商业地产招投标阶段对成本控制.doc

商业地产招投标阶段对成本控制目 录摘 要: 3第一章 概论 41、标段划分对成本控制的影响 42、各段标招标顺序对成本的影响 53、工程量清单对造价的影响 64招标文件中主要合同条款的约定 7第二章 对于设计变更、签证、合同外增加内容的约定 72.1. 背景研究 82.2研究现状82. 3研究的目的和意义 92. 4研究的内容 9第三章 成本控制的理论依据 93.1成本控制概述 93.2标准成本控制理论 93.3成本预算控制理论 1第四章 企业成本控制现状及存在的问题 104.1企业成本控制现状分析 104.2、企业成本控制中存在的问题及形成原因 11第五章 加强成本控制的途径 125.1完善成本控制体系 125.2完善企业成本基础工作 13参考文献 14摘 要:随着中国社会需求的重大变革，高新技术的飞跃发展与应用和国内与国际的竞争环境的变化，现行陈旧的甚至落后的成本管理体系已经越来越不适应现代市场竞争的需要。因此，我们需要从西方现代成本管理体系中汲取先进的管理思想和经验并运用到我们的成本管理实践中。本文通过对商业地产招投标阶段对成本控制现状的分析，并结合现代成本管理方法，总结出其对本公司成本管理模式改革有益之处。希望能够为公司在成本控制、管理方法等策略选择时提供借鉴和参考。关键词： 成本管理 成本控制 总成本 单位成本第一章 概论随着国家对房地产市场,尤其是住宅市场调控政策的决心不断加大,我国的房地产住宅市场经过调控的不断打压，终于迎来了冰封期，但同时，国内商业房地产最近两年却意外迎来了黄金发展期。但是伴随着市场的瞬间膨胀，商业房地产项目如何在同质化竞争加剧的房地产市场环境下立于不败之地，就显得尤为重要。资金、定位、招商、经营方式等等都是商业地产成功的关键因素，进行有效的成本控制也是提高商业地产投资回报的关键。商业地产区别于一般房地产的开发，商业地产有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的复杂性，商业地产一般体量大，分系统多，业态复杂，所需投入的人力，财力，物力较大，工期又短，因此招标文件编制的好坏直接影响到招标的成功与否。 招标文件的编制是项目招标过程重要的环节，招标文件也是投标人制作投标文件及评标委员会评审的主要依据。招标文件是具有法律效力的文件，大量事实证明由于招标文件编制不规范，不科学、不严谨，评标标准、技术和商务要求不合理等造成整个招标工作的失败，或造成中标单位利用招标文件的漏洞索赔从而导致造价增加的案例比比皆是。根据多年以来的从业经验，并结合商业地产的特点，就招标文件的编制对造价可能造成的影响谈几点自己的体会。1、标段划分对成本控制的影响一般建设工程按以下原则划分标段：在满足现场管理和工程进度需求的条件下，以能独立发挥作用的永久工程为标段划分单元。专业相同考核业绩相同项目，可以划分为一个标段。工程货物采购标包划分原则为：技术指标及要求相同或同属于一个经销商经营的货物，可以划分在同一个包内，同时可以结一些金额较小的货物进行适当分包。对于商业地产项目而言，因体量较大，业态复杂，分系统多，合理的标段划分尤其显得重要。 分标段实施的利弊分析如下：工期方面可以大大缩短施工工期。由于同时由几家施工单位同时施工，各家施工单位可以组织更优秀的施工队伍，并投入足够的人力、物力、财力，以保证早日竣工，而对于商业地产而言，工期的缩短意味着早日产出，不仅大大减少了融资成本，而且抢占了先机，使自己立于不败之地。有利于竞争。标段少，每个标的工程规模大，则对投标人的资质要求较高，不利于吸收更多的投标人参与竞争，竞争不充分的直接结果就是造价的增加。标段划分的多，标的少，对于潜在投标人的要求也相应降低，能够吸引更多单位来参加投标，如果允许投标人同时投多个标的，则可减少管理上困难，既可有利于降低投标报价，又有利于竞争。