北京星河湾-城市品质建筑开发模式.doc

针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。星河湾城市品质建筑开发模式开发模式三段论城市建设要求地产开发逐步进入“品质地产”时代。随着我国城市建设的大规模升级，房地产开发的模式也必然随之转变，以往那种不重视开发品质，只重视营销手段的地产开发时代必将被无情的淘汰。地产开发的品质问题已经被越来越多的人关注。城市建设阶段性的演进，要求地产开发逐步进入“品质地产”时代。品质地产模式全面颠覆了以往地产开发的顺序，采用“住宅、园林、市政设施、公建配套同步实施”的开发模式在以往，北京的开发项目多是先建住宅，随后逐步完善各项配套设施，出现诸多问题。而品质地产模式全面颠覆了以往地产开发的顺序，采用“住宅、园林、市政设施、公建配套同步实施”的开发模式。品质地产不仅仅是房子的品质，应该包括园林、市政设施、公建配套等几个方面。北京星河湾的模式与市场反应，开启了北京房地产注重环境、景观、市政、配套建设的新纪元。为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造财富，为城市创造美丽应成为地产商共同的责任和使命。房地产业的巨大成长性，需要企业和行业去承担更多的责任，合力推动品质建设。只有企业品质和行业品质的成长提高，才能带来城市的共享共荣，促进社会的整体和谐。房地产企业要将自己的企业责任与积聚社会财富、关怀投资者利益、关心城市建设、关注消费者和员工结合在一起，为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造财富，为城市创造美丽应成为地产商共同的责任和使命。品质地产决定城市建设成败 建设部部长汪光焘曾强调，在充分认识城市建设在经济建设中的战略意义的同时，应该对房地产开发企业在城市建设中的重要作用给予高度关注，地产开发企业必须强调项目品质，以保证城市建设高质量运行。 房地产开发作为城市建设的主要内容，既是城市建设的承担者和实现者，反过来也为城市建设发展状况所限制和约束。而在当前房地产高速增长的态势下，强化地产开发品质与城市建设的关联，既能够为城市建设提供稳定的质量保证，也能够使房地产行业在过快的发展速度中把握住建筑品质。地产品质左右城市建设水平地产品质已经成为决定城市建设水平的重要因素。 到2020年，我国有两个经济指标是必须保持在较高位势上的，一是GDP年均增长须保持在7%以上；二是城市化水平每年增长须达到1%。照此计算，每年大约有1200-1300万人转入城市，要为这些人提供足够的住房和城市基础设施，按2020年人均的住宅面积需要达到32.4平方米、整个城镇住宅存量能够达到3300亿平方米计算，住宅投资大概需要72000亿元，城市建设每年全国投入资金要达4000-5000亿元左右。如此巨大的需求量，既需要城市化建设全面推进，也需要房地产的开发保证品质，从这个意义上来说，地产品质已经成为决定城市建设水平的重要因素。 城市建设做为城市发展的基础，也是城市功能、城市价值得以实现的基础。城市建设系统的核心就是地产开发，无论是交通等基础设施、商业生活配套服务物业还是住宅等，都离不开地产开发。 在近几年的城市建设过程中，地产开发商作为劳动力、资金、土地资源密集的建设主体，在城市基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等各个环节中，发挥着越来越重要的作用；另一方面，城市建设进步所引发的城市价值提升也将体现在地产行业中，如地价和房价的上涨。实际上，经济增长、城建进步、地产发展几乎成为城市发展的定式。经济增长较好、城建发展较快的城市也正是房地产建设品质较高的城市，如上海、北京、广州、深圳等。 业内人士认为，随着我国城市建设的大规模升级，房地产开发的模式也必然随之转变，以往那种不重视开发品质，只重视营销手段的地产开发时代必将被无情的淘汰。地产开发的品质问题已经被越来越多的人关注。城市建设要求地产开发逐步进入“品质地产”时代。品质地产带来的转变 第一个转变是群众对住房的需求从生存型向舒适型转变，第二个转变是住宅产业增长方式以数量型向质量型转变。 随着2005年一系列的宏观调控政策出台，市场环境开始有了变更。开发商们不仅要面对金融等各业务门槛的抬高，部分消费者持币待购更令许多楼盘销势瞬间步履维艰。趋于理性的购房人不再被炫目的炒作所迷惑，开发商也逐步意识到，价格的增长如果没有真正的支撑点就如同失去了顶梁柱。从本质上说，房价在不断上涨的同时，商品房的品质也应该获得相应的提升，在产品舒适度和技术含量不断加强的支持下，房价的增长才会有更牢固的支撑点。