房地产开发流程(94).doc

西安国家民用航天产业基地实业发展有限公司房地产开发管理手册二O一O年八月 目 录第一章：项目决策第二章：前期准备第三章：工程建设第四章：项目销售第五章：交付使用 第一章： 项目决策一、 投资机会的选择与决策分析1、 土地信息的获取策划技术部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等，可通过以下渠道获取相关信息。1) 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。2) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。3) 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。2、 拓展研究策划技术部对土地信息进行初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议。并根据项目背景资料，初步判断项目操作方式。通过项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位，形成项目建议书。3、 项目预可行性研究合同预算部根据策划技术部提供的项目基本情况、市场初步调研和初步产品定位等资料，做出初步经济测算。营销策划部负责提供专业支持，协助完成预可行性研究报告。策划技术部负责预可行性研究报告汇总整合。4、 决策分析及内部立项策划技术部基础投资分析负责将预可行性研究报告报公司决策层通过后，进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或放弃。二、房地产项目可行性研究阶段 项目内部立项通过后，转由策划技术部牵头进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 (1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)项目开发模式、组织机构；(7)开发建设节点计划；(8)项目经济及社会效益分析；(9)结论及建议。 2、可行性研究小组成员组成：策划技术部、营销管理部、合同预算部、财务部等相关部门。1) 策划技术部进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势、项目初步规划等。2) 合同预算部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等资料，完成可行性研究的成本指标测算部分的工作新项目可研经济测算成本部分。3) 财务部根据规划、成本指标测算、销售计划，编制可行性研究的财务分析部分的工作新项目可研经济测算经济指标部分4) 营销策划部提供规划、产品定位方面的专业意见。5) 营销管理部负责提供市场研究、销售计划方面的专业意见。三、决策评审公司新项目评审会由策划技术部组织协调，相关部门参加，听取对项目可行性研究的汇报，报总经理办公会评审，必要时请外部专家。批准后交由策划技术部牵头进行土地获取等前期准备工作。第二章：前期准备一、 获取土地使用权1、目前获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过司法裁决取得；7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。目前主要以“出让方式取得”获得土地，其他获取方式为特殊获取方式，在本开发手册中不重点涉及。2、土地使用权有偿出让的方式 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。3、土地使用权申请程序1）招标受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5)填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同。 2)拍卖受让土地使用权申请程序 (1)见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2)到市或区房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3)进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5)到指定地点领取竞叫牌。 (6)在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7)企业法定代表人或授权代表人与市或区房地局签订土地使用权出让合同。3、缴纳相关费用通过与市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，后缴纳土地出让金、契税、土地使用税。二、项目备案签订土地使用权合同并缴纳土地款后，到政府行政部门进行项目的立项。立项需要提供一下手续：1) 项目备案申请 2) 项目备案表3) 项目申报能源消耗情况表4) 土地出让合同复印件（1份）5) 可研（1式5份）6) 企业法人营业执照复印件7) 组织机构代码证复印件8) 暂定资质证明通过行政部门审批后，颁发项目的项目备案文件三、办理开发建设用地规划许可证 办理机构规划局，需要以下材料：1) 立案申请表、授权委托书原件2) 申请函原件3) 红线图4份4) 项目备案文件复印件(备案通知，非备案请示)5) 成交确认书6) 土地出让合同复印件7) 规划设计条件8) 法人资格证明9) 企业法人营业执照复印件10) 组织机构代码证复印件11) 项目环评报告12) 暂定资质证明13) 法人委托书即法人代表身份证书14) 测绘院实测成果表资料齐备后，规划局颁发开发建设用地规划许可证。