在施工阶段由于施工现场有多个施工承包单位进行施工，建设单位对各标段的工程质量、施工进度、安全文明及总包的组织管理水平、协调组织能力等有一个较直观的比较。以上是分标段施工的优点，弊端如下：会增加项目的管理成本，并对项目管理人员的从业素质提出了较高的要求。因为有多个施工企业分标段施工，所以会造成由于现场有多个独立的施工企业同时作业会造成进场费、大临费、措施费、材料堆场等的增加，施工过程中容易造成对现场场地使用产生交叉干扰。如果标段设置不合理，各段标之间界线不清，工作面交叉，各段标之间互相牵制，互相扯皮，不仅不能缩短工期，反而有可能造成工期延误，从而间接造成项目成本的增加。通过以上分析不难看出，标段划分对成本确实存在着较大的影响。因此商业地产应对标段进行合理的策划与论证，选择最为合理的标段与工期，并在招标文件中对于各标段的施工内容予以明确，特别是在各标段交接部位的施工界面应明确各自的责任，对现场的平面布局，应作好统一规划，既要相对独立，又能便于管理：既要考虑空间上的相对独立，又要考虑布置的合理性与安全性，对现场的临水临电、接线、道口位置等都应明确相应的责任方。以期以最少的管理成本，获得最大化的利益。2、各段标招标顺序对成本的影响确定各标段招标顺序的原则是按照工作进程的要求和产品的特点，考虑招标工作的组织与管理，在满足任务时间需求的条件下确定。合理正确的招标顺序既可以合理利用施工场地，有利于各标段及施工方之间的配合，又有利于建设方资金的分步到位，降低金融成本。如果招标顺序不合理，过早或过迟的，则会造成现场的混乱，并因各标段各专业之间配合及不恰当的交叉作业而引起管理成本及施工成本的增加。3、工程量清单对造价的影响 工程量清单是招标文件的重要组成部分，是工程量清单计价的基础，是编制招标控制价、投标报价、计算工程量、支付工程款、调整合同价款、办理竣工结算以及工程索赔的重要依据，其编制质量会对工程造价产生很大影响，一份范围清晰明确，计算准确的清单无疑对充分体现公开招标的公开公平公正的本质起到了决定性的作用。下面就工程量清单中经常出现的问题及对工程造价的影响进行分析。工程量清单计算失误。招标文件中一般均会规定投标方不得对工程量清单进行变动。因此当工程量清单出现失误时，施工方往往会利用这种差异和失误，在投标报价不变的基础上调整综合单价，进行不平衡报价，进而保证其工程结算时的利益最大化，无形中建设方的建设成本就增加了。项目特征描述不清晰，不完整，不准确。项目特征是用来表述分部分项清单项目的实质内容，决定了工程实体的自身价值。因此项目特征描述的准确与否，直接关系到工程量清单项目综合单价的准确确定。项目特征也是履行合同的基础，描述不清或漏项，会引起纠纷，导致索赔的发生。便如安装及弱电工程中对设备主材等的技术参数的描述不清晰，模棱两可时，很容易让施工单位有机可乘，先以低价中标，再以变更的形式增加造价，建设方如不增加有可能会留下安全隐患，造成更大的损失。清单编制说明不认真对待。编制说明中对工程范围的描述应尽量准确，分标段招标的工程对各标段的工程范围，标段之间的分界线一定要尽量详尽的做出规定及描述，如应精确到哪一个轴线，哪个坐标点，哪个阀门等等。工程中曾遇到过因标段之间界定不清楚，导致各标段之间互相扯皮，除引起工期的延误外，界定不明确位置的报价也无法按照投标价享受优惠，给建设方造成了损失。总之在招标阶段，工程量清单的准备度，是影响造价的最直接也是影响最大的因素。4招标文件中主要合同条款的约定一般招标文件中都会附有合同的主要条款，招标文件中有关主要合同条款的约定应尽量详细明确，绝对不能出现模糊不清的约定。一般情况下，对造价会产生影响的条款主要为：合同价款及工程量清单组价方式的约定这部分约定中一定要注明合同价款所包含的范围，内容及风险。所包括的范围及内容应尽可能详细，以免日后结算时，施工方以约定不明确为由要求增加报价。