江苏盐城房地产项目市场定位报告.ppt

盐城项目市场定位报告 2010 7 22 城市概况 城市区位行政区划对外交通对内交通城市人口城市经济城市规划城区对比 城市区位 上海距盐城300公里 盐城 连云港距盐城190公里 南通距盐城190公里 沿海高速连接连云港 盐城 南通 江苏省地图 宁靖盐高速盐城至泰州 徐淮盐高速盐城至徐州 新长铁路到徐州 南通 南京距盐城220公里 盐城是江苏省面积最大的市 东临黄海 西与淮安市相连 南与南通市接壤 北隔灌河和连云港市相望 行政区划 上海经济圈 盐城总面积为1 7万平方公里 下辖东台 大丰2个县级市和建湖 射阳 阜宁 滨海 响水5个县 市区下设盐都 亭湖两个区和盐城开发区 盐城市域是一块绿色的平原 绝大部分地区海拔不足5米 废黄河两岸为地势最高处 海拔4 6米 苏北灌溉总渠以南 到斗龙港以北地区为低洼地带 平均海拔在2米以下 盐城处于上海经济圈的辐射范围之内 三港联动 连云港 盐城 南通 的城市规划将为苏北的城市发展带来机遇 对外交通 盐城市交通发达 来往便捷 新长铁路纵贯全市 北接陇海线 南连沪宁 宣杭线 盐城火车客运站 货运站均座落其中 盐城民航站地处辖区东部 现已开直达韩国汉城的国际航班及北京 广州 温州等国内航班 高速公路密集 宁靖盐 盐连 盐通 徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速 周边港口众多 上海港距盐城300公里 南通港 连云港 射阳港 大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系 高速公路 通车里程增至371 3公里 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村 航空 航班量每周12班 铁路 盐城新火车站建成使用 客货运输全面开通 对内交通 将五星客运站与盐城火车站联合规划为综合型客运枢纽 市区建成五星站 盐城南站 盐城北站和盐城东站 形成一主三辅的客运站布局 推进县 市 公路主枢纽达标改造 每个县建成一个二级以上标准客运站 盐城对西环路 解放路 迎宾路的先后改造 使道路交通体系不断完善 盐城市公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高 同时 随着盐城BRT快速公交系统的建成 为盐城城南楼市注入了一剂强心针 城市人口 盐城市09年年末全市827万人口 其中2009年城镇化人口385万人 全市的城镇化率达到46 5 市政府规划到2020年 全市城镇化率达到55 新增城镇人口80万人左右 市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万 按人均30方的居住需求 市区将每年新增150万方的居住需求 盐城的城市化进程正处于加速阶段 20 40 60 80 城市化率 时间 盐城城镇化的阶段位置 城市化进程阶段性规律图 盐城城镇人口变化图 初期阶段 加速阶段 后期阶段 46 5 城市经济 盐城经济近年一直保持高速增长 09年GDP达到1917亿元 仅次于徐州 苏北5城市排名第二 14 17 11 5 13 3 16 4 城市经济 盐城市GDP情况 GDP与房地产发展模式 盐城市人均GDP情况 从2000年盐城经济一直保持高速增长 06年到09年每年增幅都在13 以上 远大于8 09年盐城人均GDP达到20050元 约3300美元 房地产进入高速增长期 房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准 城市经济 市区 亭湖区 盐都区 纺织 机械制造 汽车制造 食品加工 商业等东台市 经济农产品 蚕丝 西瓜 纺织 化工大丰市 机械 临港机械 海上风电 海上制造业建湖县 鞋业 花炮 油田机械 化工 农药 纺织 服装 节能灯具射阳县 畜牧业 禽蛋 建筑业阜宁县 纺织 布业 响水县 经济农产品 粮 棉 化工 纺织 机械 盐业滨海县农副产品 化工 纺织 机械制造 食品加工 城市规划 重点向南 适度向西 启动河东 有计划向北 城市发展方向 东至沿海高速公路 南至徐淮盐高速公路 西至宁靖盐高速公路 北至新兴镇区北侧 总面积约423KM2 盐城市城市总体规划用地范围 沿海高速 徐淮盐高速 宁靖盐高速 新兴镇 河东 城南 城中 城市规划 城南行政 居住 城中老城商业 居住 河东居住 河东工业 城北物流 工业 城西居住 城西南工业 城中向城南 城市主要发展方向 城中向河东 城市次发展方向 城北分区鼓励区域居民外迁 建设区域性物流中心 沿204国道建少量工厂 城中分区商业和居住功能 强化建军路 解放路城市中心功能 城西分区疏散城中人口功能 依托道路呈带状展开建设 城南分区居住 行政 文教为主要功能 完善社会服务设施的配套建设 提高土地开发强度 西南分区工业开发为主要功能 建设为产业开发服务的配套设施河东分区工业 居住相对平衡的新区 迎宾大道以北为盐工发展用地 居住用地集中在开发大道和青年路段之间 加强基础设施共建共享 以大项目带动整体发展 城市规划 城南分区城南区域以盐渎路为界分为北面的中心区域和南面的大型居住社区 城南中心区域定位为市级行政中心 文化娱乐中心 