房地产拍卖应注意的事项.doc

房地产拍卖应注意的事项?一、中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者外，均可参加房地产拍卖；二、属于单位（企业）参加竞买的，必须提供法人代表营业执照或政府批文、法定代表人身份证明及与自身的竞投（买）人行为相适应的资金证明；三、属于个人参加竞买的，必须提供居民身份证以及自身的竞投（买）相适应的资金证明；四、国外竞投（买）者，除上述证明外，还必须取得我国驻参加竞投（买）者所在国使（领）馆的认证；五、通过拍卖取得的土地使用权，凭拍卖成交确认书向有关部门申办基建立项和房地产开发经营许可等有关手续。在拍卖会上参与竞买，应把握好三个环节：一 仔细看样，定好心理价位。看样是竞买活动顺利进行的的第一个步骤，顾客在观看拍卖样品过程中，应对物品的真伪、成色、规格等细细观察。如果发现与拍品目录不符或有未注明的瑕疵，可即时向拍卖行提出询问，然后决定是否参与竞买。拍品上标有参考价，顾客如果不懂行，可到相关商店或市场去了解一下同类档次的价格，将几个价格相比较后，确定自己竞买的最高出价、即“心理价格”。心理价格是根据顾客对某件物品的喜好程度、该物品的市场价格和增值潜力等几方面组成的，这些因素和心理价格成正比关系。二 熟悉拍卖规则。拍卖有许多基本规则，不同的拍卖会又有一些特殊的规定，竞买人参加拍卖会，应仔细阅读拍卖的规则规定。竞价时，应按照拍卖师宣布的竞价方式出价；每次加价不得低于加价幅度，否则叫价无效；每件拍品成交后，买主应当场签署拍卖成交确认书，并在限定的时间内付清价款和取回拍品等待三 运用竞价技巧。拍卖场上，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。密封式拍卖与非密封式拍卖? 不管是任意拍卖还是强制拍卖，都有密封式拍卖（即招标拍卖）和非密封拍卖。所谓密封式拍卖，是指卖主对标的物核定底价之后将底价密封，然后进行拍卖。各竞买人将报价密封后投入标箱内，相互之间不知道报价是多少。非密封式拍卖，又称公开拍卖，即通过拍卖公告将拍卖品、拍卖时间、地点公诸于众，由竞买人公开报价进行竞买。拍卖实践中，密封拍卖多用于土地，房屋建筑工程等大型项目的招标；非密封式拍卖的运用范围较广，动产与不动产拍卖都可以采用。密封式拍卖和非密封式拍卖的最大区别是，前者以报价最接近标底或所报条件、方案最优者中标，而后者以出价最高者中标。拍卖需要具备的条件？(1) 要有拍卖品，(2) 要有两个以上的竞买者。(3) 买卖中要含有价格竞争因素。(4) 价格竞争在买主中展开。(5) 交易应通过中介服务-拍卖行代理完成。拍卖时应如何理性叫价？拍卖是一种以竞价形式进行的交易，价高者得。竞价时，常常会出现一种你争我夺的局面。人性中，争强好胜的一面在这时表现得尤为突出。几经追逐攀高，最终花落名下，回头看看货物，似乎觉得所得不值。拍卖时怎样才能做到理性出价？香港城市大学商学院经济助理教授程腾欢表示，竞投者在进行任何拍卖前，应对货物订下一个价值，参拍时，叫价不可超过心目中的底价。以艺术品拍卖为例，若认为该幅画只值1万元，则出价不应高于1万元，竞投者不应受场内气氛的影响，才算是理性拍卖。不过他又指出，在公开拍卖中竞投者可凭其它人出价的行情，估计到大约的市场价值，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低。不过在拍卖中参照别人的出价而适当调整自己的底价是有经验的竞投者才可以做到的。 拍卖的好处？拍卖的最大好处是：它通过一个卖方（拍卖机构）与多个买方（竞买人）进行现场交易，使不同的买方围绕同一物品或财产权利竞相出高价从而在拍卖竞价中去发现其真实价格和稀缺程度，避免交易的主观随意性，更直接地反映市场需求，最终实现商品的最大价值。土地拍卖的基本程序?一、土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告；二、竞买人报名参加竞买并索取有关文件； 三、竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审 核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌； 四、在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖： 1. 主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项； 2. 公布拍卖起叫价； 3. 竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者 即为竞得人； 4. 签订拍卖成交确认书； 5. 竞得人应在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并 交付相当于地价总额的10%的定金； 6. 竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证 书。一次性拍卖与再拍卖?拍卖开始后，在其程序中一次即告拍定的，就是一次性拍卖。但是，在任意拍卖和强制拍卖实践中，有的标的物并非一次拍卖就可以拍定。在这种情况下，为切实达到流通物品、积聚资金和清偿债务的目的，通常要将初次拍卖未拍定的标的物移交第二次拍卖，有的甚至还要进行第三次乃至多次拍卖。因此，相对于一次性拍卖而言，第二次拍卖及其以上的拍卖又可称作再拍卖。再拍卖时，拍卖品的