比如曾经遇到过施工方索赔甲供材的下力费，如有约定施工方不会增加报价，但建设方会为此节约一笔费用。关于人材机价格变动的风险的约定对于商业地产来说其施工期相对较长，而投标时的材料设备价格及人工，在施工过程中价格势必会发生变化，因此作为招投标双方来说均承担着材料变化引起的风险。因此应有明确的关于价格因素变化后各方应承担的风险的划分。并应该明确调整的方式，公式等细节。财务费用增加的风险：一般情况投标方根据招标方在招标文件约定的付款条件，安排自己的资金使用计划，其目的就是尽量将财务费用降低到最小，但是由于业主的原因造成付款的滞后，工期过长，有可能给投标方带来财务费用的增加，因此这也是投标的风险之一。这部分是否允许索赔也应该明确规定。第二章 对于设计变更、签证、合同外增加内容的约定除明确规定设计变更及签证等的调整方式，计价原则外，还应详细规定设计变更及签证的变更流程、签批方式、签批责任人，并应对变更签证的工程量及图纸作出详细的规定。对工期、质量、现场方面的罚款、违约金、赔偿金的约定，则 赔偿的数额及百分比一定要准确，明确。当然还有一些其他条款也会造成对造价的一定影响，如付款、材料供应等。总之招标文件中对今后合同执行中可能引起造价变动的条款应尽可能详尽的做出约定。以免今后的施工及结算中造成大量的索赔，引起造价的变更。招标文件中的一些其他环节的编制也会对造价产生影响，如评款原则及方法的确定等，这里不再一一详述，以上均为笔者在日常工作中遇到过的问题，相信对今后的工作会有一定的指导意义。2.1. 背景研究任何事物的发展都依赖于其存在的环境，当环境发展变化时，它们也将随之改变。随着科学技术的迅速发展和市场竞争的日趋激烈，成本控制已经成为企业管理的重要组成部分，渗透到企业的各个领域、各个环节中。从某种意义上说，成本控制是企业可持续发展的一个关键。然而，企业的成本控制则不尽人意。企业的成本控制存在两个误区：一是把财务成本核算简单化，仿佛企业成本会计只是核算，忽视其管理控制职能；二是成本控制不够系统，只重视事中控制和事后控制，而忽视了事后控制。2.2研究现状我国成本管理的发展，以20世纪70年代末期实行改革开放经济政策为分解，大体上可分为两个阶段。改革开放之前，我们是在计划经济体制下，探索以建立和完善企业经济核算制为核心内容的成本管理模式；改革开放之后，我们开始学习和借鉴西方现代成本管理的理论和经验，并不断探索具有我国特色的成本管理发展道路。20世纪50年代至60年代对前苏联成本管理体制的学习建国之初，这一时期我国会计制度从科目到报表，从核算形式到成本核算方法等对前苏联的全面学习，是与当时的计划经济体制相适应的，标志着新中国的企业成本核算制度体系基本形成。自中共中央十一届三中全会以来，改革开放开拓了我们的视野。20世纪8090年代对西方成本管理方法的借鉴，极大地丰富了我国成本管理的内容，缩短了我国与先进发达国家成本管理方面的差距。而我国成本管理的现状自九十年代以来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，企业越来越强烈地意识到成本管理工作的重要性，许多企业结合本身的实际情况，采取有助于加强成本管理，提高经济效益的管理形式。2. 3研究的目的和意义 研究成本控制的目的：针对成本控制存在的两大误区，通过成本控制，事先限制各种费用的发生，采用计划成本的形成，将产品成本限制在成本计划的范围内，研究成本控制过程中存在的问题，寻找解决方案，让公司领导层重视财务核算的管理职能；在成本控制的过程中寻找成本控制系统的漏洞，以降低成本，提高经济效益。成本控制的意义：成本控制是现代成本管理的核心；成本控制是降低成本、提高经济效益的重要手段；成本控制是加强整个宏观经济控制的重要基础。2. 