商业中心和新型居住区 盐渎路以南区域为大型居住社区 随着西环路 解放南路和跃马路的向南推进 BRT快速公交系统的引进和大型项目的纷纷启动 现在中心区域已经经本成型 而盐渎路以南区域处在起步阶段 盐渎公园 西环路 解放南路 跃马路 开放大道 开发大道 世纪大道 盐渎路 东进路 市政府 内港胡 初步开发中的盐渎路以南区域生活区 基本成熟的城南区域 中心区域已成型 以南区域待开发 城市规划 迎宾大道 青年路延伸段 世纪大道延伸段 开发大道延伸段 希望大道 通榆河 开发区管委会 亭湖区行政中心 飞机场 开发大桥 建军东路立交桥 通榆大桥 在建 世纪大桥 工业区 生活区 河东分区通榆运河以东区域 居住 工业相对平衡的新城区 以世纪大道为轴集中布置公共设施 开发大道和青年路之间用地作为生活用地加以控制 开发大道以南 青年路以北布置工业用地 围绕汽车工业形成完整的产业链 依托高等院校增强研发能力 4座跨河大桥的建成通车将使河东片区和市区无缝衔接 以世纪大道为中轴的行政中心周边道路也已建成 规划和道路体系的建成为河东区域的加速发展奠定基础 依托亭湖区政府和工业园 河东打造成城东新的城市副中心 分散盐城市中心的压力 促进盐城城市化进程 城区对比 城市房产 房产投资土地市场商品房供求价格分布户型面积立面材料景观分析物管分析会所分析推广方式诉求点 房产投资 2008年 全年完成固定资产投资1120亿元 比上年增长19 6 受金融危机影响 其增长幅度放缓 2005年 2007年 固定资产投资增长比例在33 35 2008年房地产投资额进一步增加 达到109亿元 但受到宏观经济环境和房地产整体形势的影响 增幅较前几年有所减小 为17 8 是近5年来的最低点 考虑到盐城市房地产投资基数较小 与江苏省发达地区还存在一定差距 因此我们认为盐城房地产市场还具有较大的发展的空间 土地市场 2009年 盐城市区累计出让土地64宗386万方 期中商品住宅用地260万方 同比增长9 5 自07年以来 城南 城东区域土地的大量供应 将在今后一 二年内此区域内房市集中放量供应 市场竞争激烈 2006年 盐城市区土地市场推出的地块主要集中在老城区域 造成地价较高 09年房市的火爆 使得企业对后市预期看好 再加上手中充裕的现金流 刺激了土地价格的提升 09年全年土地成交平均价格为98万元 亩 同比上涨54 土地市场 地块位置 开放大道东 新洋路北 面积 10000平米 15亩用途及容积率 商业 1 8成交价 1345万元1345元 平米89 67万元 亩楼板价 747 2元 平米成交时间 2010 4 地块位置 亭湖大道北 东环路西 面积 69354平米 104 03亩用途及容积率 住宅 1 8成交价 17373 18万元2505元 平米167万元 亩楼板价 1391 7元 平米成交时间 2010 4 地块位置 神州路东 开发大道南 面积 25266平米 37 9亩用途及容积率 商业 3 5成交价 6063 84万元2400元 平米160万元 亩楼板价 685 7元 平米成交时间 2010 3 地块位置 希望大道东 华亭路北侧 面积 36682平米 55 02亩用途及容积率 商住 1 4成交价 7832万元2135元 平米142 34万元 亩楼板价 1525元 平米成交时间 2010 1 地块位置 泰山路西 松江路南侧 面积 76843平米 115 26亩用途及容积率 综合 1 9成交价 4682万元609元 平米40 62万元 亩楼板价 320 5元 平米成交时间 2009 10 地块位置 盐渎路北 日月路东 面积 95109平米 142 66亩用途及容积率 商住 2 0成交价 38138 709万元4010元 平米267 33万元 亩楼板价 2005元 平米成交时间 2010 3 地块位置 盐渎路南 跃马路西 面积 55149平米 82 72亩用途及容积率 商住 2 5成交价 21783 8万元3950元 平米263 33万元 亩楼板价 1580元 平米成交时间 2009 11 地块位置 奋进路西 铁家港北 面积 77939平米 116 91亩用途及容积率 住宅 2 0成交价 17302 458万元2220元 平米148万元 亩楼板价 1110元 平米成交时间 2009 11 地块位置 解放南路与青年路交界处工学院南校区地块 面积 31687 7平米 47 53亩用途及容积率 综合 2 5成交价 15099 1891万元4765元 平米317 67万元 亩楼板价 1906元 平米成交时间 2009 6 土地市场 土地市场 2009年以来上市土地可建面积约672万方 其中城东247万方 占据市场总供应量的26 从成交地价上来 城东土地成本较为接近 在相同的产品价格上 高品质的项目将更具备市场竞争优势 按照当前出让土地量情况 城南将成为盐城市场竞争最为激烈的地方 而本区域区域内竞争相对较弱 但如果仅考虑区域现状和发展 短期内 本区域与城南尚有较大的差距 商品房供求 2009年 盐城市区商品住宅供应253万方 同比08年增长14 其中全年的近80 的供应量集中在6到12月这7个月里 2009年 在购房补贴 利率下调 经济复苏等多种利好的消息下 盐城市区房市在3月份后逐渐回暖 下半年销售火爆 全年共销售292万方 同比增长120 