四、办理国有土地使用权证办理国有土地使用权时应提交以下资料：1) 土地登记申请书及单位的书面申请（附图处需盖章/申请登记的依据处填写4个审批土地件的编号以及合同编号）2) 关于办理国有土地使用证的申请（需要套红头）3) 法定代表人证明书4) 西安市土地登记法人代表身份证明书及委托书（土地）5) 地籍调查法人代表身份证明及指届委托书6) 西安市前置地籍调查法人代表身份证明书及委托书（地籍调查）7) 法定代表人委托书（地籍调查）8) 法定代表人委托书（土地使用证）9) 法定代表人、委托人身份证复印件10) 企业法人营业执照（正本及副本）及组织机构代码证（正本及副本）11) 道路及绿化带移交证明（点击查看移交程序）12) 项目备案通知13) 建设用地规划许可证、规划定点图、征地成果表14) 土地使用权出让合同原件15) 缴清出让金、契税五、 规划设计阶段1、项目资料收集分析策划技术部（产品策划）收集设计前期阶段需要的资料，资料的内容包括：1) 宗地自然条件表。2) 宗地社会条件表。3) 竞争楼盘设计信息表。4) 竞争楼盘列表。5) 可行性研究报告。6) 项目定位报告2、策划技术部提供项目产品建议书。3、编制项目设计计划规划、建筑部分1) 策划技术部根据公司整体计划拟订项目设计计划规划建筑部分。2) 合同预算部根据可行性研究报告，确定限额标准。3) 策划技术部组织各部门经理与公司管理层评审。4、编制设计任务书策划技术部（产品策划）根据收集的资料，编制设计任务书,公司管理层审批设计任务书。5、设计单位选择公开招标6、方案的设计1) 策划技术部向设计单位发出设计任务书。2) 设计单位进行方案设计。7、设计评审1）部门内部评审策划技术部组织公司决策层和相关部门进行设计评审，必要时请专家，并填写设计评审表；策划技术部根据设计评审表的评审结果，填写设计交流信息记录表，并跟踪改进内容。2）公司评审策划技术部（产品策划）组织召开公司评审会，必要时请专家参加，形成规划设计评审会评审决议。策划技术部（产品策划）根据规划设计评审会评审决议进行概念设计调整。六、办理建设工程规划许可证 规划设计完成后，应到规划部门申报需提交以下申报资料：1） 建设用地申请；2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；3） 土地使用证或土地权属证明；4） 1：2000地形图；5）建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘；6）规划设计使用条件和规划用地范围线。7）公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；8）建筑施工图两套。提供完以上资料，由规划局颁发建设工程规划许可证，申办完毕后持建设工程规划许可证至建管部门办理相关施工手续； 七、施工图设计1、资料收集1) 策划技术部整理规划局、消防局、环保局、人防办等关于报建图设计的审批意见书。2) 整理地质详勘报告。3) 收集报建图公司内部审核意见。4) 合同预算部提交施工图设计成本部分的测算意见。5) 收集各专业相关资料。a) 设备：电梯、中央空调、强电、弱电、消防设施等。b) 结构选型。c) 外墙建材选用技术选型。2、策划技术部牵头、工程部参与编写施工图设计任务书。3、策划技术部将施工条件图提供相关部门提出修改意见，根据修改意见填写设计交流信息记录表。4、施工图设计单位根据设计交流信息记录表提供修改后的施工条件图。5、策划技术部组织相关部门对施工条件图进行审核，并根据审核意见填写设计交流信息记录表，并提交给设计单位。6、施工图设计阶段1) 设计单位根据施工条件图并结合设计交流信息记录表确认的内容进行施工图设计。2) 策划技术部按照施工图出图计划的要求督促设计单位开展设计工作。8、施工图审核、设计交底1) 施工图完成后由策划技术部统一接收，先进行内部评审工程管理部、合同预算部、营销管理参加。2) 对施工图审查发现的问题，项目公司形成设计交流信息记录表提交给设计单位，并对修改进行跟踪、落实。3) 策划技术部将完成后的施工图交审图公司进行审查。4) 策划技术部将审图公司的意见汇总，上报公司决策层，同时交设计公司进行施工图设计修改。5) 策划技术部监督设计公司的日常设计管理工作，督促设计单位按时完成施工图设计。6) 策划技术部将最终形成的施工图设计文件发给工程管理部、合同预算部、营销管理部（总平面部分）。7) 当施工图分“基础施工图”和“主体施工图”分期出图时，策划技术部分别按上述流程进行组织审图。八、施工企业、监理单位等选择 施工企业和监理单位，招投标方式确定1、招标准备阶段1) 工程管理部或策划技术部组织编制招标项目要求，部门经理批准后，提交合同预算部；2) 合同预算部根据招标项目要求组织编制招标文件，制定招标文件审批表；3) 招标文件及投标人资格经审批通过后方可实施招标。2、 招标阶段1）招标文件发布(1) 合同预算部根据招标文件规定的时间邀请入围投标人参加招标文件发布会；3、招标文件答疑1) 招标管理员必须督促投标人按照招标文件规定的时间填写并提交答疑申请书； 2) 合同预算部在答疑申请书规定提交期限后3天内召集招标领导小组、合同预算部、工程管理部相关人员召开答疑预备会，就答疑申请书所提问题进行解答，并形成答疑预备会会议纪要；3) 合同预算部在招标文件规定的时间召开招标文件答疑会，招标管理员向受邀投标人宣读投标人所提问题及问题解答；4) 如投标人在现场提出新问题，由公司与会人员就所提问题作出解答；5) 答疑会结束，形成答疑会记录并经与会各方签字确认后发给所有投标人。4、开标1) 合同预算部按照招标文件规定的时间组织召开开标会，参加人员同招标文件发布会；2) 开标会结束，形成开标揭示表，与会各方在开标揭示表上签字确认。合同预算部按照合同管理程序进行合同洽商的组织、合同拟定、合同审批和合同签订，合同条件的变更须执行合同管理程序的规定。