4研究的内容使生产企业必须加强成本分析与控制，千方百计降低企业成本，以增强企业的核心竞争力，提高企业的创利能力。第三章 成本控制的理论依据3.1成本控制概述成本控制是指在企业生产经营活动过程中，随着生产费用的发生与企业成本的形成，不断收集处理的实际成本、费用的信息同定额成本以及费用预算的差异，进而查明原因，采用相应的管理措施，调节成本管理系统。成本控制可以保证生产过程能在合理、合法和有效的轨道上进行；同时，可以随时发现和推广节约生产消耗的先进经验，保证企业不断降低成本，提高经济效益。3.2标准成本控制理论标准成本控制，就是通过比较实际成本和预先制订的标准成本，揭示实际成本脱离标准成本的差异，分析并追踪产生差异的原因和责任，据以采取有效措施，实现标准成本。它是由标准成本的制订、差异的计算和分析以及差异的账务处理三大部分组成。其显著特点是融成本计划、成本核算、成本控制和成本分析于一体，并突出了成本控制在标准成本控制中的核心地位。标准成本制订以后，在实际生产过程中就要按照标准成本实施控制。实际成本与标准成本之间的差异称为成本差异。当实际成本大于标准成本，称为不利差异（或逆差）；当实际成本小于标准成本，称为有利差异（或顺差）。标准成本控制就在于扩大有利差异，缩小不利差异，降低产品成本。3.3成本预算控制理论预算是以货币的形式来展示对企业未来某一特定期间企业财务及其他资源的取得及运用的详细计划。利用预算对企业的各种活动实施控制称为预算控制。根据预算期间的长短可将预算划分为短期和长期预算两类。短期预算是指预算期间在一年内的预算；相反，预算期间在一年以上的预算，则称为长期预算。通过企业的短期预算就是生产经营活动的全面预算。全面预算是企业未来计划和目标等各个方面的总称。它为销售、生产、分配、以及筹资等活动确定了明确的目标，并表现为预计收益表、预计资产负债表、预计现金流量表等一整套预计的财务报表及其附表，反映企业在未来期间预计的财务状况和经营成果。因此，它是企业管理当局制订未来计划及其如何实施的全面概括。第四章 企业成本控制现状及存在的问题4.1企业成本控制现状分析根据标准成本理论对企业2007年的成本状况进行分析，企业总成本的上涨受直接材料、直接人工、制造费用等成本项目的影响。直接材料成本的增加受材料价格和用量两个因素的影响，一般来说直接材料价格差异应该由采购部门负责，因为材料购买价格的高低、采购费用的高低，采购部门大体上是可以控制的。但是决定材料价格的因素是多方面的，有些引起材料价格的变动因素，会超出采购部门的控制范围；直接人工成本的上涨主要受工资的调整、直接生产人工升高和出勤率的变化的影响。其成因较为复杂，其责任一般应由人力资源部门或生产部门负责。公司2007年直接人工成本大幅度增加，主要原因是新劳动法的颁布调整了基本工资，同时在生产过程中控制的不足等。生产部门和人力资源部应在工人工资的计算和管理中加强控制，以减少不必要的损失；变动制造费用是一个综合性的费用项目。对其差异分析，应结合变动成本的具体明细项目作进一步深入的分析。在实际工作中，通过采用根据变动制造费用的弹性预算的明细项目，结合同类项目的实际发生数，进行对比分析，从而找出差异的原因及责任属性。4.2、企业成本控制中存在的问题及形成原因在我国，企业处于经济体制转型时期，由于企业产权问题等，内部的治理结构没有真正建立起来，因为成本控制不善而腐蚀经济效益的现象仍相当严重，亟待纠正。归纳起来，有以下几点。4.2.1企业领导人的成本控制意识淡薄有些企业领导不重视成本管理，单纯追求产值、产量和收入指标的完成。甚至有的领导还认为收入、成本、利润是财务算出来的，经常出现领导需要多少利润，财务就得算出多少利润，以达到被提升和多拿奖金的目的，无成本控制意识，也无节能降耗，增收节支的自觉性。由于没有成本的控制和考核，存在大量的“生产不计成本”、“工资侵蚀利润”和“总厂亏损分厂盈利”的现象，结果造成成本失控，企业虚盈实亏，会计信息严重失真。