达到历史最好水平 截止到12月末 商品住宅的供销比是0 87 1 2010年4月后 国家调控影响 盐城成交持续走低 商品房供求 盐城目前在售项目共22个 总建筑体量809万 已推出体量约199万 后续可推出面积约600万 按照年需求量250万 计算 整体去化时间约2 5年 盐城市区09年至今出让土地可建面积967万 按照年去化250万 计算 整体去化时间约4年 商品房价格 从整体走势上看盐城房价平稳上升 2008年由于全球金融危机影响 市场观望情绪浓厚 导致价格与2007持平 市场冷淡成交量下降 2009年3月以后在政府政策的促使下 市场得以复苏 成交量与房价急剧上涨 2009年1季度 市区商品住宅成交均价为3520元 平方米 到四季度时已经达到4247元 09年下半年盐城房价获得爆发式增长 增长幅度接近20 价格分布 城北板块 河东板块 城中板块 盐渎板块 占地在10万方以上的项目 占地10万方以下的项目 华景圆4000元 加州东郡4500元 阳光水岸4500元 郎地英郡4500 高教公寓3800元 澄达东景苑6000 钱江方舟6200元 华府景城5800元 苏东翡翠圆4200元 本案 价格分布 华夏绿城5500 西城逸品5400元 恒盛都市豪庭5000元 天澜湾4800元 2期 恒荣世家5200元 公园道一号6000元 瑞尔国际公馆5500元 书林雅苑4500 清华学士园4200元 翠洲嘉园5000元 金大样生活广场5700元 金庭苑5300元 估 中庚海德公园未定 中南项目5200 领秀嘉园5200元 凤凰汇6000 香苑小区4800元 宝龙广场5500 6000元 盐渎板块 城南板块 占地在10万方以上的项目 占地10万方以下的项目 价格分布 当前市场处在断档期 在售项目虽多 但前期推向市场的房源多已售罄 目前多处储备客源阶段 大体量的项目2010年下半年上市较多 后期市场竞争激烈 盐城当前房价最高的区域依然是城中区域 随着盐渎板块项目的的进一步推进 盐渎公园附近作为盐城高端生活区域 新的城市CBD的地位将进一步加强 房价将最终超过城中区域 城南区域随着道路的延伸 BRT系统的开通使用 大型项目的纷纷启动 将进一步改善城南城市面貌 房价也将 水涨船高 河东区域作为城市次主要发展方向 随着交通的完善 洼地 效应突出 相信会迎来一波发展高潮 盐城房地产市场产品户型上主要是二房 三房 面积上主要集中在85 139平方米这个区间 随着学区的确定 学区房迎来新的市场契机 尤其是优质学区房将迎来新的涨价契机 户型面积 一房 盐城市场上一房相对较少 除少量商办项目外 少有项目规划一房产品 两房 两房在盐城市场上占据次主要户型 基本上都为部分项目的中间套 三房 三房占据市场绝对主力 该户型为市场主要供给户型 同时也是市场需求量最大的户型 四房 四房产品由于户型面积较大 导致总价较高 因此一般项目不规划 或者少量规划 且一般规划四房的项目大都品质比较高 且把四房户型放置与项目最好的区位 户型面积 80 100 110 130 主力两房 80 100 主力三房 110 130 户型面积 四季新城 90 两房 朗地英郡 93 99 两房 高教公寓 89 两房 钱江方舟2房 88 公园道一号2房 96 飘窗 阳台 入户花园 户型面积 中南世纪城2房 90m2 凤凰汇2房 101m2 西城逸品2房 92 天澜湾2房 91 全明 大阳台 主 次卧附设飘窗 盐城市场上在售的两房产品 基本上都为全明 有阳台 双飘窗 部分大两房有入户花园 飘窗 阳台 入户花园 户型面积 四季新城3房 118 3房 116 3房 126 3房 130 高教公寓3房 127 朗地英郡3房 114 120 飘窗 阳台 入户花园 户型面积 西城逸品3房 110 西城逸品3房 136 天澜湾3房 118 天澜湾3房 125 中南世纪城3房 115 132m2 飘窗 阳台 入户花园 户型面积 三房作为盐城市场上的主力供给户型 市场供应量大 竞争激烈 三房产品户型整体品质较高 基本都能做到方正 全明 南北通透 飘窗作为固定的增值部分几乎被所有楼盘采用 部分楼盘采用南北双阳台 提升项目附加值 和增加使用空间 随着区域竞争的激烈 区域出现了较多赠送入户花园的户型 随着区域竞争的白热化 更经济 更实用 更多附加值的产品将出现 公园道一号 128 钱江方舟3房 135 飘窗 阳台 入户花园 户型面积 高教公寓4房 172 天澜湾4房 142 凤凰汇4房 145 东景苑4房 139 四房作为享受型户型在盐城市场上较少 一般四房大都出现在品质较高的楼盘内 且一般位于社区内的优质区位市场上的四房产品具备三房的全部优点 双阳台 大飘窗 入户花园等增值因素在四房产品上俱全 盐城的享受型户型非增加空间尺度的拓展 而是增加户型的功能空间 立面建材 盐城在售项目建筑风格主要以现代为主 立面材料主要采用涂料 部分项目采用现代与其他风格的混合体 以此来增加项目质感 采用纯粹异域风格的产品较少 由于异域风格细节部分工艺要求较高 且成本较大 一般项目都不采用异域风格 在盐城市场上异域风格的产品 产品风格的细节部分处理普遍较差 这样反而拉低项目整体的品质 因此相对较容易出效果的现代风格成为区域内主要的建筑风格 立面材料 钱江方洲 新古典 立面建材 底层采用花岗岩 