浅析新域美林房产置业公司特许经营体系的构建正文发送版.doc

摘要随着我国住房政策的改革，房地产中介行业得到了快速发展。在加入场叮O之后，外资房地产中介机构进入我国，带来了特许经营这一运营模式，也改变了我国房地产中介行亚的竞争格局。新域美林置换公司作为一家从事房地产中介服务的企业，如何通过特许经营整合现有资源，实现低成本规模扩张，进一步提高市场份额是本文探索的问题。首先，本文介绍了特许经营的概念、理论基础以及国内外特许经营的发展趋势，概括了我国及房地产中介行业的发展现状和趋势。其次，在阐述新域美林置换公司企业的概况，分析企业内部资源条件的基础上，找出企业发展过程中的成功之处与存在的问题，提出新域美林置换公司通过开展特许经营要解决的问题.然后，在定量分析的基础上，运用PEST分析法、波特的五种竞争力模型以及确定影响行业成功的关键因素，研究了新域美林置换公司开展特许经营的外部环境。关键词：新域美林，房产置业，特许经营，体系构建，研究；AbstractChinas housing reform policy, the real estate industry has been rapid development. In addition the admission. After O, foreign real estate intermediary to enter our country, brought the franchise this operation mode, also changed our country real estate intermediary line of competition pattern. Qingdao green housing replacement company as a company engaged in real estate intermediary service enterprises, through the franchise to integrate existing resources, realize low cost expansion, further improve the market share is the exploration of the problem. First of all, this paper introduces the concept of franchising, theoretical foundation and domestic and international franchise development trend in China is summarized, and the Qingdao City real estate industry development status and trends. Secondly, the Qingdao green housing replacement company profiles, the analysis of internal resource condition in the process of enterprise development, find out the successes and problems, put forward Qingdao green housing replacement companies through the development of franchising to solve the problem. Then, on the basis of quantitative analysis, the use of PEST analysis, Potter s five models of competitive power and to determine the influence of industry key success factors, on the Qingdao green housing replacement company concessionary management external environment.Key words: the new domain of Merrill Lynch, real estate property, franchise, system construction, research;目录摘要1Abstract1目录21、绪论311 研究的背景312 研究的目的和意义32、相关理论概述421 特许经营的概念、特征42.1.1特许经营的概念42.1.2特许经营的本质特征424 特许经营体系设计与构建的概念53、新域美林房地产置换公司实施特许经营的环境分析531 宏观环境分析（PEST分析）53.1.1政治法律环境53.1.3社会环境73.1.4技术环境73.2.1我国房地产中介业发展现状分析（OT分析）73.2.2新域美林房地产置换公司发展现状及问题分析(SW分析)83.2.3 SWOT分析表94、新域美林房地产置换公司特许经营体系的构建1041 总部系统的构建（以经营模式或者SIPOC模型来构建）1042 单店系统的构建1143 体系推广和活动策划115、总结11参考文献121、绪论11 研究的背景特许经营是目前国际上十分流行的一种新型商业经营模式。主要是由特许人将自己的商标、品牌、技术、管理等授权给受许人使用，后者须向前者缴纳丫定的特许加盟费用，双方共担市场风险，分享利润，这种经营方式以其“双赢”魅力成为当今世界流行的商业经营模式。奈斯比特曾断言:“特许经营将成为21世纪的主导商业模式”。现代特许经营起源于19世纪的美国，当时的美国在经历南北战争后，商业得到了空前的发展，为了使商业的贸易方式能够紧跟上商业产品的生产，美国的商业模式发生巨大变化，即连锁商业系统的形成，随后在进一步完善和发展的基础上，其内容和性质也产生了变化。12 研究的目的和意义特许经营在国外发展相当成熟，但在我国特许经营是一种进入不久的尚未发展成熟的运作模式，人们普遍对特许经营的认识比较模糊，只是通过肯德基、麦当劳、21世纪不动产等公司的特许经营才了解这一概念，但对特许经营的本质、特点了解甚少。通过本文深入研究特许经营可以加强我们对特许经营基础知识的认识，转变观念，主动借鉴国外发达国家的先进经验，对我们的传统流通组织形式和管理方式是一次历史性的变革。可以使国内的中小企业，通过借助特许经营方式迅速建立销售网络的大格局，在短期内拥有扩张规模的法宝与经验，在世界经济一体化的背景下增强国内企业对市场的掌控力，获得利润的至高点，从而带动国内众多企业走向成功之路2、相关理论概述21 特许经营的概念、特征2.1.1特许经营的概念特许经营是利用一方的专有技术与他人的资本相结合来扩张经营规模的一种发展方式。拥有专有技术的一方，即特许人，利用现有的有一定商业价值的某种或者某几种知识资本，包括商标、品牌等企业特征、经营技术和经营系统作为扩张的一种资源，而受许人则以其拥有的资本取得对他人资源的使用权而获得资本增值。因此，特许经营最主要的是技术和品牌价值扩张，是资本围绕专有技术和知名品牌进行配置的一种有效形式。2.1.2特许经营的本质特征双方是一种法律上的契约关系。双方因契约建立关系，在合作期间依约行事，因此特许合约是特许经营的基础。而且在合同关系中，双方也体现的是一种责任上的有限性。特许人的授权有时间、地域和再转让的限制，因此对管理、控制及利益的分享也是有限的;同样，受许人承担的也是有限义务，对于特许方的授权必须有偿使用。(1)特许经营的双方是一种内涵上的知识合作关系。特许人的专有品牌、专有商标、技术、商品经营权等无形资产作为知识合作的主要内容，受许人以其资本实现知识与资本的结合，在此基础上，特许人达到扩张经营规模的目标。(2)特许经营是一种双赢的商业模式。好的特许经营均衡体现了特许双方的利益，保证了特许双方通过资源互补共生共赢，也就是特许人通过特许经营方式，实现品牌和专有技术的价值拓展，从而实现经营规模的低成本扩张，并获得相应的经济收益。受许人通过特许经营能够获得比独自经营更多的利益，以少量的投资直接享受他方成功的技术、品牌和无形资产，在一个较高的起点上进入经营领域，节约了时间、资本等创业成本24 特许经营体系设计与构建的概念特许经营在国外发展己相当成熟，而在我国却仍是新兴事物，基本处于发展的初级阶段，而且由于特许经营注重实践性，因此国内外相关的理论研究也并不丰富。戴德铸在回顾契约经济学对特许权的分析和母合优势理论的基础上，从特许人、受许人和市场的方向讨论了特许经营的产生和迅速发展的原因，认为特许经营能降低企业运营成本，提高社会资源利用率，能使企