企业领导人的成本控制意识淡薄，这与领导人的思想素质有关，一位好的领导能做到以企业为家，他会有责任有意识地降本增效，相反，思想素质差的领导就以自己私利为重，自然就不顾企业职工的利益发展了，除了企业领导人思想素质之外，企业的所有制结构也一定程度上影响领导人管理企业的积极性。4.2.2成本控制的基础工作较差许多企业没有建立健全的成本控制制度，也没有实施有效的成本控制，具体表现在：其一，企业没有原始记录制度，固定资产报废没有报废清单，材料出入库没有附相关的发票等原始单据，有的支付现金用白条作为支付凭证等；其二，在定额管理制度方面，由于企业没有制定先进而又可行的原材料、燃料、动力和工资等消耗定额，不能据以评价耗费是否合理、节约，不能据以控制生产耗费、降低产品成本；其三，在计量验收制度方面，没有适当的计量手段和计量设施，难以保证各项实物计量的准确性，如企业电表未按生产用电和辅助用电分表计量，造成产品动力费用分摊不合理，且电力局统一按生产用电多收电费，增加产品的生产成本；其四，没有企业内部价格制度，对于材料的领用、半成品转移等没有按计划价格结转，不能准确计算价格差异和产品的实际成本；其五，在存货的清查盘点制度方面，不能准确反映生产经营过程中的各种消耗和支出，帐实不符；其六，管理费用等期间费用没有预算和控制指标，没有部门、个人的控制指标和限额，也没有超额和节约的奖罚，用公款大吃大喝，差旅费随意开支，造成管理费用严重超支和失控。4.2.3会计人员素质较差，不能实施有效的成本控制与监督有的企业的财务人员没有相应的学历和专业职称，实际业务水平较差，对有的成本不会核算或者核算错误时有发生（如作业成本分析、无形资产以及高科技产品的成本核算问题等等），甚至什么是融资租赁业务、作业成本分析等都不清楚，根本不能正确核算，更谈不上成本管理。4.2.4会计信息和成本控制信息的严重失真，难以实现及时有效的成本控制分析会计信息失真的原因，可概括为以下几点，其一，有的领导为了表现自己的业绩，要求财务人员作假帐，虚报利润，隐瞒亏损，以达到粉饰经营状况的目的；有的领导思想不正，受利益驱使，加之法制观念淡薄，最终走向犯罪。其二，会计法规、制度不健全，会计工作秩序不规范，会计法没有较好地贯彻落实，会计制度的制定滞后，不能满足市场经济条件下会计核算的需要。其三，由于会计人员素质问题，主观上造成会计失真，如因会计人员业务素质不高，对现行经济法规制度理解不透，日常工作不符合规范，导致技术性会计信息失真，有的会计人员为了自己私利，知法犯法，与领导共同作弊，人为造成会计信息的失真，而失真的会计信息掩盖了大量未暴露的违法违纪的腐败行为，严重影响了成本控制和决策。第五章 加强成本控制的途径5.1完善成本控制体系成本控制体系的建立离不开事前的预算、生产过程的执行控制、事后通过财务核算提供的数据反映成本控制过程中存在的问题。成本控制体系的建立应从成本预算、执行控制、事后的财务监督三个方面进行完善。首先建立成本预算控制体系，根据成本预算理论，企业预算应以销售预算为基础进行编制生产预算和采购预算，进而完成各环节的预算，建立企业成本预算的体系。其次是加强成本的执行控制，执行的控制是从生产经营的各个环节进行控制，在各个环节建立完善的制度保证生产经营以最少的成本去运营，企业在执行控制过程中的制度比较完善，在各个部门分别都有各个的控制措施。公司应该在原有控制制度的基础上，进一步完善制度并加强监督制度。采购部门是公司成本形成的源头，公司应该从采购部门开始对相关制度进行测试，以确定其有效性，以减少各个环节可控成本。最后是加强事后的财务监督，成本核算是公司财务核算的重要部分，公司成本核算采用计划成本法，结合标准成本理论对公司的成本进行核算和监督。在公司的现有成本控制制度中已经有了对料、工、费的详细核算制度，并能对各项