上部为面砖 公园道一号 新古典 立面建材 涂料 干挂石材 新古典特色1 简约 高贵 典雅的建筑特色 2 感官厚重 较有质感 3 立面线条简洁 流畅 4 色调较为灰暗 长居内部易抑郁 立面材料 中南世纪城 西班牙 立面建材 高级涂料 面砖 干挂石材等 建筑特点 1 色调阳光明快2 建筑风格具有较强的亲和力 3 细部处理较困难 朗地英郡 英伦风格 立面建材 石材干挂 涂料 建筑特点 1 立面线条简洁 明快 流畅 2 风貌厚实大气 历久弥新 3 细节成本较高 纯异域风格整体成本较高 立面材料 蝶湖湾 ART DECO 立面建材 石材干挂 真石漆 仿石涂料 真石漆 建筑特点 1 底部干挂石材 2 真石漆的运用节约成本 同时增加质感 华景园 徽派建筑风格 立面建材 高级面砖 弹性涂料 自保温砖 长江淤泥烧结砖 建筑特点 1 徽派建筑风格 2 长江淤泥烧结砖 弹性涂料和自保温砖 大部分楼盘建材都采用经济适用的建材 既节约成本 又提升项目品质 景观分析 中央水景广场 恒盛 都市豪庭 中心水系景观带 澄达 东景苑 绿化率46 绿化面积达40000平方 建有中心水系景观带 庭院景观 林荫道景观 商业街景观 滨河绿化带景观 公共绿地景观等不同空间层次的景观带 并在不同地点设立景观雕塑小品 绿化率43 社区的核心景观为中央水景广场 以喷泉 雕塑配合大面积休闲绿地 园区东 西两侧共有五大主题中心花园 南侧专设绿化生态长廊 亲水步道 儿童乐园 方亭 花架廊 竹林 卵石溪等景观小品点缀其间 同时运用大量植被及文化景观 景观分析 星河晨光 绿化率40 社区中规划了7个中庭 有水景中庭 运动中庭 健身中庭 休闲中庭等 双水景设计 在原有的两条水系的基础上 还设计了一个人工水景 中央水景 盐城在售项目对于小区的景观绿化方便并不特别的用心塑造 一般小区景观较为普通 仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树 部分品质较高的楼盘 一般也仅仅在社区中央和中轴上布置大面积的绿化或者水系 以此来提升项目卖点 但在景观细部处理和植被物种选择上 毫无想法和特色 会所分析 会所作为社区的一个重要配套 应当在大多大型社区内存在 但是在盐城的在售项目当中 会所基本上不存在 盐城的购房者的意识中也大多无会所的概念 在当地人心目中 会所基本上与社区商业的性质相同 因此盐城在售楼盘大多不规划会所 仅有的几个具有会所的楼盘也大多把会所挪为他用 如钱江方舟的会所为售楼处与物管中心 天澜湾的会所为售楼处等 物管分析 恒盛都市豪庭楼宇可视对讲防盗系统 电子巡更管理系统 室外背景音乐设施 HFC电视双向网络系统 Inlernet网接入户 澄达东景苑智能化监控系统 电子巡逻系统 周界红外线报警系统 可视对讲系统 24小时专人值班巡查 全天候车辆管理 智能化道闸系统 小区保洁 绿化 维护等服务 24小时客户服务热线 盐城购房者购房需求相对较为实际 对于物业管理方面要求较低 同时对于高物业费的承受程度也较弱 因此盐城市在售项目一般都只提供普通的物管服务 如清洁 安保和维修服务 同时在小区公共设施方面也相对较为简单 仅提供部分如电子巡更 电子监控等安保方面的辅助配套设备 整体上讲 目前盐城物管水平较低 尚无一个楼盘以物业服务作为项目卖点进行推广 推案方式 虽然盐城一般建筑出正负零即可开始预售 但由于盐城采用的限价售房制度 每次预售需经过物价局的核准 因此在售项目大多有意采用小批量 多批次的推案方式进行销售 以此来增加项目利润空间 由于盐城在售项目销售季节性较强 因此每次项目推案时间也较为固定 一般都在5月至10月间开始分批推案 11月至来年4月 大都以消化存量为主 以天澜湾为例 占地15 5万方 总建33万方 中央水景隔成两部分 一期 09年10月开盘 推4栋楼 均价4400元 二期一批 10年5月开盘 推4幢 均价4680元 后加推2栋 二期二批 1 2 4号楼10年8月开盘 均价5200元 二期第三批 7 9 11号楼 3栋推出时间未定 诉求点 盐城现售楼盘推广语特点 盐城居民深感知识能改变命运 教育诉求对于购房者的吸引力大 大都项目都以此为主推广 部分具有公园等景观为卖点的楼盘 如阳光御园 也会适当的把景观作为推广卖点 部分卖点欠缺的楼盘 则以项目自身风格和规模作为卖点 如朗地英郡 部分楼盘以生活作为卖点 如澄达东景苑 一般以城市发展方向作为卖点的楼盘 如四季新城 中南世纪城 项目分析 地块概况项目区位SWOT分析 地块概况 中辰地块 北地块 东至希望大道 西至庐山路 南至华新河 北至松江路 占地254 51亩 169675平方米 南地块 东至希望大道 南面东段至新都东路 西段至中辰地块北端 西面北段至庐山路 南段至光荣河 北至华新河 占地241 5亩 161003平方米 北地块 南地块 新都东路 希望大道 庐山路 松江路 华新河 光荣河 项目区位 本案 市政府距项目4公里 盐渎公园距项目3 5公里 迎宾大道距项目3公里 行政中心距项目1 5公里 开发大桥距项目1公里 项目位于河东 亭湖区政府旁 西侧4公里为市政府 项目北侧为盐城师范学院 项目西侧为开发区中学南侧为悦达起亚产区 区域周边生活配套无项目区位特征为开发区旁的规划中的配套区 SWOT 优势 河东区域 紧靠经济开发区 