房地产项目财务评价.doc

房地产项目财务评价报告一、 项目概况某市和平花园城开发项目，部分作为商品房出售，部分作为对外出租，系售租混合类型房地产项目。该项目在策划过程中，业已对该房地产市场需求、项目选址、交通状况、配套设施、项目投资、资金筹措等方面做了充分的研究和严格论证，在此基础上进行的项目财务评价。二、 财务评价的依据说明（一）、项目计算期 项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。（二）、建设规模 项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。（三）、投资估算1、固定资产投资估算 本项目固定资产投资估算17941.81万元2、流动资金估算 流动资金估算具体见辅助报表2（四）投资使用计划及资金筹措本项目拟投入资本金5106.2万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元.项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36%项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表基本报表3(五)销售及租赁收入经营税金及附加估算 1.销售收入.经营税金及附加估算 销售收入.经营税收及附加估算见辅助报表6经营税金按规定记取,其中土地增值税的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地增值税,具体见基本报表2. 2租赁收入,经营税收及附加估算见辅助报表7(六)总成本费用估算 总成本估算见辅助报表31 销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和2 租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、摊销及利息支出之和 （七）利润及分配 利润与利润分配计算见三、 财务评价分析（一）盈利能力分析1、 由项目投资现金流量表可以算出项目投资所得税后 财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：8.44 万元 0 可行投资回收期：10.18 年 项目投资所得税前财务内部收益率 15% iic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行财务净现值：2093.84 万元 0 可行投资回收期：6.78年 2、由项目资本金现金流量表 资本金财务内部收益率 21% 10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行 财务净现值：2447.08 0 可行3. 由利润与利润分配表 投资利润率为 0.7 资本金利润率 1.58（二）偿债能力分析由借款还本付息及备付率：一到十年的利息备付率：-1.0 3.9 14.7 23.5 14.8 21.9 22.9 29.9 48.7 180.5 偿债备付率：-1.4 1.1 1.3 1.5 1.4 1.1 1.2 1.6 2.8 24.8 由资产负债表得：一到十五年的资产负债率(%）57 43 24 11 8 7 6 4 1 1 1 1 1 1 1 流动比率(%)229 304 1774 1288 61 16 20 37 193 1347 2434 3546 4507 5651 6780 速动比率(%)153 228 1728 1237 58 15 19 35 183 1327 2413 3526 4483 5627 6756 （三）敏感性分析敏感性因素变动幅度（%）内部收益率（%）基本方案15每平方米售价或租金-10%+10%售价12.3 出租13.2 19.7 16.6固定资产投资-10%+10% 17.4 13.8四、评价结论 从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于（10%）的行业指标值，即项目可以盈利，净现值都大于0，也说明项目可以盈利 ，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。 从偿债能力分析，资产负债率的合理区间为35%65%，他的负债率最大值57%也在此范围内，大部分都小于这个标准。流动比率的合理区间为12之间，项目的流动大部分不在这个范围内，速动比率的合理区间在0.61.2之间，项目大部分数字不在此范围内，及资金的流动不稳定；利息备付率最低可接受值为2.0，处第一年外，都满足，即有资金来源充裕；偿债备