实力强大的房企开始反思，思考宏观调控之后，即“后调控时代”，房产企业甚至是行业发展的出路和方向。房地产行业的趋势开始从“营销时代”转向“品质时代”，随着以星河湾等一批高品质项目的成功，“品质地产”已经得到越来越多的业内人士认同。 在社会政治、经济、文化高速发展的今天，购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使中国房地产业发生了两个根本性的转变。第一个转变是群众对住房的需求从生存型向舒适型转变，第二个转变是住宅产业增长方式以数量型向质量型转变，在这样一个大的历史背景下，住宅的品质也就自然地成为群众关注的热点。市场需求决定着市场方向，满足居者的心理诉求和一切对自身生活品质提高的需求成为各开发商的追求，倾心打造产品品质，给购房者提供高品位的住房，这就是“品质地产” 今天消费者们关注和追求的“品质”已经远远超出了单纯意义上的产品质量，品质不仅仅是好坏，也不仅仅是耐用，还包括美观、时尚，还包括环境的优良，还包括人与人之间、人与自然之间的和谐共处。使用价值的最大化，环境的可持续发展，居者的心理归属和文化认同等构筑当代地产的“品质”。房地产企业的高品质追求品质将成为市场竞争的核心力。 国内各顶级房企均对房产品质开始有了深刻的认识，表明了房企追求高品位产品的姿态。万科、首创、珠江等一批业内有影响里的企业，早以纷纷展开对品质地产的探讨和实践。市场已经自觉或不自觉地从低档、初级阶段的，以价格的竞争取胜，走到了真正研究产品、研究技术进步、研究市场，依靠非价格的竞争这样一个更高的发展阶段上。也就是说，中国房地产市场已经从居住数量的需求转变为对品质的需求。 作为品质地产模式的缔造者，广东宏宇集团用南北两个“星河湾”让业界叹服。宏宇集团副总裁梁上燕在谈到“品质地产模式”时指出：“一些口碑好品质高的房产项目在宏观调空的严峻情况下，依然有着不俗的销售业绩。可以看到，具有好品质的产品在宏观调控下站得愈发稳固。我们越来越希望能盖出好的房子，因为我们已经感觉到市场与消费者透露出的信号：品质将成为市场竞争的核心力，品质地产的时代已经悄然来临。” 品质地产模式给房地产市场带来的最直观的改变是销售模式的改变。以往北京地产项目绝大多数采用预售的项目销售模式，一个项目从签订购房合同到入住往往需要一两年甚至更长的时间。而这期间存在的种种变数，往往容易导致纠纷。而品质地产，则要求项目实现现房实景销售，给购房者最实在的产品，而不在是一纸楼书或一座沙盘。 品质地产模式对开发商的资金实力提出了更高的要求。因为以往的开发模式开发大部分资金来源于银行贷款，而预售回款保证了开发商的资金流转。但品质地产则没有预售回款，前期开发资金都要求由开发商承担，从而提高了对开发商的资金要求，考验了开发商的资金流转能力。品质地产就是通过这样的方式改变着地产界的规则，淘汰着没有市场竞争力的开发商，指引着城市建设的品质方向，并最终为城市和购房者留下更多的精彩项目。星河湾品质地产运动新解 在预售时代，一些开发商钻了法规的空子，房子卖完就走，出现了少建甚至不建相关配套设施，不进行小区环境建设的情况，从而极大地损害了业主的利益，也给城市规划建设带来了诸多问题。品质地产模式不但有利于提升北京的住宅项目开发建设水平，更值得广大房地产开发企业学习、借鉴。品质地产模式将完全改变中国地产进程，它将开创中国地产的新天地。 品质地产模式首先应注重住宅、园林、市政、公建的同步实施，只有将多元要素同步完成，才能为业主提供完美居住环境，实现品质生活要求；其次，开发商必须具备雄厚的资金实力，因为以往的开发模式通过预售累积资金，而品质地产模式实现实景现房销售，前期投入资金巨大，普通开发商难以承受；再次，开发商要有精益求精的开发理念，这样才能将品质落到社区的一草一木，一石一瓦，真正实现居住品质的提升。 在以往，北京的开发项目多是先建住宅，随后逐步完善各项配套设施，出现诸多问题。而星河湾创建的模式全面颠覆了以往地产开发的顺序，采用“住宅、园林、市政设施、公建配套同步实施”的品质地产开发模式，品质地产不仅仅单是房子的品质，应该包括园林、市政设施、公建配套等几个方面。北京星河湾的模式与市场反应，开启了北京房地产注重环境、景观、市政、配套建设的新纪元。理念：品质至上的地产实践“舍得、用心、创新”的企业理念。 宏宇集团作为中国品质地产的探索者，于1999 年成功推出品质地产作品广州“星河湾”，以其建筑、环境、配套、服务等各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样，超越了产品的质量层面，全面提升了居住品质、生活品质及城市景观品质。 