区域产业发展迅速 区域未来整体规划好 将来配套足 项目地块方正 地势平坦 较易规划 地块附近有开发区中学和盐城师范 教育资源丰富 地块内部有河 天然水系资源可以体用 劣势 区域周边人气缺 入住率低 地面公交系统还不完善 出行只能自驾车 区域商业配套多处在空置状态 无生活配套 地块南侧为城市货运干道 影响出行且有噪音 机会 盐城城市化进程加快 住房需求量大 区域内位盐城价格洼地 且区域内缺少供应 区域内产业园的发展 带来大量的居住人群 4座跨河大桥的建成 使得河东彻底融入河西 威胁 2010年下半年市场供应量放量 竞争加大 2010年楼市走势不确定 政策风险加大 市民对区域认知度为河东工业区 生活配套还不完善 当前还不适合居住 项目建议 整体定位立面建议户型建议景观建议会所建议物管建议推广建议诉求点建议 整体定位 海纳 沿海 海派 上海 取海纳百川之意 上尚 即为上上之意 寓意不断进步不断提升 新生活 全新的内涵 低碳环保 健康节能 主题阐释 盐城 海纳城上尚新生活 项目定位 本项目由于区位关系 天生可利用的优势较少 因此本案卖点将主要依靠项目自身来塑造 尤其是项目品质 可作为项目主要卖点之一 因此本案产品力对于本项目的成功与否显得尤其的重要 风格建议 海派建筑特色核心是海纳百川上海海派建筑特色的魅力 就在于它的海纳百川 兼收并蓄的大家风范 它将西方住宅文化与本地居住理念融合进建筑设计中 比如 房型要迎合当地人居住的习惯 全户朝南 冷暖适宜 采用低窗户大开间采光 最大可能地引入景观 在小区总体绿化方面 则取材于中欧经典庭院设计 建筑风格则注重形式美感却不过度装饰 建议项目采用海派风格 融合各家之所长 形成项目自己的风格特征 立面建议 外立面建议 底部石材 上部仿石漆 仿石漆 底部石材 项目立面材料建议采用比较经济使用的防石漆 楼宇底部可采用天然石材或者人工石材 增加项目质感 景观建议 建议楼宇一楼抬高架空设计 架空层布置了长凳 桌椅 给社区居民休息和娱乐 架空设计提高一楼住户的居住舒适感 同时增加整幢楼的附加值 景观建议 项目中心部位采用大型中央水景 以浅水塑造景观 这样成本较低 便于管理 安全可靠 水面上以木道连通 形成整体趣味感 景观建议 建议小区采用人车分流 汽车直接进入地下 使得整个路网体系与景观结合完美 整体感觉曲径通幽 移步换景 同时在植物物种选择上可多样性 如柳树 樟树 梧桐 女贞 竹子等 户型建议 一期以经济型户型为主 以塑造项目品牌为目的 项目一期户型建议以2 1的两房为主 体现项目户型的实用性 并降低项目的总价 以此吸引购房者 同时规避与市场上大量三房产品的直接竞争 以最短的销售周期来塑造项目品牌 户型建议 2房92 赠送20 建议户型采用入户花园 大飘窗等赠送面积的方式 增加项目的附加值 项目采用大阳台 增加项目观景效果和使用面积 户型建筑虽然只有80 110 但实际使用面积远大于此 2房85 两房户型建议 户型建议 三房户型建议 三房产品建议也采用赠送空中花园 大飘窗等方式 增加项目的附加值户型面积可在110 140 的面积区间满足不同消费群体的需要一期住宅建议经济型3房 面积控制在110 130 之间可占多数 方便一期去化 塑造品牌 户型建议 四房户型建议 面积 158 面积 159 四房产品建议也赠送入户花园 大阳台 飘窗等 增加项目的附加值同时在户型规划上注意功能空间的拓展 而非面积的盲目增加 户型面积尽量控制在150 160 内 以此增加户型的总价优势 会所建议 本项目建议将住宅会所面积控制在在1500 以下 部分会所设施不对外开放 会所内设置一些面积不大且能体现小区高档气质的设施及一些实用的 盈利性强的设施 可增设图书走廊等公众性设施 与项目诉求相呼应 酒窖 高档酒吧 雪茄吧 桌球室 亲子中心 棋牌室 图书角 图书阅览室 物管建议 物业服务作为项目运作的一部分 越来越受到人们的关注 盐城项目物业管理费用收费普遍较低 物业服务作为一个项目单体没有受到很好的重视 良好的物业服务有助于提升开发商及项目的整体形象 建议本项目可把物业服务作为小区的卖点之一塑造 唤醒盐城居民对于物业的重视 塑造沿盐城好物业的标高 建议在物业服务的基本业务 如安全护卫 清洁绿化 维护维修 客服等 外增设为客户量身定制的个性化服务 如组织社区活动 代购票务 安排宴会 代理房屋租赁服务等 物业管理费用可相应调高 但应参考居民收入水平 推广建议 限价政策 盐城新开楼盘销售均价需经盐城物价局定价 分期原则 小批量 多批次 易于控制 以获得更多销售溢价 建议 项目采用分期多批次的方式进行推案 每批次推出约200 300套 推案间隔时间约为2个月 每批次均价缓慢上调 保证本项目的市场热度 同时促使市场 饥饿感 的存在 由于盐城采用限价政策 因此建议项目采用小批量 多批次的推案方式 诉求点建议 目前盐城在售主要诉求点都放在教育方面 部分具备公园等其他优势的项目会适当的增加新的诉求点 建议本项目在保证教育诉求点的前提下 增加新的诉求点 如品牌开发商 一级建筑商 高档的品质 优质的物管等 目前盐城大部分购房者对于教育资源都十分的在意 因此本项目必须在推广方面强调本项目也具备良好的教育资源 但由于本项目教育资源并不十分优质 因此建议教育资源仅作为辅助推广诉求点 在当前注重品质的年代 建议项目产品诉求主打项目品质 