物业巡查作业规程(2014117).doc

肇庆正域物业管理有限公司编号物-KF-017物业巡查作业规程版次/更改A/01.0目的规范物业巡查管理工作，保障管理区域客户正常的工作和生活秩序特制定本规程。2.0适用范围本规程适用于物业助理对所辖物业区域的巡查管理工作。3.0职责3.1客服部经理负责制定巡视计划、内容及标准。3.2客服部物业助理负责依照本程序实施小区的日常巡视工作。4.0内容4.1客服部经理应于每月底制定下月的物业巡查工作计划，内容包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等；4.2物业巡查的内容4.2.1治安隐患的巡查；4.2.2公共设施设备的安全完好状况的巡查；4.2.3清洁卫生状况的巡查；4.2.4绿化维护状况的巡查；4.2.5装修违章的巡查；4.2.6利用巡查机会与业户沟通。4.3物业巡查的方法包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。4.3.1“看”：通过观察来发现物业管理服务存在的问题；4.3.2“听”：从设施设备运行时声音判断是否有故障；4.3.3“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况；4.3.4“调查了解”：向客户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。4.4房屋本体巡查的工作要领4.4.1巡查楼梯间4.4.1.1检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；4.4.1.2检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；4.4.1.3检查消防栓是否标识完好、配件齐全，灭火器是否有漏气或过期、失效现象，防火门是否关闭，消防安全疏散指示灯是否完好，消防疏散通道是否堵塞，消防报警设施是否完好；4.4.1.4检查卫生状况是否良好。4.4.2巡查逃生天台4.4.2.1检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；4.4.2.2检查天台护墙是否完好，避雷针、隔热层是否完好；4.4.2.3检查有无违章占用逃生天台现象；4.4.2.4检查雨水管是否通畅；4.4.2.5检查卫生状况是否良好。4.4.3巡查电梯4.4.3.1检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；4.4.3.2检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；4.4.3.3检查照明灯及安全监控设施是否完好；4.4.3.4检查卫生状况是否良好。4.4.4检查大堂、门厅、走廊4.4.4.1检查各类安全标识是否完好；4.4.4.2检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；4.4.4.3检查卫生状况是否良好。4.4.5巡查中发现梯间弥漫异味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。4.5公共设施设备巡查的工作要领4.5.1巡查水、电、通讯设施4.5.1.1检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；4.5.1.2检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；4.5.1.3检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。4.5.2检查绿化4.5.2.1检查绿化植物是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。4.5.3巡查道路、广场、公共集散地4.5.3.1检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；4.5.3.2检查标识、路牌、警示牌是否完好；4.5.3.3检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；4.5.3.4检查卫生状况是否完好。4.5.4巡查停车库、停车场4.5.4.1检查车辆是否有乱停放现象；4.5.4.2检查停放的车辆是否有损伤现象；4.5.4.3检查各类标识是否完好无损；4.5.4.4检查卫生状况是否良好；4.5.4.5检查照明灯具是否完好。4.6巡查周边环境4.6.1检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象；4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象；4.6.3检查卫生状况是否良好。4.7巡查违章装修：详见装修管理作业规程；4.8巡查空置房：详见空置物业管理作业规程；4.9对巡查中发现的问题处理要领4.9.1在巡视中发现问题时，本人能现场进行制止、劝阻、处理的，应立即予以解决；如需要协调相关部门后再处理的问题应将问题记录在物业巡视检查表中，巡视回来立即报前台人员或与相关部门协调解决；4.9.2需协调解决问题如下：属管理公司承担部分责任能够及时解决的属于一般情况，不属于管理公司或需其它相关公司协助的属特殊情况；4.9.3属其他部门工作不利造成的问题应通知相关部门责任人前往处理。发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特殊时效要求的，必须按时效要求处理）；特殊情况需经客服经理报物业公司总经理同意后，可适当延长解决时间；4.9.4属业主违章造成的问题应由客服部经理负责协调解决。特殊情况须经客服经理报公司总经理同意后，可适当延长解决时间；4.9.5对巡视中发现的重大问题（如存在重大安全隐患、重大责任事故等）客服部经理应及时向物业公司总经理协调处理；4.9.6如巡视过程中发现业主家中有异常情况时，如：水浸、燃气泄漏等，严禁擅自打开业主门锁进入业主家中。特别紧迫情况下需向客服部经理或楼盘负责人汇报，并及时通知业主，在业主经过授权，其他业主、居委会或派出所人员在场的情况下，可报物业公司总经理，经允许破门而入，制止险情的发展；4.9.7巡视中发现的问题处理完毕后应随时跟进处理结果，并将完成的项目到现场予以核实，处理的过程和结果均应有完整的记录，并由相关人员签字认可。4.9.8客服部经理要不定期抽查公共区域设施、设备的完好情况及卫生状态，核查物业助理的工作质量，检查结果将作为物业助理绩效考核的评分依