强征二手房交易个税效应分析.doc

强征二手房交易个税效应分析目录一、政策出台背景二、政策出台目的及时机三、房地产市场均衡结构四、政策效应分析1、市场决策主体角度（1）住房持有者（2）住房需求者2、各房地产市场角度四、个税征收对税收体系的影响分析1个税调整对房地产税收的影响过程2个税调整对房地产税收影响评价五、结论2006年7月18日，国家税务总局下发了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号），对二手房交易所得税改自行申报为强制征收。一、政策出台背景2005年6月1日，南京地税部门出台的个人销售房屋税收政策须知的配套措施规定，个人销售房屋缴税包括“个人卖房征收个人所得税、营业税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税”等。但是该须知一经发布即在房地产市场引起巨大反响，社会各界对其争议纷纷。由于实行难度较大，四天后宣布中止。此前，已有不少城市分别对二手房转让交易实施了个人所得税（如表1）。在实行二手房个税征收的城市中，广州由于采用比较低的税率，市场反应比较平稳，而北京由于税率较高，市场反应激烈；同时，投机比例较高的杭州市场交易大幅下滑，而投机比例较低的青岛市场，下滑程度在可承受的范围内。表1： 实行二手房个税征收政策的主要城市实行情况实施地 区具体政策特点及效果北京2005年6月15日，北京朝阳区、东城区房地产交易中心规定，二手房只能在完税后才能办理过户手续，即“先税后证”的规定。税率20%1、由于税率较高，又正逢房地产新政施行，个税征收的执行难度较大，这项规定在执行了15天以后便停止。杭州2004年1月1日起，杭州市以政府令的规定，开始征收房地产交易个人所得税，税率20%。不过这一规定在2004年9月1日后暂停办理，改为自行申报。1、杭州楼市出现了一手房继续火爆，而二手房市场行情骤冷的“畸形”现象。2、卖方将交易成本转嫁给买方，抑制炒房和房价过快上涨的意图落空。广州广州市2005年月日前的试行规定为，个人转让购买不足五年，且有增值的住宅，按收入全额征收的个税。月日开始执行的现行规定是，个人转让购买不足五年的普通住宅，按收入全额征收的个税；个人转让非普通住宅，按收入全额征收的个税。1、采用较低的税率，个税征缴工作至今一直比较顺利进行，二手房市场发展比较平稳。青岛青岛市地方税务局发布青岛市地方税务局个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法，自2005年月日起，在青岛全市范围内对个人出售住房所得，按照“财产转让所得”项目征收的个人所得税。1、二手房市场交易有一定程度的下降，但目前仍在继续施行。二、政策出台目的及时机从此次政策出台的目的来看，国家税务总局将其定位为“完善税制，加强征管”，与 “十一五”规划中“推进财政税收体制改革”的主张相吻合。在我国税收体制改革逐渐进入试点攻坚阶段的过程中，个人所得税税制的改革是一个重要组成部分。对于二手房交易征收个税从长远和从本质上看，是规范房地产市场交易行为、促进房地产市场健康可持续发展的重要举措。但从其出台时机来看，正值新一轮房地产宏观调控政策颁布不久，市场仍处于反应及观望期，各市场主体对新政策的敏感度处于高点，二手房市场在国六条出台后挂牌量及交易量下降的状况并未全面缓解。此时对住房转让交易强征个人所得税，对二手房市场而言，无疑是雪上加霜，市场将更加举步维艰。下面从理论上分析新的个税政策对整个房地产市场的影响。三、房地产市场均衡结构均衡的房地产市场上，新房、二手房和租赁存在一个的较为稳定的比例关系。在此将房地产市场分为三个子市场，即新房市场、二手房市场和租赁市场，其需求分别用来表示，为商品房（新房）销售价格，为二手房转让价格，为住房租赁的租金，那么将有存在。住房供给主要有两部分：一是新房供给S1,二是存量房的供给S2。房地产市场的均衡状况可描述为： 其中，为新房的上市量，为存量房规模，为存量房中用于房屋买卖交易的比重，即为二手房的挂牌量，为租赁市场的供应量。这两个市场之间的联系主要通过存量房持有者在出售和出租之间的决策实现，另一个联系是住房的需求者在买房和租房之间的选择。由上述房地产市场的均衡状态可以得出：也就是说存量房中用于二手市场交易的比重直接由二手房市场的价格和租赁市场的租金水平决定，其与二手房市场价格成反比，与租金水平成正比。而影响这两者的因素都是决定值的间接因素。住房转让交易个税的强征，必将引起二手房市场价格上涨，促使值下降，存量房向租赁市场转移，由此带来一系列影响。下面将分别从市场主体和各分市场的角度深入分析个税政策调整对整个房地产市场的影响。四、政策效应分析1、市场决策主体角度（1）住房持有者对于住房持有者而言，从自行申报个人所得税改为强制征收，其本质是一种从无到有的税种调节，成本增加直接等于所得税额及缴纳过程中的相关费用。