开发商品牌 绿化景观 物管服务等 以此来作为项目主要诉求点 附录 项目一期5万方 已交付 二期余少量房源在售 销售均价5430元 7 8 9号楼在售 开盘时间2010年5月 去化95 三期 预计年底开盘 西城逸品 总户数 2469户 一期 二期 三期 7 8 9号楼在售 西城逸品 项目已公开户型配比 3房 110 2房 95 2房 89 3房 134 西城逸品 建筑风格 现代简约外立面 涂料 天澜湾 项目一期 已全部售完 二期 2010年5月8日开盘推出6幢住宅 开盘当天总共大定200套左右 均价4680元 1 2 4号楼预计2010年8月开盘 预计均价5200元 注 盐城新开楼盘销售均价需经盐城物价局定价 城南最高定价为6000元 公园道一号 钱江方舟 本项目定价不超过5000元 一期 二期在售 二期 1 2 4号楼二期8月开盘 天澜湾 项目二期已公开户型配比 天澜湾 建筑风格 现代简约外立面 涂料 学林雅苑 项目一期 2009年5月开盘 6栋住宅余1幢12层公寓在售 其余售完 在售公寓已去化70 销售均价4500元 二期 7号楼预计2010年9月开盘 预计销售均价 5200元 一期 总户数 936户 在售公寓 二期7号楼 学林雅苑 项目已公开户型配比 学林雅苑 建筑风格 现代简约外立面 涂料 蝶湖湾 项目目前暂未开盘正式销售 预计首批房源于2010年8月正式对外销售 预计开盘均价为4400元 外立面项目底层为干挂石材 上部为涂料 首批房源 总户数 618户 蝶湖湾 项目户型配比 四季新城 项目目前暂未开盘正式销售 首批房源7栋多层于2010年8月正式对外销售 预计开盘均价为4000元 外立面 涂料 8月开盘住宅 四季新城 2房 90 3房 107 3房 118 3房 116 3房 126 3房 130 苏东翡翠园 三期 二期 一期 项目一期 售完 销售均价2900元 二期 余2套 销售均价3600元 三期 未开盘 预计今年年底开盘 预计均价4500 开放大道BRT今年10月建成通车 苏东翡翠园 项目已公开户型配比 苏东翡翠园 建筑风格 西班牙外立面 底部面砖 上部涂料 基本信息 所在地区 亭湖区地址 盐城市青年路南 迎宾路东侧开发商 盐城宝龙置业发展有限公司物业公司 物业类型 住宅 商铺 写字楼 酒店式公寓住宅产品类型 高层 18层 占地面积 221184平方米总建面积 480000平方米总户数 1248容积率 2 1绿化率 40 住宅区 物业管理费 价格 6000元 住宅均价 开盘分期阶段 2009 10 一期商铺开盘2010 6 一期住宅开盘 本批475套 2010下 一期的第二批开盘去化情况 一期第一批开盘共475套 去化388套 去化率82 月均去化388套 项目简介 本项目位于盐城市市政府西北 青年路以南 迎宾路以东地块 宝龙城市广场是由澳门宝龙集团投资兴建的 是盐城市08年重点招商引资项目 引进的是shoppingmall模式 拥有四星级大酒店 3万多平米的超市 电器卖场 精品百货和五星级影院等 是盐城地区规模最大 档次最高的集购物 休闲 娱乐 餐饮等功能于一体的城市综合体 近期状况 迎宾路商业街预约登记中 面积三十几至二百多平米 住宅尾盘销售中 新一期开盘时间未定 售楼处接待做下一期房源介绍 宝龙城市广场 交通状况 平面图 该项目的一期工程包括图右边的商业广场和如图所示的8幢18层的高层住宅 目前开盘的为4 5 4 6 4 7 4 8四幢 盐城宝龙城市广场项目用地位于盐城市市政府西北 青年路以南 迎宾路以东地块 周边设施 盐渎公园 盐城中学 盐城一小 驿都金庭大酒店 行政审批中心 宝龙城市广场 户型配比表 项目总户型配比 在售户型配比 去化 214 60 28 57 29 388 宝龙城市广场 户型展示 1 已推户型 宝龙城市广场 户型展示 2 将推户型 宝龙城市广场 外立面展示图 层高 3米 住宅 外立面风格 现代 简约外立面建材 玻璃幕墙 高级贴面瓷砖等简介 外立面以明快 洁净的白色灰色为主色调 体现现代简约的纯情风格 剔透玻璃的大量应用 色调淡雅 造型新颖 效果图 实景图 宝龙城市广场 基本信息 所在地区 亭湖区地址 东进路南侧 人民路东侧开发商 盐城市联鑫置业有限公司物业公司 戴德梁行顾问物业类型 住宅住宅产品类型 小高层 高层占地面积 170000平方米总建面积 400000平方米总户数 3000余户容积率 2 98绿化率 40 物业管理费 1 2元 0 6物业费 0 6公共能耗费 价格 4800元 6800元 均价5500元 开盘分期阶段 2008年上 一期开盘 共 1 2 6 11 4幢楼2008年下 二期开盘 共 5 8 9 3幢楼2009 12 三期开盘 共 12 13 2幢 共201套2010 2 四期开盘 共 15 16 2幢 共324套2010 9 五期开盘 共 7 14 2幢 共464套去化情况 一 二 三期已售罄 在售四期 去化99 月均去化约63套 项目简介 项目邻近1000亩生态湿地公园 享生态环境 自然的建筑规划 秉承 生态人居领导者 的开发理念 构建生态人居为理念和主诉求 近期状况 一期与二期已交房 三期现已全部售完 现在在售为四期尾房 新的房源预计2010年8 9月开盘 公园道1号 公园观邸 交通状况 平面图 