房地产估价报告-收益法.doc

_合 肥 大 学Hefei University课 程 设 计CURRICULUM DESIGN设计名称房地产估价课程设计专业班级08工程管理二班学 号姓名学 号姓名指导老师2011年12月27日房地产估价报告估价项目名称： 金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委 托 估 价 方： 合肥市AAA公司受 理 估 价 方： 合肥市房地产价格评估事务所法人代表： 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日 目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、估价结果报告4五、房地产估价技术报告6 致委托方函合肥市AAA公司：我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。一、估价目的：评估其房地产市场价格。二、估价时点： 二0一一年十二月二十七日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T502911999房地产估价规范和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。合肥市房地产价格评估事务所法人代表：二0一一年十二月二十七日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照房地产估价规范、建设部房屋完损等级评定标准、2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： ）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师： 签字： 估价的假设和限制条件一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。二、估价对象的权属是合法有效的。三、估价对象是写字楼一楼，商业用途。四、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负责。五、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。六、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。七、随着时间推移或房地产市场行情的变化，该估价结果应做相应调整。 合肥市房地产价格评估事务所 房地产估价结果报告一、委托方：合肥市AAA公司：二、估价方：合肥市房地产价格评估事务所三、估价对象概况：1、区位状况：估价对象位于合肥市包河区南七机研所南侧2、实物状况：写字楼一楼，总建筑面积160m2，为框架剪力墙结构房屋。四、估价目的：确定其房地产市场价格。五、估价时点：二0一一年十二月二十七日 六、价值定义：公开市场价值。七、估价依据：（一）、中华人民共和国城市房地产管理法（二）、国务院城市房屋拆迁管理条例（三）、安徽省城市拆迁管理条例（四）、合肥市城市房屋拆迁管理条例（五）、房地产估价规范（六）、建设部房屋完损等级评定标准（七）、建设部城市房屋拆迁估价指导意见（八）、2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格合建发（2011）9号。估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。八、估价原则：独立、客观、公正、合法。九、估价方法：收益法。十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：合计：RMB：366717.6元。人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。十一、估价说明：估价依据安徽省、合肥市的相关法规和文件。十二、估价人员： （中国注册房地产估价师） （中国注册房地产估价师）十三、估价日期：2011年11月19日-2011年12月27日合肥市房地产价格评估事务所 二0一一年十二月二十七日房地产估价技术报告一、区域因素分析（1）区域位置：位于合肥市蜀山区南七里站，金寨路上，与机研所相邻。（2）商业繁华度：估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有华联超市、合肥百大商场、望江宾馆等，离南七繁华地段不足千米，商业繁华度较好。（3）区域基础设施状况：通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。排水：有城市污水管网，保证率高。通气：城市供气管网，保证率高。通路：合肥市主干道金寨路、黄山路、太湖路等。（4）区域配套设施状况：商业：华联超市、合肥百大、好旺旺超市、合家福超市、望江宾馆、锦佳商务酒店等。银行：中国工商银行、中国邮政储蓄银行。学校：中国科技大学、合肥学院、合肥第六十九中等。其他：南七邮局、南七派出所、新华书店等。（5）道路交通条件：道路通达度：合肥市主干道金寨路、黄山路、太湖路等。道路通达度较好。公交便捷度：有、等余条城市公交线路环伺周围，交通非常便捷。可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。二、市场背景分析合肥市面临着空前的发展黄金期，大开发、大建设使得合肥的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定。合肥市南七里站，商业繁华，人口众多，是一个较大的经济圈，交通四通八达，具有地理优势，周边服务设施应有尽有，对商务人才需求量较大，但周围新建写字楼并不多，商务用房紧迫，市场价值较高。三、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。四、估价方法选用根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。 收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持n 年不变，资本化率固定为Y）。其计算公式为：公式V= A/Y1-1/（1+Y）n其中:V 房地产价格A 房地产纯收益Y 资本化率n 剩余使用年限五、估价测算过程1、 房地产年租金收入 合肥市南七里站的科茂大厦一楼门面房经营状况：通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目的租金水平为：20元/平方米月。南七里站的科茂大厦一楼门面建筑面积为160，则估价对象的年收益为：1602012=38400元2、年经营成本费用管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的2.5%，则管理费为：384002%=960元维护费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据测算，本类建筑物的重置价格（包括建造，装修）约为1500元/平方米，维修费为建筑物重置价格的1%，则估价对象每年的维修费为：15001601%=2400元房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为10%。则房产税为：3840070%10%=2688元保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。该房屋市场均价为20000元/平方米，按房屋市场均价乘以保险费率0.05计算，则保险费为：200001600.05=1600元年经营成本费用合计为：7648元总收益(元/年)38400总费用(元/年)7648纯收益(元/年)30752所以，该门面正常年经营收支情况如下：估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：VA/Y1-1/（1+Y）nV表示房地产价格；A表示房地产年纯收益；Y表示房地产资本化率(8%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。n表示房地产的剩余使用年限（40年）。数据代入计算公式,V=307528%1-1/（1+8%）40=366717.6元。（七）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价