2005年，宏宇集团在北京朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路推出了广州星河湾的姐妹篇北京星河湾，它是宏宇集团秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，凝聚了六年来打造品质地产的经验，在京倾心打造的第一个房地产项目。北京星河湾一经推出就在业内掀起了一股品质地产风暴。具体来看，这股风暴有以下四个特点： 其一，地段选择苛刻。与广州星河湾不同，北京星河湾经过严格挑选，最终落户在了北京城市中心高档住宅区。北京星河湾定位于高档住宅区，开盘前投资 15 亿，用地面积 520 亩，总建筑面积约 60 万平米。星河湾项目地处东四环路朝阳北路四季星河路，处在泛CBD地区；北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化隔离带，距离 CBD 商圈不到10 分钟车程。作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的现楼美景时代。 其二，注重社区规划。星河湾的负责人梁上燕认为，“豪宅应该是能够给业主提供高品质生活的社区”，这里需要注意的就是她强调了“社区”，而不是单纯从建筑的角度或地段、景观资源来说的。“买房是为了生活，尤其是豪宅，要让业主拥有一个高品质的生活，就必须在社区的规划、建筑、环境、休闲、娱乐、教育、交通等各个方面提供高品质的设施，从规划设计、建筑施工、建筑材料、环境营造、配套设施、物业管理等各个方面加以营造，并且一个都不能少。” 其三，潜心营造环境。这里说的环境包括社区内外、软硬环境。社区内的园林营造，不再简单的靠外部借点儿“水景”或组团绿地造景，而是讲求绿化层次和变化。星河湾为了解决在北京营造园林环境的难题，开发商总共行程13万多公里，从世界各地选择北京星河湾的园林树木和花草，并且提前两年在北京进行适应性移植，提前适应北京的气候，而星河湾清水养鱼的专利技术，冬季水不结冰的传言已经成了很多业内人士要学习的目标。星河湾为了让社区红线外的环境与区域城市面貌相匹配，花在红线以外美化环境的资金数以万计。 第四，全新销售模式。由卖现房到卖成型社区。现房销售已经不是新鲜事，但把一个社区的房子、环境、会所、幼儿园、小学等全部盖完再开始销售却是星河湾即将给购房人的创举。世界营销大师米尔顿科特勒（Mton Kotler）给予了北京星河湾高度评价，他认为北京星河湾是重磅炸弹级的产品，有自己非常突出的风格，不仅精装修工艺非常注重细节，而且用的材料非常好。规划：人性化、时尚化的高档社区住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享。 作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾项目开盘前投资15亿，用以打造现楼美景全成品的开发模式运作了四年。由四个部分组成，即住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，构成消费者购买产品价值的全部。2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，实现了全成品开盘。 北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，打破了常见的南北向排列兵营式呆板布局，保持了建筑的错落之美。在建筑规划、设计上，保持了发展商中西合璧、博采众长的一贯风格。为了创造完美的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约 5 万平米的销售面积。为了环境内外的和谐，在红线以外的区域，星河湾投入数千万元进行环境整治：将市政管线改为地下暗铺，铺设沥青道路，种植行道树和花坛，改造青年沟，建设美丽的透花围墙。服务：接轨国际品质物业管理以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。 在服务设施方面，北京星河湾规划了总建筑面积10000余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。囊括酒店、俱乐部等多种功能，开发商投资建设的四季会体育馆，宽敞、人性化，网球场、羽毛球室、乒乓球室、桌球等一应俱全，为运动提供一种更舒展的心情。