项目目前分五期开发 如图 一期共 1 2 6 11 4幢楼 二期共 5 8 9 3幢楼 三期共 12 13 2幢 四期共 15 16 2幢 五期共 7 14 2幢 项目位于盐渎公园南侧东进路南侧 人民路东侧 主打 繁华近处独享一座城 概念 周边设施 宝龙城市广场 家乐福 沃尔玛等 公园道1号 公园观邸 户型配比表 项目已公开户型配比 公园道1号 公园观邸 户型展示 1 公园道1号 公园观邸 户型展示 2 公园道1号 公园观邸 外立面展示图 层高 2 9米外立面风格 新古典主义简欧建筑风格外立面建材 涂料 干挂石材简介 简约 高贵 典雅的建筑特色 效果图 实景图 公园道1号 公园观邸 基本信息 所在地区 盐都区地址 盐渎路与人民南路交汇处开发商 江苏晋万置业有限公司物业公司 盐城新欣物业有限公司物业类型 住宅住宅产品类型 多层 安置房 高层 小高层占地面积 110000平方米总建面积 200000平方米总户数 2000余容积率 1 2绿化率 38 物业管理费 价格 5700元 开盘分期阶段 2010 4 16 一期第一批开盘 共 17 1幢楼 36套2010中 一期二批开盘 共 18 19 2幢楼 186套去化情况 一期第一批开盘共36套 去化29套 去化率81 月均去化10套 项目简介 项目南靠盐城新建的园林式公园 盐塘河公园 西傍苏北最大的生态梅花园 北临新兴的城南商业圈和集休闲 娱乐一起的内港湖公园 距新市政府1 3公里 离有多功能配套的城南行政中心300米 在户型设置上 分别设计了面积80平方米 140平方米的两室半两厅一卫和三室两厅二卫等多种高层 小高层套型 其中80平方米 100平方米的户型占80 近期状况 一期已经推出 明年入住 后期产品尚未有信息 目前安置房已全部分配到位 现在在销一幢小高层 17号楼 即将推出一期两幢小高层 18 19号楼 领秀嘉园 交通状况 平面图 该项目的一期工程包括17号楼 9层 18号楼 16层 19号楼 15层 等 如图所示的多层区域均为安置房 目前开盘在售的为17号楼1幢 领秀嘉园 户型配比表 1 安置房 在售 将推 领秀嘉园 户型配比表 2 项目已公开户型配比 包括安置房 在售户型配比 17幢 去化 14 15 29 即将推出项目户型配比 18 19幢 领秀嘉园 户型展示 1 3R户型 领秀嘉园 户型展示 2 2R户型 C1 两室两厅 91平米 领秀嘉园 外立面展示图 层高 2 85米 商品房 2 8米 安置房 外立面风格 现代 简约外立面建材 涂料 环保绿色节能材料 简介 外立面以灰色为主色调 体现现代简约的风格 色调淡雅 主打绿色节能环保建筑 效果图 实景图 领秀嘉园 基本信息 所在地区 亭湖区地址 希望大道66号 盐城市新亭湖区政府斜对面 开发商 盐城朗地置业物业公司 物业类型 住宅住宅产品类型 多层 小高层 高层 花园洋房占地面积 130000平方米总建面积 250000平方米总户数 2000户左右容积率 1 6绿化率 40 住宅区 物业管理费 价格 4500元 开盘分期阶段 2009 一期及部分房源周边大学内部认购2010 10 一期住宅开盘 本批213套 部分已经被前期内部认购去化 去化情况 一期第一批开盘共213套 去化92套 去化率43 内部认购 项目简介 朗地 英郡是江苏省苏中建设集团 上海朗地投资共同投资 由盐城朗地置业有限公司开发的房地产项目 同亭湖区政府和检察院一路之隔 东至南机场路 西至希望大道 南至纬五路 北至新河路 规划多层 高层 小高层 花园洋房多种物业形态 项目分四期开发 项目2010年初已开工建设 预计2015年9月竣工 近期状况 2009年项目部分房源被周边大学内部整批认购 2010年4月 售楼处对外开放 推荐及提供预订下一期房源 2010 10 将正式开盘一期产品 朗地英郡 交通状况 平面图 该项目在售包括图右边的区域内所示的6幢 2 3 4 8 9 17号楼 其中的多层为前期内部认购房源 东至南机场路 西至希望大道 南至纬五路 北至新河路 周边亭湖大道2010年通车 周边设施 尚不完善 朗地英郡 户型配比表 在售户型配比 去化 3 8 21 6 35 10 3 3 3 92 朗地英郡 户型展示 1 2R户型 朗地英郡 户型展示 2 3R户型 朗地英郡 外立面展示图 层高 2 8米外立面风格 英伦风格外立面建材 石材干挂 涂料简介 建筑风格融合现代城市风情的建筑元素 外立面线条简洁 明快 流畅 淡黄 效果图 实景图 朗地英郡 基本信息 所在地区 亭湖区地址 盐城市解放南路开发商 盐城市苏嘉房地产开发有限公司物业公司 苏嘉物业物业类型 住宅 商铺住宅产品类型 多层 高层 小高层占地面积 333333平方米总建面积 619700平方米总户数 3300容积率 1 8绿化率 40 物业管理费 0 7元 m2 电梯费30元 月价格 5700元 新一期不低于5700 开盘分期阶段 2007 2009 南区开盘及销售2010 1 北区住宅第一批开盘 共 5 6 13 15 16 5幢小高层 及1 2 3号多层 共480套2010 10 北区第二批开盘 共 7 8 2幢楼 共144套去化情况 南区产品全部去化交房 北区第一批开盘共480套 去化480套 去化率100 月均去化约69套 项目简介 