九、申办施工许可证1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。 工程投资额在万元以下或者建筑面积在平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2、施工许可证办理机构：建设局。3、施工许可证办理程序：1） 填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单。2） 提供以下必备资料：建设工程用地许可证；建设工程规划许可证；拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。4、办理施工许可证：提交下列归档资料后领取施工许可证：1）建设工程报建表；2）建设单位资信证明（可用复印件）；3）立项批文、总体规划平面图、规划许可证；4）施工图设计文件审查批准书； 5）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）； 6）招标申请表； 7）招标公告；8）招标日程安排；9）招标文件及评标办法；10）投标申请书；11）投标单位资格预审文件；12）中标通知书；13）施工合同或监理合同；14）合同备案表；第三章： 工程建设 详细内容见实业发展有限公司工程项目管理手册第四章： 项目销售一、市场研究 针对拟开发项目进行市场研究，主要研究以下内容：地块环境与街区功能调研，区域经济及政策调研，竞争项目及非竞争区域项目调查，重点项目考察，市场需求抽样调研，重点客户（群体）市场调研，经济趋势分析，市场需求趋势分析，根据以上内容出具市场调研报告。二、营销策略制定根据拟开发的项目的情况以及项目的市场研究报告，编制项目营销策略，营销策略主要包含：物业的全面解析及定位、项目SWOT分析、项目竞争力评估、目标市场定位、价格定位及策略、推广费用预计、营销费用预计、营销周期等因素。三、营销计划管理1、营销管理部编制拟开发项目的营销计划。2、依据公司提出的项目营销策略，提出项目营销推广方向、节奏建议，完成项目营销实施方案，经营销主管副总经理审核，报主管副总经理审批。3、营销管理部根据审批后的项目营销实施方案，制定项目销售工作月度计划，报总经理批准。四、营销费用预算管理 1、营销管理部依据审批后的项目营销实施方案，并依据推广需要，编写营销费用预算，提交成本管理部审核。2、成本管理部根据项目可行性研究中确定的营销费用预算编制年度项目营销费用指导书，报总经理审批。五、销售价格管理1、营销管理部负责制定楼盘销售价格表，完成阶段性销售控制方案。报总经理审批，并报财务部备案。2、每次楼盘销售价格表的价格调整，需报总经理审批，并报财务部备案。六、售前工作准备进入销售准备期，主要包括销售资料准备、案场准备、人员准备方面工作。1、销售资料准备1）销售资料准备包括销售手册、对外印刷品（海报、楼书）、合同三部分。所有销售资料必须签会签单，经会签单上相关部门第一负责人的审核后，总经理审批，才可下发执行，以保证销售资料的准确性。2）销售手册的编写参见，相关部门提供的重要资料有：a) 策划技术部提供项目的规划理念、户型图、总平图、效果图、景观设计说明的相关资料；b) 工程管理部提供建材标准的配置说明、施工工艺说明；c) 物业公司提供物业规划说明；d) 合同预算部门提供关于法律规定的说明。3）对外印刷品内容范围不能超越相关部门提供的销售手册中资料范围；4）相关部门提供合同所需的重要资料有：a) 策划技术部提供项目总平图、户型平面图与设计相关的补充条款;b) 工程管理部提供建材标准;c) 物业公司提供前期物业管理合同、当地现行的物业管理条例;d) 客户服务部门提供合同补充条款。2、销售案场的准备主要指销售道具准备，包括模型、样板间、现场包装、物业后勤配合的准备工作。a）样板间由工程管理部负责控制进度和效果。b）模型、现场包装由营销管理部自行控制。c）由营销管理部对于销售案场的物业人员、物品配置、岗位职能、人员标准提出明确要求，由物业公司给予后勤上的支持。3、人员准备工作包括人员的调配、招聘及培训。a）项目正式销售前，销售人员参加由营销管理部组织的集中培训。b）所有参加培训人员要参加部门组织的统一考试，只有考试合格者，才具备上岗资格。4、营销管理部在开盘前按照开盘准备工作清单的要求，督促准备工作的落实，以检查是否具备开盘条件。5、营销管理部根据销售面积查丈审核表，完成销（预）售许可证的办理，面积审核的备案以及合同类销售资料的准备工作；并根据项目销售推广总体要求，监控并保证工期调整的合理性和满足销售要求。第五章：交付使用一、入住准备工作1、交房开始前45天，由营销管理部牵头成立入住前期准备工作小组，制定入住工作计划书，明确相关部门的工作内容及完成时间。a) 营销管理部、财务部确定具备入伙条件及需面积补差的客户名单，交给营销管理部确认并安排实际入住时间，营销管理部按反馈情况发放入住通知书。b) 物业公司于入住开始前45天，组织安排模拟验房工作。c) 工程管理部负责根据模拟验房结果进行返修。d) 策划技术部在入住现场解答设计问题。e) 物业公司负责入住现场的清洁、布置及准备工作。f) 营销管理部、工程管理部组织编写住宅使用说明书、住宅质量保证书，营销管理部完成住宅使用说明书、住宅质量保证书的印制及入伙现场的包装、标识的制作。2、物业公司确定入住工作小组人员名单，成立入住现场工作小组。3、物业公司组织入住培训，培训内容主要包括工程、设计、销售、物业等主要问题。4、房屋验收1)物业公司入住现场管理人员与客户共同对房屋进行验收，验收无误后双方填写房屋验收单并签字。2)房屋验收通过后物业公司将钥匙交与客户。3)房屋验收存在问题未能交付客户的，物业公司填写验收问题处理单提交工程管理部在规定的时间内处理协调承包单位及时解决。4)工程管理部完成验收问题处理单后通知物业公司进行第二次验收。二、工程竣工验收竣工验收是