托资金。总承包企业即能收回资金信托的本金和收益。BT项目从三年回收融资本金和6.5%利息转变为BT信托管理三个月收回融资本金和10%收益，BT项目投入资金从原工程项目竣工验收合格后收回转变为预售后收回。总承包企业将收回的本金可以继续委托信托管理，匹配第二个在建工程资金信托收取10%信托收益，总承包企业的年收益与传统BT项目三年周期项目收益率15%相比提高5倍。总承包企业代替业主支付的一些前期费用，只要能进入投资成本并列入业主工程款支付保函中就不影响总承包企业的收益，反之支付费用越多，总承包企业收益就越高。这就是使总承包企业的年收益率成倍增长的办法。住宅产业化BT模式的速度激发总承包公司募集资金的积极性，扩大住宅产业化建设资金直接融资渠道。一、住宅产业化BT工程的合同签订程序： 1、上海现代公司已与担保公司签订长期合作战略合同能帮助开发商办理业主工程款支付担保函。 2、项目咨询服务合同：由开发企业（土地持有人）与项目代理公司签订。 3、项目合作意向协议：由开发企业（土地持有人）与上海现代公司签订。 4、设 计 合 同：由开发企业（土地持有人）设计单位签订设计合同指定采用MB绿色建筑住宅产业化建筑体系（由设计院与授权专项MB建筑技术设计院签订加盟合作协议）5、总承包施工合同：由开发企业（土地持有人）与建筑总承包公司签订6、项目合作协议：由开发企业（土地持有人）与上海现代公司签订。7、工程履约担保协议：由担保公司与建筑总承包公司签订。8、房屋销售合同：由开发企业（土地持有人）与售房公司签订； 9、BT项目资金信托合同： 由建筑总承包公司或者资金持有人与信托公司签订匹配BT项目建设资金信托合同。10、捐赠协议：由上海现代公司与公益基金会签订。（上海现代公司把应获得的绿色建筑产业化转变房地产发展方式所产生的部分效益和享受减免税费部分捐赠给公益扶助基金会占销售收入的20%，纳入到住宅产业化建设成本。用于对购房人进行补贴。11、在建工程BT项目资产信托管理合同：由开发企业（土地持有人）与信托公司签订。二、总承包企业代业主支付的一些前期费用： 1、信托资金、资产管理费：收取销售收入的1%。 2、担保费；收取保函金额的3%。 3、总代理服务费：（项目投资金额的3%）4、增加部分的设计费：原计划设计费与2002年国家计委指导价的差价。