占地总面积约10万平方米的生态公园环湖而建，景致如画；酒店式公寓，豪华舒适，深度关怀商务与宾客需求。秉承一贯的高品质教育方针，北京星河湾引进知名重点小学与国际双语幼儿园，为下一代充分着想。同时，星河湾商业街为业主提供24小时全方位便利的服务。在社区服务建设方面，北京星河湾与亚太区规模最大、历史悠久的国际知名物业服务公司高力国际强强联手，以“安全完善格调”作为管理服务的核心理念，为北京星河湾量身定做了家政秘书服务，共同打造京城豪宅新服务新标准。品质地产，是每一个开发商的责任访宏宇集团董事长黄文仔 房地产业的巨大成长性，需要企业和行业去承担更多的责任，合力推动品质建设。只有企业品质和行业品质的成长提高，才能带来城市的共享共荣，促进社会的整体和谐。房地产企业要将自己的企业责任与积聚社会财富、关怀投资者利益、关心城市建设、关注消费者和员工结合在一起，为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造财富，为城市创造美丽应成为地产商共同的责任和使命，宏宇集团董事长黄文仔这样认为。品质是地产发展的方向“惟有高品质的产品和服务，才能够得到客户的认可和信任，惟有打造精致产品的房产企业，才能够在激烈的市场竞争中生存和发展。” 品质应以安全、持久、耐久、环保等性能和特色为基础，追求人与自然、人与人的和谐统一；高品质的生活应是一种和谐、一种从容、一种境界；高品质的房产应是文明和文化的载体，是艺术的创造和建设者生命价值的体现，是实现人与自然、人与人、他人与自我的统一、和谐的安居、美好的空间。 惟有高品质的产品和服务，才能够得到客户的认可和信任，惟有打造精致产品的房产企业，才能够在激烈的市场竞争中生存和发展。黄文仔指出，理性地看待目前的行业发展趋势，有两点必须得到重视，一是在过去总体行业粗放增长的氛围当中，仍然有一些企业自觉地承载起维护产品品质和行业品质的责任，成为逐渐成长中的品牌企业和行业标杆；另一方面也应看到，随着调控的深入，行业准入门槛渐高，竞争的进一步加剧，行业内部要求品质改进的声音会越来越多，共识正趋于形成之中。 当前，品牌地产企业都已经将竞争的重点从拿地开发、产品营造、策划销售向追求行业运营模式转型、客户价值提升和产品品质改进等方面努力，揭示了行业塑造的全新方向。提升品质任重道远 打造中国人的理想家园。 据不完全统计，中国目前的城市化水平大约是平均每年以1的速度增长，到2020年的时候，中国的城市化将达57至60的水平，同时期的新增城市人口大约3个亿。这意味着在未来的一段时间，中国还要建造大约200座至400座100万级以上的城市，中国百万级人口城市数量就将超过全球现在的总量。 最近，一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20，约有48的居民提出在两三年内愿意换购住房；已购公房户中有67希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量大。我国城镇人口有4亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰每年需要1亿平方米左右，而我国现在的住房供给每年还不到6000万平方米。所以在今后15到20年，我国的住房建设仍会有持续的发展。 面对如此巨大的房地产市场，每一个地产商都应该在感到欣喜的同时体会到自己肩负的责任。虽然中国被誉为“世界最大的工地”，但是我们真正能称为“精品”的项目并不多。所以黄文仔把“打造中国地产的劳斯莱斯，打造中国人的理想家园”视为自己的梦想和责任，并将这一理想和责任在星河湾项目中付诸实践。品质地产是开发商的责任为一个城市创造价值，也是对所在的城市兑现一种承诺。 品质地产，是每一个开发商的责任，它首先是为一个城市创造价值，也是对所在的城市兑现一种承诺让自己的楼盘成一道靓丽的城市景观，以一种立永恒之业的目标去建楼。如果开发商都能向自己的城市兑现这个承诺，将城市的价值在自己的手中提升，城市的风貌会变得非常美丽。 比如北京星河湾北侧的青年沟，是一条自然形成的小河流，再往北，就是1800亩的森林。这个根本不属于星河湾红线范围内的小河，星河湾同样投入巨资进行了大改造。在水利局为整治青年沟设计的4种改造方案中，全部拔掉青年沟两侧的成年柳树的方案成本最低，但为了充分利用成树营造最佳的景观效果，北京星河湾选择了改造后景观效果最好同时也是工程造价最高的方案。将来的青年沟畔，将会形成一条流水潺潺、绿树成荫的滨河景观休闲大道。品质地产是对行业创新的推动只有创新才是地产业发展的内在驱动力，是引导房地产市场发展的航标。