成本的增加将影响住房持有者的决策：一是可以选择放弃转让，将住房由二手市场转移到租赁市场，同样获得（投资）收益的同时规避了税负增加的风险（住房租金所得的个人所得税征收基本也处于停滞状态）；二是可以选择继续转让，但可以通过转让价格的调整将税负部分转嫁给住房买受人，维持自身的投资回报率。前一种选择将增加租赁市场供给（有利于租赁价格的降低），减少二手房供给（推动二手房价格升高）；后一种选择中若提价转让成功，则可能由于推高了二手房市场的价格，从而抑制对二手房市场的（潜在）需求，使之转移到租赁市场或新房市场。（2）住房需求者1租赁需求者。若住房持有人作第一种选择，租赁市场供给的增加将促使租金水平下降，而租金的下降将使租赁人获益，同时可能造成租赁需求的增加（沿需求曲线移动）；若住房持有人作第二种选择，提价转让住房，则二手房需求转移至租赁市场，使租赁需求增加（沿需求曲线移动），促使租金上涨，对租赁需求者不利。2二手房需求者。无论住房持有人作何种选择，二手房价格的提高都会使二手房需求者利益受损，最可能的结果是对二手房的需求转移至租赁市场或新房市场。3新房需求者。来自二手房市场的需求将可能拉高新房市场的价格，对原新房需求者而言并非好消息。2、各房地产市场角度如上分析，二手房交易个人所得税的落实对二手房市场而言，将促使其市场价格上涨，供给和需求同时减少，最终结果必然导致交易量的萎缩；对租赁市场而言，住房持有者的两种不同选择分别对租赁市场的供给和需求产生了相同方向的影响，因此，对租赁市场价格的最终影响还取决于住房持有者作两种选择的比例；对新房市场而言，来自二手房市场需求的转移将带来市场价格的短期上涨。下面着重对二手房市场进行一些定量分析。假设对二手房交易征收个人所得税后，住房持有者通过提高出售价格的方式转嫁税负，并保持自身的投资回报率与征税前相等。令表示其购房时的成本，表示征税前的转让价格，表示征税后的转让价格，（此处为分析方便，假设其投资回报率仅受个人所得税的影响）则有： (1)解得： (2) (3)可见,个税征收后二手房市场的价格上涨幅度取决于住房持有者以前的购房成本在原出让价格中所占的比重。由（3）式可得出下表：050%60%70%80%90%100%25%12.5%10%7.5%5%2.5%0假定以前的购房成本在转让价格中的比重为80%，则二手房个税的增加将促使其价格上涨5%左右。四、个税征收对税收体系的影响分析1个税调整对房地产税收的影响过程由于个税调整对房地产税收的长期影响难以定量分析，因此报告仅对其短期影响加以重点研究、分析。根据抽样调查，目前二手房市场的需求主要可以分为以下几类：表2 二手房需求分类二手房需求改善居住拆迁外地来宁结婚投资其他比例60%10%10%3%7%10%是否转移否部分部分是是部分目标市场二手房二手房、新房二手房、新房二手房、新房消失无法确定按照税法规定，“个人转让自用达5年以上，并且是惟一的家庭生活用房取得的收入，免征收个人所得税；另外，个人现自有住房房产证登记的产权证为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴的个人所得税，可全部或部分予以免除”。结合表2的相关内容，在二手房个调税强制征收的情况下，首先，二手房改善居住的需求，可通过采取相应的购房对策免交个人所得税，该部分需求预计不受个税调整影响；其次，二手房投资需求，则可能萎缩消失；再次，其他需求（包括拆迁、外地来宁、结婚及其他）将主要在新房、二手房之间重新调整分配比例，因此，总体来说，二手房需求调整至新房比例的上限为33%，同时仍留在二手房消费的需求比例下限为60%。按上述调整后，二手房调整导致房地产税收总量变化的一般过程为：表3 二手房调整导致房地产税收变化过程需求调整方式二手房转新房需求二手房不变需求二手房转租赁需求免缴个税征收个税计算方法增加：新房契税新房营业税新房印花税减少：二手房契税二手房印花税不变需要对增值部分在扣除必要项目后征收20%所得税减少：二手房契税 二手房印花税2个税调整对房地产税收影响评价结合上节的分析结果，报告对个税调整对房地产税收影响进行了相关模型描述，具体内容如下： 其中：为了定量分析个税调整对房地产税收影响，报告以南京市上月新房及二手房数据为基础进行了模拟计算，结合前期的相关研究， P1、P2、及Y是来自于2006年6月的房地产实际交易数据，而为了获得A的估计值，报告对南京市主城区2000以来购买商品房和二手房再转让的相关数据进行调查，获得的数据经过一定技术处理，并剔除一些非正常交易数据后，再进行相关的研究分析。 在上述假定基础上，预计在不同的K1（二手房需求转商品房的比例）值下，房地产税收增值比例如下表：表4 房地产税收增值比例预估表 单位：万元K100.050.10.150.20.250.30.33增值比例21.0%21.6%22.1%22.7%23.3%23.9%24.4%24.8%结合上表，预计实施税制调整后，与住宅销售相关的房地产税收增值将达到21%-24.8%。五、结论综上所述，住房转让个人所得税的开征将：1、推高新房市场和二手房市场的价格；2、造成二