项目规划总用地面积近500亩 总投资约20亿元 是一个居住 商业 休闲文化产业等于一体的复合型地产项目 由浙江卡森国际投资控股有限公司旗下浙江卡森置业有限公司投资 卡森置业所属盐城市苏嘉房地产开发有限公司开发建设 社区中部以贯穿东西的商业街为界 将楼盘分为南北两区 全盘以多层 小高层 高层住宅开发为主 同时有商业街 写字楼 酒店式公寓 宾馆等产品形式 其中住宅分布于南区与北区 多层及小高层住宅部分设架空层为居民提供活动空间 近期状况 最近房源 5 6 13 15 16 已经售完 2010 10将推出7 8号两幢高层 18层 钱江方洲 交通状况 平面图 该项目的共分南北两区 南区目前已全部售罄并交房入住 北区如图所示已开盘5 6 13 15 16号楼 包括商业街周边的三幢多层 已商铺为主 未来即将推出的是7 8号两幢18层的高层建筑 南北向紧贴城市主动脉解放路 东西向北枕青年路 周边设施 盐渎公园 市建设局 工商局 盐城市一小 希望广场 盐城城市规划展示馆 盐城广电中心 盐城中学 市行政中心 盐城游泳馆及新体育馆 钱江方洲 户型配比表 项目南区户型配比 北区将推户型配比 钱江方洲 户型展示 1 钱江方洲 户型展示 2 钱江方洲 外立面展示图 层高 2 9米外立面风格 现代外立面建材 底层采用品牌花岗岩 上部为优质面砖 简介 外立面采用圆润柔和的弧形立面 大气的气质 打破了传统建筑立面的呆板与沉重 从景观看 整个景观方案的布局形式主要采取以曲代直的布局 充分结合楼盘错落有致的建筑形态 效果图 实景图 钱江方洲 基本信息 所在地区 亭湖区地址 松江路8号开发商 盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司物业公司 物业类型 住宅住宅产品类型 高层 小高层 共33幢 占地面积 217940平方米总建面积 530000平方米容积率 1 98绿化率 40 4 物业管理费 价格 3850元 开盘分期阶段 2009 11 一期首批开盘 共 1 2 5 6 7 5幢楼 共593户 2010 10 二期开盘 本批约500余套 去化情况 一期首开盘共593套 去化427套 去化率72 月均去化53套 项目简介 本项目位于盐城市的亭湖经济开发区 紧邻盐城师范大学 故名高教公寓 由盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司开发建设 有高层 小高层两种产品类型 并有多种户型可供选择 社区体量较大 成一定规模 紧邻学府 但周边配套目前较匮乏 近期状况 目前一期首批正在销售中 预计下期在2010年10月开盘 户型有2R 3R 4R供选择 高教公寓 交通状况 平面图 该项目的在售一期工程包括图右边的1 2 5 6 7号共5幢楼 项目用地位于盐城市亭湖经济开发区 西边紧邻盐城师范大学 东边是开发区政府 周边设施 尚不完善 高教公寓 户型配比表 在售五栋 在售一期户型配比 去化 94 142 21 84 29 54 3 427 高教公寓 户型展示 1 高教公寓 户型展示 2 高教公寓 外立面展示图 层高 2 8米外立面风格 现代 简约外立面建材 高级贴面砖等简介 外立面以明快 洁净的白色灰色为主色调 体现现代简约的纯情风格 剔透玻璃的大量应用 色调淡雅 造型新颖 效果图 实景图 高教公寓 基本信息 所在地区 亭湖区地址 盐城市华亭路南 东方绿苑正南 开发商 江苏华亭房地产开发有限公司物业公司 华亭物业物业类型 住宅商铺住宅产品类型 多层小高层占地面积 100000平方米总建面积 160000平方米户数 516容积率 1 6绿化率 40 物业管理费 价格 4000元 开盘时间 2010 10去化情况 尚未开盘 华景园三期 平面图 立面图 效果图 实景图 华景园三期 户型图 华景园三期 基本信息 所在地区 东城区地址 盐城市亭湖开发区经二路开发商 盐城宝龙置业发展有限公司物业公司 物业类型 住宅住宅产品类型 小高层多层商业占地面积 107000 总建面积 150000 户数 88容积率 1 4绿化率 42 物业管理费 价格 4300元 开盘时间 2010 9去化情况 尚未开盘 加州东郡五期 交通状况 平面图 效果图 实景图 加州东郡五期 户型图 加州东郡五期 基本信息 所在地区 盐都区地址 新市政府东南方向 在跃马路东 聚亨路南 东临戴庄路 项目毗邻新行政中心开发商 盐城华夏融创置地有限公司物业公司 物业类型 住宅住宅产品类型 小高层 多层 高层占地面积 130000 总建面积 300000 总户数 2000容积率 2 2绿化率 45 物业管理费 小高层 0 8元 多层 0 5元 高层1 0元 价格 5500元 开盘分期阶段 前期已经售罄交房2010 10新一期开盘 户型 2R 75 95 3R 129 133去化情况 未开盘 华夏绿城 户型配比表 项目二期 三期户型配比 华夏绿城 外立面展示图 外立面风格 现代 都市外立面建材 高级贴面砖 涂料 效果图 实景图 华夏绿城 中南世纪城 项目名称 中南世纪城项目地址 北至纬九路 南至园林大道 西至解放南路 东至串场河滨路开发商 中南建设盐城中南世纪城房地产投资有限公司占地面积 1 070 000平米总建面积 2 800 000平米 商业部分700 00